2015 QCCA 864, 2015 QCCA 864

Verreault c. Robillard 2015 QCCA 864 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008049-139 (100-17-001339-128) DATE : Le 8 mai 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

LISE VERREAULT ROBERT MAGUIRE APPELANTS EN REPRISE D’INSTANCE Et ASTRID GARANT RAOUL POIRIER APPELANTS – défendeurs/demandeurs reconventionnels LUC ROBILLARD YOLANDE HUARD MICHEL ROUSSEAU INTIMÉS – demandeurs/défendeurs reconventionnels ARRÊT [ 1 ] Les appelants en reprise d'instance, substitués aux appelants, se pourvoient contre le jugement par lequel, en date du 26 avril 2013, la Cour supérieure, district de Rimouski (l'honorable Clément Samson), déclare pour l'essentiel que n'est pas éteinte la servitude qui grève leur fonds en faveur des fonds des intimés. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges Doyon et Bouchard, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l'appel, avec dépens.

FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. M e Alain Dubé DUBÉ DION, AVOCATS Pour les appelants et appelants en reprise d’instance M e Alain Béland BÉLAND CARRIER PICHETTE Pour les intimés Date d’audience : 30 mars 2015

MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 4 ] Le présent dossier illustre les difficultés rattachées au passage du temps ainsi qu'à la perte de mémoire et de sens qui, parfois, s'ensuit. Elle illustre aussi les périls d'une servitude dont l'existence et par conséquent l'extinction dépendent des droits ou des actes d'un tiers, en l'occurrence la Ville de Rimouski, qui n'était pas

partie aux procédures de première instance et n'y a pas été mise en cause. * * [ 5 ] Les immeubles des parties sont contigus. Le bâtiment érigé sur le lot des appelants [1] (le fonds servant) porte le numéro 383, rue Lasalle. Celui qui se trouve sur les lots des intimés (les fonds dominants) est une construction jumelant deux habitations portant respectivement les numéros 44 et 46 de la rue Wilson.

L'aqueduc et l'égout desservant ces habitations, plutôt que d'être raccordés aux canalisations municipales de la rue Wilson, qui sont pourtant plus près, sont reliés à celles de la rue Lasalle, par des tuyaux courant sous le fonds servant. Plus exactement, les installations d'aqueduc et d'égout des propriétés de la rue Wilson sont branchées sur des tuyaux traversant le fonds servant pour se rattacher ensuite aux tuyaux qui desservent la résidence des appelants et qui rejoignent eux-mêmes les canalisations municipales de la rue Lasalle. [ 6 ] Cette situation est un reliquat du passé.

À l'époque de leur érection, c'est-à-dire avant 1955, les résidences des parties [2] appartenaient, tout comme les fonds, non encore subdivisés, sur lesquels elles se dressent, à la société Price Brothers & Company Limited et servaient à loger certains employés de celle-ci. La rue Wilson n'existait pas. Quant à la rue Lasalle (qui portait un autre nom), elle était encore une voie privée et non un chemin public, quoique la Ville y eut installé ses canalisations d'aqueduc et d'égout.

Ces circonstances permettent de comprendre pourquoi les maisons construites sur les terrains appartenant aujourd'hui aux intimés ont été raccordées à l'aqueduc et à l'égout de la rue Lasalle par le moyen de tuyaux traversant ce qui est devenu le terrain des appelants. L'assise de la rue Lasalle, par ailleurs, sera cédée à la Ville en 1969 [3] . [ 7 ] En 1965, Price vend une centaine d'immeubles, dont les immeubles litigieux, qui ne forment alors qu'un seul lot, à Kenogami Land Company Limited. En 1966, Kenogami subdivise son lot et vend à un certain Gaston Marineau la

partie sur laquelle se trouvent les résidences des intimés [4] , conservant celle où est aménagée la résidence des appelants [5] . La rue Wilson existe à ce moment-là puisque la description de l'immeuble vendu parle d'une « maison à deux logements portant les numéros 4 et 6, avenue Wilson, à Rimouski » (désormais 44 et 46 de la même rue Wilson).

