2016 QCCQ 8857, 2016 QCCQ 8857

Beauchesne c. Développements Lemarco inc. 2016 QCCQ 8857 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-22-216942-147 DATE: 29 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE BEAUCHESNE et DONALD BRASSARD Demandeurs et défendeurs reconventionnels c. LES DÉVELOPPEMENTS LEMARCO INC.

Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Les demandeurs, Stéphane Beauchesne et Donald Brassard, promettant acheteurs d'une unité de copropriété divise à être construite, poursuivent le développeur-vendeur, la défenderesse, Les Développements Lemarco inc. (« Lemarco »), pour le remboursement d'un dépôt de 20 000 $ versé lors du contrat préliminaire. [ 2 ] Ils allèguent que Lemarco était en défaut, n'étant pas en mesure de livrer le droit de propriété à la date convenue.

Ils allèguent aussi plusieurs défauts de la part de Lemarco soit des malfaçons et des modifications non autorisées à la construction par rapport aux dessins, et, finalement, ils prétendent qu'il y avait une déficience de la contenance des parties extérieures destinées à leur usage exclusif. [ 3 ] La vente n'ayant pas procédé lorsque les demandeurs ont refusé de prendre possession, les deux parties traitent la situation comme étant celle d'une résolution de la vente et chaque

partie attribue à l'autre la faute à l'origine de cette résolution. [ 4 ] Les demandeurs réclament, en plus du remboursement du dépôt, des dommages-intérêts de 9 999 $ pour le stress subi et pour le retard occasionné à leur projet de devenir propriétaires, retard qu'ils attribuent à la rétention du dépôt de 20 000 $ par Lemarco. [ 5 ] Lemarco attribue la faute de la non-réalisation de la vente aux demandeurs et prétend donc être en droit de conserver le dépôt qui serait forfait en sa faveur au moyen de sa demande reconventionnelle en vertu d'une modalité convenue dans le cadre du contrat préliminaire.

Elle réfute pour le même motif le recours en dommages-intérêts. Les Questions en litige [ 6 ] Pour résoudre ce conflit, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes: 1) Qui, entre le vendeur et les acheteurs est fautif dans la non-réalisation de la vente? 2) Quelle est la disposition du dépôt qui en résulte? 3) Dans le cas où le vendeur est fautif, est-il redevable pour des dommages-intérêts envers les acheteurs, et pour quel montant? LES FAITS Les premiers contrats préliminaires, unités 5 et 6

[ 7 ] Les demandeurs connaissaient déjà monsieur Jacques Martimbault en tant que conjoints de fait de la locatrice du logement où ils demeurent, madame Danielle Lefebvre. [ 8 ] Monsieur Martimbault était responsable des opérations de Lemarco qui consistent à développer pour vente des projets de copropriétés divises résidentielles à Montréal. [ 9 ] Le défendeur Donald Brassard, qui travaillait comme présentateur visuel pour une entreprise reconnue en matière de vente de produits de décor intérieur, avait effectué plusieurs contrats pour Lemarco dans l'habillement des fenêtres d'appartements en copropriété en préparation à être montrés aux acheteurs potentiels. [ 10 ] Les discussions ont débuté entre les parties en 2012 pour la construction de deux nouvelles unités de copropriété divise dans un projet dont Lemarco avait déjà réussi une première phase sur la rue Sherbrooke. [ 11 ] Lemarco avait déjà vendu trois des quatre unités du projet et conservait la propriété d'une des unités à cette époque.

Lemarco avait au début l'intention de créer une rallonge à l'édifice existant sous forme de « cottage ».

Le couple Brassard/Beauchesne exprimait un intérêt pour l'acquisition de deux unités dont un, plus grand, avec une cour extérieure et un stationnement, à être habitée par le couple et l'autre, plus petite, pour être louée par eux pour générer des revenus. [ 12 ] Le 14 avril 2013, les discussions ont abouti à la formation de deux contrats préliminaires, dont un entre Lemarco et Donald Brassard pour l'unité décrite comme l'« appartement 6 » au prix de 225 000 $ taxes comprises (D-10), et l'autre, entre Lemarco et Stéphane Beauchesne pour l'« appartement 7 » au prix de 275 000 $ [ 13 ] Monsieur Martimbault explique dans son témoignage que l'objectif de Lemarco était de vendre les deux unités pour un montant global de 500 000 $ et que le prix était réparti entre les deux appartements de façon à favoriser l'obtention, par les acheteurs, du financement requis et non pas nécessairement selon la juste valeur respective des deux unités divises. [ 14 ] Dans le cadre de ces contrats préliminaires, Lemarco leur a présenté un courtier hypothécaire par l'entremise de qui (de la personne avec laquelle) ils ont obtenu l'approbation d'avance pour les prêts prévus dans les deux contrats préliminaires.

