2018 QCCQ 9847, 2018 QCCQ 9847

Groupe Novico inc. c. Ville de Blainville 2018 QCCQ 9847 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-80-009744-175 DATE : 19 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Groupe Novico inc. Appelante /

partie expropriée c. Ville de Blainville Intimée /

Partie expropriante ______________________________________________________________________ JUGEMENT AU FOND EN APPEL D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par jugement daté du 28 août 2017, le soussigné autorisait la permission d’appeler d’une décision rendue par le Tribunal administratif du Québec (ci-après appelé le « TAQ ») en date du 20 février 2017. [ 2 ] À cette occasion, les questions suivantes ont été autorisées : ➢ Le TAQ a-t-il commis une erreur enfreignant la cohérence judiciaire en fixant l’indemnité payable à l’expropriée sur la base d’une valeur de terrain différente de ce que le même tribunal avait décidé dans la décision Ville de Blainville c.

Le Groupe Platinum Construction (2001) inc. ? ➢ Le TAQ a-t-il commis une erreur dans la détermination de la superficie du ruisseau et de sa bande de protection, aux fins de la détermination de l’ajustement à être apporté à la valeur de la

partie arrière du terrain exproprié ? ➢ Le TAQ a-t-il commis une erreur en octroyant à l’expropriée un montant de 20 000 $ à

titre de frais d’expertises alors que l’expropriée a réellement encouru une dépense de 107 302,03 $ à ce

titre ? [ 3 ] Par ailleurs, l’appelante suggérait deux autres questions qui n’ont pas été autorisées : 1. L’expropriée étant un promoteur immobilier ayant acquis l’immeuble exproprié dans le but de le développer, le TAQ a-t-il commis une erreur en rejetant la méthode du lotissement anticipé, aux fins de déterminer la valeur à l’expro-priée, au profit de la méthode de comparaison directe ? 2.

Le TAQ a-t-il commis une erreur en fixant à 37 717 pieds carrés la superficie de la portion avant du terrain exproprié et à 568 837 pieds carrés la superficie de la portion arrière ? [ 4 ] Dans les parties factuelles qui suivent, le soussigné reprendra, sauf exception, les notes introductives contenues au jugement pour permission d’appeler qu’il a rendu le 28 août 2017. Le contexte

[ 5 ] Le terrain exproprié dont il est question aux présentes en est un visé par un projet domiciliaire d’envergure appelé « Quartier Chambéry » (ci-après appelé « Chambéry »), lequel est la propriété d’une multitude de propriétaires. [ 6 ] Le projet Chambéry doit se réaliser en plusieurs phases mises en œuvre en 2007. [ 7 ] De son côté, l’appelante a acquis un ensemble d’immeubles en 1998, dont le terrain visé par les présentes. [ 8 ] En 2009, la Ville de Blainville (ci-après appelée « la Ville ») soumet une demande de certificat d’autorisation pour l’implantation d’un réseau d’égouts et d’aqueducs ainsi que d’un bassin de rétention au ministère du Développement durable, de l’Environ-nement et des Parcs (ci-après appelé « le MDDELCC »). [ 9 ] S’agissant de terrains situés en milieu humide, la Ville présente au ministère, le 24 mars 2010, une demande de certificat d’autorisation afin de réaménager l’ensemble des milieux humides du quartier, y compris les terrains de l’expropriée. [ 10 ] Quelques mois plus tard, la Ville adopte un programme particulier d’urbanisme (ci-après appelé « le PPU »). [ 11 ] Graduellement, le projet prend forme d’abord en implantant le boulevard principal appelé Chambéry ainsi que la Place Savoie. [ 12 ] La prise de possession des immeubles nécessaires à la création du boulevard se fait entre septembre 2010 et janvier 2011. [ 13 ] Entre temps, soit en décembre 2010, la Ville obtient le certificat d’autorisation lui permettant de réaménager les lieux humides du secteur visé par le PPU. [ 14 ] Un règlement de zonage est adopté à la même époque, de sorte qu’une

partie du lot 4 679 373, d’une superficie de 606 554 pieds carrés, est divisée en deux zones : une première qui a front sur le boulevard Chambéry, et dont le TAQ fixe la superficie à 37 717 pieds carrés, est zonée H-704 permettant les habitations unifamiliales isolées, alors que la

partie arrière de 558 837 pieds carrés serait aussi, partiellement, zonée P-775 autorisant les lieux de conservation incluant les sentiers pédestres et cyclables, les pistes de ski de fond ainsi que les aires de repos, d’observation et d’interprétation de la nature. Un ruisseau traverse la portion arrière sur toute sa longueur.

Les procédures d’expropriation [ 15 ] Le 16 juillet 2012, la Ville signifie un avis d'expropriation à l'appelante afin que le terrain lui appartenant puisse être aménagé comme bassin de rétention suite au certificat d'autorisation du MDDELCC. [ 16 ] Le 23 novembre suivant, la Ville prend possession des lieux aux termes d'un avis de transfert. [ 17 ] La Ville offre, initialement, une indemnité provisionnelle de 1 213 106 $. [ 18 ] De son côté, la réclamation de Groupe Novico inc. (ci-après « Novico ») se solde à près de 7 300 000 $. [ 19 ] L'audition en première instance est tenue en 14 jours répartis sur près de 3 années.

Les plaidoiries ont duré 2 jours.

La décision du Tribunal administratif du Québec [ 20 ] Après avoir rappelé le principe de « l’usage le meilleur et le plus profitable » (ci-après appelé « l’UMEPP »), le TAQ analyse les expertises des parties ainsi que l’historique particulier du lot sous étude, particulièrement les contraintes environnementales, pour en arriver à l’analyse suivante : « [47] L’expropriation, telle que décrétée, est indéniablement liée à toutes les procédures préalables qui ne peuvent être dissociées les unes des autres, étant à l’évidence toutes effectuées dans le même but : la création du quartier Chambéry à Blainville.

Autrement dit, sans PPU de la Ville, il n’y a pas de certificat d’autorisation du MDDEP, et sans cette autorisation, il n’y a développement ni du quartier Chambéry, ni des lots expropriés, ni de ceux qui leur sont limitrophes et appartiennent toujours à Novico. » [ 21 ] Eu égard à la chronologie des événements, le TAQ considère que les terrains en bordure du boulevard Chambéry bénéficient d’un potentiel acquis impliquant qu’ils peuvent se développer conformément à ce qui est permis en vertu de la réglementation municipale d’urbanisme, soit pour un usage multifamilial [1] . [ 22 ] Le TAQ estime cependant que ce statut ne peut bénéficier à la portion arrière du lot.

Pour ce faire, il écarte d’abord l’argument voulant que la réglementation d’urbanisme adoptée par la Ville, préalablement à l’expropriation, puisse être assimilée à du « planning blight » [2] . [ 23 ] Le TAQ indique que les terrains de l’ensemble du projet Chambéry seraient « demeurés tels qu’ils étaient à l’origine, soit des milieux humides, forestiers et marécageux sur lesquels s’écoulent quelques ruisseaux » [3] en l’absence de la planification urbaine à laquelle ont participé les ordres de gouvernement. [ 24 ] Ajoutant que le choix de l’emplacement par la Ville pour y aménager son projet de bassin de rétention découle de la nature et de la topographie du terrain plutôt que de la conséquence d’une quelconque manigance [4] , le TAQ conclut à un UMEPP pour la portion

avant de « résidentielle multifamiliale » et pour la

partie arrière de « résidentielle de vrac ». [ 25 ] Dans une deuxième partie, le TAQ analyse la méthode retenue par l’évaluateur de Novico, soit celle de lotissement, laquelle a été également reprise par l’évaluateur de la Ville de façon subsidiaire à la méthode de comparaison qu’il emploie en premier lieu. [ 26 ] Après l’analyse des critères applicables, le TAQ considère que la méthode de lotissement en est une qui comporte trop de faiblesses pour être retenue.

