2016 QCCA 594, 2016 QCCA 594

Mongrain c. Promotion de location d'équipement au PME inc. 2016 QCCA 594 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-008354-141 (400-17-002550-115) DATE : 6 AVRIL 2016 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. MARCEL MONGRAIN LISE BELHUMEUR APPELANTS – Défendeurs c. PROMOTION DE LOCATION D’ÉQUIPEMENT AU PME INC. INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] Marcel Mongrain et Lise Belhumeur (ci-après les « appelants ») se pourvoient contre un jugement rendu le 6 mai 2014 par l’honorable Marc Lesage de la Cour supérieure, district de Trois-Rivières, qui accueille en

partie la requête introductive d’instance de Promotion de location d’équipement au PME inc. (ci-après l’« intimée ») et condamne les appelants solidairement à lui payer la somme de 75 000 $ [1] . Le juge prend aussi acte de la déclaration judiciaire de l’appelant Mongrain d’assumer seul tous les montants dus par l’appelante Belhumeur, pour valoir entre eux uniquement.

LES FAITS [ 2 ] Le 15 décembre 1999, l’intimée signe un bail d’une durée de cinq ans avec la compagnie Gestion Aubuchon S.E.N.C pour louer un local situé au 1400, rue Aubuchon, à Trois-Rivières, dans le but d’y implanter un centre de conditionnement physique [2] . Steeve Mélançon et Kim Beaudette sont les actionnaires de l’intimée, alors que Me Jean Gélinas et l’appelant Mongrain sont les associés de la compagnie de gestion.

L’appelante Belhumeur prend la relève de Me Gélinas au décès de ce dernier au mois de juillet 2006. [ 3 ] Ce bail contient un pacte de préférence en faveur de l’intimée, compte tenu d’un investissement effectué par celle-ci dans l’immeuble afin d’y construire une piscine.

Ce pacte est ainsi rédigé : DROIT DE PREMIER REFUS Advenant le cas ou le locateur aurait, pendant la durée du présent bail, une offre d’achat qu’il serait intéressé à accepter, il devra, avant d’accepter cette offre d’achat, offrir au locataire d’acquérir l’immeuble aux mêmes termes et conditions que ceux mentionnés dans cette offre d’achat laquelle devra être faite par un tiers de bonne foi.

Le locateur devra alors aviser le locataire par avis écrit de son intention de vendre et des conditions de la vente et le locataire aura alors vingt (20) jours à compter de la date de l’avis pour accepter ou refuser cette offre suivant les mêmes termes et conditions. Si le locataire refuse ou ne s’est pas manifesté dans les vingt (20) jours de l’avis du locateur, le locateur pourra alors procéder à la vente.

Si le locataire accepte il devra acquérir cet immeuble suivant les mêmes termes et conditions que l’offre du tiers de bonne foi et dans les délais prescrits. [ 4 ] Le 1 er août 2004, le bail est automatiquement renouvelé pour une autre période de cinq ans, dont l’échéance est prévue pour le 31 juillet 2009. [ 5 ] En avril 2008, l’appelant Mongrain offre à Steeve Mélançon et Kim Beaudette de leur vendre l’immeuble pour 400 000 $, mais ces derniers refusent estimant trop élevé le prix demandé. [ 6 ] Le 1 er mai 2008, l’appelant Mongrain donne un ultimatum à Mélançon : « tu achètes l’immeuble pour 400 000 $ ou tu sors ».

L’intimée est expulsée de ses locaux, avant d’en reprendre possession le lendemain à la suite de l’intervention d’un avocat, Me Pierre

Soucy. [ 7 ] Le 27 mai 2008, les procureurs de l’intimée, répondant à une mise en demeure des appelants transmise dix jours plus tôt, d énoncent certains problèmes de ventilation et d'infiltration d'eau affectant l’immeuble [3] . Puis, ils proposent que l’intimée achète l’immeuble en contrepartie d’une somme de 200 000 $, l’offre étant conditionnelle à l’inspection et à l’obtention du financement hypothécaire. [ 8 ] Cette offre demeure sans réponse, mais Mélançon entreprend néanmoins des démarches verbales auprès de sociétés financières pour l’obtention d’un prêt de 400 000 $.

