2013 QCCA 1262, 2013 QCCA 1262

Helou c. Entreprises Louis Cayer inc. (Royal Lepage Dynastie) 2013 QCCA 1262 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021966-114 (500-22-147294-089) DATE : LE 22 JUILLET 2013 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. HUSSAM HELOU APPELANT – Défendeur / Demandeur reconventionnel et LAMIA MISKAOUI Défenderesse c. LES ENTREPRISES LOUIS CAYER INC., faisant affaires sous la raison sociale de ROYAL LEPAGE DYNASTIE INTIMÉE – Demanderesse / Défenderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L'appelant (M.

Helou) se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Michel A. Pinsonnault), rendu le 26 juillet 2011. Ce jugement le condamne à verser à l'intimée (Royal Lepage) la somme de 57 566,25 $, avec les intérêts, l'indemnité additionnelle et les dépens [1] . [ 2 ] Cette somme correspond à la commission que M. Helou aurait dû verser à Groupe Sutton Centre-Ouest (Groupe Sutton) aux termes d'un contrat de courtage exclusif signé le 8 février 2006 et qui a pris fin, après un renouvellement, en septembre 2006. Le mandat de courtage concernait la propriété de M.

Helou sise au […], à Ville Mont-Royal (la Propriété). [ 3 ] Le juge a conclu que Royal Lepage était cessionnaire de la commission due à Groupe Sutton aux termes du contrat de courtage, que cette cession était opposable à M. Helou et que la commission était due aux termes de la clause 7.1(3) du contrat : 7.1 The seller shall pay to the broker in the cases provided for in 1,2 and 3 of this section, upon the signing of the act of sale, compensation of: four per cent (4%) of the sale price provided for in

section 4.1, or of another sale price to which the seller agrees in writing; or (blank) dollars ($): […] (3) where a sale takes place, within 180 days following the expiry date of this contract, with a person who was interested in the immovable during the term of this contract, unless, during that period, the seller concluded with another real estate broker a contract stipulated to be exclusive for the sale of the immovable . [Nos soulignements] [ 4 ] Selon le juge, M. Helou a vendu la Propriété à un certain M. Vaccaro, une personne que Royal Lepage a intéressée à la Propriété pendant le mandat de Groupe Sutton.

En outre, quoique M. Helou ait conclu un nouveau contrat de courtage exclusif le 3 octobre 2006 avec Les immeubles Magi inc. (Magi) une fois le contrat de courtage de Groupe Sutton terminé, cela ne pouvait faire échec à l'application de la clause 7.1(3) pour une raison bien précise. Dans l'opinion du juge, il s'agissait d'un mandat de complaisance qu'il y avait lieu d'écarter. [ 5 ] M. Helou soulève pas moins de dix moyens d'appel qui, en réalité, se regroupent en trois pour fins d'analyse. [ 6 ] Premièrement, M.

Helou plaide que la cession intervenue entre Royal Lepage et Groupe Sutton serait inexistante et illégale, en plus de lui être inopposable. Deuxièmement, il soutient que, de toute manière, la clause 7.1(3) n'aurait pas d'application en l'espèce puisque la Propriété aurait été retirée du marché et qu'en plus, la théorie de la « cause efficiente » de la vente ne s'appliquerait pas. Troisièmement, il maintient que le juge a manifestement erré en concluant que le second contrat de courtage intervenu entre Magi et lui était un mandat de complaisance. [ 7 ] La Cour est d'avis qu'aucun de ces moyens n'est fondé.

[ 8 ] En premier lieu, M. Helou a tort de soutenir que Royal Lepage n'est pas valablement aux droits de Groupe Sutton dans les circonstances qui prévalent ici. Dans le jugement entrepris, le juge explique clairement et correctement la source du droit dont s'autorise Royal Lepage pour réclamer de M. Helou la commission en litige.

Il convient de citer au long les paragraphes [20] à [23] du jugement, qui incluent les dispositions pertinentes du Règlement S.I.A.®/MLS® (le Règlement MLS) à la source du droit dont s'autorise Royal Lepage : [20] Royal Lepage réclame cependant la commission complète de 51 000 $ (plus les taxes applicables) en lieu et place de Sutton, prétendant être cessionnaire des droits de Sutton découlant du Contrat de courtage. À

titre de cessionnaire, Royal Lepage serait en droit de réclamer des défendeurs la rétribution totale convenue au Contrat de courtage. [21] Royal Lepage s’autorise des dispositions des articles 37 à 46 du Règlement S.I.A.®/MLS® , en vigueur à l’époque (version du 1 er mars 2006) (le « Règlement MLS »).