L'acte de vente, daté du 17 mai 1966 et dûment inscrit au registre foncier, crée dans les termes suivants la servitude (continue et non apparente [6] ) qui fait l'objet du débat : Le vendeur crée par les présentes, en faveur de la propriété vendue ci-haut décrite, fonds dominant, sur et à travers le lot numéro […] 571-7-12 du cadastre officiel de la ville de St-Germain de Rimouski, fonds servant, propriété du vendeur, une servitude réelle qui consiste en les droits et privilèges suivants :

a) Le droit d’utiliser, entertenir (sic) , réparer et remplacer le tuyau d’égout existant présentement sur le fonds servant, ce tuyau d’égout reliant l’égout situé sur le fonds dominant à celui de la Cité de Rimouski, situé sur le fonds servant mais avec l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant, ses héritiers et ayants droit de remettre le fonds servant dans le même état qu’il étant (sic) avant l’exercice des droits accordés par le présent paragraphe; cette servitude s’appliquera et restera en vigueur pendant et aussi longtemps que la Cité de Rimouski aura et maintiendra un tuyau d’égout dans et à travers le fonds servant .

b) Le droit d’utiliser, entretenir, réparer et remplacer le tuyau d’aqueduc existant présentement sur le fonds servant, ce tuyau reliant le tuyau d’aqueduc situé sur le fonds dominant à celui de la Cité de Rimouski situé sur le fonds servant , mais avec l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant, ses héritiers et ayants droit de remettre le fonds servant dans le même état qu’il était avant l’exercice des droits accordés par le présent paragraphe.

Cette servitude s’appliquera et restera en vigueur pendant et aussi longtemps que la Cité de Rimouski aura et maintiendra un aqueduc dans et à travers le fonds servant . [7] [Je souligne.] [ 8 ] L'aqueduc et l'égout municipal ont été installés sur la rue Wilson en 1970 principalement [8] . Les résidences des intimés n'y ont pas été connectées pour des raisons que ni les appelants ni les intimés ne connaissent (puisqu'ils n'étaient pas propriétaires des immeubles à cette date).

Au procès, le directeur du « service génie-travaux publics » de la Ville témoigne n'en rien savoir lui non plus, encore qu'il évoque certaines hypothèses.

Il se pourrait que, les résidences des intimés étant déjà raccordées aux installations municipales de la rue Lasalle, personne ne se soit soucié de les raccorder à celles qu'on installait sous la rue Wilson en 1970, d'autant que ces résidences sont en contrebas de la rue (encore que les mesures exactes ne soient pas connues), ce qui n'aurait pas facilité leur raccordement aux nouvelles canalisations municipales [9] . [ 9 ] Il se trouve par ailleurs que, dans les faits, les parties, au moment où elles ont acheté leur propriété respective, ignoraient tout de la situation décrite ci-dessus et ignoraient de même l'existence de la servitude établie par l'acte de 1966. [ 10 ] C'est en 1995 seulement, lors d'un premier refoulement d'égout chez les intimés, que les parties réalisent que les résidences du 44 et du 46 Wilson sont raccordées aux canalisations de la rue Lasalle par le moyen de tuyaux passant sous le terrain des appelants puis rejoignant ceux qui desservent la résidence de ces derniers.

Ce refoulement, et d'autres qui suivront, nécessitent d'importantes réparations aux canalisations en question [10] . Après un certain nombre d'incidents, les appelants, incommodés – on le comprend – et par ailleurs persuadés que la situation s'explique par une tolérance de longue durée, refusent l'accès à leur terrain. [ 11 ] Le malentendu sur l'origine du problème se dissipe en 2011, lorsque les parties, qui cherchent à résoudre leur différend, découvrent l'existence de la servitude, servitude dont le souvenir s'était apparemment perdu dans le dédale des transactions survenues depuis 1966.