Celle employée par l’appelante est qualifiée de « simpliste » [5] , même si cette méthode a tenté d’être bonifiée par cette dernière à l’aide d’un rapport d’un arpenteur-géomètre auquel le TAQ n’apporte aucune valeur [6] . [ 27 ] Conséquemment, le TAQ rejette les deux méthodes de lotissement proposées par l’évaluateur de l’appelante. Il rejette, de même, la méthode de lotissement analysée par l’expert de l’expropriante et ne retient donc, en définitive, que celle restante, soit la méthode de comparaison prônée par l’évaluateur de la Ville. [ 28 ] En y apportant quelques ajustements, le TAQ évalue la valeur de la

partie frontale du lot à 8,77 $ le pied carré. En ce qui concerne la

partie arrière, il évalue un prix moyen de 4,43 $ le pied carré, duquel il soustrait un montant considérant que la superficie du ruisseau et des bandes riveraines totaliserait 48 % de la superficie totale de cette partie. [ 29 ] Le TAQ réfère à une décision rendue par la même formation concernant un autre promoteur, soit Platinum , impliqué dans le projet Chambéry [7] . [ 30 ] Le TAQ ajoute même, étant donné qu’il retient la méthode de comparaison, qu’il emploiera les mêmes ventes retenues par le Tribunal dans Platinum pour établir les taux unitaires applicables [8] ; dans cette affaire, le TAQ avait fixé à 10 $ la valeur du pied carré alors que dans le présent cas, après ajustements, il le fixe à 8,77 $ en ce qui a trait à la

partie frontale. [ 31 ] En plus de l’indemnité immobilière proprement dite, le TAQ accorde la somme de 20 000 $ en frais d’expertises alors que Novico en sollicitait 107 302 $, soit moins de 19 % de la réclamation.

Le montant de 20 000 $ s’applique entièrement au remboursement des honoraires de l’évaluateur de l’expropriée qui en requérait près de 75 000 $. [ 32 ] Jugeant le travail de l’évaluateur peu utile, le Tribunal réduit ainsi ses honoraires. [ 33 ] De même, le TAQ rejette les frais réclamés de plus de 10 000 $ pour des frais encourus auprès de notaires, considérant que ceux-ci ne sont pas directement liés aux procédures devant le Tribunal. [ 34 ] Il en est de même pour une réclamation de près de 7 300 $ pour des travaux effectués par une société d’arpenteurs-géomètres ; le TAQ estime qu’il ne s’agit pas d’un dommage lié directement à l’expropriation. [ 35 ] Le TAQ rejette la réclamation de 3 250 $ pour le travail effectué par un arpenteur-géomètre, lequel ne lui a été d’aucune utilité [9] . [ 36 ] Les frais d’un ingénieur de 6 100 $ sont également rejetés puisque son opinion allait à l’encontre de la réglementation d’urbanisme en force sur le territoire de la Ville [10] . [ 37 ] Les autres frais réclamés à

titre d’expertise sont également rejetés. Arguments des parties 1.

Ceux de l’appelante [ 38 ] L’appelante se demande comment on peut raisonnablement expliquer qu’un emplacement de 23 221 pieds carrés, situé en front du boulevard Chambéry, puisse valoir 10 $ le pied carré entre les mains d’un promoteur le 28 février 2011 (dossier Platinum) et qu’un emplacement de 37 717 pieds carrés à proximité immédiate, également situé en front du boulevard Chambéry, puisse valoir 8,77 $ le pied carré entre les mains d’un autre promoteur le 23 novembre 2012 (le présent dossier). [ 39 ] L’appelante invoque le principe de la cohérence judiciaire tout en contestant les ajustements utilisés par le TAQ pour réduire la valeur unitaire. [ 40 ] En ce qui concerne la deuxième question autorisée, l’appelante entend démontrer que l’ajustement apporté par le TAQ sur la superficie du ruisseau aurait dû être de 26,7 % plutôt que le 48 %. [ 41 ] Enfin, en ce qui a trait aux frais d’expertise, l’appelante entend démontrer qu’il est contraire aux principes en la matière que l’expropriée assume plus de 80 % de ses frais d’expertise. 2.

Ceux de l’intimée [ 42 ] Pour l’intimée, la cohérence des décisions administratives ne constitue pas une règle, mais un objectif de gestion, d’autant plus

qu’imposer une telle cohérence décisionnelle irait à l’encontre du principe d’indépendance des décideurs. [ 43 ] Concernant les ajustements à la valeur de l’immeuble effectués dans le présent dossier, l’intimée rappelle que les immeubles comparables retenus par le TAQ avaient été portés à son attention en cours d’audition dans l’affaire Platinum et sans preuve d’ajustement alors que dans le présent dossier, l’évaluateur de la Ville a justifié les ajustements proposés qui ont mené le TAQ à les apprécier et à les retenir en partie. [ 44 ] L’établissement de ces valeurs se situe au cœur de la compétence spécialisée du TAQ et ne peut être écarté, sauf démonstration d’une erreur déraisonnable. [ 45 ] Concernant la deuxième question autorisée, l’intimée plaide que la démonstration que tente de faire l’appelante a été élaborée sans égard à la réglementation en vigueur en date de l’évaluation, laquelle liait le TAQ dans l’établissement des valeurs du terrain. [ 46 ] Le TAQ a fortement critiqué le travail de l’évaluateur André Leblanc et celui de l’arpenteur-géomètre Sansoucy, qui sont à la base des arguments de l’appelante, ce qui a même eu des effets dans l’attribution des frais d’expertise à l’égard de ces derniers. [ 47 ] Enfin, en ce qui concerne la dernière question, la décision du TAQ à cet égard n’est pas déraisonnable, d’autant plus que ce dernier a souligné les grandes lacunes du travail de l’évaluateur Leblanc et de l’arpenteur-géomètre Sansoucy.

Analyse et décision La norme de contrôle applicable [ 48 ] Il convient de mentionner d’abord que le présent recours est logé conformément à l’

article 159 de la

Loi sur la justice administrative [11] , prévoyant un appel sur permission des décisions du TAQ rendues par la

Section des affaires immobilières « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour ». [ 49 ] Dans l’ordre actuel des choses, il semble que le pouvoir d’intervention de notre Cour doit être assujetti aux critères de l’analyse relative à la norme de contrôle tels qu’élaborés dans l’arrêt Dunsmuir [12] , indépendamment du fait qu’il s’agisse d’un appel. [ 50 ] Les critères d’intervention applicables à la présente Cour risquent de connaître des développements importants prochainement suite à l’autorisation d’appel par la Cour suprême du Canda le 10 mai 2018 [13] où, dans chacune de ces décisions, la Cour indique : « La Cour est d’avis que ces appels offrent l’occasion d’examiner la nature et la portée du contrôle judiciaire de l’action administrative, tel que discuté dans Dunsmuir c.

