2012 QCCQ 230, 2012 QCCQ 230

Doucette c. Beauséjour 2012 QCCQ 230 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE Localité de St-Jérôme « Chambre civile » N° : 700-32-022333-098 DATE : 12 janvier 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS DOUCETTE, […] Ste-Anne-des-Plaines (Qc) […] e […] LINDA PROULX, […] , St-Pierre, Montmagny (Qc) […] demandeurs c.

CHARLES BEAUSÉJOUR et NANCY LAJEUNESSE, […], St-Jérôme (Qc) […] défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 11 juin 2009, les demandeurs réclament 7 000 $ pour bris de contrat. L’audition a lieu les 18 et 19 août 2011.

LES FAITS [ 2 ] Le 27 août 2006, les demandeurs signent un bail pour le logement situé au 297 rue O’Shea à St-Jérôme pour une durée de neuf mois commençant le 1er octobre 2006 et se terminant le 30 juin 2007, pour un loyer mensuel de 650 $ (P-8). [ 3 ] Le 11 octobre 2006, les demandeurs font une offre d’achat aux défendeurs pour l’immeuble portant les numéros civiques 297-299 O’Shea pour un prix de 225 000 $ sous réserve d’une inspection préachat des bâtiments qui se fera en octobre 2006 et sous réserve du financement.

À cet égard, l’offre d’achat prévoit notamment (P-5) : Si tel emprunt n’est pas obtenu dans le délai de ... jours à compter de la date de la dernière sollicitation, ou si le vendeur renonce aux droits qui lui sont conférés par l’offre et son acceptation, la somme déposée en garantie par l’acheteur lui sera remboursée sans autre recours de part ni d’autre. [ 4 ] La somme déposée en garantie est constituée comme suit (P-5A) : Des montants de 500 $ seront versés au vendeur le 15 de chaque mois jusqu’au moment de la vente. La somme ainsi donnée sera déduite du prix de vente.

Au cas où ne se réaliserait pas ladite vente, la somme sera alors réputée appartenir au vendeur. [ 5 ] Les demandeurs paient leur loyer mensuel et font les versements préachat suivants (P-9) : 2006-10-15 500 $ chèque 10 2006-11-15 500 $ chèque 11 2006-12-15 500 $ chèque 15 2007-01-15 500 $ chèque 12 [ 6 ] L’inspection préachat est faite le 19 janvier 2007 à 13h30 par André Gélinas, inspecteur en bâtiment (P-6a et b).

Cette inspection coûte 550 $ aux demandeurs (P-9a). [ 7 ] Le 19 janvier 2007, les défendeurs-vendeurs complètent la divulgation du propriétaire vendeur (P-8). [ 8 ] En février et mars 2007, les demandeurs continuent leurs versements préachat (P-9) : 2007-02-15 500 $ chèque 13 2007-03-15 500 $ chèque 14 [ 9 ] Le 5 mars 2007, le demandeur Doucet reçoit de Multi-Prêts la lettre suivante (P-11) :

Concernant le dossier en

titre et après étude du dossier, Multi-Prêts Hypothèques a dû mettre un terme à votre demande d’hypothèque à la demande du vendeur. [ 10 ] Les demandeurs acheteurs sont tout surpris de cette lettre. [ 11 ] Le 9 mars 2007, il y a un feu de cheminée au 297 O’Shea.

Le Service des incendies laisse la note suivante (D-1) : Suite à un feu de cheminée, avons procédé à l’extinction et demandons une inspection de la cheminée avant remise en fonction. [ 12 ] Le 13 mars 2007, Multi-Prêts obtient pour les demandeurs un prêt hypothécaire (P-10) sous réserve d’une évaluation par un évaluateur et de l’obtention d’une copie du bail du 299.

