2023 QCCA 1411, 2023 QCCA 1411

9323-0506 Québec inc. c. 9422-1587 Québec inc. 2023 QCCA 1411 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-010518-220 (200-17-031400-203) DATE : 8 novembre 2023 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. 9323-0506 QUÉBEC INC. APPELANTE – défenderesse c. 9422-1587 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – demanderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE QUÉBEC MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante, 9323-0506 Québec inc., se pourvoit contre un jugement rendu le 16 juin 2022 [1] par la Cour supérieure (l’honorable Marie-Hélène Montminy), lequel déclare enclavé le fonds de l’intimée, octroie en faveur de ce fonds un droit de passage sur le fonds de l’appelante et ordonne l’enlèvement de toute entrave à l’exercice de ce droit. [ 2 ] L’appelante soulève plusieurs moyens d’appel, tous relatifs à l’interprétation et à l’application des articles 997 , 998 et 999 du Code civil du Québec . [ 3 ] L’intimée, qui ne conteste pas le dispositif du jugement entrepris et qui n’avait pas à former un appel incident pour se distancier de certains énoncés contenus dans ce jugement [2] , soutient que la juge a commis une erreur révisable en concluant que l’

article 999 C.c.Q. ne peut trouver application en l’espèce. Elle ajoute que cette seule question permet de sceller le sort de l’appel. [ 4 ] Elle a raison sur les deux points. Voici ce qu’il en est. Le contexte [ 5 ] Les faits sont bien résumés dans le jugement entrepris [3] et il n’est pas nécessaire de les reprendre. Il suffit d’en rappeler les éléments pertinents aux fins de ce pourvoi. [ 6 ] Le 6 décembre 1990, Victor Isabel (« Isabel »), alors propriétaire de l’immeuble formé d’une

partie du lot 10 du rang 7 (incluse aujourd’hui au lot 2 195 404, le « lot 404 »), du lot 9 du rang 8 (incluse aujourd’hui au lot 2 195 504, le « lot 504 ») et d’une

partie du lot 10 du rang 8 (incluse aujourd’hui au lot 504) [4] , vend la

partie 10 du lot du rang 7 (c.-à-d. incluse aujourd’hui au lot 404) à l’auteure de l’appelante [5] et conserve la propriété du lot 9 du rang 8 et de la

partie du lot 10 du rang 8 (qui correspondent aujourd’hui au lot 504). [ 7 ] Les lots dont il conserve la propriété étant enclavés en raison de cette transaction, l’acte de vente prévoit à la rubrique

B) des « CLAUSES SPÉCIALES » un « DROIT DE PASSAGE PERSONNEL » en faveur d’Isabel et de membres de sa famille [6] : Le vendeur et sa famille (épouse et enfants uniquement) avec en plus les frères et sœurs, neveux et nièces du vendeur auront droit de passage sur l’immeuble ci-haut décrit, et priorité sur un chemin donnant accès aux lots du RANG 8 (Rg.8) dont le vendeur est propriétaire, et ce à partir du chemin public. [ 8 ] Il n’est pas contesté que le droit de passage en litige est exercé sur un chemin existant qui permet depuis déjà plusieurs années à la famille Isabel d’accéder à la voie publique, en l’occurrence l’avenue Jacques-Cartier Nord [7] , et ce, à partir des lots situés en amont du lot 404 dont elle est la propriétaire. [ 9 ] Le 14 mai 1997, Isabel donne le lot 504 à son fils Guy Isabel (« Guy »), lequel, vu la clause de droit de passage contenue dans l’acte de vente de 1990, conserve ce droit sur le lot 404.

[ 10 ] Le 10 novembre 2016, l’appelante acquiert le lot 404 et Guy ainsi que d’autres membres de la famille Isabel continuent d’y exercer le droit de passage conféré par l’acte de 1990. Le 10 août 2020, Guy vend le lot 504 à l’intimée. Il n’est pas contesté que le droit de passage personnel sur le lot 404 prévu dans l’acte de vente de 1990 s’en trouve alors éteint. [ 11 ] À la suite de ces transactions, le litige entre les parties prend vite forme après l’interdiction faite à l’intimée d’emprunter le chemin constituant le droit de passage et aussi en raison d’entraves importantes posées par l’appelante.

L’analyse [ 12 ] La jurisprudence de la Cour reconnaît qu’un « fonds » peut se composer de plusieurs lots [8] . C’est le cas en l’espèce. [ 13 ] Quant à l’enclave, elle résulte du seul effet de la loi lorsque le fonds concerné se trouve privé d’une issue sur la voie publique ou que cette issue est insuffisante et qu’elle est nécessaire à l’exploitation du fonds ou à son utilisation [9] . [ 14 ] L’

article 999 C.c.Q. prévoit le régime applicable aux situations d’enclave découlant de la division d’un fonds : 999. Si l’enclave résulte de la division du fonds par suite d’un partage, d’un testament ou d’un contrat, le passage ne peut être demandé qu’au copartageant, à l’héritier ou au contractant, et non au propriétaire du fonds à qui le passage aurait été le plus naturellement réclamé. Le passage est alors fourni sans indemnité. 999.