Nouveau-Brunswick (référence omise) et des affaires subséquentes. Les appelantes et l’intimé sont invités à consacrer une grande

partie de leurs observations écrites et orales sur l’appel à la question de la norme de contrôle […] » [ 51 ] Signalons également le dépôt au Québec du projet de loi 168 intitulé « Loi visant à favoriser l’accès à la justice et en accroître l’efficacité » qui prévoit l’ajout à la

Loi sur les tribunaux judiciaires de la disposition suivante : « Dans les cas où la loi lui attribue une compétence en appel d’une décision rendue dans l’exercice d’une fonction juridictionnelle, la Cour [du Québec] rend sa décision sans qu’il y ait lieu à déférence à l’égard des conclusions portant sur les questions de droit ou de compétence tranchées par la décision qui fait l’objet de l’appel. » [14] [ 52 ] Quoi qu’il en soit, rappelons que selon les critères applicables, il existe une présomption bien établie selon laquelle la décision d’un tribunal administratif, qui interprète sa loi constitutive ou qui rend une décision dans son champ d’expertise, est assujettie à la norme de la décision raisonnable [15] . [ 53 ] La Cour suprême a même ajouté récemment, à la majorité [16] , que l’application de la norme de la raisonnabilité devait être présumée même dans les cas où le droit d’appel est prévu par une loi. [ 54 ] Cette présomption peut être réfutée lorsqu’il est possible d’établir que les questions en jeu relèvent des catégories suivantes : ➢ des questions touchant au partage constitutionnel des compétences ; ➢ des questions touchant véritablement à la compétence ; ➢ des questions touchant à la compétence concurrente entre tribunaux administratifs ; ➢ des questions d’importance capitale pour le système juridique et qui échappent au domaine d’expertise du décideur. [17] [ 55 ] Concernant les questions d’une importance capitale, la Cour suprême, récemment, rappelle que depuis Dunsmuir , elle a appliqué cette catégorie commandant l’utilisation de la norme de la décision correcte à seulement deux reprises [18] . [ 56 ] Se penchant sur l’analyse contextuelle, la Cour suprême estime que la possibilité que des courants jurisprudentiels divergents existent ne justifie pas non plus l’application la norme de la décision correcte [19] . [ 57 ] Indépendamment de ces considérations, notons que les parties s’entendent sur la norme de contrôle applicable qui doit être celle de la décision raisonnable, bien qu’à l’égard de la deuxième question, l’appelante prétend que la décision du TAQ est entachée d’une erreur manifeste et dominante.

[ 58 ]

Malgré ce choix subsistent deux questions : 1. L’étendue de la notion de « raisonnabilité » ; 2.

Le corridor d’intervention que permet l’appel en présence d’un conflit jurisprudentiel. [ 59 ] Concernant la notion de raisonnabilité, il sera suffisant de se rappeler les notions traditionnelles suivantes : « […] Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’apparte-nance de la décision aux issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [20] [ 60 ] Le critère de la décision raisonnable commande donc une déférence à l’égard de la décision sous étude : « [49] [...] La déférence commande en somme le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que des raisonnements et des décisions fondés sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier, ainsi que de la différence entre les fonctions d’une cour de justice et celles d’un organisme administratif dans le système constitutionnel canadien . » [21] (soulignement du soussigné) [ 61 ] Dans l'arrêt Newfoundland [22] , la Cour suprême précise que les motifs scrutés par l'instance d'appel doivent être examinés en corrélation avec le résultat et ils doivent permettre de savoir si ce dernier fait

partie des issues possibles [23] . Elle ajoute que l'insuffisance des motifs ne permet pas à elle seule d'infirmer une décision. [ 62 ] Dans le même sens, dans Halifax c. Canada [24] , la Cour suprême réitère ainsi sa position sur le sujet : « [44] « Le contrôle du caractère raisonnable d’une décision porte à la fois sur la transparence et l’intelligibilité des motifs à l’appui de la décision et sur l’issue du processus décisionnel : Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick, 2008 CSC 9 , [2008] 1 R.C.S. 190, par. 47 ; Administration portuaire de Montréal, par. 38.

Comme l’a récemment expliqué la juge Abella dans Newfoundland and Labrador Nurses’ Union c. Terre-Neuve-et-Labrador (Conseil du Trésor), 2011 CSC 62 , [2011] 3 R.S.C. 708, « les motifs doivent être examinés en corrélation avec le résultat et ils doivent permettre de savoir si ce dernier fait

partie des issues possibles » : par. 14. » (soulignements du soussigné) [ 63 ] Ainsi, l'approche choisie par le décideur peut être discutable et ne pas être unique, le critère final devant cependant reposer sur la question à savoir si sa décision fait

partie ou non des issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit [25] . [ 64 ] La Cour suprême a également décidé qu'il n'y avait pas lieu d'intervenir dans le cas d'une décision bien motivée où l'on expose longuement les arguments et les examine d'une façon équitable [26] . [ 65 ] Sera considérée déraisonnable la décision rendue : - en l'absence d'une preuve ; - sur la foi d'une preuve non fiable ; - ou non pertinente ou encore ; - qui n'étaye pas la conclusion. [27] [ 66 ] Bien que la jurisprudence regorge d'exemples où notre Cour intervient pour remédier à une erreur déraisonnable commise par l'instance administrative, force est de constater que le corridor réservé à l'intervention est de plus en plus étroit et ne peut être emprunté que dans le cas où la décision du tribunal administratif ne peut être soutenue, ou est basée sur un processus malsain, d'où en résulte une décision irrationnelle qui ne correspond pas aux véritables faits [28] . [ 67 ] Ainsi, la Cour du Québec doit résister à substituer son interprétation à celle du TAQ, même en cas de désaccord, si le raisonnement du premier tribunal contient des assises rationnelles [29] . [ 68 ] Dans Holcim, la Cour rappelait : « L’interprétation et l’application de la l’article 65 LFM, qui vise précisément à déterminer si les immeubles utilisés dans le cadre d’une production industrielle ou agricole doivent ou non être portés au rôle d’évaluation foncière, se trouve donc manifestement au cœur de la compétence spécialisée de la

section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. » [30] [ 69 ] En conséquence : « La jurisprudence établit que, même lorsqu’il s’agit d’un appel statutaire, la déférence s’impose à l’égard de la décision d’un tribunal administratif lorsque ce dernier interprète et applique sa loi habilitante ou une loi intimement liée à sa compétence spécialisée. Cela est

manifestement le cas lorsque la

section des affaires immobilières du TAQ interprète et applique la

Loi sur la fiscalité municipale . » [31] [ 70 ] Concernant le deuxième aspect, soit le corridor pouvant être emprunté dans le cas d’un conflit jurisprudentiel, l’analyse de ce critère sera nécessaire du fait que l’appelante prétend que l’application que fait le TAQ dans la présente affaire est contraire à ce que le même tribunal a décidé dans l’affaire Platinum. [ 71 ] S’il advenait qu’il existe un conflit jurisprudentiel entre la présente affaire et Platinum , se poserait la question du corridor d’intervention que permet l’appel, tel que l’a soulevé notre Cour dans une affaire récente [32] ; dans celle-ci, il apparaissait que le TAQ traitait différemment des situations pratiquement identiques, ce qui avait fait naître un conflit jurisprudentiel. [ 72 ] Le juge Gilles Lareau est d’avis que dans un tel cas, dans le cadre d’un appel, la Cour n’est pas limitée à infirmer la décision, mais peut y substituer la décision qui aurait dû être rendue [33] .

Il y aurait une distinction à apporter entre la révision judiciaire portant sur la légalité de la décision du tribunal administratif et l’appel, prévu pour réformer la décision si elle ne respecte pas les balises de l’intervention. [ 73 ] Après avoir décidé que la preuve au dossier ne permettait pas au TAQ de conclure dans le sens retenu, et qu’il ne s’agissait pas d’une issue possible au sens de Dunsmuir , le juge Lareau émet le commentaire suivant : « L’interprétation de l’article 1 LFM et de la notion d’immeuble ne peut conduire à de tels résultats.

Il ne peut y avoir plus d’une issue possible quant au caractère meuble ou immeuble d’un même bien servant au même usage. La stabilité et la cohérence du système fiscal municipal québécois en dépendent.

Outre le fait que notre Cour ne doit intervenir sur une question de droit que si elle met en cause la « cohérence de l’ordre juridique fondamental du pays » [34] , il convient de s’inter-roger si le maintien d’une certaine incohérence décisionnelle est le prix à payer pour assurer l’indépendance des tribunaux administratifs [35] . » [ 74 ] C’est à la lumière de ces principes que seront analysées les questions suivantes. ➢ Question # 1 : Le TAQ a-t-il commis une erreur enfreignant la cohérence judiciaire en fixant l’indemnité payable à l’expropriée sur la base d’une valeur de terrain différente de ce que le même tribunal avait décidé dans la décision Ville de Blainville c.

