2012 QCCS 1803, 2012 QCCS 1803

De Grandpré c. Frenette 2012 QCCS 1803 JS 0709 COUR SUPÉRIEURE Canada PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ABITIBI N° : 615-17-000523-125 DATE : 26 avril 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE IVAN ST-JULIEN, J.C.S. ______________________________________________________________________ MICHEL DE GRANDPRÉ Demandeur c.

DAVID FRENETTE et STÉPHANIE CLOUTIER Et YVON GAUTHIER et LYNE SYLVAIN Et GÉRALD LAVOIE et LISE MCGUIRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Monsieur De Grandpré, présente une requête en reconnaissance d’un droit de passage et en dommages. [ 2 ] Les 4 procureurs ont fait valoir leurs prétentions respectives quant à cette demande. [ 3 ] Selon ce qui est allégué aux procédures, les pièces produites et les plans d’arpentage préparés par l’arpenteur géomètre J.

Sylvestre, le 25 mai 2009, le demandeur a vendu 3 lots au défendeur David Frenette et Stéphanie Chartier. [ 4 ] Il prétend qu’il est d’une devenu propriétaire d’un terrain enclavé et qu’au jour de la vente, il bénéficiait d’un droit de passage.

[ 5 ] Les défendeurs Frenette et Cloutier ont construit un chemin gravelé qui se rend jusqu’au lac en passant près de la portion du lot 55B

partie où est située le chalet du demandeur. [ 6 ] Les défendeurs Frenette et Cloutier ont vendu à deux défendeurs Gauthier et Sylvain ainsi qu’aux défendeurs Lavoie et McGuire chacun un lot sur lequel passe le nouveau chemin gravelé. Ils sont dans la même situation que le demandeur et devront construire leur propre chemin privé avec ponceau afin d’accéder au chemin gravelé. [ 7 ] On retrouve à l’acte de vente intervenu entre le demandeur et les défendeurs Frenette et Cloutier la clause suivante [1] : Clauses spéciales […] 2.

L’acquéreur accorde par les présentes au vendeur un droit de passage personnel à lui et ses invités, à pied et en véhicule, sur le chemin actuel pour lui permettre d’avoir accès à sa propriété réservée ci-dessus. Ce droit de passage existera jusqu’à ce qu’un chemin « municipalisé » soit fait. [ 8 ] Le demandeur était conscient de la position dans laquelle il se plaçait.

Il savait qu’aucun droit de passage ne lui avait été accordé si ce n’est ce droit de passage temporaire. [ 9 ] La Cour d’appel statuant sur le pourvoi de l'appelante contre un jugement de la Cour supérieure [2] s’exprime ainsi [3] : [39] Afin de déterminer sur quels lots devait être accordé le droit de passage, le juge de première instance considère certains critères.

Il s'exprime ainsi : [54] La jurisprudence enseigne que le droit de passage ne doit pas nécessairement s’exercer à l’endroit le moins coûteux ou le plus court, mais plutôt à l’endroit où il peut le plus naturellement être réclamé. [55] Le Tribunal doit donc considérer les critères suivants pour la détermination de l’assiette du droit de passage : 1) la distance entre le chemin public et la résidence de Brady; 2) le coût anticipé du chemin à construire; 3) les frais accessoires; 4) l’impact du droit de passage sur le fonds servant. [ 10 ] Le demandeur base ses prétentions sur les termes des articles 1186 et 1188 C.c.Q. : Art. 1186.

Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode, toutefois, s’il a un intérêt pour le faire, il peut déplacer, à ses frais, l’assiette de la servitude dans un autre endroit où son exercice est aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant. 1991, c. 64, a. 1186 (1994-01-01). […] Art. 1188.

Si le fonds servant vient à être divisé, cette division ne porte pas atteinte aux droits du propriétaire du fonds dominant. 1991, c. 64, a. 1188 (1994-01-01). [ 11 ] Et son application par l’

article 997 C.c.Q. 997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, soit que l'issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d'accès, exiger de l'un de ses voisins qu'il lui fournisse le passage nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation de son fonds.

Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il peut causer. [1991, c. 64, a. 997]. [ 12 ] Tous les défendeurs soumettent que le demandeur savait qu’il y aurait un nouveau chemin pour contourner le lac. [ 13 ] Dès 2009, le demandeur a utilité le nouveau chemin aménagé par les défendeurs Frenette et Cloutier. [ 14 ] Avant même l’introduction de son recours le demandeur devait être conscient que la nouvelle route gravelée n’était séparée de son terrain que par la largeur d’un fossé. [ 15 ] Le demandeur semble oublier que certaines conditions sont prévues à l’

article 1191 C.c.Q. donnant lieu à l’extinction de la servitude : Art. 1191 . La servitude s’éteint :

1 ° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant; 2 ° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant; 3 ° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée; 4 ° Par le rachat; 5 ° Par le non-usage pendant dix ans. 1991, c. 64 a. 1191 (1994-01-01). ___________________ C.C.B.C. 561, 562 (C.C.Q. 1189, 1190, 1192-1194, 1506, 1507, 1683, 2794, 3063; C.P.C . 695, 696 [ 16 ] Après analyse des faits et tenant compte de la loi et de la jurisprudence, le Tribunal retient [4] : [100] Les auteurs reconnaissent que l'enclave est un fait qui fait naître la servitude légale du droit de passage.