On lit sur chaque contrat que le dépôt sera versé « via les REER une fois le permis accepté par la Ville et le prêt de la Banque » [ 15 ] Dans une annexe, à chaque contrat on peut lire que la vente est conditionnelle à l'obtention du permis de construction de la Ville et chaque offre d'achat est conditionnelle à l'autre vente.

Le contrat préliminaire pour l'unité 5 [ 16 ] La construction du projet est en cours lorsque monsieur Brassard, qui a commencé un nouveau contrat de travail, perd son emploi, ce qui met en péril sa possibilité d'emprunter pour l'achat de l'unité 6 tel que prévu. [ 17 ] Après discussions entre les parties, Lemarco, par monsieur Martimbault accepte de considérer les contrats préliminaires déjà intervenus comme caducs et de faire un nouveau contrat préliminaire pour la vente aux deux demandeurs de l'appartement 5 uniquement, mais au prix correspondant à sa vraie valeur, environ 310 000 $.

On voit du nouveau contrat préliminaire (P-2) que le dépôt, cette fois-ci de 20 000 $ est versé à la signature de celui-là. Un document additionnel est signé, sous forme d'annexe (D-2), Il convient de citer intégralement ce texte: Il est entendu que l’offre d’achat #610962 (3235, Sherb. #5) et l’offre d’achat (3235 Sherbrooke #6) fait par Stéphane Beauchesne et Donald Brossard sont nulle [sic] et non avenue [sic]. Une nouvelle offre a été signé [sic] pour le 3235 Sherbrooke #5 #609727.

Les acheteurs reconnaisent [sic] qu’un dépôt de 20 000$ sous forme de traite banquaire [sic] remis [sic] à la signature, non remboursable sera remis aux Développements Lemarco Inc. également advenant que les acheteurs ne proviennent pas à se qualifier pour un emprunt hypothécaire ou ne donne pas suite à la présente offre le vendeur gardera le dépôt à

titre de dommage tout en conservant ses droits et recours. La clause 3.1 de l’offre d’achat est annulée. [ 18 ] Monsieur Martimbault explique qu'il a insisté pour cette clause en raison de l'investissement que Lemarco était en train de faire dans une construction personnalisée pour les demandeurs. Ayant déjà vécu l'incertitude reliée à sa situation changeante financière de monsieur Brassard, il voulait avoir une protection immédiate en cas de difficultés additionnelles.

C'était alors une façon de rendre l'obligation de l'acheteur plus certaine que de supprimer la clause 3.1 du contrat préliminaire qui donnait une porte de sortie à l'acheteur en cas de difficultés d'obtenir du financement. Il voulait l'assurance que le dépôt sera acquis par le vendeur au cas où l'acheteur ne procéderait pas à la vente. [ 19 ] Monsieur Brassard explique sa compréhension de la clause: que le vendeur soit protégé s'il ne pouvait obtenir le nouveau le financement requis.

Il était prêt cependant à s'engager à faire le nécessaire pour retrouver un emploi lui permettant d'obtenir le financement. [ 20 ] Après réflexion durant une période que monsieur Martimbault les accorde, les demandeurs décident de procéder.