Le Groupe Platinum Construction (2001) inc. ?

a) La problématique [ 75 ] Novico soulève l’incohérence du résultat auquel le TAQ en arrive en évaluant la

partie avant de son lot à 8,77 $ alors que la même formation du TAQ avait estimé la valeur d’un terrain ayant les mêmes caractéristiques à 10,00 $ deux années plus tôt [36] . [ 76 ] Ce qui soulève l’ire de l’appelante est le fait que la parcelle expropriée dans Platinum , d’une superficie de 23 221 pieds carrés en front du boulevard Chambéry, se compare très bien par sa superficie et sa localisation à la

partie avant du terrain exproprié d’une superficie de 37 717 pieds carrés en front avec le même boulevard. [ 77 ] Qui plus est, le TAQ emploie, dans la même affaire, les deux mêmes comparables que celles utilisées dans Platinum (les ventes Cadotte-Desjardins). [ 78 ] Ces comparables ont été « transigées » le 27 février 2013, suivant un avant-contrat daté du 21 décembre 2011. [ 79 ] La date d’évaluation dans Platinum était fixée au 28 février 2011 alors que dans la présente affaire, elle est située plutôt au 23 décembre 2012. [ 80 ] Dans Platinum , le TAQ met de côté la non-concordance dans le temps entre la date d’évaluation applicable et la date des comparables, malgré que les infrastructures d’égouts sanitaires et pluviaux et d’aqueducs n’allaient pas être mises en place avant novembre 2011 [37] . [ 81 ] Le TAQ, dans Platinum , expose sa volonté délibérée de ne pas tenir compte d’ajustements : « [57] Ces ventes dégagent un prix unitaire de 10 $ le pied carré et doivent être retenues aux fins du calcul de l’indemnité, car elles portent sur des terrains d’un usage très comparable à celui qui aurait pu être l’usage du sujet au moment de l’expropriation notamment en ce qui a trait à la réglementation de zonage.

De surcroît, au moment de leurs ventes respectives, les coûts des services municipaux permettant de développer ces terrains n’étaient pas inclus et le prix de vente de ceux-ci peut se comparer parfaitement en cette matière à ce qu’aurait pu être le prix de vente du terrain exproprié à la date d’évaluation . [58] Dans un contexte de recherche de valeur au propriétaire, le Tribunal est d’opinion de retenir le taux de 10 $ le pied carré dégagé par les ventes R-12 aux fins de déterminer ce qu’il considère en l’espèce le plus haut taux justifiable pour des terrains comparables au terrain exproprié, d’autant plus que de l’avis du Tribunal, il n’y a pas lieu dans ce cas d’opérer d’ajustements.

Or, il est reconnu en évaluation foncière que moins d’ajustements sont requis pour des immeubles retenus à

titre de comparables dans une méthode dite de comparaison, plus le résultat obtenu est fiable . » (soulignements du soussigné) [ 82 ] Dans la présente affaire, le TAQ analyse le rapport de l’évaluateur de la municipalité, monsieur Vincent Ladouceur, qui utilise les mêmes comparables que dans Platinum mais en y apportant quatre ajustements, ce qui fait dire au TAQ, dans la présente cause : « [117] Il s’agit des mêmes ventes retenues par le Tribunal pour établir le taux unitaire applicable (sans ajustement à ce moment, faute de preuve à cet effet) pour déterminer la valeur du terrain exproprié de Le Groupe Platinum Construction 2001 inc. dans le dossier d’expropriation de la Place de la Savoie, dans le quartier Chambéry. » (référence omise)

[ 83 ] Le premier ajustement concerne la période écoulée entre la date charnière des comparables (le 21 décembre 2011) et la date d’évaluation (le 23 novembre 2012), ce qui occasionnerait un ajustement de 4,75 % pour ramener le taux unitaire à 10,48 $ le pied carré. [ 84 ] Ce genre d’ajustement n’a pas été appliqué dans Platinum puisque dans cette affaire, la date d’évaluation précédait la date retenue pour la valeur des comparables qui, elle, était donc postérieure. [ 85 ] Dans la présente cause, monsieur Ladouceur, dans son rapport, retranche également un montant équivalant à un taux de 4,44 $ le pied carré correspondant au montant exigé par la Ville lors d’une demande de permis de construction [38] . [ 86 ] Le TAQ décide de ne pas retenir cet ajustement puisque l’éventuel permis de construction doit être rattaché au bâtiment à être éventuellement construit, et non au terrain vacant au moment des ventes précitées [39] . [ 87 ] Le TAQ retient cependant deux ajustements proposés par l’évaluateur Ladouceur : ➢ un ajustement relatif au délai d’attente des infrastructures ; ➢ un autre relatif aux frais de parc et de lotissement. [ 88 ] Le premier ajustement retenu fait l’objet du paragraphe 122 de la décision du TAQ : « [122] Par ailleurs, conformément aux normes en évaluation foncière, il est justifié d’actualiser le taux indexé de 10,48 $ le pied carré suivant un taux de 10 %, en dépit du fait qu’il s’agit d’une courte période de temps de 0,75 année, pour ramener la valeur à la date d’évaluation.

De ce calcul résulte un taux actualisé de 9,75 $ le pied carré.» [ 89 ] L’évaluateur Ladouceur justifie cet ajustement par le fait que, bien que les égouts et les aqueducs aient été livrés en novembre 2011, la station de pompage et le bassin de rétention n’ont été disponibles qu’en août 2013, soit environ neuf mois après la date d’évaluation à retenir dans le dossier. [ 90 ] Pendant cette période, le terrain n’avait donc pas sa pleine valeur, ce qui justifie une réduction de 10 % sur une période de .75 années. [ 91 ] Rappelons que dans Platinum , la date de l’évaluation fut le 28 février 2011 et qu’aucun ajustement n’a été apporté, bien que le TAQ avait en preuve qu’il a fallu attendre neuf mois pour la disponibilité des services d’aqueduc et d’égout et que les bassins de rétention et de pompage ne furent disponibles qu’en août 2013. [ 92 ] Le deuxième ajustement retenu par le TAQ fait l’objet du paragraphe 123 : « [123] Tel que le fait l’évaluateur Ladouceur, il faut déduire de ce taux un pourcentage additionnel de 10 % pour tenir compte des frais pour fins de parc et de lotissement qui seront exigés puisqu’il appert qu’un tel lotissement a déjà été fait au moment des ventes Cadotte- Desjardins.

Il en résulte une déduction de 0,97 $ au taux actualisé retenu de 9,75 $ le pied carré, pour un total de 8,77 $ le pied carré. » [ 93 ] Non seulement cet ajustement n’a pas été appliqué dans Platinum , mais il semble l’avoir été de façon erronée par le TAQ. [ 94 ] En effet, dans ses explications [40] , l’expert Ladouceur apporte un ajustement pour contribution pour frais de parc de 10 %, non pas sur la valeur à laquelle on en arrive en utilisant les comparables mais plutôt en employant l’évaluation municipale [41] , lequel a été fixé à 1,87 $ le pied carré, ce qui donnerait un ajustement de 0,19 $ et non de 0,97 $ (10 % de la valeur précédente réduite retenue par le TAQ de 9,75 $). [ 95 ] Cette simple erreur équivaut à une perte pour l’expropriée de plus 70 000 $. [ 96 ] L’expropriée s’explique mal comment des immeubles, dont la valeur est censée s’accroître avec le temps, génèrent tout de même une indemnité moindre que celle obtenue par un voisin dans des situations comparables, le tout basé sur les mêmes exemples retenus par les mêmes commissaires. [ 97 ] Il y a là un grave problème de cohérence.

