2018 QCCQ 8609, 2018 QCCQ 8609

Tremblay c. Bergeron 2018 QCCQ 8609 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036386-168 DATE : 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE HÉLÈNE TREMBLAY Demanderesse c. FRANÇOISE BERGERON ET GEORGES DESCHÊNES ET MICHELINE TAYLOR ET IMMEUBLES STUART INC.

Défendeurs et PATRICK LARIVIÈRE Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Julie Hélène Tremblay réclame 15 000,00 $ à Françoise Bergeron et Georges Deschênes. Elle prétend que la maison achetée de ceux-ci en 2006 est affectée de vices cachés : il y a de l’amiante dans la vermiculite qui se trouve dans le vide sous toit ce qui présente un risque important pour la santé de ses occupants et qui a dû être enlevée à grand frais.

[ 2 ] Elle réclame une condamnation solidaire de ceux-ci avec le courtier immobilier Micheline Taylor et l’agence Immeubles Stuart inc. pour le même montant, alléguant que Taylor [1] manque à ses obligations professionnelles lorsqu’elle laisse Deschênes prélever lui- même l’échantillon de vermiculite envoyé au laboratoire pour analyse avant la vente en 2006. Questions en litige [ 3 ] La présence d’amiante dans la vermiculite constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »)? [ 4 ] Y a-t-il eu dol de la part de Bergeron et Deschênes entraînant leur responsabilité envers Tremblay? [ 5 ] Y a-t-il eu faute professionnelle de la part de Taylor engageant sa responsabilité et celle de l’agence Immeubles Stuart? [ 6 ] Le cas échéant, Tremblay a-t-elle droit aux montants réclamés? Le contexte [ 7 ] Bergeron et Deschênes achètent une résidence à Saint-Lambert sur la rue [...] en mars 2004.

En 2006, ils la mettent en vente par l’entremise du courtier immobilier Anne Poulton de l’agence Immeubles Stuart. [ 8 ] En parallèle, Tremblay et son mari Patrick Larivière cherchent une maison à Saint-Lambert et retiennent à cette fin les services du courtier immobilier Taylor de la même agence. [ 9 ] Après avoir tenté avec Taylor une première offre sur une propriété de la rue Dulwich, ils visitent la maison de Bergeron et Deschênes à qui ils présentent une promesse d’achat au montant de 310 000,00 $ le 29 janvier 2006.

Le lendemain, ils acceptent la contre-proposition à 315 000,00 $ des vendeurs. [ 10 ] La promesse d’achat est conditionnelle à une inspection préachat que Normand Lamarche effectue le 6 février. Dans son rapport écrit [2] , il note la présence de vermiculite dans le vide sous toit et ajoute : Certaines vermiculites pourraient contenir de la poussière d’amiante. Un test est nécessaire pour déterminer si elle contient de l’amiante. Mention du propriétaire que le résultat du test mentionne l’absence d’amiante dans cette vermiculite.

Obtenir du propriétaire le résultat écrit du test . [ 11 ] Deschênes remet alors à Tremblay et à Larivière le rapport d’analyse de Laboratoires de la Montérégie daté du 3 février 2006 qui conclut comme suit : Suite à l’analyse, le résultat indique que la présence d’amiante n’a pas été mise en évidence et donc que l’échantillon de vermiculite, identifié « 1-Isolant », ne doit pas être considéré comme un matériau contenant de l’amiante au sens du Code de sécurité pour les travaux de construction de la CSST (concentration en amiante supérieure à 0,1 %) [3] . [ 12 ] Le 1 er mai suivant, les parties signent les contrats notariés par lesquels Tremblay et Larivière achètent chacun une moitié indivise de la propriété et y emménagent peu après.

En novembre 2011, Tremblay achète la moitié indivise de Larivière. [ 13 ] En novembre 2013, Tremblay veut connaitre l’efficacité énergétique de sa maison et retient à cet effet les services de Véronique Reeves, conseillère-évaluatrice en efficacité énergétique Réno-climat. Constatant la présence de vermiculite, Reeves demande le rapport d’analyse remis par les vendeurs en 2006.