Il affirme être prêt à emprunter ce montant pour pouvoir exercer son droit de premier refus, mais qu’au-delà de ce montant, le coût d’emprunt excède celui de son loyer et que cela ne présente plus d’intérêt pour lui. [ 9 ] À cette époque, Mélançon estime qu’il y a des réparations à apporter à l’immeuble en ce qui concerne l’air conditionné et la toiture. Lors d’un interrogatoire tenu le 30 juin 2009, il évalue à plus de 100 000 $ le montant des réparations nécessaires.

Toutefois, lors du procès, il a de la difficulté à établir ce montant. [ 10 ] Le 6 juin 2008, les appelants signifient à l’intimée des procédures en recouvrement de loyers impayés et en résiliation du bail. Cette poursuite a fait l’objet d’un jugement prononcé par la juge Nicole Mallette, le 30 novembre 2009 [4] , puis d’un arrêt de notre cour le 11 juillet 2011 [5] . Il en sera question plus loin. [ 11 ] Le 11 juin 2008, Mélançon informe son cousin, Jean Boisvert, qu’il veut continuer à exploiter son entreprise et qu’il a fait une offre de 200 000 $ aux appelants, mais qu’il n’obtient pas de réponse de ceux-ci.

Ce n’est pas la première fois que les deux hommes discutent de ce projet. Boisvert, qui est propriétaire d’un bâtiment de 110 logements situé à proximité, lui dit que ça l’intéresse, de « tenir ça mort » afin de ne pas faire de surenchère, qu’il s’arrange avec ça et qu’ils se donneront des nouvelles.

Dès lors, Mélançon sait que Troisvert Immeubles 2001 inc. (ci-après « Troisvert »), propriété de Boisvert, fera une offre pour « continuer les négociations ». [ 12 ] Vers la même date, Boisvert participe à une visite de l’immeuble d’un peu moins d’une heure, à laquelle sont également présents Mélancon et un représentant des appelants. [ 13 ] Le 13 juin 2008, Troisvert offre aux appelants d’acheter l’immeuble. [ 14 ] Le 15 juillet 2008, la compagnie Troisvert, dûment représentée par Odette Vallée, achète l’immeuble pour la somme de 300 000 $ [6] .

Ce contrat de vente comprend la déclaration suivante du vendeur, les appelants : 5) L’immeuble est assujetti à un droit de premier refus aux termes du bail intervenu entre Gestion Aubuchon s.e.n.c. et Promotion de location d’équipement aux PME inc., le 7 février 2001, dont aucun un ( sic ) avis d’inscription des droits d’un bail n’a été publié au Registre foncier. Cependant, le vendeur déclare avoir respecté toutes les formalités relatives au droit de premier refus et que le bénéficiaire ne s’est pas prévalu de son droit.

En conséquence, le vendeur déclare que la présente vente n’est pas conclue en violation d’un acte ( sic ) de préférence à lequel l’acquéreur pourrait être personnellement tenu. Le vendeur exonère l’acquéreur de tout recours en dommages-intérêts que le bénéficiaire dudit droit pourrait faire valoir à l’encontre de la présente vente. [ 15 ] Quelques jours plus tard, Mélançon appelle Boisvert et lui demande s’il a des nouvelles.

Celui-ci lui dit qu’il fallait agir vite, qu’il a fait une offre qui a été acceptée et ajoute « on va faire affaire ensemble ». [ 16 ] Le même jour, l’appelante Belhumeur appelle Mélançon pour lui demander s’il a rencontré les nouveaux propriétaires. Il lui répond qu’il espère que la transaction n’est pas conclue, car il a un droit de premier refus. Il n’a pas d’autre communication de Belhumeur à ce sujet par la suite. [ 17 ] Le ou vers le 21 août 2008, Boisvert revient sur place, cette fois-ci accompagné d’un architecte, puis confirme à Mélançon qu’ils vont continuer à faire affaire ensemble.