b) Qu’est-ce que la cohérence ? [ 98 ] La cohérence est généralement définie comme signifiant la concordance étroite, la liaison logique et harmonieuse entre des idées [42] . [ 99 ] On retrouve souvent, en jurisprudence, des développements relatifs à des conflits jurisprudentiels pouvant naître du même niveau d’un tribunal et qui heurtent, par le fait même, le principe de la cohérence judiciaire. [ 100 ] En fait, le plus souvent, l’incohérence entre les décisions naît de conflits entre des principes de droit. [ 101 ] La Cour suprême fut saisie d’une question semblable en 1993 dans l’affaire Domtar [43] ; à cette occasion, elle accueille l’appel d’une décision de la Cour d’appel qui avait tranché la question de savoir s’il existait une obligation pour un employeur de payer un salaire à un employé victime d’un accident de travail en cas de fermeture d’usine vu le conflit jurisprudentiel existant à cet égard entre une décision rendue par le tribunal du travail et d’autres provenant de la CALP. [ 102 ] La juge Claire L’Heureux-Dubé, rendant le jugement pour la Cour, décide qu’en l’absence d’erreurs déraisonnables, un tel conflit jurisprudentiel ne constitue pas un motif autonome d’ouverture au contrôle judiciaire.

[ 103 ] La juge L’Heureux-Dubé reconnaît, néanmoins, qu’en parallèle avec l’autonomie décisionnelle dont jouit un tribunal administratif, l’impératif de cohérence constitue également une finalité importante [44] . [ 104 ] Cette question refait surface régulièrement, mais a été scrutée sous un regard nouveau en 2016 par la Cour suprême dans l’affaire Wilson [45] ; dans celle-ci, l’instance antérieure (la Cour d’appel fédérale) avait décidé que vu l’existence de décisions contradictoires de différents arbitres en droit du travail sur la question en litige, le juge aurait dû appliquer la norme de la décision correcte et décider lui- même de l’interprétation à donner aux articles en cause. [ 105 ] Une forte dissidence de la Cour exprime l’idée que l’existence d’un conflit jurisprudentiel récurrent au sein des arbitres requérait l’application de la norme de la décision correcte. [ 106 ] Les juges majoritaires considèrent, cependant, qu’un tel conflit jurisprudentiel ne cadre pas avec une des quatre exceptions discutées dans l’arrêt Dunsmuir [46] pouvant donner lieu à l’application de la norme de la décision correcte. [ 107 ] Il faut donc s’en rapporter à la norme de la décision raisonnable, c’est-à-dire une attitude empreinte de déférence face à la décision du tribunal administratif, laquelle doit appartenir aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. [ 108 ] Dans une affaire subséquente, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Gatineau [47] , a bien cerné l’étude du caractère raisonnable dans un cas de conflit jurisprudentiel : « [21] […] Si la question en litige s’est déjà posée dans des affaires identiques ou analogues, cela suppose habituellement que l’on compare les diverses approches adoptées par différents décideurs avec celle de l’auteur de la décision visée par le recours en révision, afin de déterminer si son approche se situe hors champ. [22] En somme, sur une question de droit en appel, le tribunal d’appel est maître du raisonnement.

En révision judiciaire, sur une question de droit assujettie à la norme de contrôle ici applicable, la cour saisie de la demande doit s’abstenir d’intervenir à moins de pouvoir démontrer pourquoi le raisonnement qui sous-tend la décision visée est gravement défectueux, au point de rendre déraisonnable la décision qui en découle.

« Déraisonnable », je le rappelle, n’est pas un qualificatif qu’on peut utiliser à la légère. » (référence omise) [ 109 ] La possibilité de scruter la décision du tribunal administratif pour savoir si elle s’intègre dans les issues possibles ne permet définitivement pas l’application de la norme de la décision correcte [48] . [ 110 ] Dans cet univers où les principes semblent bien fixés au sujet des conflits jurisprudentiels, la situation est moins claire en ce qui concerne l’application différente que peut faire un même tribunal dans des situations identiques.

Dans certains cas, le conflit ne prend pas son origine dans l’interprétation de la loi, mais dans la comparaison des résultats entre des affaires similaires. [ 111 ] Il arrive que les tribunaux décident qu’une décision contradictoire doit être mise de côté parce qu’elle est déraisonnable en soi [49] . [ 112 ] Ainsi, dans l’affaire Société immobilière IMSO [50] , notre Cour favorise une école plutôt qu’une autre puisque le raisonnement du décideur était incompréhensible vu l’absence complète de motifs à son soutien [51] . [ 113 ] Rappelons que la Cour suprême, dans l’arrêt Newfoundland [52] , rappelait que l’étude de la raisonnabilité d’une décision ne devait pas être désincarnée des faits et qu’il s’agit d’un exercice global, les motifs devant être examinés en corrélation avec le résultat [53] . [ 114 ] Ainsi, dans une cause soumise à la Cour fédérale [54] , les demandeurs s’étaient vus refuser le statut de réfugiés au sens de la loi.

Ils s’en sont déclarés outrés, d’autant plus que des membres de leur famille, arrivés au Canada vers la même époque, s’étaient vus reconnaître ce statut en alléguant essentiellement les mêmes faits. [ 115 ] Même si la Cour fédérale applique la norme de la décision raisonnable [55] , elle décide néanmoins que bien qu’elle ne soit pas liée par les décisions rendues dans d’autres affaires, la Commission de la citoyenneté et de l’immigration devait fournir des motifs clairs et convaincants pour s’écarter de ses propres décisions antérieures, tant par souci d’équité envers les demandeurs que parce que le défaut de le faire risque d’entraîner des décisions contradictoires et arbitraires [56] . [ 116 ] Le TAQ a, pareillement, déjà décidé qu’il ne pouvait, par souci de cohérence judiciaire, s’écarter à la légère des conclusions d’une décision antérieure rendue pour un immeuble voisin [57] . [ 117 ] Par ailleurs, la Cour d’appel du Québec a également considéré, en 1995 [58] , que le fait qu’un commissaire n’ait pas suivi sa propre jurisprudence, n’est pas manifestement déraisonnable, d’autant plus que la preuve faite dans le dossier parallèle ne paraissait pas être identique. [ 118 ] Avec égards, cette dernière décision ne doit pas recevoir application en l’espèce, d’une part puisqu’à l’époque, les cours de révision judiciaire devaient effectuer leur analyse en fonction de trois normes, dont celle appliquée par la Cour d’appel dans cette affaire,

la plus contraignante, soit celle de la décision manifestement déraisonnable.

D’autre part, la Cour d’appel mentionne clairement qu’elle n’était pas en mesure d’apprécier la preuve retenue dans les deux affaires qui semblaient contenir des contradictions. [ 119 ] De tout ceci, il ressort que : ➢ la possibilité que les courants jurisprudentiels divergents existent ne justifie pas l’application de la norme de la décision correcte [59] ; ➢ même si le principe de la cohérence ne prime pas celui de l’autonomie décisionnelle, il peut survenir qu’une décision contradictoire soit annulée parce qu’elle est déraisonnable en soi ; ➢ pour ce faire, le juge d’appel (ou de révision) devra déterminer si la preuve retenue dans l’affaire dont il est saisi supporte la conclusion de façon rationnelle ; ➢ lorsqu’il ne s’agit pas d’un pur conflit jurisprudentiel, mais d’une application différente d’un dossier en comparaison à un autre, le juge d’appel ou de révision devra faire une étude comparative pour conclure si la différence de traitement est expliquée, raisonnable et équitable.

c) La décision du TAQ est-elle raisonnable ?