L'examen des divers actes de la chaîne de titres rattachée à chaque fonds révèle en effet que la mention de cette servitude n'y fut jamais reprise, sinon, à l'occasion, sous des formules générales indiquant que l'immeuble est vendu « sujet à toutes les servitudes

réelles ou personnelles, actives ou passives, apparentes ou non apparentes pouvant grever ledit immeuble » ou autre stipulation du genre n'apparaissant de toute façon que de manière sporadique [11] . Enfin, et la chose est certaine, les parties n'ont jamais été informées de l'existence de la servitude par les notaires qui ont reçu les actes par lesquels elles ont acquis leurs propriétés respectives. [ 12 ] Tout cela étant dit, le débat ne porte pas sur l'existence de la servitude, mais bien sur son extinction.

Les parties reconnaissent en effet que l'auteur des appelants (Kenogami) a consenti une servitude à l'auteur des intimés (Marineau), servitude qui lie leurs ayants droit respectifs. Mais cette servitude est-elle maintenant éteinte? [ 13 ] C'est ce que soutiennent les appelants, selon qui la Ville de Rimouski n'a plus et ne maintient plus de tuyaux d'aqueduc ou d'égout sur leur terrain.

La condition extinctive dont la servitude était assortie se serait donc réalisée, et ce, au plus tard en 1970, lorsque l'égout et l'aqueduc municipaux furent installés sur la rue Wilson, permettant d'y brancher les résidences des intimés et rendant inutile le maintien d'un branchement sur la rue Lasalle, à travers le fonds des appelants. [ 14 ] Les intimés, on ne s'en étonnera pas, prétendent le contraire. [ 15 ] La dispute ne se réglant pas, les intimés intentent en septembre 2012 une action en jugement déclaratoire visant à faire reconnaître que la servitude existe toujours, les intimés réclamant pour leur

part le constat de son extinction. * * [ 16 ] Par jugement daté du 26 avril 2013, le juge de première instance tranche en faveur des intimés. Se fondant sur le texte de la servitude et sur divers indices ressortant de la preuve, il conclut que la Ville a et maintient toujours sur le fonds servant des tuyaux qui relient la résidence des appelants au réseau municipal d'aqueduc et d'égout circulant sur la rue Lasalle, tuyaux auxquels sont rattachées les canalisations qui font l'objet de la servitude.

Celle-ci n'est donc pas éteinte. [ 17 ] Le juge note cependant que : [50] Chose certaine, si la Ville devait retirer « ses » tuyaux ou ne pas les entretenir lorsqu'ils deviendront inutilisables, non seulement les demandeurs verraient leur servitude prendre fin, mais les défendeurs seraient aussi dans l'obligation de construire de nouvelles canalisations qui iraient se brancher au centre de la rue Lasalle. À moins d'une entente entre les parties, les demandeurs seront pour leur part obligés de se tourner vers la rue Wilson. * * [ 18 ] Les appelants se pourvoient [12] .

Signalons que, peu après la formation de l'appel, la Ville de Rimouski a signifié et produit une requête en rétractation de jugement en vertu de l'article 489 C.p.c. L'appel fut suspendu en attendant l'issue de ce recours [13] , dont la Ville s'est cependant désistée le 12 décembre 2013. * * [ 19 ] Il n'y a pas lieu pour la Cour d'intervenir, les appelants ne se déchargeant pas du fardeau qui leur incombe de démontrer que le jugement est entaché d'une erreur de droit qui en affecte le dispositif ou d'une erreur de fait manifeste et déterminante qui priverait ce dispositif d'une assise dans la preuve [14] .

Voyons ce qu'il en est. [ 20 ] Reprenons d'abord, par commodité, le texte créateur de la servitude : Le vendeur crée par les présentes, en faveur de la propriété vendue ci-haut décrite, fonds dominant, sur et à travers le lot numéro […] 571-7-12 du cadastre officiel de la ville de St-Germain de Rimouski, fonds servant, propriété du vendeur, une servitude réelle qui consiste en les droits et privilèges suivants :

a) Le droit d’utiliser, entertenir (sic) , réparer et remplacer le tuyau d’égout existant présentement sur le fonds servant, ce tuyau d’égout reliant l’égout situé sur le fonds dominant à celui de la Cité de Rimouski, situé sur le fonds servant mais avec l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant, ses héritiers et ayants droit de remettre le fonds servant dans le même état qu’il étant (sic) avant l’exercice des droits accordés par le présent paragraphe; cette servitude s’appliquera et restera en vigueur pendant et aussi longtemps que la Cité de Rimouski aura et maintiendra un tuyau d’égout dans et à travers le fonds servant .