À la suite de cette discussion, Mélançon contracte une hypothèque mobilière avec la Banque Royale (la pièce n’est pas au dossier d’appel) pour l’achat de nouveaux équipements. Il n’entreprend pas immédiatement les démarches pour le non-respect du pacte de préférence puisqu’il attend de voir si sa situation était pour être meilleure que s’il avait acheté l’immeuble. [ 18 ] Dans les mois qui suivent, l’intimée est toujours en activité et Melançon tente de discuter avec Troisvert pour le renouvellement du bail afin d’assurer la continuité des abonnements vendus aux clients.

Les relations équivoques des parties à cette époque ont fait l’objet d’un jugement prononcé par le juge Pierre Labbé dont il sera question plus loin. Mélançon confirme lors du procès que, s’il avait conclu un nouveau bail avec de meilleures conditions, il ne serait pas revenu contre l’ancien propriétaire. [ 19 ] Le ou vers le 27 juin 2009, l’intimée quitte les lieux avant la fin du bail. [ 20 ] Le ou vers le 31 août 2010, Mélançon apprend dans le journal le Nouvelliste la revente de l’immeuble par Troisvert à la compagnie Gestion immobilière Normanville inc. pour le prix de 450 000 $.

LES PROCÉDURES [ 21 ] Le bail commercial dont il est ici question a fait l’objet de plusieurs décisions qu’il convient de résumer avant d’entreprendre l’étude du jugement entrepris. [ 22 ] Le 30 novembre 2009, la juge Nicole Mallette de la Cour du Québec se prononce sur une requête introductive d’instance des appelants contre l’intimée en résiliation d’un bail commercial et en réclamation de loyers impayés ( 11 862,50 $) . L’intimée se porte demanderesse reconventionnelle et réclame 20 000 $ à

titre de dommages-intérêts en raison des problèmes liés aux infiltrations d’eau de la toiture et au mauvais fonctionnement du système de chauffage et d’air conditionné .

[ 23 ] La juge Mallette rejette la demande principale en résiliation de bail, mais accueille partiellement la demande reconventionnelle de l’intimée. Elle condamne les appelants à lui payer 12 000 $ et condamne également l’appelant Mongrain, personnellement, à lui payer 1 000 $ pour son expulsion sans droit de ses locaux. Cette décision est portée en appel. [ 24 ] Le 11 juillet 2011, les juges de notre cour accueillent en

partie l’appel afin de tenir compte des loyers impayés dus par l’intimée. Ils réduisent ainsi la condamnation des appelants à 3 798,05 $, mais maintiennent la condamnation personnelle de l’appelant Mongrain (1 000 $).

Ils déclarent également sans objet la demande principale en résiliation de bail « puisque les appelants ont vendu l’immeuble à un tiers le 15 juillet 2008, soit plus de 16 mois avant le jugement du 30 novembre 2009 » [7] . [ 25 ] Le 4 janvier 2012, dans le dossier 400-22-006394-098, le juge Pierre Labbé de la Cour du Québec se prononce sur une requête introductive d’instance de Troisvert contre l’intimée en réclamation de loyers impayés pour la période de juillet 2008 à juillet 2009 [8] . L’intimée se porte demanderesse reconventionnelle et réclame 65 000 $ à

titre de dommages-intérêts en raison de la négligence de Troisvert d’exécuter des réparations importantes à l’immeuble et de son refus injustifié de négocier un renouvellement du bail. Certains paragraphes de ce jugement ne sont pas dénués d’intérêt dans le présent litige : [7] La défenderesse a loué le local pour l'exploitation d'un centre de conditionnement physique et d'une piscine intérieure. [8] Le bail contenait une clause de premier refus en faveur de la défenderesse en cas de vente projetée de l'immeuble.

Le président de la demanderesse, Jean Boisvert, a affirmé que Steeve Mélançon lui a dit à l'été 2008 que la défenderesse n'avait pas les moyens financiers nécessaires pour acheter l'immeuble en vertu de cette clause de premier refus. Il a suggéré à Jean Boisvert, qui est un cousin, que la demanderesse l'achète tout en gardant la défenderesse comme locataire . La demanderesse a offert aux propriétaires 300 000 $ pour l'immeuble, offre qui a été acceptée. Odette Vallée a confirmé que la demanderesse avait fait une offre pour l'immeuble en juin 2008 par l'intermédiaire de Me Michel Perreault.

