2017 QCCQ 746, 2017 QCCQ 746

Williston c. Lapierre 2017 QCCQ 746 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE N° : 730-32-007673-168 DATE : 17 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCILLE WILLISTON et GAÉTAN DESCHÊNES […] L’Assomption (QC) […] Parties demanderesses c. GUYLAINE LAPIERRE […] Morin-Heights (QC) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JK-0162 JUGEMENT ______________________________________________________________________ La demande et les conclusions du Tribunal [ 1 ] Le 18 février 2016, Lucille Willinston et Gaétan Deschênes réclament 15 000 $ de Guylaine Lapierre en diminution du prix de vente d’une résidence construite en 1956 et achetée avec garantie légale, le 23 octobre 2013, pour 230 000 $ [1] . [ 2 ] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal rejette la demande.

En effet, le Tribunal conclut que les vices de la toiture n’étaient pas cachés, mais apparents : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

[ 3 ] En outre, les acheteurs ont été imprudents en omettant de suivre les recommandations impératives de l’inspection préachat. Enfin, les acheteurs doivent assumer une

partie des honoraires de l’expert de la venderesse, M. Stéphane Bossus, car ils ont fait preuve d’une témérité excessive en poursuivant ce litige, sans être en mesure de contester les conclusions de l’expert Bossus qui confirmaient toutes les informations reçues antérieurement sur les défectuosités de la toiture. L’inspection préachat [ 4 ] La fiche descriptive, diffusée par le courtier immobilier de la venderesse, vante les nombreuses rénovations apportées à l’immeuble depuis 2007, notamment la réfection de la « couverture » en 2008 [2] . [ 5 ] M. Deschênes connait bien cet immeuble depuis de nombreuses années.

Il se souvient que le toit plat a été remplacé par un toit à quatre versants dans les années ’90, et cela, bien avant que Mme Lapierre n’en fasse l’acquisition, le 6 juin 2002. [ 6 ] Sans doute préoccupée par l’âge de l’immeuble, Mme Williston mandate l’inspecteur Jean-Pierre Pelletier pour procéder à une inspection. Le rapport de l’inspecteur Pelletier, du 13 septembre 2013, souligne des défectuosités à la structure intérieure du toit et avise sa cliente des mesures impératives avant la signature d’une offre d’achat : « Aucun accès à l’entretoit,

section du toit plat. Il est impératif de faire inspecter l’entretoit avant la signature complète des contrats pour en connaître l’état exact. » [3] [ 7 ] Mme Williston et M. Deschênes ignorent cette recommandation importante. Ils ne portent pas attention non plus à la mise en garde de l’inspecteur quant à l’impossibilité d’examiner les couches inférieures et structurales du toit à quatre versants posées par-dessus un toit plat [4] .

Les infiltrations d’eau et les premières constatations en août et septembre 2015 [ 8 ] En août et septembre 2015, des infiltrations d’eau importantes se produisent [5] . [ 9 ] Le 24 août 2015, Robert Gourd, de Construction Rolyni, se rend sur les lieux pour évaluer « le dégât d’eau ». Son rapport, du 28 août 2015, explique sa démarche et ses conclusions sur la défectuosité de la toiture : « Quand nous sommes arrivés sur place, nous avons vu que le dégât d’eau venait de la toiture, alors nous avons ouvert les soffites et fait un test d’eau. C’est alors que nous avons constaté que la toiture avait un problème.

L’aspanite et la frise avaient de la moisissure. La toiture d’asphalte n’a pas été enlevée, alors il manquait de ventilation dans la nouvelle toiture. Les fascias ont été installés trop haut, ce qui fait qu’ils retiennent l’eau. » [6] [ 10 ] Le 24 septembre 2015, un ami de Mme Lapierre, Denis Bélanger, informe Mme Williston que l’eau « entrait par le fascia et que cela était visible à l’œil nu ». Il est clair que Mme Lapierre refuse de payer le coût des réparations [7] .