Ils signent le contrat préliminaire (P-2, D-1) et versent le dépôt de 20 000 $. [ 21 ] Ce nouveau contrat préliminaire indique à l'article « 1.2 Possession » le 15 septembre 2014 que cette date avait été laissée en blanc dans les contrats préliminaires P-10 et P-11. [ 22 ] Lors de la rencontre le 24 mai 2014 pour la signature de ce nouveau contrat préliminaire, les parties discutent des dessins

d'architecture qui avaient déjà été annexés aux contrats préliminaires originels. À la fin de la rencontre, les demandeurs quittent avec une série de dessins qu'ils conservent en

annexe à leur copie du contrat préliminaire. Lemarco a une version de ces dessins aussi, portant les l'initiales de Donald Brassard, qui représentait le couple pour des questions de design. L'ensemble des documents conservés par Lemarco (D-3) est composé de deux pages de texte et de cinq pages de plans. [ 23 ] Danielle Lefebvre, conjointe de fait de monsieur Martimbault et locatrice des demandeurs est perçue par ces derniers comme courtier dans le cadre de la transaction.

Elle leur avait fait visiter des condominiums construits par Lemarco dans le district du Plateau Mont-Royal en début de processus afin qu'ils puissent se faire une idée sur la qualité de construction et les finitions qu'ils pouvaient anticiper pour le projet. [ 24 ] Curieusement, parce qu'elle nie avoir agi comme courtier dans le dossier, mais simplement comme « témoin », Madame Lefebre, identifié dans l'en-tête du document comme « Courier Immobiliér agréé Groupe Sutton Excellance » admet dans son témoignage avoir complété la plupart des textes du contrat préliminaire.

Les deux pages de textes sont tirées des contrats préliminaires initiaux, car on écrit en manuscrit « devis relatif au condo du 3235 Sherbrooke # 5 et # 6 ».

De fait, on a recyclé des documents préservés de l'ancien contrat en enlevant les plans concernant l'appartement 6. [ 25 ] Une différence entre la version conservée par Lemarco après la réunion et celle apportée par les demandeurs consiste en des modifications au plan d'ensemble 100 où est ajoutée par une inscription, au crayon, une porte dans la clôture qui divise les stationnements de la cour extérieure dédiée à l'appartement 5 et une modification de la ligne délimitant la cour privée pour la rendre quelques pieds plus larges. Cet aspect des documents contractuels deviendra litigieux entre les parties.

La fin des travaux [ 26 ] Les travaux vont bon train durant l'été 2014 et, vers le mois de septembre, la fin des travaux approche. Il y a quelques détails à régler pour l'extérieur, tels des problèmes de clôture et d'empiétement mineur d'un cabanon du voisin. [ 27 ] La conversion de l'immeuble en copropriété divise et l'obtention des fichiers des nouveaux cadastres afin de permettre le transfert publicisé du droit de propriété est entreprise sous les auspices de l'arpenteur géomètre Martin Gascon. [ 28 ] Monsieur Gascon témoigne qu'il a fait l'arpentage et l'implantation du nouveau bâtiment en avril.

En mai, c'était l'excavation et le placement des assises et des murs de fondations, étapes qui requièrent des gestes de la part de l'arpenteur-géomètre.

Il devait attendre un certain degré d'achèvement de la construction vers le mois d'août, afin de pouvoir mesurer l'intérieur pour faire les dessins requis pour la conversion en copropriété verticale, étape qu'il devait franchir pour obtenir l'approbation municipale, le consentement des créanciers hypothécaires et pour faire le dépôt au Bureau du cadastre du Québec afin d'obtenir les nouveaux numéros de cadastre pour donner effet à la déclaration de copropriété divise. [ 29 ] La chronologie donnée par monsieur Gascon ne comporte aucun élément de retard; il n'y avait aucun « pépin majeur » selon ce témoin.

Il dit que le processus d'une conversion comme celle du cas sous étude est de quatre à six mois. [ 30 ] En effet, les fichiers des nouveaux cadastres ont été livrés par le bureau du cadastre le 12 décembre 2014, environ quatre mois après le stade d'avancement de la construction qui a permis à l’arpenteur-géomètre d’effectuer les mesures à l'intérieur de la nouvelle bâtisse. L'éruption du conflit et les communications y afférant [ 31 ] Monsieur Brassard s'est tenu aux faits de la construction, visitant souvent le chantier au cours de l'été.

Lorsque la construction est à un stade très avancé, les parties se réunissent le 8 septembre 2014 pour une visite de l'intérieur. Selon Lemarco, l'appartement est prêt pour réception par les acheteurs. [ 32 ] Durant cette visite, monsieur Brassard fait savoir son insatisfaction profonde avec plusieurs aspects de la construction et de ce qu'il perçoit comme étant la diminution de la superficie des parties exclusives extérieures. [ 33 ] Les doléances font l'objet de discussions entre les parties lors de la visite qui prend fin lorsque le conflit est bien engagé.