Elle peut être juridique, s'il n'existe aucune issue sur la voie publique ou que cette issue est soit insuffisante, difficile ou impraticable, quels que soient les frais engagés pour l'aménager. De plus, si les frais encourus pour aménager l'issue de manière acceptable sont hors proportion avec la valeur ou l'exploitation du fonds, on parlera alors d'enclave économique 3 . […] [103] Le Code civil du Bas-Canada prévoyait, à cette époque, ce qui suit à son

article 543 : « Si l’héritage ne devient enclavé que par suite d’une vente, d’un partage ou d’un testament, c’est au vendeur, au copartageant ou à l’héritier, et non au propriétaire du fonds qui offre le trajet le plus court, à fournir le passage, lequel est, dans ce cas, dû même sans indemnité. » […] [105] Cette obligation demeure inchangée aujourd’hui, d’autant plus que la même obligation prévaut par l’

article 999 C.c.Q . […] [129] Le procureur du demandeur estime cependant que seuls les coûts d'aménagement de l'assiette du droit de passage doivent être pris en compte, les autres dépenses étant celles reliées à l'aménagement du terrain même du défendeur.

Il avance que le Tribunal ne doit considérer que les dépenses requises pour aménager l’issue sur la voie publique, soit celles afférentes directement à l'aménagement du droit de passage puisque c'est précisément ce qui fait l'objet du litige. […] [134] Le Tribunal estime qu’il n’a pas à prendre en compte cette situation qui découlait non pas de faits et gestes imputables au demandeur et à ses auteurs mais d’une mauvaise connaissance ou interprétation des droits réels rattachés au fonds du défendeur. Le demandeur n’a pas à subir les conséquences de cette situation.

Le Tribnal [sic] n’a donc pas à prendre en compte tous les coûts du réaménagement du terrain du défendeur qui risqueraient de les rendre disproportionnés à la valeur du fonds du défendeur. ___________________ 3 Denys-Claude Lamontagne , Biens et propriété , Édition Yvon Blais, 2002, p. 183 [ 17 ] Notre collègue, Claudette Tessier-Couture, j.c.s. dans son jugement du 2 décembre 2004 en semblable matière, fait référence à l’

article 997 C.c.Q. : [5] [21] La situation d’enclave est décrite à l’

article 997 du Code civil du Québec : 997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu'il n'ait aucune issue sur la voie publique, soit que l'issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d'accès, exiger de l'un de ses voisins qu'il lui fournisse le passage nécessaire à l'utilisation et à l'exploitation de son fonds. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu'il peut causer. [1991, c. 64, a. 997]. [22] Les auteurs M e Alain Roy et M e Yves Pépin l’expliquent ainsi : 4 L’

article 997 C.c.Q. prévoit deux situations d’enclave : l’enclave juridique ou physique et l’enclave économique, autrefois reconnue par la jurisprudence et la doctrine et maintenant codifiée de façon expresse. Il y a enclave juridique lorsqu’un terrain est dépourvu d’issue sur la voie publique , alors qu’il y a enclave économique lorsque l’issue sur la voie publique est insuffisante, difficile ou impraticable ou lorsque le coût des travaux d’aménagement d’une issue suffisante serait hors de proportion avec la valeur ou l’exploitation du fonds ou d’une

partie de ce fonds.

(la mise en forme des caractères est présente dans le texte reproduit) ___________________ 4 Droit immobilier québécois , 2001, Publications CCH Ltée, n o 70-260, p 4033. [ 18 ] Dans les faits, le demandeur, pour avoir accès à son terrain, pourrait simplement installer un ponceau et graveler le tout sur quelques mètres, ce qui règlerait toute la question.

Il n’est pas nécessaire de procéder à l’aménagement complet de son terrain. [ 19 ] Pour ces motifs, le Tribunal : [ 20 ] REJETTE la requête. [ 21 ] Avec dépens pour chacun des défendeurs, incluant les frais d’experts, dans la mesure où les factures sont produites. __________________________________ IVAN ST-JULIEN, J.C.S.

Me Simon Corriveau Cliche Lortie Ladouceur Procureurs du demandeur Me Claude Fontaine Fontaine Descôteaux Procureurs des défendeurs Frenette et Cloutier M e Nathalie Pelletier Martineau , Daoust , Boulianne, Pelletier Procureurs des défendeurs Gauthier et Sylvain M e Jean McGuire McGuire Dussault Procureurs des défendeurs Lavoie et McGuire Date d’audience : 19 avril 2012