Elle a ajouté que ce dernier lui avait confirmé qu'il n'y avait pas de litige relativement à la clause de premier refus. [9] La vente de l'immeuble à la demanderesse par Marcel Mongrain et Lise Belhumeur le 15 juillet 2008 (P-1) a donné lieu à un litige qui est pendant en Cour supérieure du district de Trois-Rivières (400-17-002550-115).

À ce sujet, la défenderesse a fait envoyer, par avocats, une mise en demeure à Lise Belhumeur et Marcel Mongrain le 22 juillet 2008 (P-14). [10] Après la vente du 15 juillet 2008, Steeve Mélançon a dit à Jean Boisvert qu'il voulait obtenir la signature d'un nouveau bail pour planifier les abonnements du centre d'activités physiques qui couvrent parfois une année. Jean Boisvert s'est montré intéressé à un nouveau bail parce qu'il projetait de construire un nouvel édifice à logements dans ce secteur; la présence d'un centre d'activités physiques pouvait être un atout.

Il n'était cependant pas prêt à négocier un nouveau bail, car il restait près d'un an à écouler sur le bail existant. [ Nous soulignons ] [ 26 ] Le juge Labbé note que les loyers réclamés (44 311,62 $) sont admis par l’intimée avant d’analyser sa demande reconventionnelle. Il conclut qu’elle a subi une perte de jouissance des lieux ainsi que de nombreux inconvénients en raison des infiltrations d’eau et, par conséquent, lui accorde une indemnité de 5 000 $.

Opérant compensation, le juge condamne donc l’intimée à payer la somme de 39 311,62 $ à Troisvert [9] . [ 27 ] Le 21 juillet 2011, l’intimée dépose en Cour supérieure une requête introductive d’instance en dommages-intérêts contre les appelants, Troisvert, Boisvert et la Banque Royale du Canada. [ 28 ] Le 9 février 2012, la procédure est amendée à la suite d’un désistement à l’égard de la Banque Royale du Canada. [ 29 ] Le 28 novembre 2013, lors de la deuxième journée d’audition et après que l’intimée eut déclaré sa preuve close, cette dernière se désiste à l’égard de Troisvert et de Boisvert.

En contrepartie, Troisvert renonce à sa créance émanant de la décision du juge Labbé, de la Cour du Québec, du 4 janvier 2012. LE JUGEMENT PORTÉ EN APPEL [ 30 ] Après avoir résumé les procédures et la preuve offerte lors de l’audience, le juge rappelle que l’appelant Mongrain a donné un ultimatum à Mélançon – tu achètes pour 400 000 $ ou tu pars – et que l’intimée a par la suite transmis une offre d’achat de 200 000 $ au mois de mai 2008. Dans les deux cas, le juge note qu’il ne s’agit pas de l’application de la clause prévue au bail [10] .

Il constate que l’intimée ne reçoit pas de réponse à cette offre, mais plutôt une poursuite en résiliation de bail et que c’est la raison pour laquelle Mélançon approche son cousin Boisvert. Or, les appelants n’ont jamais transmis d’avis à l’intimée concernant l’offre d’achat de Troisvert et c’est seulement après que la vente soit conclue que Mélançon apprend que le prix obtenu en contrepartie de l’immeuble est de 300 000 $. [ 31 ] Selon le juge, les ressources financières et les dépenses de l’intimée ne sont pas pertinentes.

Il conclut qu’il y a violation du contrat et que la déclaration du vendeur dans l’acte de vente du 15 juillet 2008 n’est pas conforme à la réalité [11] . Il écrit : [58] Le vendeur avait exigé 400 000 $ du bénéficiaire de la clause de préférence et accepte un montant de 300 000 $ après avoir reçu une contre-offre de 200 000 $. Le vendeur se devait de transmettre un avis écrit de l'offre de 300 000 $ au bénéficiaire du droit de premier refus donc à Promotion inc. Que ce dernier ait eu les ressources financières ou non pour répondre à cette offre d'achat n'est pas pertinent.