Richard Martineau, le chargé de projet de Lemarco depuis 2008, dit avoir quitté devant le ton très agressif des propos de monsieur Brassard.

Monsieur Martimbault parle aussi d'une atmosphère très tendue. [ 34 ] Il est clair aussi du témoignage de monsieur Brassard qu'il était très fâché de ce qu'il considérait comme des défauts inacceptables de la part de Lemarco. [ 35 ] Les demandeurs adressent une première notification écrite par eux-mêmes datée du 11 septembre (P-3) demandant des modifications et corrections intérieures et extérieures, une réduction du prix de 2 070 $ pour la perte de superficie de la cour, la tenue d'une inspection et une évaluation par des professionnels de leur choix. [ 36 ] Ils refusent le choix du notaire du vendeur, faisant allusion à « de la corruption » et se plaignent du conflit d'intérêts du fait de la relation entre monsieur Martimbault et Danielle Lefebvre. [ 37 ] Ils réclament, que si monsieur Martimbault « n'exécute pas cette demande », le remboursement total du dépôt de 20 000 $ avant le 16 septembre, car la signature de l'hypothèque est prévue le 17 septembre. [ 38 ] Lemarco répond par écrit à cette lettre, par l'entremise de monsieur Martimbault, dont il accuse la réception le 12 septembre.

Le ton de la réponse (P-4) est à la fois direct, poli, et ferme. Monsieur Martimbault fournit une réponse point par point, réfutant certains points, offrant une réduction de 1 000 $, tout en niant les allégations, quant aux dimensions, qui n'étaient qu'approximatives dans les plans, et donnant des précisions quant aux clôtures à être érigées, etc.

[ 39 ] Il répond aussi aux questions relativement à l'inspection, au choix du notaire et donne des précisions concernant le rôle de madame Lefebvre. Il refuse le retour du dépôt. [ 40 ] Il convient de citer textuellement les passages concernant la délivrance et la possession: Concernant le bail du 1640 Aylwin dans le cas où il n’y aurait pas de transaction d’achat de la propriété située au 3235 app. #5 Sherbrooke est, Montréal, Québec entre Les Développements Lemarco Inc. et M. Donald Brassard et M. Stéphane Beauchesne. Il devra avoir une entente prise par Mme Danyèle Lefebvre, M.

Donald Brassard et Stéphane Beauchesne pour résiliation du bail.

Référence 1.2 du contrat préliminaire portant le #609727 veuillez prendre note que la propriété est prête à l’usage pour laquelle elle est destinée, mais qu’étant donné le retard à obtenir les numéros de cadastre, il nous est impossible pour le moment de procéder à la vente de la propriété mentionnée en rubrique tant et aussi longtemps que les numéros de lots ne seront pas publiés au bureau du cadastre du Québec. (Voir la clause 4.7 du contrat préliminaire). [ 41 ] On remarque la complexité de la réponse concernant l'occupation: notons qu'au contrat préliminaire (P-2) à la clause 4.8, où il est prévu une compensation pour le vendeur en cas d'occupation avant de pouvoir notarier, le montant est laissé en blanc : 4.8 Compensation : Dans le cas où l’unité est prête pour livraison, mais que les parties ne peuvent notarier, en raison du retard du bureau du cadastre du Québec à fournir les numéros de cadastre, l’acheteur accepte de payer au vendeur une compensation de __________ mensuellement, jusqu’à signature du contrat notarié. [ 42 ] Monsieur Martimbault témoigne qu'il avait en tête une mensualité de 1 800 $ basée sur son estimé de l'intérêt que les acheteurs épargneraient et les frais que le vendeur encourrait.

Les demandeurs, pour leur part, payaient substantiellement moins que ce montant pour leur loyer.