i) L’ajustement pour services d’aqueducs et d’égouts [ 120 ] À cet égard, il n’existe pas de conflit jurisprudentiel entre une décision du TAQ ayant jugé que la valeur d’un immeuble ne doit pas être ajustée pour un tel motif. [ 121 ] Le TAQ applique cet ajustement pour le seul motif qu’il ne l’a pas été dans l’affaire précédente ( Platinum) , faute de preuve [60] . [ 122 ] Il est remarquable de constater que le TAQ, soucieux de permettre un débat loyal entre les parties, permet de faire témoigner un arpenteur-géomètre pour appuyer le témoignage de l’évaluateur de l’expropriée, le tout conformément à l’

article 9 de la

Loi sur la justice administrative [61] . [ 123 ] Il est inconcevable que le même tribunal n’ait pas eu le même réflexe par rapport à des ajustements dont on pouvait s’attendre à ce qu’il ne tienne pas compte vu ses conclusions dans l’affaire Platinum [62] . [ 124 ] On aurait pu, donc, anticiper que le TAQ réserve à cet ajustement le même sort que celui mis de l’avant par l’évaluateur Leblanc concernant les coûts pour l’émission d’un permis de construction [63] . [ 125 ] La décision du TAQ concernant l’ajustement pour services d’aqueducs et d’égouts n’est pas suffisamment motivée pour expliquer la volte-face devant la conclusion à laquelle le même tribunal en était arrivé dans l’affaire Platinum . [ 126 ] L’insuffisance des motifs à la base du raisonnement ainsi que le résultat incohérent et inéquitable auquel il mène justifient la conclusion que la décision du TAQ à cet égard ne fait pas

partie des issues acceptables et est donc déraisonnable. Le TAQ a exactement fait le contraire de ce qu’il avait décidé dans Platinum, c’est-à-dire qu’il a tenu compte d’ajustements (soumis à la dernière heure par l’expert de l’expropriante).

Comment peut-on justifier une telle volte-face qui bafoue tout principe de prévisibilité et de cohérence des décisions ? ii) L’ajustement pour frais de parc [ 127 ] Non seulement cet ajustement doit être mis de côté pour les mêmes raisons que celles analysées dans l’ajustement précédent mais, de plus, la preuve fait nettement voir une erreur du TAQ dans son calcul [64] . [ 128 ] Cette seule erreur suffit à mettre de côté le raisonnement du TAQ et ne peut être justifiée, comme le fait l’appelante en plaidant que cet ajustement l’était pour des fins de parc et de lotissement . [ 129 ] À cet égard, l’expert de la municipalité, dans son rapport [65] , traite uniquement de contribution pour frais de parc et la preuve indique que l’ajustement concerne les deux notions sans que l’on puisse dégager un volet de l’autre [66] .

d) La question permise autorise-t-elle l’intervention ? [ 130 ] L’appelante prétend que le présent Tribunal ne peut juger de la raisonnabilité des méthodes employées par le TAQ pour en arriver à des ajustements puisque ces questions ne font pas

partie de la question autorisée. [ 131 ] Il n’y a pas lieu de retenir cette objection puisque la notion de cohérence ne peut être analysée dans l’abstrait. Il faut examiner les raisons à la base des différences. S’il n’existe pas de différence, il ne devrait pas y avoir de traitements différents. [ 132 ] De plus, il se peut que l’analyse du raisonnement du décideur révèle un vice qui explique la différence de traitement. [ 133 ] Tel est le cas, en partie, dans la présente affaire.

[ 134 ] La décision du TAQ est déraisonnable. D’abord parce qu’elle s’éloigne, de façon inexpliquée de ce que décidé dans l’affaire précédente.

Mais, de plus, elle comporte ses propres défaillances et n’est pas basée sur des assises rationnelles. [ 135 ] Ajoutons, au surplus, que le juge au fond d’un appel dans cette matière n’est pas limité par les questions retenues par le juge autorisant l’appel, le tout afin de donner plus de latitude au juge saisi du fond [67] . [ 136 ] Cela ne heurte aucunement le principe voulant que les questions doivent être bien cernées afin de bien circonscrire le débat pour éviter que l’appel ne vise une reconsidération générale de la décision attaquée. [ 137 ] Le pouvoir, par le juge saisi de l’autorisation d’appel, de mettre des questions de côté a pour but de rejeter celles pouvant être qualifiées de futiles ou inutiles ou ne répondant pas aux critères de la permission d’appeler. [ 138 ] Le juge devant statuer au fond n’est pas limité par le mot à mot de la question, mais doit décider si, eu égard aux principes soulevés, la décision rendue comporte des emprises dans la raisonnabilité. [ 139 ] Ajoutons que l’ajustement pour le temps appliqué par le TAQ n’est pas de même nature puisqu’il s’agissait d’un ajustement prospectif sans devoir recourir à quelque méthode passée que ce soit.

Cet ajustement doit donc être maintenu. [ 140 ] De tout cela, le Tribunal conclut qu’il faut répondre positivement à la première question et que la décision du TAQ est entachée d’erreurs déraisonnables qu’il y a lieu de réformer.

e) Le présent Tribunal peut-il rendre la décision qui aurait dû être rendue ? [ 141 ] Dans le cas d’un appel, la Cour du Québec est-elle limitée à infirmer ou à confirmer la décision du décideur administratif ou peut-elle la modifier et rendre la décision qu’elle estime que le Tribunal aurait dû rendre ? [ 142 ] Plusieurs lois prévoient un pouvoir de substitution [68] . [ 143 ] Dans le cas d’un appel d’une décision du TAQ, la

Loi sur la justice administrative ne répond pas, de façon explicite, à cette question. [ 144 ] Cependant, l’article 164 de la même loi prévoit : « 164. La Cour du Québec connaît de l’appel selon la preuve faite devant le Tribunal, sans nouvelle enquête. Sa décision est sans appel. » [ 145 ] Cet

article comporte donc un indice voulant que la preuve soumise devant le TAQ puisse orienter la Cour siégeant en appel vers une décision différente de celle qui a été rendue. [ 146 ] De manière générale, la jurisprudence reconnaît que sauf disposition explicite, le renvoi peut être ordonné lorsque la décision du décideur est insuffisamment motivée au point où elle devient intelligible [69] . [ 147 ] En effet, le tribunal d’appel ne peut se prononcer sur un motif inexistant ou tellement peu étayé qu’on ne peut y substituer la décision à être rendue. [ 148 ] La même solution s’appliquerait dans le cas où le tribunal de première instance a commis un accroc aux principes de justice naturelle [70] . [ 149 ] Dans d’autres situations, on a jugé que le retour du dossier au décideur administratif n’était pas nécessaire dans le cas où une seule interprétation était possible et que le retour du dossier causerait au justiciable des délais indus [71] . [ 150 ] Même en matière de contrôle judiciaire par la Cour supérieure, celle-ci rend parfois la décision que le premier décideur aurait dû rendre [72] . [ 151 ] De plus en plus, les juges de toutes les juridictions sont sensibilisés par le principe moteur de la proportionnalité prévue au Code de procédure civile et qui transcende l’administration de la justice.

Le souci de prendre en considération les délais et les montants en cause a récemment guidé la Cour d’appel [73] : « [2] Par ailleurs, la requérante ne fait pas voir en quoi, dans l’application de cette norme, le juge commet une erreur susceptible de se qualifier selon les critères de l’article 30 C.p.c.

Enfin le choix de ne pas retourner le dossier au décideur administratif s’explique par les délais et les montants en cause . » (soulignement du soussigné) [ 152 ] Ainsi, lorsque la juridiction d’appel (ou de révision judiciaire) possède toutes les données pour rendre la décision qui aurait dû être rendue et qu’elle n’usurpera pas, en conséquence, un pouvoir discrétionnaire dévolu uniquement au décideur administratif, il peut rendre la décision qui aurait dû être rendue. [ 153 ] Cette solution pourrait ainsi éviter la multiplication inutile des recours, tel que décrit récemment par la Cour supérieure dans une affaire [74] : « [62] Le présent dossier illustre de façon flagrante les effets néfastes de la multiplication des recours engendrés par les procédures redondantes permises pas la loi.