Le Règlement MLS vise l’utilisation du Service Inter-Agences S.I.A/MLS de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec (le « Service MLS ») par les membres (expression définie comme le courtier immobilier ou l’agent autorisé à agir pour lui, qui rencontre les critères d’adhésion édictés par la Fédération des Chambres Immobilières du Québec quant à sa situation financière ). L’utilisation du Service MLS est exclusivement réservée aux membres et aux clients affiliés.

Le Règlement MLS édicte les règles et conditions générales d’utilisation du Service MLS. [22] Sutton et Royal Lepage sont membres de la Fédération des Chambres Immobilières du Québec et sont liées par le Règlement MLS qui s’applique, en l’espèce, car les défendeurs, en signant le Contrat de courtage, ont accepté de mandater Sutton à recourir au Service MLS afin que la fiche descriptive de leur Propriété soit distribuée à l’ensemble des membres. [23] Les dispositions 37 à 46 du Règlement MLS traitent de la rétribution (la commission) que les membres peuvent percevoir de leurs clients pour les services qu’ils rendent.

Ces dispositions se lisent ainsi : 37. Rétribution : le Service ne fixe ni même ne recommande aucune norme quant au montant de rétribution que les membres peuvent percevoir pour les services qu'ils rendent. Il en est de même en ce qui concerne le partage de rétribution entre les courtiers collaborant à une opération de courtage. 38. Rétribution aux courtiers collaborateurs : le courtier Inscripteur doit indiquer la rétribution offerte aux courtiers collaborateurs pour chacun des biens faisant l'objet d'une inscription auprès du Service. 39.

Perception de la rétribution : le courtier inscripteur perçoit la rétribution, tant pour la portion inscription que la portion collaboration, à moins d'une entente écrite et signée à l'effet contraire. 40. Paiement de la rétribution au courtier collaborateur : le paiement de la rétribution au courtier collaborateur est de rigueur, à moins d'entente écrite entre les membres impliqués dans l'opération de courtage. Le courtier inscripteur doit remettre la rétribution due au courtier collaborateur dans les dix (10) jours suivant la date où il perçoit cette rétribution. 41.

Règlement d’un différend : tout différend entre un courtier inscripteur et un courtier collaborateur relativement à l'application du présent règlement doit être soumis à la conciliation et l'arbitrage, en vertu du règlement de la Fédération des Chambres immobilières du Québec s'y rapportant. 42.

Droits du courtier collaborateur : advenant que le courtier Inscripteur ne puisse percevoir la rétribution à l'époque à laquelle elle était payable, il doit, dans les trente (30) jours qui suivent, entreprendre toutes les démarches nécessaires à cette fin, le tout afin de pouvoir verser au courtier collaborateur la portion de rétribution lui revenant. 43 .

Dépenses encourues : advenant que l e courtier in scripteur doive retenir le s services d'un avocat ou engager des dépenses de quelque nature que ce so it p our le recouvrement d'une rétribution, il p eut exiger q ue le courtier collaborateur s'engage à défrayer sa part des frais au fur et à mesure qu'ils sont encourus, et ce, en proportion de ses droits dans la rétribution. Dans le cas où le courtier collaborateur convient de participer aux procédures judiciaires, le choix de l'avocat et les modalités de facturation de ce dernier doivent faire l'objet d'une entente écrite entre les courtiers. 44.

Refus de participer aux dépenses : à défaut par le courtier collaborateur d'accepter par écrit de participer à un tel paiement, le courtier Inscripteur est libéré de toute obligation de remise ou de reddition de compte de la rétribution due au courtier collaborateur. 45. Cession de droit dans la rétribution : à défaut de se conformer aux dispositions de l’article 42 et sur demande écrite du courtier collaborateur, le courtier inscripteur doit, par acte, céder au courtier collaborateur tous ses droits, titres et intérêts dans la rétribution.

Le courtier collaborateur n’aura aucune obligation de rendre compte des démarches se rapportant à la perception de la créance et de remettre quoi que ce soit au courtier inscripteur. 46. Cession automatique : après un délai de 10 jours, le refus ou le défaut du courtier inscripteur de se conformer à l’article 45 confère automatiquement au courtier collaborateur une cession absolue de tous les droits dans la rétribution totale, ladite cession est réputée être faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier collaborateur, telle que publiée par le Service [MLS].

Le courtier collaborateur peut alors, à sa discrétion, adopter toute mesure qu’il juge appropriée pour faire valoir ses droits. [ 9 ] Comme le juge l'explique à juste titre, Royal Lepage et Groupe Sutton sont membres de la Chambre immobilière du Grand Montréal. Par conséquent, ils sont membres de la Fédération des Chambres immobilières du Québec. Comme courtiers membres d'une chambre immobilière, ils ont accès au service MLS. Pour l'utiliser, un contrat de courtage exclusif comme celui signé entre Groupe Sutton et M. Helou doit exister.