Tremblay l’a perdu, il faut donc en obtenir un nouveau. [ 14 ] Reeves prélève des échantillons de vermiculite et les remet à Laboratoires d’amiante de Pinchin Environmental qui les analyse et conclut à une concentration en amiante supérieure à 0,1 %, qui est la valeur à partir de laquelle le Code de sécurité pour les travaux de construction, applicable au Québec, considère un matériau comme contenant de l’amiante [4] . [ 15 ] Inquiète pour sa santé et celle des membres de sa famille, Tremblay retient en février 2014 les services de la firme Gestion Environnementale T.

Harris inc. (« GETH ») dont le représentant André de Rive inspecte la maison pour vérifier s’il y a de la vermiculite à certains endroits.

Il conclut que seul le mur Sud est un mur à double parois à l’intérieur duquel se trouve de la vermiculite, en plus de celle qui se trouve au grenier dans le vide sous toit [5] . [ 16 ] Après avoir obtenu des soumissions pour l’enlèvement de la vermiculite, Tremblay adresse une mise en demeure à Bergeron et Deschênes le 23 avril 2014, les informant de ce qui précède et de son intention de leur réclamer les frais de décontamination, les coûts d’expertise et autres dommages totalisant 22 181,00 $ [6] . [ 17 ] Par lettre du 15 mai 2014, le procureur de Bergeron et Deschênes nie toute responsabilité référant notamment à la jurisprudence constante à l’effet que la présence d’amiante dans l’isolant de vermiculite ne constitue pas un vice caché au sens de la Loi ou règlement applicable [7] . [ 18 ] Tremblay obtient d’autres soumissions et le 19 juin 2014, elle signe un contrat avec Isolation Élite inc. pour l’enlèvement de la vermiculite.

Les travaux sont effectués au cours de l’été 2014 pour lesquels Tremblay paie la somme de 9 886,70 $ [8] . [ 19 ] Le 29 novembre 2016, Tremblay adresse une nouvelle mise en demeure à Bergeron et Deschênes et une mise en demeure à Taylor leur réclamant le coût du désamiantage et des dommages divers totalisant 15 353,06 $ [9] .

Le 5 décembre suivant, elle adresse une mise en demeure à Immeubles Stuart, invoquant la faute professionnelle commise par Taylor et lui réclamant le même montant. [ 20 ] Le 9 décembre 2016, elle intente la présente action et réclame conjointement et solidairement aux défendeurs la somme de 15 428,06 $ détaillée comme suit : - Coût du désamiantage 9 886,70 $ - Subvention Réno-climat pour l’isolation (975,00 $)

- Rapport d’analyse de vermiculite 402,50 $ - Expertise pour le désamiantage 416,79 $ - Test de qualité de l’air avant travaux 822,07 $ - Permis de rénovation municipal 75,00 $ - Frais de déplacement chantier (8 jours) Dorval-Maison (2x30km/jour) 240,00 $ Bureau-Maison (4x7,5km/jour) 120,00 $ - Frais de déplacement pour les soumissions Bureau-Maison (8 x aller-retour) 240,00 $ - Per diem raisonnable 10 jours de chantier @ 40$/jour/3 personnes 1 200,00 $ - Indemnité pour stress et problèmes de santé (à parfaire) 3 000,00 $ Total 15 428,06 $ [ 21 ] La demanderesse réduit sa réclamation à 15 000,00 $ pour bénéficier du recours à la Division des petites créances.

A. Action contre Bergeron et Deschênes La présence d’amiante dans la vermiculite constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. ? Droit applicable [ 22 ] Le Code civil impose au vendeur l’obligation de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui en diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé le prix s’il les avait connus [10] . [ 23 ] Pour conclure à la présence d’un vice mettant en jeu la garantie légale de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. , le désordre dont l’acheteur se plaint doit répondre à quatre critères : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l’intensité de cette gravité est définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité » de cet article; 2. Le vice doit être antérieur à la vente ; 3. Le vice doit être caché , qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; 4.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 24 ] En l’instance, c’est le critère de gravité qui pose problème, puisqu’il n’est pas contesté que la vermiculite se trouve dans le grenier au moment de la vente, que la présence d’amiante est alors inconnue de Tremblay et est cachée, vu le rapport négatif de Laboratoires de la Montérégie remis par Bergeron en février 2006. [ 25 ] L’arrêt clé sur la question de savoir si la présence d’amiante comporte ce degré de gravité au sens de l’

article 1726 C.c.Q. demeure l’arrêt Immeubles Jacques Robitaille inc. c. Province canadienne des religieux de Saint-Vincent-De-Paul [11] , suivi par une jurisprudence largement majoritaire [12] . [ 26 ] Dans cette affaire, l’acheteur avait acquis un immeuble qui n’était plus habité en vue de le transformer en hôtel. C’est à l’occasion de la démolition qu’il découvre la présence d’amiante ce qui entraîne des travaux de démolition à un prix plus élevé en raison des dispositions du Code de la sécurité pour les travaux de construction [13] et de la