Ils s'objectaient aussi à verser le montant additionnel de 10 000 $ lors de l’occupation avant de passer titre; ce montant étant requis par monsieur Martimbault comme la différence entre le solde du prix de vente et le montant qui serait versé par le créancier hypothécaire sur passation des titres. [ 43 ] Il y a d'autres communications entre les parties qui ne donnent aucun résultat concret et qui laissent les parties dans le doute quant à leurs intentions respectives. [ 44 ] L'avocat de Lemarco écrit aux demandeurs le 26 septembre (D-6) « sous toutes réserves » se plaignant des communications de monsieur Brassard adressées à monsieur Martimbault.

De façon plus significative, il demande d'être informé des intentions des acheteurs, de donner suite au contrat préliminaire en signant l'acte de vente et, à défaut d'une confirmation affirmative, il annonce la confiscation du dépôt et que l'immeuble sera mis sur le marché par Lemarco avec l'intention de réclamer toute perte ou dommage que le défaut pourrait occasionner. [ 45 ] Le 25 septembre, les avocats des demandeurs avaient adressé à Lemarco une mise en demeure (P-6) énumérant des défauts spécifiques de qualité et de contenance en donnant un délai de 10 jours pour leur correction.

Ils invoquent l'article 5.5 du contrat préliminaire qui prévoit la nullité du contrat en cas de défaut d'obtempérer à la mise en demeure dans le délai de 10 jours et le retour dans ce cas du dépôt de 10 000$. En référence à la lettre P-4, ils exigent les pièces justificatives du retard au niveau du Bureau du cadastre du Québec. [ 46 ] Le 1 er octobre (D-5), l'avocat de Lemarco répond à la mise en demeure D-6 qu'il a reçue le 29 septembre.

Pour l'essentiel, il prétend que les mesures indiquées aux plans ne sont qu'approximatives et que les demandes relatives aux malfaçons sont prématurées, puisque le certificat de parachèvement des travaux n'a pas encore été complété et que, par la suite, l'entrepreneur aura la discrétion quant au moyen de les réparer. [ 47 ] Il invoque l'article 4.7 concernant les délais à obtenir les numéros de cadastre disant que les explications de l'arpenteur concernant ces délais seront données. Il refuse de donner suite à la demande du retour du dépôt. [ 48 ] Les avocats des demandeurs écrivent à nouveau le 10 octobre (P-6).

Ils invoquent le défaut de corriger les défauts dans les 10 jours et l'absence de justification pour le retard de livraison pour annuler le contrat préliminaire, ainsi que pour réclamer le remboursement du dépôt. [ 49 ] Par la suite, il y a des échanges de courriel entre les avocats pour en arriver à une solution, mais la communication se solde par l'expression pour le vendeur de la « résiliation » du contrat préliminaire et la confiscation du dépôt. [ 50 ] Le recours judiciaire est entamé le 5 novembre 2014. [ 51 ] Lemarco vend l'immeuble le 22 juillet 2015, au prix de 309 000 $ payant une commission d'un peu plus de 20 000 $.

Madame Lefebvre revient dans le portrait comme courtier inscripteur, partageant la rétribution avec un courtier collaborateur qui avait présenté l'acheteur. Analyse [ 52 ] Nous commencerons par les défauts allégués concernant l'immeuble et traiterons en dernier de la question de la passation des titres. Contenance [ 53 ] La déficience de la superficie des aires extérieure n'a pas été démontrée d'une façon objective, les mesures sur le plan n'étant pas exactes et les différences par rapport à ce qui est observé le 8 septembre étant très minimes.

Il y a aussi le problème que la preuve de l'inclusion d'annotations nouvelles dans le plan discuté lors le la réunion de signature du contrat préliminaire manque de force probante.

Qualité et modifications 1. Fente dans la finition [ 54 ] Il s'agit d'une ne simple déficience mineure constatée avant la date de livraison que le vendeur s'est empressé de corriger. Il a dû la corriger une deuxième fois au bénéfice de l'acheteur éventuel, mais c'est le genre de chose qui est normalement couverte par la garantie du constructeur. L'attitude de la défenderesse était d'admettre sa responsabilité et il n'y a pas lieu de croire qu’il n’aurait pas fait tout ces correctifs nécessaire maintenant qu’il était en demeure de le faire. 2.