L'avis écrit devait être transmis au bénéficiaire. Ce dernier devait être dûment notifié, mis au courant de l'offre d'achat. [ 32 ] Le juge prend acte de l’entente intervenue entre Troisvert et l’intimée, mais précise qu’il doit tenir compte de la responsabilité de Troisvert et de Boisvert pour valoir avec celle des appelants. Il note qu’ils sont des tiers par rapport à la clause, mais que c’est « en toute connaissance de cause que le paragraphe 5 de la déclaration du vendeur a été inscrit à l'acte de vente du 15 juillet 2008 » [12] et que

Boisvert connaissait les difficultés de Mélançon avec les appelants. Dès lors, le juge considère que « [les appelants] et [Troisvert] sont responsables dans une proportion semblable, 50-50, des dommages subis par la locataire » [13] . [ 33 ] En ce qui concerne le préjudice, le juge rappelle que le bénéficiaire du pacte de préférence est la compagnie intimée et que seul le dommage qui est la conséquence logique, directe et immédiate de la faute doit être indemnisé. De plus, compte tenu de la quittance totale donnée à Troisvert et Boisvert, le juge considère que l’intimée a renoncé à leur

part contributive et qu’elle n’a droit qu’à la moitié des dommages subis [14] . [ 34 ] Selon le juge, l’intimée a subi une perte de profit de 150 000 $ basée sur la différence de prix entre l’achat puis la revente de l’immeuble deux ans plus tard par Troisvert (450 000 $ - 300 000 $).

Par ailleurs, le juge écarte les pertes de bénéfice non réparti et de bénéfice d’exploitation réclamées par l’intimée puisque ces montants n’ont aucun lien avec le non-respect du pacte de préférence [15] et que l’intimée « a accepté la situation devant laquelle elle a été placée à l'été 2008 sans renoncer à ses droits perdus par ce non- respect » [16] . Ainsi, le juge condamne les appelants à payer la somme de 75 000 $ à l’intimée.

Il prend acte de la déclaration judiciaire de l’appelant Mongrain selon laquelle il « assume entièrement toute condamnation à laquelle serait condamnée la défenderesse Lise Belhumeur » [17] . LES QUESTIONS EN LITIGE [ 35 ] La Cour est d’avis que ce pourvoi soulève essentiellement deux questions en litige : 1° Est-ce que l’intimée a laissé croire par ses agissements qu’elle avait donné son accord à ce que Troisvert achète l’immeuble des appelants, en renonçant ainsi au pacte de préférence? 2° Si non, le juge a-t-il commis une erreur dans l’évaluation des dommages?

L’ANALYSE [ 36 ] D’emblée, il faut souligner que le pacte de préférence n’est pas ambigu et qu’il est évident que les appelants n’ont pas transmis à l’intimée l’avis et les conditions de l’offre d’achat de Troisvert lui permettant d’exercer son droit. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle le juge conclut à la violation du pacte de préférence. Pour mieux comprendre le raisonnement du juge, voici les paragraphes pertinents de son analyse : [55] Les parties défenderesses n'ont pas à spéculer sur les ressources financières de Promotion inc.

L'avis de l'offre d'achat devait être donné par le propriétaire, le locateur. Le locataire avait un délai pour répondre à cet avis. S'il n'était pas dans la possibilité de rencontrer l'offre d'achat, les choses auraient été claires. Mais là, il n'existe que des spéculations parce que l'avis n'a pas été donné. [56] Il y a eu violation du contrat.

Dans l'acte de vente du 15 juillet 2008, de Lise Belhumeur et Marcel Mongrain vendeurs à Troisvert inc. acquéreur, la déclaration du vendeur mentionne expressément : 5) L'immeuble est assujetti à un droit de premier refus aux termes du bail intervenu entre Gestion Aubuchon s.e.n.c. et Promotion de location d'équipement aux PME inc., le 7 février 2001, dont aucun avis d'inscription des droits d'un bail n'a été publié au Registre foncier. Cependant, le vendeur déclare avoir respecté toutes les formalités relatives au droit de premier refus et que le bénéficiaire ne s'est pas prévalu de son droit.