b) Le droit d’utiliser, entretenir, réparer et remplacer le tuyau d’aqueduc existant présentement sur le fonds servant, ce tuyau reliant le tuyau d’aqueduc situé sur le fonds dominant à celui de la Cité de Rimouski situé sur le fonds servant , mais avec l’obligation pour le propriétaire du fonds dominant, ses héritiers et ayants droit de remettre le fonds servant dans le même état qu’il était avant l’exercice des droits accordés par le présent paragraphe.

Cette servitude s’appliquera et restera en vigueur pendant et aussi longtemps que la Cité de Rimouski aura et maintiendra un aqueduc dans et à travers le fonds servant . [Je souligne.] [ 21 ] En décrivant ainsi la servitude, les parties constituantes, comme le souligne le juge de première instance, se sont trouvées à faire « un état des lieux », traçant le portrait de la situation factuelle de l'époque.

On en comprend que les tuyaux d'égout et d'aqueduc situés sur les fonds dominants et desservant les habitations qui s'y trouvent (appelons-les « tuyaux 1 ») se rendent jusqu'au fonds servant et traversent la ligne de séparation des lots pour se brancher directement à d'autres tuyaux (d'égout ou d'aqueduc) « existant présentement sur le fonds servant ».

Ces derniers tuyaux (« tuyaux 2 ») font l'objet de la servitude, reliant ainsi les tuyaux 1 aux tuyaux qui desservent la résidence des appelants (« tuyaux 3 ») et qui se prolongent jusqu'aux installations municipales de la rue Lasalle. [ 22 ] Selon le juge, le texte constitutif de la servitude indique clairement que les tuyaux 3, quoiqu'ils se trouvent sur le fonds servant, sont ceux de la Ville : il y a en effet, d'un côté, les tuyaux 1, qui sont sur le fonds dominant, et de l'autre les tuyaux 2, qui traversent le fonds servant et relient les tuyaux 1 aux tuyaux 3, c'est-à-dire qui relient « le tuyau d'égout/d'aqueduc situé sur le fonds dominant à celui

de la Cité de Rimouski, situé sur le fonds servant ». Ces mots indiquent clairement que les tuyaux 3 sont ceux de la Ville, quoiqu'ils se trouvent sur le fonds servant, ce qui est confirmé par l'historique du développement du quartier où se trouvent les propriétés des parties. [ 23 ] Rien ne permet de contester cette détermination, inférée à la fois du texte de l'acte constitutif de la servitude et du contexte particulier dans lequel celle-ci a été créée.

Une telle détermination, qui repose ici sur la recherche de l'intention des parties au contrat créant la servitude, peut être considérée comme une conclusion mixte de fait et de droit ou une conclusion de fait, selon l'angle envisagé [15] , mais elle appelle dans les deux cas déférence de la part d'une cour d'appel, déférence ici entièrement justifiée. [ 24 ] Il est vrai que le directeur du service génie-travaux publics de la Ville affirme au procès que, depuis 1900-1905 au moins [16] , et certainement depuis 1976, son employeur n'est généralement pas propriétaire des canalisations d'aqueduc ou d'égout installées sous les terrains privés.

Elle n'est pas non plus la propriétaire des tuyaux reliant ces canalisations privées à l'aqueduc ou à l'égout municipal se trouvant sous la rue, tuyaux qui relèvent des propriétaires des immeubles en bordure. La correspondance échangée entre les parties et la Ville indique également que cette dernière estime n'être pas propriétaire des tuyaux 3, ajoutant qu'elle n'en a jamais fait l'entretien. [ 25 ] Manifestement, le juge de première instance n'a pas accordé à ce témoignage et à cette correspondance l'importance que voudraient leur donner les appelants.

