2011 QCCQ 8453, 2011 QCCQ 8453

Floyd c. Moryyoussef 2011 QCCQ 8453 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile – Cour de pratique » N° : 500-80-019412-114 DATE : 26 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANDRÉ RENAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NEIL FLOYD REQUÉRANT (locataire / intimé) c.

CHARLES MORYYOUSSEF ET MELISA HAKIM INTIMÉS (locateurs / demandeurs) ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA REQUETE DU LOCATAIRE POUR PERMISSION D'EN APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le requérant-locataire, habitant sur la rue Claremont, à Montréal, demande la permission d'en appeler de la décision de la Régie du logement («La Régie» ), rendue le 11 mai 2011.

BREF RÉSUMÉ DEVANT LA RÉGIE [ 2 ] Dans leur demande à la Régie, à la fin de l'année 2010 ou début 2011, les locateurs-intimés demandaient l'autorisation à la Régie de reprendre le logement de la rue Claremont et, ainsi, malheureusement, mettre fin au bail du requérant, le tout pour le 1 er octobre 2011. [ 3 ] Dans sa décision du 11 mai 2011, le juge administratif, Hélène Chicoyne, conclut ainsi: «…Autorise les locateurs à reprendre le logement pour eux-mêmes à compter du 1 er octobre 2011 et ordonne l'éviction du locataire et de tous les occupants du logement pour cette date.

Les locateurs supportent les frais judiciaires.» MOTIFS D'APPEL [ 4 ] Le requérant soumet dans sa procédure écrite et dans les représentations que la régisseure a commis des erreurs manifestes, déterminantes et significatives dans l'appréciation des faits et du droit. [ 5 ] Il attaque la signification de l'avis de reprise du logement. Il aurait au moins dû recevoir un appel téléphonique.

Comme il s'agit d'une demande extraordinaire à la Régie, l'intimé aurait dû signifier son avis de façon plus formelle, surtout qu'il est avocat. [ 6 ] Il plaide aussi qu'il a reçu signification par courrier recommandé, qu'il a d'ailleurs signé, mais il s'agissait d'une «Notice of access» . L'enveloppe n'annonçait pas la nature de l'avis. [ 7 ] Cet avis aurait dû être signifié par huissier, ajoutant que les avis étaient «antidatés et anachroniques» .

Ceci a créé une confusion afin de le discréditer. [ 8 ] Il affirme avoir pris connaissance de l'avis de reprise qu'au moment de l'audition devant la Régie, le 15 mars 2011, où il a obtenu une remise. [ 9 ] Il affirme aussi être anglophone et avait de la difficulté à suivre les débats, tout en précisant que Me Duquette, qui le représentait, était présente à l'audition.

[ 10 ] Il plaide également que la régisseure a omis d'appliquer l'

article 1965 du Code civil du Québec : « 1965. Le locateur doit payer au locataire évincé une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement. Si le locataire considère que le préjudice qu'il subit justifie des dommages-intérêts plus élevés, il peut s'adresser au tribunal pour en faire fixer le montant. L'indemnité est payable à l'expiration du bail et les frais de déménagement le sont, sur présentation de pièces justificatives.» [ 11 ] Il précise toutefois qu'il aurait demandé que ses droits soient réservés à cet effet. [ 12 ] Il reproche aussi aux intimés leur comportement.

Ils auraient menti en affirmant qu'ils ont vendu leur ancienne maison, pour acheter celle où vit le requérant parce qu'il y aurait plus de chambres. [ 13 ] Il précise que la maison où il habite est mal adaptée pour des enfants. Il doute de la volonté des intimés de vouloir posséder longtemps cette nouvelle maison, ajoutant même qu'il doute que les intimés auraient même inscrit leur enfant à l'école du quartier. [ 14 ] Il plaide que cet immeuble nécessite beaucoup de réparations urgentes qui entraîneront une évacuation prolongée.

Il ajoute aussi que les propriétaires antérieurs en négligeaient son entretien. [ 15 ] Enfin, il reproche à la régisseure d'avoir mal interprété les articles 1936 et 1937 du Code civil du Québec : « 1936. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. 1937. L'aliénation volontaire ou forcée d'un immeuble comportant un logement, ou l'extinction du

titre du locateur, ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail. Le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et obligations résultant du bail.» ANALYSE [ 16 ]

L'article 91, premier alinéa, de la

loi sur la Régie du logement édicte ceci: «91. [Appel sur permission] Le décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec.» [ 17 ] Nous partageons l'avis du requérant lorsqu'il soulève un problème de signification. [ 18 ] D'ailleurs, dans la jurisprudence soumise par celui-ci, les tribunaux ont souligné l'importance, non seulement de la signification des avis relatifs à un bail, mais également leur «réception».