En conséquence, le vendeur déclare que la présente vente n'est pas conclue en violation d'un acte de préférence à lequel l'acquéreur pourrait être personnellement tenu. Le vendeur exonère l'acquéreur de tout recours en dommages-intérêts que le bénéficiaire dudit droit pourrait faire valoir à l'encontre de la présente vente. [57] Ceci n'est pas conforme à la réalité, ni pour le vendeur ni pour l'acquéreur. [58] Le vendeur avait exigé 400 000 $ du bénéficiaire de la clause de préférence et accepte un montant de 300 000 $ après avoir reçu une contre-offre de 200 000 $.

Le vendeur se devait de transmettre un avis écrit de l'offre de 300 000 $ au bénéficiaire du droit de premier refus donc à Promotion inc. Que ce dernier ait eu les ressources financières ou non pour répondre à cette offre d'achat n'est pas pertinent. L'avis écrit devait être transmis au bénéficiaire. Ce dernier devait être dûment notifié, mis au courant de l'offre d'achat. [ 37 ] Toutefois, nous ne partageons pas l’opinion du juge sur la pertinence des ressources financières de l’intimée.

La preuve offerte ne visait pas à établir que, comme l’intimée n’avait pas les ressources financières pour répondre à l’offre d’achat de Troisvert, les appelants n’avaient pas besoin de lui envoyer l’avis écrit prévu au contrat. La preuve des difficultés financières de l’intimée cherchait plutôt à démontrer que c’est en raison de ces difficultés que Mélançon a demandé l’intervention de Boisvert et qu’il lui a laissé le champ libre, à tout le moins de manière tacite, pour acquérir l’immeuble, et ce, conformément à la défense de Marcel Mongrain datée du 23 octobre 2012.

En ce sens, cette preuve était pertinente, mais le juge ne traite pas de la question sous cet angle dans sa décision. [ 38 ] Cela étant dit, la Cour rappelle ici les articles 2863 et 2865 du Code civil du Québec :

2863. Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve. 2865. Le commencement de preuve peut résulter d'un aveu ou d'un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d'un élément matériel, lorsqu'un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. 2863. The parties to a juridical act set forth in a writing may not contradict or vary the terms of the writing by testimony unless there is a commencement of proof. 2865.

A commencement of proof may arise from an admission or writing of the adverse party, his testimony or the production of real evidence that gives an indication that the alleged fact may have occurred. [ 39 ] Or, dans la présente affaire, le témoignage de Mélançon constitue un commencement de preuve qui permet d’étayer la prétention des appelants selon laquelle l’intimée aurait renoncé au pacte de préférence. [ 40 ] Lors d’un interrogatoire tenu le 22 avril 2009 [18] , Mélançon déclare qu’il a décidé de contacter son cousin, Jean Boisvert, après que sa contre-offre de 200 000 $ aux appelants soit demeurée sans suite.

Il lui dit qu’il a un droit de premier refus, qu’il n’a pas d’offre et qu’il est limité financièrement. [ 41 ] Son cousin lui répond de ne pas faire d’autre offre et qu’il va lui-même en faire une. Mélançon décide alors de laisser faire Boisvert, en espérant qu’il réussisse à mieux négocier que lui avec les appelants. [ 42 ] Par la suite, Mélançon attend des nouvelles de son cousin. Lors d’une communication téléphonique, ce dernier l’informe finalement qu’il a acheté l’immeuble.

Quelques jours plus tard, Mélançon apprend que l’achat a été effectué pour 300 000 $. [ 43 ] Mélançon tient les mêmes propos, lors du procès [19] . Il déclare, par ailleurs, que vers le 11 juin 2008, Boisvert a visité l’immeuble en présence de lui-même et d’un représentant des appelants [20] . [ 44 ] Par ailleurs, il est approprié de rappeler ici ce qu’écrit le juge Pierre Labbé au paragraphe 8 de son jugement déjà cité plus haut. On y voit que selon Boisvert, son cousin Mélançon lui a suggéré d’acheter l’immeuble tout en gardant l’intimée comme locataire.