On ne peut lui donner tort lorsqu'on se rappelle que la Ville a longtemps maintenu des installations d'égout et d'aqueduc qui étaient bel et bien siennes, alors même que la rue Lasalle ne lui appartenait pas (elle n'en deviendra propriétaire qu'en 1969). Il est donc vraisemblable que, dans le passé, la Ville ait pareillement été propriétaire de canalisations d'égout ou d'aqueduc enfouies sous des terrains privés.

Quoi qu'il en soit, sans vouloir en faire ici un principe applicable généralement à l'ensemble du territoire de Rimouski, il demeure que, au vu de l'historique du développement immobilier des fonds en cause et de leur voisinage, il est probable – et c'est là une preuve suffisante, selon le standard usuel ( art. 2804 C.c.Q. ) – que les tuyaux reliant la résidence des appelants aux canalisations municipales de la rue Lasalle aient été ceux de la Ville (même si elle l'a aujourd'hui oublié), et c'est bien là ce que reconnaît l'acte constitutif de 1966, ainsi que le constate le juge de première instance. [ 26 ] Or, comme la Ville ne s'est jamais départie desdits tuyaux et qu'elle ne les a pas non plus enlevés, la servitude n'est pas encore éteinte.

Certes, comme aucun besoin d'entretien particulier ne s'est manifesté au cours des ans, le passage du temps a fait son œuvre et la trace des droits de la Ville sur les canalisations en question s'est effacée des mémoires. Cela, cependant, ne fait pas en sorte que la servitude, dont l'exercice s'est continué sans interruption depuis 1966, s'est éteinte, la Ville ayant et maintenant toujours les canalisations visées par l'acte constitutif de 1966. [ 27 ] Les appelants nous invitent cependant à envisager une autre hypothèse.

Les tuyaux 3, quoiqu'ils aient été installés par la Ville et maintenus par elle afin de relier le fonds servant, puis le fonds dominant aux canalisations de la rue Lasalle, pourraient néanmoins être considérés comme étant la propriété des appelants, en raison de l'

article 948 C.c.Q. (antérieurement l'art. 408 C.c.B.C. ), disposition renforcée par la présomption de l'

article 955 C.c.Q. (antérieurement l'art. 415 C.c.B.C. ).

Et si les appelants sont propriétaires des tuyaux 3, cela ferait en sorte que la Ville, en réalité, n'« a » plus de canalisations sur le fonds servant, signifiant ainsi l'extinction de la servitude. [ 28 ] Cet argument, au vu des circonstances fort singulières de l'affaire, ne saurait cependant modifier la conclusion du juge au sujet du maintien de la servitude. [ 29 ] En effet, même si les articles 948 et 955 C.c.Q. , ou, tels qu'à l'époque de l'acte constitutif de 1966, les articles 408 et 415 C.c.B.C. , signifient que les tuyaux 3 appartiennent aux propriétaires du fonds servant, cela ne changerait rien au fait que les parties constituantes entendaient que la servitude permette de relier l'aqueduc et l'égout du fonds dominant [17] aux installations municipales de la rue Lasalle en passant par deux séries de tuyaux installés sur le fonds servant, soit les tuyaux 2 (installés par l'auteur des intimés, la compagnie Price) et les tuyaux 3 (installés par la Ville).

Car c'est bien là, en définitive, le sens véritable de la servitude : on cherche, par l'acte constitutif de 1966, à préserver la situation qui, de facto , existe depuis les années 1950, c'est-à-dire que les résidences construites sur ce qui deviendra le fond dominant [18] continuent d'être rattachées aux conduites de la rue Lasalle, par le moyen de tuyaux traversant ce qui deviendra le fonds servant, tuyaux qui, pour une partie, sont ceux que la Ville a installés sur ce dernier.

Autrement dit, en décrivant la servitude comme on le fait à l'époque, en fonction de l'état des lieux tel qu'il existe alors, on ne cherche pas à associer l'existence de la servitude au droit de propriété des uns et des autres sur les tuyaux; on cherche plutôt à perpétuer la situation existante.