Loi sur la santé et sécurité au travail [14] qui recommandent des mesures précises de sécurité lors des travaux susceptibles d’émettre des poussières d’amiante en vue de protéger la santé des travailleurs. L’acheteur poursuit son vendeur pour récupérer le coût important des travaux de désamiantage. [ 27 ] La Cour supérieure rejette l’action concluant que, tenant compte de la preuve factuelle présentée, la présence d’amiante ne cause pas un déficit d’usage tant qu’on ne procède pas aux travaux de démolition. Or, la démolition d’un immeuble n’est pas l’usage de ce bien, mais plutôt son contraire. Il ne s’agit donc pas d’un vice donnant ouverture à la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. puisque la présence d’amiante ne nuit pas à son usage, il ne s’agit pas d’un fait destructeur de cet usage.

[ 28 ] La Cour supérieure reconnait que les travaux de démolition coûtent plus cher en raison de la présence d’amiante, mais ajoute que cela découle d’une obligation juridique de procéder à l’enlèvement de l’amiante selon une méthode plus coûteuse alors que l’acheteuse ne se serait pas plainte de la présence d’amiante sans cette obligation règlementaire. [ 29 ] Rejetant l’appel de ce jugement, la Cour d’appel confirme l’interprétation par la Cour supérieure des règles de l’

article 1726 C.c.Q. en concluant qu’une contrainte juridique imposée lors de la destruction du bien vendu, même si cela se traduit par un coût plus élevé, ne constitue pas au sens de cet

article un déficit d’usage de ce bien, il n’y a pas de fait destructeur de l’usage qu’entendait faire l’acquéreur du bien. [ 30 ] De façon générale, les nombreuses décisions qui appliquent l’arrêt Immeubles Jacques Robitaille [15] se fondent sur l’assertion que la vermiculite ne constitue pas en soi un danger pour la santé lorsqu’elle n’est pas bougée ou manipulée ou lorsqu’elle se trouve enfermée [16] .

Dans toutes ces décisions, aucune preuve n’avait été présentée à l’effet que la présence d’amiante dans la vermiculite contrevient à quelques lois ou règlements au moment de la construction ou au moment de la mise en place dans les immeubles concernés. [ 31 ] Tremblay cite quatre jugements qui se démarqueraient de cette abondante jurisprudence dont plusieurs décisions sont citées par les vendeurs Bergeron et Deschênes et par le courtier Taylor. [ 32 ] Ainsi, dans Laurin c. Raby [17] , la poursuite des acheteurs est accueillie. Il s’agit cependant d’un jugement

sommaire qui ne contient pas de référence à l’ensemble de la jurisprudence déjà majoritaire à ce moment, soit pour s’en distinguer, soit pour s’en dissocier. [ 33 ] Dans Nigita Enea c. Larouche [18] , le Tribunal accueille l’action des acheteurs parce que les vendeurs avaient donné une réponse fausse à la question de savoir s’il y avait de la vermiculite dans la propriété. Il ne s’agissait donc pas d’appliquer la théorie relative aux vices cachés et l’application de l’

article 1726 C.c.Q. , mais plutôt la théorie de l’erreur vice de consentement, causée par le dol du vendeur. [ 34 ] Dans l’affaire Leroux c. Barrette [19] , le Tribunal devait déterminer si la défenderesse promettant-acheteuse d’une résidence pouvait annuler la promesse d’achat suite au refus de la banque de financer l’achat de la maison en raison d’un vice découvert après la signature de la promesse d’achat. Or, la vendeuse avait fait exclure de la garantie légale de qualité la situation identifiée par l’inspecteur préachat, à savoir que l’immeuble avait été isolé avec de la vermiculite.

Vu cette exclusion, la banque avait retiré son offre de financement hypothécaire, permettant ainsi l’annulation à la promesse d’achat. [ 35 ] Finalement, dans l’affaire Hébert-Briand c. Dutilly [20] , il s’agissait davantage de la présence importante de chauve-souris dans la maison achetée par les demandeurs alors que les défendeurs avaient fait défaut de déclarer l’importance du phénomène. A l’occasion de l’extermination de la colonie de chauve-souris, on découvre la présence de vermiculite comme isolant dont l’analyse révèle la présence d’amiante.

