2023 QCCQ 8060, 2023 QCCQ 8060

Regan c. Lucianni 2023 QCCQ 8060 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No: 500-02-258861-231 DATE : Le 13 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JAMES FRANCIS REGAN Demandeur c. PAUL LUCIANNI -et- PROGERES INC.

Défendeurs et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE EN PROLONGATION DU SURSIS D’EXÉCUTION PRONONCÉ LE 27 SEPTEMBRE 2023 [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur James Francis Regan se présente de nouveau ce matin afin de solliciter une ordonnance de sursis d’exécution d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») du 30 mai 2023 résiliant son bail le liant à la défenderesse Progeres inc., en raison du non-paiement de son loyer [2] et ordonnant en outre son éviction du logement. [ 2 ] Il convient de préciser qu’une ordonnance de sursis d’exécution pour valoir jusqu’à ce jour a déjà été prononcée le 27 septembre dernier par l’honorable juge Daniel Bougeois.

Cette ordonnance a été rendue en l’absence du locateur puisqu’il n’avait reçu aucune procédure de la part de monsieur Regan, qui s’est présenté seul, en fin d’après-midi, le 27 septembre. [ 3 ] Le procès-verbal d’audience de cette journée fait voir que les motifs du juge Bourgeois pour accorder un court sursis d’exécution se fondent principalement sur le témoignage de monsieur Regan suivant lequel il a présenté au TAL une demande de rétractation de la décision du 30 mai 2023, mais qu’il n’a jamais été entendu et qu’aucune audience n’a d’ailleurs été tenue sur cette demande, de même que sur son intention de faire appel de la décision originale du 30 mai 2023 qui serait devenue exécutoire seulement après une décision rendue sur sa demande en rétractation de jugement, mais concernant laquelle il n’aurait pas été entendu. [ 4 ] En outre, les motifs du juge Bourgeois font voir qu’il appuie sa décision sur la foi du témoignage de monsieur Regan à l’effet que son loyer est entièrement payé et qu’il paye son loyer courant. [ 5 ] Tel qu’il appert du dossier de la Cour, le 10 octobre courant, monsieur Regan s’est de nouveau présenté à la Cour sans préalablement avoir fait signifier quelque procédure au locateur.

Devant le soussigné, il sollicite alors une ordonnance visant la prolongation du sursis d’exécution décrété le 27 septembre pour une durée supplémentaire d’au moins 30 jours, afin de lui permettre de déposer une demande de permission d’appeler, alors que cette demande devait être présentée le 11 octobre 2023, suivant l’ordonnance du juge Bourgeois prononcée simultanément à son ordonnance de sursis. [ 6 ] Au soutien de cette demande de prolongation du sursis d’exécution, monsieur Regan soutient alors qu’il a mandaté un avocat, en l’occurrence Me Dominique Pion, afin de rédiger une demande pour permission d’appeler et pour la présenter devant le Tribunal.

En outre, monsieur Regan ajoute qu’un décès dans sa famille était survenu récemment, ce qui l’empêchait d’être présent le lendemain à la Cour, le 11 octobre 2023. [ 7 ] Tel qu’il appert du dossier de la Cour, le soussigné a alors refusé de prolonger l’ordonnance de sursis, puisqu’aucune demande en ce sens n’avait préalablement été signifiée au locateur. Le Tribunal a alors enjoint monsieur Regan, s’il souhaitait présenter quelque demande, d’en signifier d’abord une copie au locateur et que, exceptionnellement, il pourrait l’entendre le vendredi 13 octobre courant.

Une copie de ce procès-verbal a été transmise à monsieur Regan le jour même, ainsi qu’à Me Dominique Pion, puisque monsieur Regan soutenait qu’il était son avocat. [ 8 ] Suite à la réception de ce procès-verbal, Me Pion a transmis à l’attention du soussigné un courriel afin de dissiper tout malentendu qui le concernerait quant à la représentation de monsieur Regan.

En substance, il explique au Tribunal qu’il n’a aucun mandat de monsieur Regan et qu’il l’a rencontré de façon fortuite pendant environ cinq minutes aux abords du métro Place d’Armes, le même jour, sans toutefois avoir quelque connaissance de son dossier. Me Pion précise qu’il ne pourra représenter monsieur Regan sans préalablement avoir minimalement pris connaissance des procédures en cause et ne s’engage d’aucune façon à le représenter pour le futur.

[ 9 ] Au cours de l’audience de ce jour, le Tribunal demande à plusieurs reprises à monsieur Regan s’il a de fait mandaté un avocat pour rédiger une demande pour permission d’appeler. Il soutient que tel est effectivement le cas, mais ses réponses sont extrêmement alambiquées et ne permettent aucunement au Tribunal de savoir quel avocat aurait dans les faits reçu ce mandat. À

titre d’exemple, il dit avoir mandaté Me Carmine Mercadante pour préparer une telle procédure il y a au moins un mois, alors que du même souffle, il affirme au Tribunal qu’il ignorait même l’existence d’un jugement portant sur sa demande de rétractation. [ 10 ] Puis, devant l’évidente absence d’une demande de permission d’appeler rédigée par Me Mercadante, monsieur Regan explique au Tribunal que cet avocat n’a pas suivi ses instructions et qu’il a dû même s’en plaindre au Barreau du Québec.

Pourtant, dans une demande écrite qu’il dépose ce jour au Tribunal, il remercie Me Mercadante ainsi que tous les membres de son personnel relativement à leur aide et patience pour accomplir les services qu’il leur a confiés. [ 11 ] Le Tribunal est en outre informé par l’avocat du locateur qu’il a lui-même contacté plusieurs avocats dont monsieur Regan lui avait indiqué qu’ils le représentaient et que ni l’un ni l’autre d’entre eux n’ont dans les faits confirmé avoir reçu un tel mandat.