La porte de la douche [ 55 ] Les dimensions de la porte de douche sont l'objet de diverses critiques dans les parties écrites et testimoniales du dossier. Cette porte a été spécifiquement choisie par les demandeurs et commandée spécifiquement par Lemarco pour correspondre à leur choix. Selon le témoignage de monsieur Brassard, le problème que les demandeurs ont constaté était la hauteur de la porte versus la grandeur de monsieur Beauchesne (plus de 6 pieds).

Le placement de la pomme de douche sur la barre de hauteur variable faisait en sorte que l'eau pouvait couler en dehors de la douche sur le plancher de la salle de bain. Il y a aussi été question de la dimension de la douche et de l'insuffisance de la dimension de l'ouverture. [ 56 ] La preuve n'indique cependant pas que l'installation de la pomme de douche ou de la configuration de la douche n'était pas conforme aux normes applicables ou inacceptables d’une autre façon objective. 3.

La présence d'une pompe à solides [ 57 ] Normalement, on peut s'attendre dans une construction neuve que les niveaux de la plomberie et du conduit d'évacuation des eaux usées vers l'égout de la Ville soient faits pour permettre un écoulement gravitaire. [ 58 ] Mais ici, les unités 5 et 6 constituaient une sorte de rallonge à l'immeuble existant et les eaux usées de la nouvelle

partie devait être déversées d'abord dans la plomberie de l'ancienne bâtisse. La solution trouvée par l'entrepreneur en plomberie était de munir la nouvelle bâtisse d'une pompe à solides pour pallier l'insuffisance des pentes atteintes lors de la construction du sous-sol. [ 59 ] Les demandeurs s'opposent à l'installation de cette pompe dans le plancher d'une garde-robe, ainsi que de la présence de deux conduits latéraux sur le mur. Ils prétendent qu'il y aura des coûts d'entretien. [ 60 ] À ceci, le Tribunal considère que le type de contrat intervenu permet ce genre de solution pratique à un problème imprévu.

Le contrat, au paragraphe 4.3, mentionne des changements raisonnables. Il est important de retenir la mention « […] à condition qu’ils n’affectent pas la superficie totale de l’immeuble ». Dans ce cas-ci, la configuration de la plomberie ne faisait pas

partie des plans et cette clause n'est pas d’une application directe. L'esprit de la clause nous informe cependant de l'orientation de l'intention contractuelle vers la superficie totale. On pourrait penser aussi à l'utilité et le confort, à l'effet relatif de l'inclusion d'une petite pompe dans un endroit caché d'une garde-robe. Outre les aspects subjectifs de cette solution, les demandeurs n'ont pas fait la démonstration d'un défaut contractuel significatif. 4.

Le placement de la boîte électrique et la présence d'un deuxième chauffe- eau. [ 61 ] Les demandeurs s'opposent à l'installation de la boîte électrique dans la garde-robe de la chambre, au lieu que ce soit placé en proximité du chauffe-eau dans un espace fermé en dessus de l'escalier. Tout l'espace disponible sous l'escalier est pris par un deuxième chauffe-eau qui désert l'appartement #6 qui n'est plus dans la vente, depuis la conclusion du nouveau contrat préliminaire pour l'appartement #5 seulement. [ 62 ] C'est anormal pour un propriétaire de tolérer dans sa

partie privative, sans avoir consenti une servitude, une pièce d'équipement mécanique volumineux et nécessitant un remplacement périodique au bénéfice d'une autre

partie privative. Requérir cette tolérance serait pousser trop loin la notion de bon voisinage. La défenderesse n'a pas tenté de démontrer les motifs qui ont mené à ce choix. La preuve a été faite, sous réserve de l'admissibilité, du fait que ce réservoir a été enlevé pour favoriser la vente éventuelle de l'appartement #5.

Cette preuve n'est peut-être pas admissible pour prouver l'erreur ou la faute, mais elle permet tout de même d'écarter toute suggestion que c'était nécessaire de procéder ainsi pour des raisons techniques. [ 63 ] La défense de Lemarco consistait à montrer deux cercles, avec un « S » à l'intérieur, sur le plan du niveau sous-sol (D-3, P-6) comme étant une indication suffisante aux acheteurs de la présence de deux chauffe-eau. Elle argumente que monsieur Brassard, ayant le métier de designer intérieur, aurait dû comprendre ce symbole.