Vu les faits en cause, le juge se prononce uniquement sur la présence de chauve-souris et conclut qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. , mais sans se prononcer précisément sur la question de l’amiante. Analyse et décision [ 36 ] Tremblay doit donc démontrer par preuve prépondérante [21] que la présence d’amiante dans la vermiculite du vide sous toit entraîne un déficit d’usage de la maison, qu’il s’agit d’un fait destructeur de l’usage existant au moment de l’achat [22] , puisque comme l’enseigne notre Cour dans le jugement Provost c.

Roy : [27] Il serait déraisonnable d’imposer au vendeur d’un bien de fournir une garantie légale relative à tous les usages subséquents que l’acheteur ou les futurs acheteurs pourraient vouloir faire du bien , puisqu’on le sait, les goûts changent, et les normes évoluent. [ 37 ] Tremblay plaide que sa situation est différente de celle qui prévaut dans l’arrêt Immeubles Jacques Robitaille inc. : la vermiculite contenant de l’amiante n’est pas dans un espace clos sauf pour le mur Sud de la propriété [23] , elle est répandue dans le vide sous toit et n’est pas recouverte.

Au moment de l’achat, elle compte utiliser cet espace et allègue l’avoir fait par la suite, pour entreposer des biens, pour y circuler et même laisser les enfants y jouer. [ 38 ] Elle plaide que selon l’experte Reeves, dont elle dépose le rapport et qu’elle fait entendre comme témoin, la contamination à l’amiante d’un grenier restreint l’usage de la résidence en raison des ouvertures attenant au grenier : 7- EST-CE QUE SELON VOUS, LA CONTAMINATION À L’AMIANTE D’UN GRENIER RESTREINT L’USAGE D’UNE RÉSIDENCE? Oui, car il y a dans les résidences, plusieurs ouvertures dans le plafond qui est attenant au grenier.

Toutes ces ouvertures peuvent laisser passer des particules d’amiante à tout moment… dans une maison, il y a toujours des pressions d’air qui changent selon les différences de climats entre l’intérieur et l’extérieur, le vent, la hauteur des plafonds, etc., ce qui amène un mouvement d’air négatif ou positif dépendamment de la situation. Puisque les particules d’amiante dans la vermiculite sont fines et volatiles, elles peuvent voyager dans ces pressions d’air et entrer dans les espaces intérieurs de la maison.

De plus il est certain que si les travaux doivent être réalisés, il y a énormément de précautions à prendre ce qui va augmenter leur coût. [24] [ 39 ] Pour conclure à la lumière de cette réponse, que la présence d’amiante dans la vermiculite est un fait destructeur de l’usage allégué par Tremblay, elle doit démontrer que cela cause ou peut en toute probabilité causer des problèmes de santé sérieux aux occupants.

[ 40 ] Or, Tremblay ne présente aucune preuve médicale à l’effet qu’elle-même ou les occupants de la maison depuis l’achat jusqu’à ce jour, éprouvent des problèmes de santé reliés à la présence d‘amiante dans la vermiculite ni qu’ils en éprouveront selon toute probabilité. [ 41 ] La littérature médicale qu’elle veut produire [25] ne constitue pas une preuve probante ni de la généralité de la proposition de Tremblay, encore moins de la condition médicale de cette dernière ou des membres de sa famille, seul le témoignage d’un expert pouvant établir ce fait, comme le Tribunal le lui explique à l’audience. [ 42 ] Tremblay produit le rapport écrit du 20 avril 2018 de Lyne Mailloux, directrice senior Matières Dangereuses de la firme GETH, qui décrit ainsi le danger que peut présenter un pourcentage d’amiante même faible, dans la vermiculite : L’exposition à l’amiante présente des risques importants pour la santé et peut causer des cancers et autres affectation pulmonaires ou pathologiques qui peuvent survenir plusieurs années après une exposition. (…) Le pourcentage d’amiante dans la vermiculite est relativement faible.

Elle représente donc une faible source de fibres d’amiante, mais constitue tout de même un risque éventuel pour la santé. Les effets de l’amiante dépendent de la concentration en fibres dans l’air, la durée d’exposition et de sa fréquence, le type et la taille des fibres inhalées et le moment de la première exposition.