Ce contrat exige le consentement du client à l'utilisation du service MLS, ce qui a été fait en l'espèce. En

utilisant le service MLS au bénéfice de son client, un courtier comme Groupe Sutton accepte de se soumettre aux règles applicables aux termes du Règlement MLS. Ces règles régissent les rapports entre courtiers membres d'une même chambre immobilière, ce qui inclut Royal Lepage et Groupe Sutton. [ 10 ] Contrairement à ce que plaide M. Helou, il n'y a pas ici une situation de cession de créance présumée ou future ou une absence de documentation à l'appui de celle-ci. Bien au contraire, le Règlement MLS en forme l'assise.

Il y a clairement accord de volonté des courtiers impliqués, Royal Lepage et Groupe Sutton, à être liés par les termes du Règlement MLS auquel ils adhèrent comme membres d'une même chambre immobilière.

Comme le juge l'explique en détail dans son jugement, Royal Lepage a suivi toutes les conditions qu'imposent les dispositions du Règlement MLS avant d'exercer les droits dont il s'autorise en l'espèce : [25] Les articles 43 à 46 prévoient, entre autres, un mécanisme pour le défraiement des dépenses qui devront être engagées par le courtier-inscripteur dans le cadre du recouvrement de la rétribution et plus particulièrement, un mécanisme afin de couvrir la situation où le courtier-inscripteur fait défaut de se conformer à ses obligations découlant de l’article 42.

Le courtier-collaborateur peut alors demander au courtier-inscripteur de lui céder, par acte, tous ses droits, titres et intérêts dans la rétribution. Sur demande, le courtier- inscripteur doit effectuer une telle cession (article 45). [26] L’article 46 stipule que dix jours après la demande du courtier-collaborateur, le simple refus ou le défaut du courtier-inscripteur de se conformer aux dispositions de l’article 45 confère automatiquement au courtier-collaborateur une cession absolue de tous les droits dans la rétribution totale.

Ladite cession est aussitôt réputée faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier- collaborateur, telle que publiée, sur la fiche descriptive MLS applicable. [27] Dans ce contexte, le 10 avril 2007, le directeur de Royal Lepage, M. Louis Cayer, a adressé une lettre à Sutton requérant cette dernière de prendre les mesures nécessaires contre les défendeurs afin de récupérer la portion de la rétribution qui lui était due. À défaut de ce faire, Royal Lepage demandait à Sutton de lui céder tous ses droits dans la rétribution prévue au Contrat de courtage.

Sutton n’ayant pas répondu à cette demande, Royal Lepage a écrit à nouveau à Sutton le 2 mai 2007, pour lui indiquer qu’elle considérait être maintenant cessionnaire des droits de Sutton en vertu du Contrat de courtage et qu’elle entendait entamer des procédures judiciaires sous peu contre les défendeurs en vue de récupérer la rétribution qu’ils doivent. [28] Sutton n’a jamais répondu à ces deux lettres et n’est jamais intervenue tant auprès de ses clients que dans les présentes procédures. [29] Avec respect pour l’opinion contraire, il s’agit, en l’espèce, de la cession d’une créance ou d’un droit d’action pour percevoir une créance de Sutton envers les défendeurs découlant du Contrat de courtage.

Cette cession est régie par les dispositions des articles 1637 et suivants du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). Il n’est pas question ici de subrogation légale ou conventionnelle, comme le suggère l’avocat du défendeur. [30] Le Tribunal est d’avis que les dispositions des articles 37 à 46 du Règlement MLS lient tant Sutton que Royal Lepage lesquelles sont membres du Service MLS, au sens dudit règlement. [ 11 ] La prétention de M. Helou voulant que cette cession soit inexistante ou illégale ne résiste pas à l'analyse.

Comme le soulignent les professeurs Baudouin et Jobin dans leur ouvrage connu sur les obligations, la cession de créance est un contrat consensuel qui se forme par l'échange de consentement, que sa forme soit verbale ou écrite [2] . Le Règlement MLS auquel Royal Lepage et Groupe Sutton ont souscrit témoigne de leur accord à la cession. Il n'en faut pas plus. Cela étant, il importe peu que Groupe Sutton ait refusé de signer d'autre document à cet égard ou que le Règlement MLS ait été modifié sur ce point après juin 2010. [ 12 ] Il en va de même de l'assertion de M.

Helou voulant que la cession intervenue lui soit inopposable. S'il est vrai que la démonstration d'un accord de volonté entre le cédant et le cessionnaire est nécessaire à la validité d'un contrat de cession, le consentement du débiteur n'est pas requis. Il doit simplement en être averti. Cette condition d'opposabilité est codifiée à l'

article 1641 C.c.Q. , dont le premier alinéa prévoit ceci : 1641 . La cession est opposable au débiteur et aux tiers, dès que le débiteur y a acquiescé ou qu'il a reçu une copie ou un extrait pertinent de l'acte de cession ou, encore, une autre preuve de la cession qui soit opposable au cédant. 1641 .