Le rapport de l’inGÉNIEUR Bossus du 15 septembre 2015 [ 11 ] L’ingénieur Stéphane Bossus agit comme expert en bâtiment depuis de nombreuses années [8] . Son rapport, du 15 septembre 2015, est structuré, clair et bien rédigé. 73 photographies sont jointes en

annexe pour illustrer ses observations [9] . [ 12 ] Ses constatations extérieures quant à la toiture et à la couverture mettent en évidence quantité de vices apparents qui ont échappé à l’attention de l’inspecteur Pelletier et à quiconque qui en aurait fait un examen visuel. [10] [ 13 ] En outre, il apparait que le remplacement des gouttières par les acheteurs n’a pas été fait selon les règles de l’art; ce remplacement occasionne donc une augmentation des infiltrations [11] . [ 14 ] Enfin, l’expert Bossus met en évidence les lacunes du rapport de l’inspecteur Pelletier [12] .

Il ajoute que les acheteurs ont commis une erreur majeure en procédant à l’achat sans avoir demandé une expertise plus poussée de l’entretoit qui aurait pu permettre d’inspecter le vide sous le toit d’origine [13] . L’ouverture d’une trappe d’accès pour environ 500 $ aurait permis de connaître l’état de la détérioration de la toiture [14] . Le rapport d’Hocine Belbrik [ 15 ] Le 29 septembre 2015, Mme Williston mandate le Groupe Conseils Lacasse et Trudeau inc. pour examiner les lieux et déterminer les causes de l’infiltration d’eau.

Le chargé de projet, Hocine Belbrik, relate, dans son rapport du 19 octobre 2015, une constatation identique à celle de l’expert Bossus : « Après avoir soulevé les bardeaux d’asphalte, on a constaté que le larmier de métal n’est pas conforme et non-étanche. Le bardeau d’asphalte ne déborde pas sur le larmier. Le support de fascia est visible et le larmier n’est pas retourné en profondeur (photos 11 et 12). » [15] [ 16 ] M.

Belbrik conclut ainsi son rapport : « […] Il est de notre avis que l’infiltration d’eau à l’intérieur est causée par la défectuosité des larmiers de métal installés à l’avant-toit, qui laissent l’eau s’infiltrer pour se drainer et s’égoutter sur le mur extérieur en brique, ayant des joints de mortier défectueux et perméables à l’eau. ». [16] [ 17 ] Lors de son témoignage, il souscrit aux observations de l’expert Bossus. Il ne réfute aucune de ses conclusions.

Conclusion [ 18 ] L’expert Bossus démontre que les causes principales de l’infiltration étaient apparentes et visibles par tout œil attentif. Il est étonnant que l’inspecteur Pelletier n’ait rien remarqué à cet égard. [ 19 ] Les acheteurs ont négligé de donner suite à une recommandation impérative de l’inspection préachat. [ 20 ] Les causes des infiltrations ne font aucun doute. Mme Williston et M. Deschênes en sont informés depuis le 28 août 2015. La défectuosité des fascias était apparente depuis toujours.

L’absence de ventilation de l’entretoit n’a pas été constatée avant l’achat parce que les acheteurs n’ont pas suivi les recommandations impératives de leur inspecteur. [ 21 ] La demande en justice a forcé Mme Lapierre à encourir des frais d’expertise de 2 267,79 $ [17] . [ 22 ] Les acheteurs ont fait preuve d’une témérité excessive en poursuivant leur combat judiciaire sans être en mesure de contester l’expertise de l’ingénieur Bossus, du 19 septembre 2015. En conséquence, ils devront rembourser une

partie des frais d’expertise encourus par Mme Lapierre, soit 715,63 $ [18] . Cette

partie des frais se rapporte à la présence de l’expert à la Cour, le 3 février 2017, et comprend les honoraires et déboursés. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE Lucille Williston et Gaétan Deschênes à rembourser à Guylaine Lapierre les frais d’expertise de 715,63 $ et les frais de justice de 100 $. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 3 février 2017