Pour que de tels effets surviennent, il faut généralement des années ou des décennies d’exposition [26] . [ 43 ] Le Tribunal n’a pas entendu Mailloux et le curriculum vitae que Tremblay produit avec ce rapport ne permet pas de conclure qu’elle possède les qualifications pour se prononcer sur une question de santé en lien avec l’amiante dans la vermiculite, que ce soit de façon générale, ou encore moins sur la condition de la demanderesse et des autres occupants de l’immeuble. [ 44 ] De plus, Mailloux émet des hypothèses, parle d’éventualité mais aucunement de probabilités.

Elle relativise elle-même les effets de l’amiante puisqu’à son avis, ils dépendent de nombreux facteurs (concentration en fibre dans l’air, durée d’exposition et fréquence, type et taille des fibres inhalées), qui ne font aucunement l’objet de preuve dans le présent dossier. [ 45 ]

Malgré tout, ni Mailloux ni Reeves ne recommandent l’enlèvement de la vermiculite qui se trouve dans le vide sous toit ni dans la paroi du mur Sud, puisqu’à leur avis, cette vermiculite ne représente pas un grand danger dans la maison si non dérangée , rejoignant ainsi la preuve décrite dans la plupart de la jurisprudence citée plus haut, qui suit les enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Immeubles Jacques Robitaille inc. [ 46 ] Mailloux recommande ce qui suit [27] : - Ne pas déranger la vermiculite; - Recouvrer la vermiculite exposée (par exemple avec une épaisseur d’isolant de fibre de verre); - Sceller toutes les ouvertures dans les plafonds; - Ne pas laisser les enfants jouer dans le grenier; - Ne rien entreposer dans le grenier si vous risquez de déplacer la vermiculite; - Si vous avez à manipuler la vermiculite, mettez un masque muni de filtres à haute efficacité… pour l’amiante; - Si vous voulez enlever la vermiculite ou faire des travaux de transformation qui risquent de déplacer la vermiculite, faites appel à un entrepreneur spécialisé en ce type de travaux qui devra respecter les contraintes liées à l’amiante du Code de sécurité pour les travaux de construction… De cette liste, la principale recommandation consiste à calfeutrer les ouvertures du plafond (conduits de ventilation, hotte, trappe du grenier, etc.).

De cette façon, l’amiante ne pourra plus être dispersé dans l’air ambiant… [ 47 ] Ces recommandations se trouvent en grande

partie au rapport du laboratoire Pinchin Environmental [28] qui souligne aussi que dans la majorité des cas, la vermiculite contenant de l’amiante peut demeurer en place, ajoutant aussi qu’il faut éviter tout risque de dispersion de fibre d’amiante dans l’air ambiant en scellant l’ensemble des ouvertures situées entre les aires occupées et la vermiculite. [ 48 ] Dans son rapport du 20 avril 2018, Mailloux réfère à un test d’air effectué par GETH en juin 2014 suite à la prise d’échantillonnages de l’air au rez-de-chaussée de la résidence [29] .

Il s’agissait alors de vérifier la teneur en fibre d’amiante puisque le rez-de-chaussée n’est pas totalement étanche aux échanges d’air avec le grenier, le tout afin d’obtenir une référence de base avant la décontamination des greniers. [ 49 ] Le résultat obtenu démontre qu’au rez-de-chaussée, au moment du prélèvement d’air, il n’y a pas de fibre d’amiante dans l’air.

Aucun autre test d’air n’a été effectué depuis. [ 50 ] Tremblay n’a donc pas démontré la présence de fibre d’amiante dans l’air du rez-de-chaussée où vit la famille. [ 51 ] Reste donc le vide sous toit, le grenier : puisque selon l’experte Mailloux il ne faut pas déranger la vermiculite qui contient de l’amiante, Tremblay prétend que le grenier ne peut servir à l’usage qu’elle avait au moment de la vente et qu’elle entendait faire, à savoir y entreposer des objets, y circuler librement et y laisser les enfants jouer. [ 52 ] Or, la preuve prépondérante permet plutôt de conclure qu’au moment de la vente, le grenier ne peut servir à ces fins et que de plus, il est peu probable que Tremblay l’ait ainsi utilisé.