Le double contrôle judiciaire de la décision du TAQ a nécessité l’intervention de deux juges de la Cour du Québec, puisque la procédure y est divisée en deux étapes, celle l’autorisation (Juge Tremblay) et celle du mérite (Juge Landry), puis celle de ce juge de la Cour supérieure, donc de trois auditions aux mêmes fins, auxquelles ont dû participer l’avocat du justiciable, celui

du MTQ, celui de la Commission et celui de la Ville. […] [64] Le nouveau Code de procédure civile du Québec énonce, à sa disposition préliminaire, le principe que ce Code vise, dans l’intérêt public, «à assurer l’accessibilité, la qualité et la célérité de la justice civile, l’application juste, simple, proportionnée et économique de la procédure et l’exercice des droits des parties».

Dommage que nuls ne semble même apercevoir ici l’éléphant dans la pièce. » [ 154 ] Dans la présente affaire, la question 1 se porte bien à cet exercice puisqu’une fois la décision en droit rendue, il ne reste qu’à appliquer des données contenues au dossier sans faire aucune inférence à une discrétion exercée par le TAQ. [ 155 ] La solution sera cependant différente en ce qui concerne la question numéro 2. [ 156 ] En conséquence, la valeur du terrain en premier plan doit être ramenée à 10,48 $ le pied carré pour une valeur, pour cette partie, de 395 274,16 $. ➢ Question # 2 : Le TAQ a-t-il commis une erreur dans la détermination de la superficie du ruisseau et de sa bande de protection, aux fins de la détermination de l’ajustement à être apporté à la valeur de la

partie arrière du terrain exproprié ? [ 157 ] Analysant la valeur du terrain en deuxième rang, le TAQ, à l’instar de l’opinion exprimée par l’évaluateur de la Ville, monsieur Ladouceur, retient deux comparables (les transactions 38 et 39) pour en arriver à un prix moyen de 4,43 $ le pied carré. [ 158 ]

Le paragraphe 127 de la décision du TAQ précise que ces comparables sont « développables » sans contrainte physique majeure, comme la présence du ruisseau sur l’immeuble, sujet qui ne constitue pas une superficie « développable » : « […] Ces taux font référence à des terrains de vrac en globalité bruts et développables sans contraintes physiques majeures comme la présence du ruisseau sur l’immeuble sujet qui n’est pas une superficie développable. » [ 159 ] Au paragraphe 128, le TAQ expose : « Afin de tenir compte de la superficie du ruisseau et des bandes riveraines de l’immeuble sujet estimée à 289 269 pieds carrés, soit environ 48 % de la superficie totale, il apporte un ajustement aux comparables analysées et obtient des taux variant entre 2,15 $ et 2,77 $ le pied carré. […] » [ 160 ] Le TAQ avalise le processus de l’expert qui, diminuant la superficie développable de 48 %, obtient des taux variant entre 2,15 $ et 2,77 $ le pied carré, donnant un taux moyen de 2,50 $ retenu par le TAQ. [ 161 ] Dans un premier temps, au paragraphe 129, le TAQ applique un taux de 2,50 $ à la superficie totale du terrain en deuxième rang de 568 837 pieds carrés, ce qui donne une valeur arrondie de 1 420 000 $. [ 162 ] Puis, au paragraphe 132, il ajoute une plus-value au terrain vu l’adossement possible de certaines propriétés adossées au ruisseau de 10 %, pour une valeur totale en deuxième rang de 1 562 000 $. [ 163 ] Il attribue une valeur de zéro aux 289 269 pieds carrés, consistant au ruisseau et à ses berges non constructibles. [ 164 ] Pour les 52 % restants, il accorde donc un taux de 5,59 $ le pied carré. [ 165 ] Avant d’en arriver à ces derniers calculs, le TAQ mentionne : « [130] Cette valeur est établie selon la méthode de comparaison de terrains de vrac de Novico situés dans le quartier Chambéry suivant un taux retenu ajusté de 2,50 $ le pied carré qui prend en considération la présence du ruisseau et de sa bande riveraine , lesquels ne peuvent être développés.

Toutefois, après réflexion et à juste titre, M. Ladouceur estime que cette valeur ne tient pas compte de la plus- value hypothétique rattachée aux terrains qui pourraient être lotis et adossés au ruisseau. Selon lui, cette valeur additionnelle pourrait atteindre 10 % de la valeur retenue et, en conséquence, être ajoutée à cette valeur établie selon l’application de la méthode de comparaison. » (soulignement du soussigné) [ 166 ] L’appelante prétend que la superficie à être diminuée n’aurait pas dû être de 289 000 pieds carrés, mais de 161 955, soit 26.7 % au lieu de 48 %. [ 167 ] Les 48 % (ou 289 269 pieds carré

s) proviennent, en dernier lieu, du rapport de l’expert Ladouceur qui a perpétué une erreur ou, à tout le moins, un malentendu. [ 168 ] Monsieur Ladouceur indique, dans son premier rapport [75] , qu’étant donné que la superficie occupée par l’emprise du ruisseau et les bandes de protection riveraines ne peuvent être développées, un ajustement doit être apporté. [ 169 ] Il se réfère alors à un rapport de la firme CIMA+, ayant indiqué que la superficie occupée par le ruisseau et les bandes de protection à respecter correspond à 48 % de la superficie totale. [ 170 ] Plus tôt, cependant, dans son rapport, il indique :

« Il est à noter que selon le règlement provincial sur la protection des rives et du littoral, une bande de protection variant de dix à quinze mètres à la ligne des hautes eaux doit être respectée.

Selon les informations reçues auprès de la firme CIMA+, la superficie occupée par l’emprise des ruisseaux et bande de protection riveraine à respecter est de 26 874 mètres carrés, soit 289 269 pieds carrés, correspondant à 48 % de la superficie totale de la parcelle expropriée. » [76] [ 171 ] L’expert Ladouceur rappelle que CIMA+ a été mandatée pour l’élaboration d’une proposition de lotissement établie en fonction de la non-construction du bassin de rétention prévu pour le projet, en modifiant le lotissement suggéré pour la portion localisée entre les boulevard Chambéry et les deux ruisseaux qui longent la parcelle expropriée [77] . [ 172 ] L’expert corrige, entre autres, la superficie inscrite à la description technique de CIMA+ [78] . [ 173 ] La source de confusion ayant pu alimenter le TAQ provient de la différence entre la superficie occupée par le ruisseau ainsi que sa bande riveraine et la zone P-775 dont il est question, tant dans la décision du TAQ que dans la preuve. [ 174 ] Dès le paragraphe 2 de la décision, le TAQ indique que la

partie ayant front sur le boulevard Chambéry, d’une superficie de 37 717 pieds carrés, est zonée H-704 alors que la

partie arrière est zonée P-775, autorisant les lieux de conservation incluant les sentiers pédestres et cyclables, les pistes de ski de fond ainsi que les aires de repos, d’obser-vation et d’interprétation de la nature. [ 175 ] Or, au paragraphe 77 de sa décision, le TAQ attribue un UMEPP pour le lot arrière de « résidentiel de vrac ». [ 176 ] C’est donc dire que ce n’est pas l’ensemble des 568 837 pieds carrés de la

section arrière qui est visé par le zonage P-775.