An assignment may be set up against the debtor and the third person as soon as the debtor has acquiesced in it or received a copy or a pertinent extract of the deed of assignment or any other evidence of the assignment which may be set up against the assignor. [ 13 ] Les professeurs Baudouin et Jobin enseignent que la signification d'une action en justice intentée par le cessionnaire contre le débiteur pour recouvrir la créance, accompagnée de toute preuve pertinente de l'acte de cession, constitue un mode d'opposabilité valable [3] . Le libellé de l'

article 1644 C.c.Q. le confirme d'ailleurs : 1644 . Lorsque la remise au débiteur de la copie ou d'un extrait de l'acte de cession ou d'une autre preuve de la cession qui soit opposable au cédant a lieu au moment de la signification d'une action exercée contre le débiteur, aucuns frais judiciaires ne peuvent être exigés de ce dernier s'il paie dans le délai fixé pour la comparution, à moins qu'il n'ait déjà été en demeure d'exécuter l'obligation. 1644 .

Where a copy or an extract of the deed of assignment or any other evidence of the assignment which may be set up against an assignor is handed over to the debtor at the time of service of an action brought against the debtor, no legal costs may be exacted from the debtor if he pays within the time fixed for appearance, unless he is already in default. [ 14 ] Sous ce rapport, le juge a donc raison d'affirmer ceci aux paragraphes [40] et [41] du jugement entrepris :

[40] Cette cession est-elle opposable aux défendeurs? [41] Le Tribunal répond par l’affirmative à cette question. Compte tenu de la nature très particulière de cette cession, cette dernière n’était pas constatée par un acte de cession. Il n’y avait donc aucun extrait pertinent à communiquer aux défendeurs comme le stipule l’

article 1641 C.c.Q. Le Tribunal est satisfait que cette cession soit devenue opposable aux défendeurs par la signification de la présente requête introductive d’instance qui établit clairement l’origine de la cession découlant du Règlement MLS d’autant plus que celui-ci a été produit comme pièce à son soutien.

Par ailleurs, pour qu’elle leur soit opposable, les défendeurs n’avaient pas à consentir à une telle cession, la simple dénonciation telle que susdite suffisait. [ 15 ] Par ailleurs, bien que, selon l'article 46 du Règlement MLS, la cession est réputée faite en contrepartie d'une somme égale à la rétribution due à Royal Lepage, soit, en l'espèce, la moitié de la commission payable à Groupe Sutton aux termes du contrat de courtage intervenu avec M. Helou, le juge s'est correctement dirigé en droit et en fait avant de conclure que Royal Lepage peut réclamer et obtenir de M.

Helou la somme totale accordée, soit 57 566,25 $. [ 16 ] Au moment où Royal Lepage a fait les démarches pour enclencher le mécanisme prévu aux articles 45 et 46 du Règlement MLS, soit en avril et mai 2007, la commission prévue au contrat de courtage exclusif de Groupe Sutton était une créance litigieuse au sens où l'entend l'

article 1782 C.c.Q. Il est acquis qu'à l'époque, elle était sinon disputée, du moins incertaine. [ 17 ] Cela étant, puisque, aux termes de l'article 46 de ce règlement, la cession était réputée faite en contrepartie d'une somme égale à la rétribution due à Royal Lepage, soit la moitié de la créance, M. Helou pouvait exercer le droit de retrait que reconnaît l'

article 1784 C.c.Q. pour désintéresser Royal Lepage en lui versant uniquement cette contrepartie : 1784 . Lorsqu'une vente de droits litigieux a lieu, celui de qui ils sont réclamés est entièrement déchargé en remboursant à l'acheteur le prix de cette vente, les frais et les intérêts sur le prix, à compter du jour où le paiement a été fait. Ce droit de retrait ne peut être exercé lorsque la vente est faite à un créancier en paiement de ce qui lui est dû ou à un cohéritier ou copropriétaire du droit vendu, ou encore au possesseur du bien qui est l'objet du droit.

Il ne peut l'être, non plus, lorsque le tribunal a rendu un jugement maintenant le droit vendu ou lorsque le droit a été établi et que le litige est en état d'être jugé. 1784 . Where litigious rights are sold, the person from whom they are claimed is fully discharged by paying to the buyer the sale price, the costs related to the sale and interest on the price computed from the day on which the buyer paid it.