[ 53 ] Le feuillet descriptif de la propriété en vente ne réfère aucunement au grenier comme étant un espace accessible et disponible pour de l’entreposage ou comme pièce à vivre, la maison étant par ailleurs dotée d’un garage, d’un sous-sol fini en

partie et d’un atelier pouvant servir à ces usages, en plus des autres pièces de la maison. [ 54 ] À l’audience, Deschênes affirme qu’en aucun temps ni elle ni Bergeron ne se servent du vide sous toit de quelque manière que ce soit. [ 55 ] Les photos prises par l’inspecteur préachat Lamarche [30] et apparaissant dans son rapport du 7 février 2006 [31] démontrent qu’il s’agit d’un espace dont la hauteur varie, allant jusqu’à un dégagement très ténu puisque le toit est en pente. [ 56 ] Le plancher n’est pas uniforme et ne permet absolument pas de circuler librement puisqu’on retrouve à intervalle régulier des solives entre lesquelles la vermiculite est répandue. [ 57 ] Le seul accès au vide sous toit est peu commode : il s’agit d’une trappe au plafond d’une des garde-robes, on ne peut y accéder que par un escabeau.

C’est ce que les témoins entendus à l’audience relatent et ce qui apparait du rapport de la CSST dont l’intervenant intervient au moment de l’enlèvement de la vermiculite le 11 juillet 2014 [32] : le grenier n’est pas conçu pour être occupé par une personne et qu’il n’y a qu’une trappe d’accès pour y accéder [33] . [ 58 ] Il s’agit d’un espace qui dispose de peu de clarté, comme le mentionne l’inspecteur Lamarche dans son rapport de février 2006 [34] . [ 59 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne retient pas l’affirmation de Tremblay à l’effet que cette

partie de la maison, le vide sous toit ou grenier servait à l’entreposage et encore moins comme une pièce où l’on peut circuler ou laisser jouer les enfants. [ 60 ] Lorsque Tremblay consulte Reeves, c’est pour améliorer l’efficacité énergétique de la maison et revoir notamment l’isolation du vide sous toit, ce qui pouvait impliquer l’enlèvement de la vermiculite.

C’est pour cette raison que Reeves demande le rapport d’analyse de la vermiculite, puisque l’enlèvement de cette matière, si elle contient de l’amiante, requiert des mesures très strictes en vue de protéger les travailleurs qui effectuent cette tâche. [ 61 ] La situation s’apparente donc à celle de l’arrêt Immeubles Jacques Robitaille inc. et de la jurisprudence majoritaire décrite plus haut : c’est à l’occasion de l’enlèvement de la vermiculite dans le cadre de travaux visant à accroitre l’efficacité énergétique de la maison que Tremblay réclame à ses vendeurs le remboursement du prix des travaux d’enlèvement de la vermiculite. [ 62 ] Par conséquent, il ne s’agit pas d’un vice mettant en jeu la garantie de qualité de l’

article 1726 C.c.Q. , dans les circonstances. Y a-t-il eu dol de la part de Bergeron et Deschênes entraînant leur responsabilité envers Tremblay? Droit applicable [ 63 ] Le Code civil stipule que pour être valable, le consentement d’une

partie à un contrat doit être libre et éclairé, non vicié notamment par l’erreur [35] . [ 64 ] L’erreur qui vicie le consentement d’une

partie doit porter notamment sur un élément essentiel ayant déterminé ce consentement. Elle peut être provoquée par le dol d’une

partie résultant de son silence ou de sa réticence [36] . [ 65 ] Lorsque l’erreur d’une

partie est provoquée par le dol de l’autre, elle peut demander la nullité du contrat et des dommages- intérêts, mais si elle préfère que le contrat soit maintenu, elle peut plutôt demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’elle aurait été justifiée de réclamer [37] . [ 66 ] Lorsqu’il s’agit de l’erreur simple, non provoquée par le dol, le seul recours est l’annulation de la vente comportant la remise en état des parties [38] .

Analyse et décision [ 67 ] Tremblay prétend que Deschênes fait exprès pour prélever, en 2006, des échantillons de vermiculite sans amiante, la trompant ainsi et causant le faux-négatif du rapport de Laboratoires de la Montérégie. [ 68 ] Tremblay prétend que Deschênes sait qu’avec le temps, l’amiante a tendance à se trouver vers le fond, il le fait donc exprès en ne prélevant l’échantillon qu’en surface.