Après lecture de ces jugements, nous partageons la préoccupation des juges qui se sont attardés à ne pas faire «perdre de droits» à des locataires et/ou des locateurs qui n'avaient rien reçu. [ 19 ] Voici ce que la régisseure écrit au sujet du problème de signification: «…Le locateur démontre avoir tenté à trois reprises (17 novembre, 2 et 7 décembre 2010) de faire signifier l'avis de reprise au locataire… …Constatant qu'il était impossible de faire signifier cet avis personnellement, il l'a envoyé par courrier recommandé le 8 décembre 2010 et il produit la preuve de réception datée du 14 décembre suivant. … Il [le requérant] déclare qu'il n'a jamais reçu l'avis de reprise.

Il soutient que le document qu'il a reçu le 14 décembre était une demande d'accès au logement parce que le locateur voulait vérifier l'état de la fournaise. Il n'a pas conservé de copie de ce document.

Il ajoute que la date apparaissant sur l'avis en question est le 16 novembre 2011 alors qu'elle aurait dû être le 16 novembre 2010. … Le locataire déclare que le seul autre avis envoyé informait le locataire que son épouse et lui étaient les nouveaux propriétaires et qu'ils désiraient avoir une copie des clés de la maison. … Les locateurs ont démontré à la satisfaction du tribunal que l'avis de reprise avait été reçu par le locataire le 14 décembre 2010. Il est évident que la date inscrite sur cet avis, soit le 16 novembre 2011, est erronée et qu'elle aurait dû se lire le 16 novembre 2010.

Il s'agit d'une erreur manifeste qui ne pouvait entraîner aucune confusion dans l'esprit du locataire. … Le locataire, pour contredire la preuve des locateurs, ne peut se contenter de dire qu'il n'a pas conservé la demande d'accès mais il devait la produire, ce qu'il n'a pas fait. Contrairement à ce qu'a plaidé le locataire, la signification par huissier sous l'huis de la porte n'était pas préférable à l'envoi par courrier recommandé avec preuve de réception. …

Les locateurs ont donc raison de préférer la signification avec preuve de réception à celle d'un huissier sous l'huis de la porte.» (notre soulignement) [ 20 ] Ainsi donc, tout l'aspect signification fut examiné très attentivement par la régisseure. [ 21 ] Ce n'est qu'une question de preuve factuelle et nous ne voyons aucune erreur dans son appréciation. [ 22 ] Quant au problème d'indemnité soulevé par le requérant, il ne peut s'en plaindre. [ 23 ] En effet, la régisseure écrit ceci: «Le locataire n'a pas demandé l'indemnité prévue à l'

article 1967 du Code civil du Québec et les locateurs n'auront donc pas à le dédommager.» [ 24 ] Comme le requérant ne demandait pas d'indemnité, si la régisseure lui en avait accordée une, elle aurait rendu une décision illégale, parce qu'elle aurait été «ultra petita» , c'est-à-dire plus élevée que ce qui avait été demandé. [ 25 ] Enfin, sur les questions ou les inquiétudes générales du requérant sur la réelle volonté des intimés d'habiter la maison concernée, voici, en résumé, un passage de la régisseure (paragraphes 21, 22 et 23) qui démontre qu'elle s'est penchée sur cet aspect: «Le temps consacré par les locateurs à visiter la maison ne prouve nullement qu'ils n'étaient pas intéressés à l'habiter.

Cette maison a fait l'objet d'une vente judiciaire, à un prix de beaucoup inférieur à celui de l'évaluation municipale, et le tribunal ne s'étonne pas que les locateurs aient pris leur décision très rapidement.

Le tribunal est persuadé que l'intention des locateurs est d'habiter la maison louée par le locataire et que la reprise n'est pas un prétexte pour relouer le logement à un prix plus élevé.» [ 26 ] En résumé, la requête du requérant ne porte que sur des questions d'appréciation de faits examinés par la régisseure. [ 27 ] Or, dans la détermination de ce qu'est une question qui devrait être soumise à la Cour du Québec, le Tribunal jouit d'une large discrétion. Il doit s'agir d'une question sérieuse, controversée, nouvelle, ou d'intérêt général.

Ce n'est pas le cas ici et nous rejetterons la requête du requérant. [ 28 ] Considérant cette conclusion ci-haut, nous ne nous pencherons pas sur le problème soulevé par les intimés, à savoir, l'absence ou le retard de signification aux deux intimés par le requérant de sa propre requête pour permission d'en appeler. [ 29 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 30 ] REJETTE la requête, sans frais. __________________________________ ANDRÉ RENAUD, J.C.Q. Monsieur Neil Floyd pour lui-même requérant Me Marc Poirier Avocat des intimés Date d’audience : 7 juillet 2011