This right of redemption may not be exercised where the sale is made to a creditor in payment of what is due to him, to a coheir or co-owner of the rights sold or to the possessor of the property subject to the right. Nor may it be exercised where a court has rendered a judgment affirming the rights sold or where the rights have been established and the case is ready for judgment. [ 18 ] Or, elle ne l'a pas fait. Puisque jugement est dorénavant rendu, et que cette créance n'est par conséquent plus litigieuse, il est maintenant trop tard. [ 19 ] Comme l'indique l'

article 1784 al. 2 C.c.Q ., le droit de retrait a une durée de vie limitée. Il ne peut plus être exercé lorsque le tribunal a rendu un jugement maintenant le droit vendu ou lorsque le droit a été établi et que le litige est en état d'être jugé. Bref, lorsque le droit est devenu certain, il n'y a plus de droit de retrait. La Cour le confirme dans l'arrêt Kuczer c. Mendel [4] : Mais alors, quand le droit de retrait peut-il être exercé? Il est évident qu’il ne peut plus être exercé lorsque le droit litigieux est devenu certain ou qu’un jugement sur le fond du droit en litige a été rendu.

Ceci est en accord avec la raison d'être du droit de retrait qui a été créé, d'abord et avant tout, pour éviter la spéculation sur les procès. [Références omises] [ 20 ] Ce principe a été affirmé dès 1926 dans l'affaire McNaughton v. Irvine [5] . Le juge Mignault y souligne que le débiteur doit se prévaloir de son droit de retrait dès le début du litige, au moyen d'offres sans conditions. Il ne peut pas attendre jusqu'à la fin du procès.

En d'autres mots, si le débiteur choisit de contester jusqu'à la fin la demande en justice, il n'est pas admis à exercer le retrait à la veille du jugement . [ 21 ] D'ailleurs, dans S ociété en commandite La Résidence Jean-Paul II c. Amresco Equities Canada Inc. [6] , la Cour rappelle qu'une défense au fond, comme en l'espèce, et un droit de retrait sont incompatibles : […] Pour ce faire, le débiteur doit agir in limine litis par des offres pures et simples et sans condition du prix de vente de la créance. Le but du droit de retrait est de mettre fin au litige dès son origine. Après, il sera trop tard .

Le retrait et la défense au fond sont incompatibles . Évidemment, dans le cas présent, la situation est particulière en ce que la cession de créance intervient alors qu'une contestation est déjà déposée au dossier. Le principe demeure cependant le même, les appelants doivent faire un choix: continuer l'action à son mérite ou exercer le droit de retrait.

Cet exercice doit se faire immédiatement et les appelants doivent donc connaître le prix de vente réel de la créance. […] [Références omises] [Nos soulignements] [ 22 ] Sur ce point, l'analyse que fait le premier juge aux paragraphes [43] à [46] du jugement est, là encore, rigoureusement exacte :

[43] Qu’en est-il de l’autre disposition de l’article 46 qui stipule que la cession est réputée faite en contrepartie d’une somme égale à la rétribution due au courtier-collaborateur, telle que publiée, par le Service MLS. Cette disposition a pour but de préciser que la considération versée par Royal Lepage, pour acquérir tous les droits de Sutton dans le Contrat de courtage, est équivalente à la portion de la rétribution qui lui était due par Sutton (25 500 $). [44] Une telle précision s’avérait nécessaire car, en cas de contestation de la part des défendeurs, lesdits droits de Sutton alors cédés devenaient litigieux (

article 1782 C.c.Q. ). [45] Aux termes des dispositions de l’article 46 du Règlement MLS et de l’

article 1784 C.c.Q. , les défendeurs disposaient d’un droit de retrait leur permettant de se libérer de la présente réclamation en ne remboursant à Royal Lepage que le montant de la commission à laquelle cette dernière avait droit à

titre de courtier-collaborateur (la moitié de la commission de 4 %) et non pas le montant total de la commission.

En d’autres mots, les défendeurs auraient pu exercer leur droit de retrait en ne remboursant à Royal Lepage que la contrepartie réputée avoir été versée à Sutton pour acquérir ses droits par voie de cession. [46] Ce droit de retrait n’ayant pas été exercé par les défendeurs, Royal Lepage peut maintenant exercer tous les droits de Sutton, donc pour l’entièreté de la commission convenue contractuellement de 4 % et ce, sans avoir à rendre compte à Sutton ou à lui devoir quoi que ce soit. [ 23 ] Il convient d'ailleurs de préciser que, devant la Cour, M.

Helou ne prétend pas pouvoir exercer un quelconque droit de retrait pour la moitié de la somme qui fait l'objet de la condamnation en première instance. Il plaide plutôt qu'il ne doit rien puisque la cession dont s'autorise Royal Lepage serait inexistante, illégale ou inopposable à son endroit. Il fait erreur à ce sujet. Son premier moyen d'appel doit être rejetée. [ 24 ] En deuxième lieu, est inexacte la prétention de M. Helou voulant que la créance qui fait l'objet de la cession soit inexistante. [ 25 ] D'abord, M.