Elle ajoute qu’il était facile pour lui d’acheter une poche de vermiculite qui ne contient pas d’amiante. [ 69 ] Puisque la bonne foi se présume [39] , il appartient à Tremblay de démontrer par preuve prépondérante la mauvaise foi de Bergeron et Deschênes et leur conduite dolosive. [ 70 ] À cet effet, Tremblay invoque plusieurs faits à partir desquels elle demande au Tribunal de tirer une présomption de mauvaise foi de leur part. [ 71 ] Lorsqu’il est impossible de faire une preuve directe du fait allégué, une

partie peut mettre en preuve des indices permettant au Tribunal de conclure à l’existence du fait allégué. Il s’agit de la preuve par présomption de fait [40] , soit une preuve indirecte fondée sur des indices et non sur des faits directement observés [41] . [ 72 ] Le Tribunal est libre de tirer les conclusions qu’il désire des faits mis en preuve, mais la présomption de fait doit être grave, précise et concordante pour être prise en considération. Pour être considérés comme graves, précis et concordants, les faits doivent avoir des liens étroits entre eux et être si évidents qu’une fois mis ensemble, la conclusion s’en déduit facilement.

[ 73 ] La conclusion recherchée doit être probable et non seulement possible. [ 74 ] Le prélèvement fait par Deschênes donne certes un résultat différent que celui effectué par Reeves huit ans plus tôt, mais cela ne prouve d’aucune manière sa mauvaise foi et les manœuvres frauduleuses alléguées par Tremblay.

D’ailleurs, dans son rapport de décembre 2013, le laboratoire Pinchin Environmental souligne que la teneur en amiante de la vermiculite en cause peut grandement varier d’un échantillon à l’autre, y compris à un même emplacement en raison de divers facteurs, dont la tendance de l’amiante à migrer vers le fond [42] . [ 75 ] Tremblay démontre qu’au cours des années précédant la vente de 2006, Bergeron et Deschênes achètent et revendent plusieurs résidences.

Elle prétend qu’ils agissent ainsi pour les revendre à profit et pour bénéficier de l’exemption de gain en capital, faisant ainsi des flips immobiliers . [ 76 ] Le Tribunal ne peut tirer aucune inférence négative de ces achats et ventes d’autant plus que les témoignages crédibles et non contredits de Bergeron et de Deschênes démontrent que c’est en raison des changements fréquents des lieux de travail de Deschênes que ceux-ci déménagent à plusieurs reprises. [ 77 ] Tremblay tente ensuite de prouver qu’ils maquillent en quelque sorte la maison de [...], faisant des réparations de piètre qualité pour la revendre à profit à ses dépens.

Elle ajoute que Taylor, qu’elle soupçonne d’être de connivence avec eux, lui représente la maison comme étant du type clé en main. [ 78 ] Cette affirmation surprend à la lecture du rapport d’inspection préachat de Lamarche où l’on retrouve dès les premières pages une longue liste de travaux et de correctifs à faire [43] . [ 79 ] Selon Lamarche, la maison construite en 1955 a fait l’objet de certains travaux et rénovations mais nécessite encore des travaux correctifs et des mises à niveau. [ 80 ] La preuve ne révèle aucunement que Deschênes et Bergeron effectuent des réparations de piètre qualité, dans le but de revendre à profit la maison à ses dépens, ni qu’ils ont fait de fausses représentations quant à la qualité des travaux effectués. [ 81 ] Tremblay n’a pas mis en preuve de faits suffisamment graves, précis et concordants permettant au Tribunal de conclure qu’en toute probabilité, Bergeron et Deschênes l’ont induite en erreur quant à la présence d’amiante dans la vermiculite, que ce soit par de fausses représentations, leur silence ou toutes autres manœuvres dolosives. [ 82 ] Par ailleurs, il est possible que l’absence d’amiante dans la maison ait été une condition essentielle lors de l’achat, qu’il y a eu ’erreur et que par conséquent, le consentement de Tremblay est vicié.

Cependant, il s’agirait d’une erreur simple, non provoquée par le dol des vendeurs.

Le seul recours possible est l’annulation de la vente et la remise en état des parties, ce que Tremblay ne demande pas dans ses procédures. [ 83 ] Finalement, Tremblay prétend que Deschênes commet une faute lorsqu’il prélève l’échantillon de vermiculite qu’il envoie au Laboratoires de la Montérégie : il ne suit pas les directives données par l’employé du laboratoire, qui lui aurait permis de fournir des échantillons valables. [ 84 ] À l’audience, Tremblay rapporte les propos d’un employé de Laboratoires de la Montérégie qu’elle contacte peu avant l’audience donc en 2018 quant aux instructions données en 2006.