Tout au contraire, ils ont nié ces faits. [ 12 ] En somme, le Tribunal retient qu’à ce jour, monsieur Regan n’a aucunement mandaté un avocat pour préparer une demande de permission d’appeler de la décision du 30 mai 2023 et lui-même n’en a pas davantage rédigé une. [ 13 ] Mais il y a plus. [ 14 ] La preuve révèle que l’émission de l’ordonnance de sursis décrétée le 27 septembre dernier l’a été sous de fausses représentations et un témoignage faux de monsieur Regan quant à divers aspects pourtant fondamentaux du dossier. [ 15 ] En effet, le Tribunal a procédé en présence de monsieur Regan et de l’avocat du locateur à la réécoute d’une longue

partie de l’audience tenue le 27 septembre dernier puisque ses explications paraissaient invraisemblables. À cette occasion, le juge Bourgeois demande à plusieurs reprises à monsieur Regan si une audience quant à sa demande de rétractation de jugement a été tenue devant le TAL. À chacune des demandes formulées par le juge Bourgeois, il répond qu’il n’y a pas eu une telle audience.

Cependant, il affirme par la suite que son avocat était présent lors d’une audience qui devait se tenir le 27 juillet 2023 et qu’il a formulé une demande de remise, mais elle a été rejetée, après quoi son avocat aurait quitté l’audience. [ 16 ] Pourtant, la décision rendue le 19 septembre 2023 dans la foulée de la demande de rétractation de jugement de monsieur Regan fait voir que dans les faits, il n’était aucunement accompagné d’un avocat durant l’audience, mais qu’il était lui-même présent. C’est d’ailleurs lui-même qui en a demandé la remise en déposant une déclaration assermentée d’un avocat.

Cette demande a été rejetée séance tenante, après quoi monsieur Regan a quitté lui-même l’audience en étant par ailleurs escorté par des membres de la sécurité, en raison de son comportement. [ 17 ] De plus, lors de l’audience du 27 septembre 2023, monsieur Regan a affirmé à plusieurs reprises au juge Bourgeois que tous les loyers étaient payés et partant, que le locateur ne subissait aucun préjudice de l’émission d’une ordonnance de sursis. [ 18 ] Or, la preuve présentée ce jour est tout autre. Questionné sur ce fait, monsieur Regan répond d’abord au soussigné qu’effectivement, tous les loyers sont payés.

Il ajoute qu’il paie ses loyers par traite bancaire. Il remet alors deux photocopies de traites bancaires, soit une de 1 000 $ du 3 octobre 2023 et une autre de 2 100 $ du 29 juin 2023. Le locateur affirme n’avoir reçu aucune de ces traites bancaires et le Tribunal note que de toute façon, celle du 29 juin 2023 remonte à plus de trois mois. [ 19 ] À l’opposé, le locateur dépose une déclaration assermentée signée le 12 octobre 2023 par madame Sylvie Rousseau, laquelle fait voir qu’à cette date, monsieur Regan est en défaut de payer au locateur la somme de 22 800 $ à

titre d’arrérages de loyers et un état de compte qui y est joint fait voir que dans les faits, le dernier paiement reçu de monsieur Regan remonte au 1 er mars 2023. Depuis lors, le locateur n’en a reçu aucun. [ 20 ] Confronté à cette importante version contradictoire, monsieur Regan change totalement sa version des faits pour dorénavant affirmer qu’il n’a jamais dit que les loyers étaient payés, mais plutôt qu’ils seraient payés. Ce témoignage de monsieur Regan n’est aucunement crédible, alors que l’enregistrement de l’audience du 27 septembre fait voir le contraire.

Il démontre sa volonté d’user de tous les stratagèmes possibles pour éviter l’inévitable éviction de son logement, alors qu’il est manifestement en défaut de remplir ses obligations contractuelles envers le locateur. [ 21 ] Le comportement de monsieur Regan devant le Tribunal, dont les enregistrements numériques pourront témoigner, révèle de sa part un mépris total pour la justice, ce qui a d’ailleurs été souligné par la juge administrative Marie-Ève Marcil dans sa décision du 19 septembre 2023, en choisissant de le sanctionner par une ordonnance de limitation procédurale à l’encontre de monsieur Regan. [ 22 ] L’ordonnance de sursis sollicitée par monsieur Regan est une mesure qui peut être émise s’il est démontré que le locataire pourrait subir un préjudice résultant de l’exécution d’une décision du TAL.

En l’espèce, monsieur Regan a eu plusieurs occasions pour faire valoir ses droits, tant devant le TAL que devant la Cour du Québec. [ 23 ]

Malgré les délais qui lui ont été accordés pour présenter une demande de permission d’appeler et malgré le sursis d’exécution déjà décrété, il n’a posé aucun geste pour présenter une demande de permission d’appeler et n’a fait que multiplier les tentatives de faire perdurer une situation lui bénéficiant, ce qui ne fait qu’aggraver le préjudice déjà important du locateur. M. Regan ne saurait bénéficier davantage de la protection d’une ordonnance de sursis en usant de tels comportements et en trompant de surcroît le Tribunal par des affirmations qu’il sait totalement fausses. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 24 ] REJETTE la demande de prolongation du sursis prononcée le 27 septembre 2023.

__________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. M. James Francis Regan Non représenté Demandeur Me Ali Sbai SBAI AVOCATS Avocats des défendeurs Date d’audience : Le 13 octobre 2023