Helou ne peut soutenir que le retrait de la Propriété du marché le libérait de ses obligations envers Groupe Sutton. D'une part, la preuve est pour le moins contradictoire sur ce point. Elle ne permet pas de conclure que c'est le courtier, plutôt que M. Helou, qui a demandé que la Propriété soit retirée du marché. D'autre part, de toute manière, ce retrait du marché fait le 21 septembre 2006 n'annihilait pas les effets de la clause 7 relative au paiement de la commission [7] . [ 26 ] Ensuite, la clause 7.1(3) du contrat de courtage exclusif qui lie M.

Helou, et qui est à la source de la créance dont Royal Lepage est valablement le cessionnaire, est claire. Elle ne souffre pas d'ambiguïté. Elle prévoit que si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la fin du contrat, à une personne intéressée à la Propriété pendant le contrat, la commission est due, à moins que M. Helou ait, durant cette période de 180 jours, conclu un contrat de courtage exclusif avec un autre courtier pour cette Propriété. [ 27 ] En l'espèce, il est manifeste que M. Vaccaro, l'acheteur, est une personne qui a été intéressée à la Propriété pendant le mandat de Groupe Sutton.

Le jugement entrepris est limpide sur les faits mis en preuve qui permettent de l'affirmer. M. Vaccaro, l'acheteur éventuel, avait présenté deux promesses d'achat aux montants respectifs de 1 280 000 $ et 1 300 000 $, lesquelles ont été refusées après échange de contre-offres. Cela s'est produit en mai 2006, pendant le contrat de courtage de Groupe Sutton. [ 28 ] Le 12 octobre 2006, quelques jours après la fin du mandat de Groupe Sutton mais cette fois pendant le mandat de Magi, M. Vaccaro a signé une nouvelle promesse d'achat pour la Propriété au montant de 1 275 000 $. M.

Helou l'a acceptée inconditionnellement le même jour. [ 29 ] De l'avis de la Cour, il importe peu que M. Vaccaro ait été intéressé à la Propriété par Royal Lepage plutôt que par Groupe Sutton. Pour que la clause 7.1(3) s'applique, l'important est qu'il ait été intéressé à la Propriété pendant le mandat de Groupe Sutton et qu'il l'ait acquise dans les 180 jours suivant la fin du mandat. C'est le cas ici. La clause trouve donc application. [ 30 ] De fait, seul l'octroi d'un mandat exclusif par M.

Helou à un autre courtier pendant la période de 180 jours suivant la fin du contrat de courtage exclusif de Groupe Sutton aurait pu y faire échec. C'est d'ailleurs ce qui a constitué le nœud du débat en première instance. Or, sur ce point décisif, le juge n'a essentiellement pas cru les versions avancées par M. Helou, M. Vaccaro et le nouveau courtier Magi. [ 31 ] Aussi, en troisième lieu, sur ce point névralgique du dossier, M.

Helou n'établit pas d'erreur manifeste et déterminante du juge qui permette à la Cour de substituer son appréciation de la preuve factuelle et son évaluation de la crédibilité des principaux acteurs à celles du premier juge. [ 32 ] La norme d'intervention en la matière est connue. La Cour suprême l'a formulée à plus d'une occasion.

Une cour d'appel ne peut réviser la décision d'un juge d'instance dans le cas où il existe des éléments de preuve qui peuvent étayer sa décision [8] : [1] Il va sans dire qu’une cour d’appel ne devrait modifier les conclusions d’un juge de première instance qu’en cas d’erreur manifeste et dominante.

On reformule parfois cette proposition en disant qu’une cour d’appel ne peut réviser la décision du juge de première instance dans les cas où il existait des éléments de preuve qui pouvaient étayer cette décision. [2] Il existe une abondante jurisprudence étayant cette proposition, particulièrement des décisions émanant de cours d’appel, tant au Canada qu’à l’étranger […]. [3] Le rôle des tribunaux d’appel a été défini de manière judicieuse dans l’arrêt Underwood c.

Ocean City Realty Ltd . […] , où la cour a dit ceci : [ TRADUCTION ] La cour d’appel ne doit pas juger l’affaire de nouveau, ni substituer son opinion à celle du juge de première instance en fonction de ce qu’elle pense que la preuve démontre, selon son opinion de la prépondérance des probabilités. [4] Quoique cette théorie soit généralement acceptée, elle n’est pas appliquée de manière systématique. Le fondement de cette théorie est

aussi valide aujourd’hui qu’il l’était il y a 100 ans. Cette théorie repose sur l’idée que le caractère définitif des décisions est un aspectimportant du processus judiciaire. Personne ne prétend que les juges des cours d’appel seraient, d’une manière ou d’une autre, plusintelligents que les autres et donc capables d’arriver à un meilleur résultat.