Cette évaluation est faite par la firme R.J.C.P. et Associés le 26 mars 2007 (P-7) et coûte 380 $ aux demandeurs acheteurs (P-7a et P-9b). [ 13 ] Le 29 mars 2007, les demandeurs font venir Ramonage Prévost pour un coût de 90 $ (P-9c). [ 14 ] Le 3 avril 2007, les demandeurs reçoivent des défendeurs une lettre les informant qu’ils mettent fin à leur promesse de vendre parce qu’ils n’ont pas respecté la date du 2 avril 2007 (P-12) : [ 15 ] Le 11 avril, les demandeurs reçoivent, de la notaire qui devait instrumenter la vente, la lettre suivante (P-13) : [ 16 ] Les demandeurs consultent un avocat qui envoie aux défendeurs une lettre dénonçant leurs manœuvres et les mettant en demeure de payer 24 040,80 $ (P-1) :

[ 17 ] Le 17 avril 2007, les demandeurs, par leur avocat, envoient une lettre à Multi-Prêts reprochant son comportement fautif et les mettant en demeure de payer 24 040,80 $ (P-4) : [...]

[ 18 ] Le 1er mai 2007, les défendeurs, par leur avocat, répondent :

[ 19 ] Le même jour, soit le 1er mai 2007, les demandeurs, par leur avocat, déclarent maintenir leurs prétentions (P-3) : [ 20 ] Dès lors, les relations entre les parties s’enveniment. Le 1er mai 2007, les demandeurs refusent de payer leur loyer de 650 $; le 17 mai 2007, les défendeurs s’adressent à la Régie du logement pour demander la résiliation du bail (D-5). [ 21 ] Le 18 mai 2007, le défendeur se rend chez les demandeurs; il en résulte une altercation; le demandeur fait venir les policiers. L’attestation d’événement fait état de ce qui suit : [...] il s’agit d’une affaire civile entre propriétaire et locataire. Monsieur Beauséjour qui est propriétaire du […] accepte de ne plus

contacter ni rencontrer les locataires jusqu’à leur déménagement le 1er juillet 2007.

De leur côté, les locataires paieront leur loyer et n’endommageront pas le logement. [ 22 ] Le 20 mai 2007, les demandeurs déposent leur action au greffe réclamant 7 000 $, laquelle est signifiée aux défendeurs le 11 juin 2007. [ 23 ] Constatant la fin de son bail le 30 juin 2007 et qu’il ne pourrait compléter l’achat projeté, le demandeur a procédé à l’offre d’achat d’une maison unifamiliale le 24 mai 2007 au prix de 102,500 $; son emprunt hypothécaire fut accepté par la Banque Laurentienne le 7 juin 2007 et le contrat de vente fut notarié le 19 juin 2007. [ 24 ] Le 2 juillet 2007, les défendeurs annoncent leur immeuble à vendre au prix de 258 000 $ (P-14).

Le duplex fut vendu 250 000 $ au lieu de 225 000 $. [ 25 ] Les défendeurs contestent la réclamation aux motifs que les demandeurs n’ont pas respecté le délai prévu par la promesse d’achat; les défendeurs n’avaient pas respecté le délai pour l’inspection préachat; les demandeurs auraient endommagé le logement (#297) qu’ils occupaient. ANALYSE ET MOTIFS [ 26 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ pour bris de contrat. Ils ventilent leur réclamation comme suit : [ 27 ] Les demandeurs fondent leur action notamment sur l’

article 1458 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 28 ] Cet

article énonce les principes généraux applicables à la responsabilité civile résultant de l’inexécution d’une obligation contractuelle. [ 29 ] Les demandeurs invoquent le comportement fautif des défendeurs vendeurs; ils invoquent les trois fautes suivantes : 29.1.