Elle n'est pas sûre cependant du sens de la boîte carrée qui s'y trouve également, doutant que cela puisse être le symbole pour la boîte électrique. [ 64 ] Cette défense manque de poids. Les symboles sur un plan destiné à des consommateurs non initiés devraient inclure une légende. Le vendeur aurait pu également mentionner dans une

annexe soumise pour signature aux acheteurs qu'ils acceptaient la localisation de cet équipement dans leur

partie privative, en expliquant aussi que l'espace de la garde-robe de la chambre serait entravé par une boîte électrique. [ 65 ] Rappelons que c'est un étage qui représente la moitié d'une superficie totale de 1150 pieds carrés bruts. La chambre a une seule garde-robe d'une dimension de peut-être 12 à 15 pieds carrés. [ 66 ] De l'avis du Tribunal, l'objection des acheteurs à cet ensemble de chauffe-eau / panneau électrique était bien fondée. Lemarco aurait dû offrir de résoudre le problème d'une façon satisfaisante.

On peut imaginer qu’elle ne l’a pas fait pour des raisons économiques, car le coût de la correction aurait été significatif, impliquant les services d'un électricien et d'un maître tuyauteur. On ne peut donc parler ici d'une peccadille. La valeur de l’autre appartement a été augmentée par ce choix en préjudice pour les demandeurs. 5. Les planchers de l'étage

[ 67 ] Monsieur Beauchesne a remarqué qu'un plancher « craquait ». C'est un constat subjectif et la suggestion du vendeur que le problème se serait résolu par les cycles d'humidité et de température n'est pas déraisonnable. C'est un cas où une opinion d'expert aurait été nécessaire pour persuader le Tribunal qu'il y avait défaut contractuel. Retard de délivrance [ 68 ]

Les paragraphes 4.7 et 4.8, faisant

partie du paragraphe 4.0 CONDITIONS SPÉCIFIQUES du contrat préliminaire, se lisent comme suit: 4.7 Retard: Le vendeur de ne sera pas responsable du retard de délivrance de l'immeuble dans les cas de défaut par le promettant- acheteur de remplir ses obligations contenues aux présentes et dans le cas de force majeure, tels les tremblements de terre, les inondations, les conditions climatiques exceptionnelles, la grève, le lock-out ou le retard à obtenir les numéros de cadastre imputable au bureau du cadastre du Québec. 4.8 Compensation: Dans le cas ou [sic] l'unité est prête pour livraison, mais que les parties ne peuvent notarier, en raison du retard du bureau du cadastre du Québec à fournir les numéros de cadastre, l'acheteur accepte de payer au vendeur une compensation de ____________________ mensuellement, jusqu'à signature du contrat notarié. [aucun montant n'est ajouté dans l'espace prévu] [ 69 ] Dans le présent cas, le vendeur était incapable de faire la délivrance à la date prévue du 15 septembre parce qu'il n'avait pas obtenu la nouvelle cadastration.

Il était en demeure depuis l'envoi de la lettre P-5. Le contrat comporte une clause de défaut au paragraphe 5.5 qui permet à l'acheteur d'annuler le contrat dans après un délai de 10 jours suivant un avis de défaut avec l'obligation du vendeur de remettre toutes sommes reçues jusqu'alors. Il s'agit d'une clause onéreuse pour le vendeur, mais il a sa contrepartie dans la clause 5.6, aussi onéreuse pour l'acheteur lorsque ce dernier est en défaut. [ 70 ] L'arpenteur témoigne que les fichiers des nouveaux cadastres n'ont été obtenus que le 12 décembre 2014.

Ce délai aurait donc causé un retard d'environ trois mois, s'il n'y avait pas eu résolution de la vente. Mais il témoigne aussi que le délai était normal, et que le processus a suivi son cours sans pépin majeur. [ 71 ] Il n'y a pas eu de retard « imputable » au bureau du cadastre du Québec. De fait, il n'y a pas eu de retard, c'était tout simplement le délai usuel.

L'entrepreneur a promis une date de livraison qu'il pouvait honorer sur le plan physique de la construction, mais il n'a pas tenu compte des délais normaux de traitement du dossier du cadastre. [ 72 ] La clause 4.7 prévoit une disculpation du vendeur dans certains cas lorsque le retard ne lui est pas attribuable, en raison de la faute de l'acheteur, ou en cas de « force majeure ». Force majeure est l'ancien terme pour force irrésistible, défini à l'article 1470 CCQ comme « l'événement imprévisible et irrésistible ».