If land is enclosed as a result of the division of land pursuant to a partition, will or contract, right of way may be claimed only from a co-partitioner, heir or contracting party, not from the owner whose land affords the most natural way out, and in this case the right of way is provided without indemnity. [ 15 ] Dans l’arrêt Larose c. Viau [10] , le juge Morissette prend soin de distinguer l’enclave en droit de l’enclave en fait. Il s’agit d’enseignements qui trouvent application en l’espèce : [31] Pour conclure dans les termes où il l’a fait, le juge de première instance s’est appuyé sur l’

article 997 C.c.Q. N’ayant pas constaté l’existence d’un préjudice, il n’a pas accordé d’indemnité à l’appelant. Il a établi sur le lot 485 un droit de passage en faveur de l’intimé et des intervenants, dans le but évident que l’assiette actuelle du chemin en litige demeure en usage. Le juge a en outre ordonné à l’intimé et aux intervenants d’entretenir à leurs frais ce droit de passage.

Cette solution, éminemment pratique, a l’avantage de dénouer le litige à moindre coût pour les parties et de régulariser un état de fait dont tout indique qu’il s’était matérialisé longtemps avant que l’appelant et l’intimé n’acquièrent leur fonds respectif.

Avec égards, cependant, cette solution commode ne vide pas la question en droit et elle s’écarte des règles posées par le code . […] [36] Lorsque, après 1997, l’appelant met fin à la tolérance qui depuis longtemps permettait à l’intimé et aux intervenants d’accéder à leurs fonds, il se trouve, en fait , à enclaver le fonds acquis en 1915 par les Aubry et celui acquis en 1916 par les Daigneault. Désormais, la servitude consentie en 1915 est une voie sans issue. Il demeure cependant qu’ en droit , l’enclavement remonte soit à 1916, soit à 1917.

Dans le premier cas, il résulte du contrat conclu entre Domis Choquet et les Aubry. Dans le second cas, il résulte de la vente par Domis Choquet à Louis Dubois de la

partie cultivée du lot 484. Il appert qu’aux yeux de Domis Choquet, c’est la vente de 1917 qui enclavait son fonds. Mais, dans un cas comme dans l’autre, l’auteur de l’acte juridique qui engendre cet effet demeure la même personne, Domis Choquet. [37] Pour simplifier, j’exprimerais la chose comme suit. Supposons qu’un propriétaire P d’un fonds X, comprenant deux parties A et B , subdivise la

partie B en deux parcelles, B 1 et B 2 , et qu’il vende la parcelle B 2 de manière telle que la parcelle B 1 , dont il demeure propriétaire, devienne de ce fait enclavée . Supposons aussi qu’au moment de la vente il se réserve par servitude conventionnelle un droit de passage sur la parcelle B 2 afin de pouvoir accéder à un chemin de tolérance situé hors du fonds X. Lorsque la tolérance cesse et qu’un tiers, maintenant propriétaire de la

partie B 1 acquise de P, se trouve de ce fait enclavé, ce tiers peut exercer contre P sur la

partie A les droits que lui reconnaît l’

article 999 C.c.Q. Autrement dit, il faut remonter au

titre originel , lequel en l’occurrence confère à l’intimé un droit de passage sur la

partie restante du lot 484, propriété de l’appelant qui le tient de son auteur Domis Choquet. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 16 ] Dans le cas qui nous occupe, l’enclave du lot 504 résulte en droit de l’acte de 1990 par lequel Isabel, l’auteur commun des parties, a vendu le lot 404. Toutefois, cette situation a été corrigée en fait par le droit de passage personnel consenti sur ce dernier lot à Isabel et à sa famille.

Lorsque son fils Guy vend le lot 504 à l’intimée en 2020, cette solution en fait disparaît et le lot se trouve en quelque sorte enclavé en droit de façon rétroactive en raison de l’acte de vente de 1990 par lequel le fonds originel s’est trouvé divisé entre ce que sont devenus les lots 504 et 404. [ 17 ] C’est pour ces raisons que, pour désenclaver son lot, l’intimée était justifiée de s’adresser directement au propriétaire du lot 404, c’est-à-dire à l’appelante, pour exiger de se voir céder un passage vers la voie publique selon le régime prévu à l’

article 999 C.c.Q. D’autant plus, comme en a d’ailleurs conclu la juge, que le chemin permettant ce passage est déjà existant et constitue l’issue la plus naturelle et la plus courte vers la voie publique [11] . [ 18 ] Enfin, compte tenu de la preuve, l’exception au régime de l’

article 999 C.c.Q. résultant de la nécessité d’engager des dépenses hors de proportion avec la valeur de l’immeuble enclavé pour aménager le passage [12] ne peut trouver application en l’espèce, car telle n’est pas la situation révélée par la situation des parties [13] . [ 19 ] Avec beaucoup d’égards pour la juge de première instance, elle a commis une erreur révisable aux paragraphes 51 à 53 de son jugement en concluant que l’enclave du lot 504 résultait non pas de la division du fonds d’origine en 1990, mais de la vente du lot 504 en 2020 et que l’

article 999 C.c.Q. ne pouvait donc trouver application. Cette erreur n’affecte toutefois aucunement le dispositif du jugement entrepris qui parvient au même résultat que celui découlant de cette disposition .

[ 20 ] Finalement, les attaques de l’appelante contre les déterminations de la juge concernant l’assiette du droit de passage dans le chemin existant soulèvent des questions éminemment factuelles, ou à la rigueur des questions mixtes de fait et de droit, et aucune erreur manifeste et déterminante n’a été démontrée à cet égard. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] REJETTE l’appel; [ 22 ] LE TOUT , avec frais de justice contre l’appelante devant toutes les instances. GUY GAGNON, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. Me Robert Cardinal CARDINAL AVOCAT Pour l’appelante Me Karine Dionne STEIN MONAST Pour l’intimée Date d’audience : 26 octobre 2023