Ce jugement n’a pas fait l’objet d’un appel et il n’y a pas eu, par ailleurs, de preuve venant contredire ce qui y est affirmé au paragraphe 8. [ 45 ] En résumé, le 13 juin 2008, les appelants reçoivent de Troisvert, une entreprise qui appartient à Jean Boisvert, le cousin de Steeve Mélançon, une offre d’achat de 300 000 $ pour leur immeuble. Dans les semaines précédant cet achat, Boisvert visite l’immeuble en présence de Mélançon et d’un représentant des appelants; selon toutes les apparences, il s’agit d’une visite pré-achat.

L’intimée ne manifeste alors aucun désir de procéder elle-même à l’achat, ce qui n’est guère surprenant puisque c’est Mélançon qui a introduit Troisvert dans le décor. [ 46 ] Dans ces circonstances, il est normal pour les appelants de conclure que l’intimée a renoncé à utiliser le pacte de préférence.

De fait, les appelants en sont tellement convaincus qu’ils n’hésitent pas à mentionner ce pacte de préférence dans l’acte de vente du 15 juillet 2008. [ 47 ] Au paragraphe 62 de son jugement, le juge de première instance écrit : [ 62 ] Le Tribunal est d'avis que le vendeur et l'acquéreur à l'acte d'achat du 15 juillet 2008 sont également responsables de l'ignorance dans laquelle a été maintenue la locataire Promotion inc. sur cette transaction. L'un comme l'autre devait aviser Promotion inc. pour lui donner alors la chance d'exercer ou non son droit de premier refus.

Si cela avait été fait, il n'y aurait pas ce dossier devant la Cour. Dans les circonstances, le vendeur et l'acquéreur sont responsables dans une proportion semblable, 50-50, des dommages subis par la locataire. [ 48 ] Or, en ce faisant, le juge ne tient pas compte du témoignage de Boisvert rendu devant le juge Pierre Labbé, témoignage rapporté au paragraphe 8 de ce jugement et non contredit lors du procès en Cour supérieure. La Cour croit utile de rapporter ici ce que déclare Mélançon, le 27 novembre 2013 [21] : R.

Si j’avais des meilleures conditions, je serais pas venu revenir contre l’ancien propriétaire si j’avais des meilleures conditions. [ 49 ] Il en ressort que l’intimée espérait qu’à la suite de l’achat par Troisvert, elle pourrait négocier de meilleures conditions de son bail et non qu’elle espérait effectuer elle-même l’achat, compte tenu de sa situation financière difficile à l’époque. [ 50 ] En définitive, la Cour considère que le juge de première instance a commis une erreur manifeste et déterminante dans son appréciation de la preuve et que s’il n’avait pas commis une telle erreur, il aurait dû conclure à la renonciation par l’intimée de l’exercice du pacte de préférence et au rejet de sa requête introductive d’instance. [ 51 ] Par ailleurs, la Cour estime que vu la situation financière difficile vécue par l’intimée au printemps 2008, on peine à imaginer comment celle-ci aurait pu payer 300 000 $ aux appelants pour acheter leur immeuble à cette époque. [ 52 ] Dans les circonstances, l’intimée n’aurait pu se prévaloir du pacte de préférence si les appelants lui avaient donné l’avis prévu à la clause pertinente du bail. [ 53 ] Compte tenu de ces conclusions, la Cour juge inutile de se pencher sur la question des dommages.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 54 ] ACCUEILLE l’appel, avec frais de justice contre l’intimée;

[ 55 ] REJETTE la requête introductive d’instance de l’intimée, avec dépens. GUY GAGNON, J.C.A. BENOÎT MORIN, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. Me Serge Dubeau Dubeau & Perreault Pour les appelants Me Annie-Claude Trudeau Lex Operandi services juridiques inc. Pour l’intimée Date d’audience : 5 avril 2016