Il y a dans tous les exemples de force majeure donnés dans la clause 4.7, un élément d'imprévisibilité et de perte de contrôle. Mais la date d'achèvement était celle qui était prévisible. Ici ce n'est qu'un mauvais pari de la part du vendeur que l'acheteur sera d'accord pour payer une compensation pour pouvoir occuper l'immeuble avant le transfert. [ 73 ] Le vendeur ne peut invoquer alors le paragraphe 4.8, n'ayant pas subi un retard de la part du bureau du cadastre du Québec.

Aussi, le vendeur ne peut invoquer dette clause, ayant rendu l'obligation du paiement de la compensation incertaine, faute d'avoir négocié un montant. [ 74 ] On est en présence d'un contrat normalisé et qui est rédigé pour protéger rigoureusement l'acheteur.

La clause de retard n'est peut- être pas très généreuse envers le vendeur, mais c'est un contrat d'adhésion et en cas de doute il doit être interprété en faveur de l'adhérent. [ 75 ] L'expression « si les acheteurs ne donnent pas suite à la présente offre » qui est la phrase opérante dans la clause de pénalité de l'annexe D-2 n'est pas très claire, mais dénote une faute de la part des acheteurs.

Cette pénalité ne s'applique pas dans notre cas, car les acheteurs n'étaient pas fautifs. [ 76 ] Bien que certains de leurs critiques de la construction et le défaut de contenance qu'ils invoquent ne soient pas sérieux, certains de leurs motifs sont retenus comme bien fondés par le Tribunal, nommément le motif concernant le placement de la boîte électrique et la présence d'un deuxième chauffe- eau ainsi que le droit d'insister sur une livraison sans retard. Conclusions [ 77 ] En réponse donc aux deux premières questions en litige formulées ci-haut: 1.

C'est le vendeur qui est fautif dans la résolution de la vente; 2.

Les acheteurs ont droit au retour du dépôt. [ 78 ] Il n'est pas nécessaire de discuter du caractère raisonnable ou non de la clause pénale et du montant de la pénalité. [ 79 ] Les demandeurs demandent réparation pour leur préjudice moral et économique pour le retard à débuter leur projet d'investissement domiciliaire, n'ayant pu faire un autre achat, faute d'accès au dépôt de 20 000 $. [ 80 ] Ce préjudice, qu'ils évaluent à 10 000 $ est volontairement réduit à 4 999 $ pour éviter les interrogatoires au préalable, coûteux pour les demandeurs. [ 81 ] La preuve d'un préjudice économique n'est pas offerte: le Tribunal ne peut le présumer.

Dans un marché montant, le délai à pouvoir acheter peut causer un préjudice sous forme de diminution de la valeur du capital liquide versus l'immeuble dans lequel on souhaiterait faire l'investissement. Mais, on n'a pas tenté de faire une preuve sur l'évolution des prix des condominiums dans le marché actuel.

[ 82 ] Un des demandeurs souffre de diabète, mais aucun lien entre les événements de la cause et une aggravation des symptômes n'est établi de façon probante. [ 83 ] Il y a, cependant un droit à des dommages moraux pour les troubles et inconvénients: les demandeurs ont passé du temps inutile pour les choix de matériaux et des changements aux plans et, une fois le défaut du vendeur s'est réalisé, ils ont eu le stress et la frustration associés directement à ce défaut et à la nécessité de changer leurs plans. [ 84 ] En guise de réponse à la troisième question, un montant de 2 500 $ est arbitré pour ces dommages moraux.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la défenderesse et la demanderesse reconventionnelle, Les Développements Lemarco inc., à payer aux demandeurs la somme 22 500 $, avec intérêts au taux légal, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce , calculée à compter du 15 septembre 2014; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Me Alice Bourgault-Roy DE CHANTAL D’AMOUR FORTIER Procureurs des demandeurs / défendeurs reconventionnels Me Claude Papineau Procureurs de la défenderesse / demanderesse reconventionnelle Dates d’audience : 15, 16 et 17 juin 2016