Leur rôle n’est pas de rédiger de meilleurs jugements, mais decontrôler les motifs à la lumière des arguments des parties et de la preuve pertinente, puis de confirmer la décision à moins que le jugede première instance n’ait commis une erreur manifeste ayant conduit à un résultat erroné. [5] Qu’est-ce qu’une erreur manifeste? Le Trésor de la langue française (1985) définit ainsi le mot « manifeste » : « ... Qui est tout à faitévident, qui ne peut être contesté dans sa nature ou son existence. [...] erreur manifeste » (p. 317).

Le Grand Robert de la languefrançaise (2e éd. 2001) définit ce mot ainsi : « Dont l’existence ou la nature est évidente. [...] Qui est clairement, évidemment tel. […]Erreur, injustice manifeste » (p. 1139). Enfin, le Grand Larousse de la langue française (1975) donne la définition suivante de« manifeste » : « … Se dit d’une chose que l’on ne peut contester, qui est tout à fait évidente : Une erreur manifeste » (p. 3213). [6] L’élément commun de ces définitions est qu’une chose « manifeste » est une chose qui est « évidente ».

Si l’on applique ce critère auprésent pourvoi, il faut que l’« erreur manifeste et dominante » décelée par le juge Cameron soit évidente pour que la Cour d’appel de laSaskatchewan puisse infirmer la décision de la juge de première instance. […] [Références omises] [33] De la même manière, la Cour a souvent affirmé le principe de la position privilégiée du juge du procès pour évaluer lacrédibilité des témoins[9] : [3] Dans ses moyens d'appel 1 et 2, l’appelant reproche au juge l’évaluation qu’il a faite de sa crédibilité et de celle de sa conjointe.

Or,l'évaluation de la crédibilité des témoins relève du juge de première d'instance. La Cour d'appel ne peut intervenir que sur démonstrationd'une erreur manifeste et dominante. En l’espèce, le juge de première instance était confronté à des versions en

partie contradictoires. Il asoigneusement apprécié la crédibilité de chacun des témoins et a souligné les quelques contradictions, trous de mémoire etinvraisemblances qui justifiaient de donner davantage de poids à la version de l’intimée. L’appelant n'a pas démontré l'existence d'uneerreur permettant l'intervention de la Cour. [34] De telles questions relèvent au premier chef du juge du procès[10] : Ces appréciations de crédibilité n'ont pas été ébranlées par Excelsior ou Langis. Le juge Martin a évalué une preuve considérable etcomplexe.

À moins de démonstration d'une erreur manifeste et déterminante dans les constatations de faits du premier juge, quisoutiennent ses conclusions de responsabilité, notre Cour ne saurait intervenir. En ces matières, la jurisprudence de la Cour suprême aété constante. À moins de démonstration d'erreurs manifestes et graves sur des questions de faits déterminantes, la réévaluation généraledes faits par une cour d'appel ne se justifie pas (voir Laurentide Motels c. Ville de Beauport, (1989) (CSC), 1 R.C.S. 705,p. 810, opinion du juge L'Heureux-Dubé; Geffen c.

Succession Goodman, (1991) (CSC), 2 R.C.S. 353, pp. 388-389,opinion du juge Wilson; Lapointe c. Hôpital Le Gardeur, (1992) (CSC), 1 R.C.S. 351, pp. 358 à 361, opinion demadame le juge L'Heureux-Dubé; Banque de Montréal c. Bail Ltée, C.S.C. 25 juin 1992, opinion de monsieur le juge Gonthier, pp. 13-14). La crédibilité des témoins relève primordialement du juge du procès (voir Corporation municipale des Cantons unis de Stoneham etTewskesbury c. Ouellet, (1979) (CSC), 2 R.C.S. 172, p. 195, monsieur le juge Beetz; Beaudoin-Daigneault c.

Richard,(1984) (CSC), 1 R.C.S. 2, pp. 8-9, opinion de monsieur le juge Lamer). [35] La lecture du jugement entrepris montre que le juge fait une revue attentive des faits et une analyse minutieuse de la crédibilitédes témoins. Il en tire des conclusions déterminantes, tant sur l'appréciation de la preuve que sur l'évaluation de la crédibilité des acteursclés. À preuve, voici ce qu'il dit dans son analyse du contrat de courtage exclusif intervenu entre M.

Helou et Magi, qu'il qualifie demandat de complaisance : [94] D’entrée de jeu, la preuve prépondérante convainc le Tribunal que le Contrat Magi intervenu avec Mme Masecchia en était unde complaisance « pour aider Dr Helou ». […] [98] Le témoignage du Dr Helou et le comportement en particulier de M. Vaccaro sont empreints d’incohérences, de contradictionset d’invraisemblances qui incitent le Tribunal a conclure qu’en toutes probabilités, les démarches effectuées par l’entremise de MmeMasecchia n’avaient qu’un seul but, vendre la Propriété à M.