C'est la conclusion à laquelle en vient également le juge de première instance, lorsque, au paragraphe 43 de son jugement, il écrit que « l'intention des rédacteurs de la servitude était plus qu'une question de propriété par la Ville, mais bien de maintien de canalisations efficientes qui desservent la résidence des [demandeurs] [19] ». Il eut en effet été impensable que M.

Marineau, l'une des parties à l'acte constitutif de la servitude, ait acheté l'immeuble (le fonds dominant), avec les résidences qui s'y trouvent, sans qu'une servitude sur le fonds servant assure à sa propriété un accès durable aux installations municipales d'aqueduc et d'égout. [ 30 ] Certes, les parties constituantes envisageaient la possibilité que cette servitude prenne fin et ne soit donc pas perpétuelle.

Les termes de la condition choisie pour en marquer l'extinction relèvent toutefois du fait d'un tiers, la Ville, qui n'a toujours pas agi de la manière qui permettrait d'enclencher l'application de cette condition. [ 31 ] Les appelants souhaitent en vérité que l'aqueduc et l'égout des fonds dominants soient raccordés aux installations municipales de la rue Wilson, maintenant que la chose est, à leur avis, possible [20] . Malheureusement pour eux, ce n'est pas ce que prévoit la condition dont la servitude est assortie.

Pour des raisons que l'on ignore (et la spéculation n'est pas de mise), les parties constituantes n'ont pas voulu que la servitude s'éteigne lorsque la Ville mettrait en place sous la rue Wilson les canalisations d'aqueduc et d'égout auxquelles pourraient être raccordés les fonds dominants, mais plutôt lorsque celles qu'elle a installées du côté de la rue Lasalle seraient retirées ou ne seraient plus fonctionnelles, ce qui ne s'est pas encore produit. [ 32 ] Dans cette perspective, et comme l'a constaté le juge de première instance, la servitude grève toujours le fonds servant, la situation actuelle étant identique à ce qu'elle était au moment de sa constitution (en 1966) et la condition d'extinction ne s'étant pas encore réalisée. * * [ 33 ] Paradoxalement, la position dans laquelle continuent de se trouver les parties n'est par ailleurs pas immuable, ce qui leur impose un risque considérable, ainsi que le souligne le juge de première instance :

[49] Plusieurs situations peuvent être envisagées. Un jour, un défaut d'entretien risque de compromettre l'usage des tuyaux, faisant en sorte qu'il sera nécessaire de les remplacer.

La Ville risquerait alors de ne pas le faire si l'on [se] fie à sa nouvelle politique de branchement. [50] Chose certaine, si la Ville devait retirer « ses » tuyaux ou ne pas les entretenir lorsqu'ils deviendront inutilisables, non seulement les demandeurs verraient leur servitude prendre fin, mais les défendeurs seraient aussi dans l'obligation de construire de nouvelles canalisations qui iraient se brancher au centre de la rue Lasalle .

À moins d'une entente entre les parties, les demandeurs seront pour leur part obligés de se tourner vers la rue Wilson. [Je souligne.] [ 34 ] En raison de la nature même de la servitude et de ses modalités d'extinction, une épée de Damoclès pend donc au-dessus de la tête des parties, qui pourraient toutes pâtir d'un problème affectant les canalisations désignées dans les présents motifs par l'appellation de « tuyaux 3 », canalisations qui pourraient devenir inutilisables et qui, en outre, se trouvent plus ou moins à la merci d'un tiers, la Ville en l'occurrence, qui pourrait décider de les retirer.

Mieux valant prévenir que guérir, il serait sans doute sage que les intéressés entreprennent dès maintenant des discussions, de manière à trouver une solution permanente au problème de raccordement des résidences des intimés au réseau municipal d'aqueduc et d'égout. Pour que la pérennité d'une telle solution soit assurée, il serait certainement préférable que la Ville soit

partie prenante à ces discussions. * * [ 35 ] Pour ces motifs, je suis d'avis de rejeter l'appel, avec dépens. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.