Or, il s’agit d’une preuve par ouï-dire prohibée par le Code civil [44] et qui ne peut faire la preuve de son contenu.

De plus, une affirmation faite en 2018 quant aux instructions données en 2006, 12 ans plus tôt, par un autre employé que celui qui donne les instructions à Deschênes, n’aurait vraisemblablement pas été concluante. [ 85 ] Le témoignage non contredit de Deschênes est qu’il procède au prélèvement de l’échantillon selon les instructions alors données : il met un gant jetable, étend la main à travers l’ouverture donnant accès à l’entretoit et prend trois à quatre poignées de vermiculite qu’il place dans un sac de plastique et qu’il transmet ensuite au laboratoire. [ 86 ] Par conséquent, l’action contre Bergeron et Deschênes est rejetée.

B. Action contre Taylor et Immeubles Stuart inc.

Droit applicable [ 87 ] Le contrat entre Tremblay et le courtier Taylor est un contrat de service, obligeant cette dernière à agir au mieux des intérêts de ses clients, avec prudence et diligence et conformément aux usages et aux règles de son art et de s’assurer que le service fourni est conforme au contrat [45] . [ 88 ] Dans l’évaluation de la responsabilité du courtier immobilier, le Tribunal doit analyser le comportement de ce dernier eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances : il s’agit d’une obligation de moyen, c’est-à-dire qu’il doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par son client [46] . [ 89 ] Il appartient à Tremblay de démontrer la faute professionnelle alléguée par preuve prépondérante [47] .

Analyse et décision [ 90 ] Il n’est pas contesté qu’au moment de la promesse d’achat de 2006, Taylor agit comme courtier immobilier pour l’agence Immeubles Stuart, tout comme le courtier inscripteur Poulton.

[ 91 ] Tremblay lui reproche de ne pas avoir protégé ses clients en les conseillant et en exigeant que les prélèvements de la vermiculite soient effectués par une personne indépendante de l’acheteur. [ 92 ] Au soutien de ses prétentions, Tremblay dépose la déclaration écrite de Lyse Séguin, courtier immobilier d’expérience, qui déclare [48] : Je vous confirme qu’il est de l’essence de la relation courtier-acheteur de protéger l’acheteur de mauvaises surprises, telles qu’un rapport faux-négatif quant à la présence d’un produit dangereux.

D’aussi loin que je me souvienne, il a toujours été une pratique saine de ne pas se fier à une analyse faite sur un prélèvement par le vendeur ou une personne qui n’a pas d’intérêt distinct avec le vendeur.

Dès 2005, il était déjà acquis qu’il était de l’intérêt d’un acheteur que le prélèvement de vermiculite soit fait par un employé du laboratoire chargé de l’analyse des échantillons afin que leur provenance soit attestée. [ 93 ] L’expérience professionnelle de Séguin est constituée essentiellement de nombreuses années dans la profession comme courtier, la direction d’une agence de courtage comportant la supervision de courtiers immobiliers. [ 94 ] Même en considérant que ce court rapport fait la preuve d’un usage en vigueur au moment de la transaction en 2005, le manquement par Taylor à cette norme, le cas échéant, n’engagerait sa responsabilité que si elle est causale des dommages allégués. [ 95 ] Or, tel que jugé précédemment, la preuve prépondérante est à l’effet que Deschênes effectue le prélèvement effectué de bonne foi et selon les directives du représentant de Laboratoires de la Montérégie.

Tremblay n’a pas fait la preuve qu’il a agi de manière dolosive à son égard. [ 96 ] Ainsi, le but de la pratique de charger une personne indépendante du prélèvement de la vermiculite est d’éviter une situation en conflit d’intérêt et d’éviter une manœuvre dolosive, un rapport faux-négatif. [ 97 ] Par conséquent, l’action contre Taylor et contre Immeubles Stuart inc. est également rejetée. Frais de justice [ 98 ] L’action de la demanderesse est donc rejetée contre tous les défendeurs, mais sans frais vu les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 99 ] REJETTE l’action de la demanderesse à l’égard de tous les défendeurs; [ 100 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.