Vaccaro sans pour autant générer une obligation pour les défendeurs depayer à Sutton et à Royal Lepage la commission de 4 %. […] [124] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal conclut que la prépondérance de la preuve favorise la position de Royal Lepage. LeContrat Magi a été signé par les défendeurs dans le seul but de légitimer leur tentative de vendre la Propriété à M.

Vaccaro sans qu’ils nesoient liés par la clause 7.1 (3) du Contrat de courtage envers Sutton et Royal Lepage. […] [128] Dans le contexte actuel, le Tribunal est convaincu que lorsqu’ils ont décidé de signer le Contrat Magi et, par conséquent, de« donner une chance » à Mme Masecchia, les défendeurs n’agissaient pas de bonne foi. Leur seule motivation à participer à cestratagème, mis en place avec l’assistance de M.

Luigi Masecchia à qui ils devaient de l’argent pour des travaux effectués dans leurrésidence, était d’éviter le paiement d’une commission à Sutton et à Royal Lepage qui avait présenté l’acheteur aux défendeurs. Il leurfallait un contrat de courtage exclusif.

Mme Masecchia leur offrait un tel contrat assorti d’une commission non seulementsignificativement inférieure à celle du Contrat de courtage avec Sutton, mais également en deçà des commissions normalement payablesen pareilles circonstances. [36] Bref, non seulement le juge tire des inférences d'une analyse fouillée de la preuve factuelle et d'une évaluation minutieuse de la

crédibilité des témoins, mais les conclusions qu'il formule sont fortement appuyées sur cette analyse. Qui plus est, il s'en explique en détail dans pas moins de trente-cinq paragraphes répartis sur six pages. [ 37 ] Face à cela, M. Helou invite ni plus ni moins la Cour à refaire le procès et toute l'analyse de la preuve, y compris de la crédibilité des témoignages rendus.

Ce n'est pas le rôle d'une cour d'appel. [ 38 ] Si la déférence due à un juge d'instance en matière d'évaluation de la preuve et de la crédibilité des témoins signifie quelque chose, c'est bien dans un cas comme celui-ci où le juge fait consciemment et minutieusement l'exercice qui lui revient, en s'en expliquant clairement et longuement. [ 39 ] Qu'il suffise de noter qu'il identifie de nombreux éléments tirés de son analyse de la preuve et de la crédibilité des témoins pour étayer sa conclusion voulant qu'il y ait ici un mandat de complaisance intervenu entre M.

Helou et Magi pour faire échec aux droits de Royal Lepage et Groupe Sutton. En sont notamment : • la signature d'un nouveau contrat de courtage exclusif pour une commission dérisoire, avec exclusion des visites libres et de l'inscription MLS, et en l'absence de toute démarche concrète de la part de Magi; • la rapidité fulgurante de la conclusion de la vente à M. Vaccaro dans les quelques jours suivant la signature du contrat de courtage avec Magi, sans même une contre-offre de M. Helou; • une meilleure affaire pour M.

Helou en raison principalement de la commission à verser qui passe de plus de 55 000 $ à 5 000 $; • une attitude étonnante, contradictoire et perplexe dans la version des faits donnée par M. Helou à plusieurs égards; • une attitude surprenante de M.

Vaccaro dans son comportement à l'endroit de son courtier Royal Lepage lorsque cette dernière contacte le courtier Magi; • enfin, un comportement étonnant du courtier Magi face à ce qu'il décrit comme l'ouverture d'un prétendu nouveau marché à Ville Mont-Royal, dans ses réponses ambiguës sur la date de signature du mandat exclusif et dans la facilité déconcertante par laquelle il accepte une commission dérisoire qu'il réduit, en définitive, à 5 000 $, soit à moins de 0,5 %. [ 40 ] De l'avis du juge, tout cela pointe vers un artifice pour éviter l'application de la clause 7.1(3) du contrat du Groupe Sutton.

À ce chapitre, Royal Lepage a raison de souligner que la question de l'existence d'un mandat de complaisance est une question de fait, que le premier juge en est le maître et qu'il a vu et entendu toutes les parties pour juger de leur crédibilité. [ 41 ] Dans un tel contexte, la Cour doit respecter la décision rendue qui, ici, ne souffre d'aucune faiblesse. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 42 ] REJETTE l'appel, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A.

Me Vincent Karim VINCENT KARIM & ALS Pour l'appelant Me Harvey Lazare LAZARE & ALTSCHULER Pour l'intimée Date d’audience : 12 juillet 2013