Les défendeurs ont fait défaut de remettre aux demandeurs acheteurs copie du bail du 299 O’Shea avec Éric Morin (P-8), copie de ce bail étant nécessaire pour établir auprès du créancier hypothécaire éventuel, le potentiel de l’immeuble La preuve établit que ce n’est que le 2 avril 2007, date limite pour la conclusion de la vente, que les défendeurs vendeurs ont remis au notaire Lajeunesse copie de ce bail. 29.2. Les défendeurs vendeurs n’ont complété la déclaration des vendeurs que le 19 janvier 2007 (P-8). Cette déclaration du vendeur est essentielle pour l’inspection préachat. 29.3.

Mais il y a pire, selon Multi-Prêts, par ses représentants Mathieu Arsenault et Carole Masson, ils ont mis un terme à la demande d’hypothèque à la demande des défendeurs vendeurs (P-11).

Cette intervention des défendeurs vendeurs est pour le moins surprenante. [ 30 ] Ainsi, commet une faute contractuelle et contrevient à son obligation d’agir de bonne foi, le vendeur posant des gestes de nature à empêcher un proposant acheteur de compléter les préparatifs en vue de la signature de l’acte notarié. [ 31 ] Il faut donc retenir la faute des défendeurs vendeurs. [ 32 ] Quant au montant réclamé, il faut rejeter les frais d’inspection d’immeuble de 550 $; cette inspection devait être faite en octobre 2006 et la preuve indique que les demandeurs ne l’ont fait faire que le 19 janvier 2007. [ 33 ] Les frais de l’évaluation au montant de 380 $ sont accordés; cette dépense n’a été d’aucune utilité pour les demandeurs à cause du comportement fautif des défendeurs.

[ 34 ] Les frais de ramonage de 90 $ sont rejetés puisqu’ils résultent de l’utilisation de la cheminée faite par les demandeurs. [ 35 ] Les dépenses d’améliorations de l’immeuble sont rejetées.

Les demandeurs qui avaient le fardeau de la preuve n’ont produit aucune facture à cet égard. [ 36 ] Les frais d’entreposage de 175 $ sont rejetés puisque les demandeurs qui avaient le fardeau de la preuve n’ont produit aucune facture à cet égard. [ 37 ] Les frais d’intérêts sur prêt de 11 720 $ n’ont pas été établis, donc cette demande est rejetée. [ 38 ] Les frais légaux de 140 $, raisonnables en l’espèce, sont accordés. [ 39 ] Le dépôt de 3 000 $ soulève une certaine ambiguïté; l’offre d’achat prévoit à son

article 21 que « la somme déposée en garantie par l’acheteur leur sera remboursée [...] ». Par ailleurs, une autre clause prévoit : « au cas où ne se réaliserait pas ladite vente, la somme [des versements de 500 $] sera alors réputée appartenir au vendeur. » [ 40 ]

Malgré l’apparente ambiguïté, il y a lieu de décider que la somme déposée en garantie par l’acheteur lui sera remboursée, ce qui signifie que les défendeurs vendeurs devront rembourser les 3 000 $. Cette conclusion s’impose puisque le comportement fautif des défendeurs vendeurs ont empêché que la vente ne soit notariée.

Pensant mettre la main sur ce 3 000 $, on comprend mieux l’empressement des défendeurs d’envoyer une lettre dès le 3 avril 2007 pour les aviser qu’ils mettaient fin à l’offre d’achat pour non respect des délais. [ 41 ] Enfin, les demandeurs réclament 7 000 $ pour troubles, inconvénients, tracas, ennuis, dommages punitifs et exemplaires. Le Tribunal les limite à 1 480 $, en tenant compte qu’il y a eu aussi de leur part des retards notamment en faisant faire l’inspection préachat en janvier 2007, alors qu’elle devait être faite en octobre 2006.

Les défendeurs ont pu interpréter ce retard comme un manque d’intérêt qui a pu leur faire perdre confiance. [ 42 ] Bref, la réclamation est limitée à 5 000 $. [ 43 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer aux demandeurs la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 11 juin 2009, plus des frais judiciaires de 157 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 18 et 19 août 2011