Cette zone, développée par CIMA+, vise plutôt une superficie de 289 269 pieds carrés dont il sera question ci-après. [ 177 ] Pour l’évaluateur Ladouceur, la bande de protection est identifiée dans le PPU. [ 178 ] Ce dernier [79] comporte un graphique [80] identifiant la zone P-775, sans plus de pré-cision. [ 179 ] C’est en vertu d’un plan préparé par CIMA+ le 5 février 2014 [81] que l’on peut visualiser ce qui a amené CIMA+ à établir une superficie de 289 269 pieds carrés. [ 180 ] Le plan montre le ruisseau circulant à travers des méandres, créant un effet « zig zag ». [ 181 ] Tel que le rapporte l’auteur de ce plan, monsieur Brian Fahey [82] , il a pris les lignes des hautes eaux les plus éloignées et en a tiré des lignes qui constituent des limites rectilignes au lieu d’un lotissement en vague [83] , le tout en respect du mandat qui lui avait été confié. [ 182 ] Dans un rapport daté du 29 septembre 2015, en réponse à une expertise de l’expropriée [84] , monsieur Fahey tente d’expliquer ses limites rectilignes montrées au plan R-12 en faisant référence au plan compris dans le PPU qui, comme nous l’avons dit, n’est pas précis. [ 183 ] De tout cela, le Tribunal en conclut que c’est pour des fins de commodité que monsieur Fahey a proposé une zone P-775 de manière à imposer des limites rectilignes au lieu de lignes en vague qui excédaient ce que requis par la réglementation provinciale, comme l’explique l’expert Ladouceur dans ses rapports. [ 184 ] Chose troublante : la Ville avait en sa possession un certificat d’arpenteurs daté du 1 er septembre 2011 [85] délimitant le lit de la rivière ainsi que sa bande riveraine, totalisant 15 046,1 mètres carrés, soit 161 955 pieds carrés. [ 185 ] Fait encore plus déconcertant : la Ville propose à l’expropriée, par offre d’achat transmise par courriel le 13 avril 2012, la somme de 2,10 $ le pied carré pour 444 598,6 pieds carrés et 0,00 $ pour la superficie de 15 046,1 mètres carrés représentant le lit du ruisseau et ses bandes protectrices [86] . [ 186 ] Ces documents ont été déposés devant le TAQ et celui-ci n’en a pas tenu compte, préférant retenir la superficie de la zone P-775 au lieu de la superficie du ruisseau et de sa bande riveraine . [ 187 ] Le TAQ a ainsi perpétué une confusion au lieu de s’en remettre à une preuve fiable.

Il s’est ainsi s’éloigner de son idée exprimée à plusieurs paragraphes [87] de soustraire la portion uniquement du ruisseau et des bandes riveraines. [ 188 ] Le Tribunal considère cette erreur comme étant déraisonnable parce que la décision à cet égard est irrationnelle et non basée sur une preuve fiable. Cette erreur ne concerne pas une conclusion alternative à une autre.

À cet égard, la décision du TAQ ne reposait pas sur une discrétion, du moins pas totalement, comme on le verra plus loin. [ 189 ] Le rôle du tribunal siégeant en appel, bien que devant être empreint de déférence, ne signifie pas que toute erreur évidente, évitable et qui saute aux yeux doive passer sous le radar. [ 190 ] La décision du TAQ de considérer une valeur nulle pour l’emprise du ruisseau ainsi que ses bandes protectrices n’est pas remise en cause. Cette

partie de la décision relève de l’expertise du Tribunal. [ 191 ] C’est donc une superficie de 161 954,87 pieds carrés qui aurait dû faire l’objet d’un ajustement, ce qui correspond à 28,5 % (et non à 26,7 comme le plaide l’appelante) de la superficie totale du terrain en deuxième rang [88] . [ 192 ] Le Tribunal ne peut fixer l’indemnité exacte à laquelle a droit l’expropriée du fait que le TAQ s’en était remis aux calculs de

l’expert Ladouceur [89] , qui n’étaient pas suffisamment motivés et qui ne peuvent être transposés sans y apporter des précisions. [ 193 ] En effet, tant le TAQ [90] que le rapport Ladouceur se rapportent au taux ajusté des ventes 38 et 39 se situant entre 2,15 $ et 2,77 $ pour en arriver à un prix médian arbitraire à 2,50 $. [ 194 ] Or, les deux comparables en question comportaient des taux initiaux de 4,47 $ et 4,14 $ le pied carré, desquels l’expert Ladouceur a soustrait des pourcentages différents de 38 % et 48 % dus à la présence de ruisseaux sur ses ventes comparables pour en arriver aux taux ajustés de 2,15 $ et 2,77 $ qui, comme on l’a dit, ont été arbitrés à 2,50 $. [ 195 ] Le TAQ a suivi cette logique, exerçant par là sa discrétion. [ 196 ] Dans le cas sous étude, le présent Tribunal peut identifier l’erreur et ordonner que les calculs se refassent à l’aide de directives, mais il ne peut refaire une

partie de la base consistant en une moyenne confectionnée par le TAQ. [ 197 ] Conséquemment, le Tribunal ordonne que le dossier soit retourné au TAQ pour qu’une indemnité concernant le terrain en deuxième rang soit déterminée en y appliquant un ajustement de 28,5 % sur l’ensemble du terrain. [ 198 ] Pour ce faire, un nouveau taux pour l’ensemble du terrain devra être établi en prenant en considération que la comparable 38 ne devra être ajustée que de 18,5 % (28,5 % - 10 %, comme établi par l’expert Ladouceur) et que la comparable 39 soit réduite d’un pourcentage de 28,5 % au lieu de 48 %. [ 199 ] Le TAQ devra déterminer un nouveau taux, ce qui devrait conférer une valeur pour la vente 38 de 3,64 $ et de 2,96 $ pour la vente numéro 39, pour une moyenne d’environ 3,30 $, le tout avant l’ajustement de 10 % prévu au paragraphe 130 de la décision du TAQ. [ 200 ] Le Tribunal ne peut, non plus, intervenir du fait qu’au paragraphe 129 de la décision, le TAQ arrondit la valeur finale de la portion arrière (de 1 422 093 $ à 1 420 000 $), ce que le présent Tribunal ne peut définitivement pas faire. [ 201 ] Quoi qu’il en soit, l’opération qui devra être faite par le TAQ amènera une différence d’indemnité d’environ 450 000 $. [ 202 ] Compte tenu de l’erreur déraisonnable commise par le TAQ, mais considérant que lui seul peut en arriver à une indemnité finale, le dossier sera retourné devant celui-ci afin qu’une décision soit rendue suivant les directives ci-haut mentionnées. ➢ Question # 3 : Le TAQ a-t-il commis une erreur en octroyant à l’expropriée un montant de 20 000 $ à

titre de frais d’expertises alors que l’expropriée a réellement encouru une dépense de 107 302,03 $ à ce

titre ? [ 203 ] L’appelante s’insurge du fait que le TAQ a accordé, dans sa décision, l’équivalent de 19 % des montants engagés à

titre d’expertise. [ 204 ] Essentiellement, sur une dépense de 107 302 $, le TAQ a accordé 20 000 $ essentiellement pour les honoraires de l’évaluateur, réclamant 74 635 $. [ 205 ] Le TAQ n’accorde aucun montant à l’égard des autres experts. [ 206 ] L’appelante rappelle les divers principes entourant l’octroi de frais d’expertise en matière d’expropriation, particulièrement ceux résumés par notre Cour dans l’affaire Gestion Gabert inc. [91] : « [339] Les critères suivants ont été retenus par la jurisprudence pour évaluer la juste valeur d'une expertise et déterminer sa quotité raisonnable remboursable : 1.

L'expertise doit être en relation directe avec l'expropriation et lui être exclusivement rattachée. 2. Les services de l'expert doivent être valables. 3. Le montant des frais doit être proportionnel à l'indemnité adjugée. 4. Les services de l'expert doivent avoir été utiles aux négociations ou à l'enquête. 5. Le rapport et le témoignage de l'expert doivent être soignés et amener des conclusions raisonnablement soutenables. 6. Il faut aussi tenir compte du fait que l'expert, bien que rémunéré par une partie, est en principe au service du Tribunal. » (références omises)

[ 207 ] L’appelante rappelle également que la situation de l’expropriée diffère de celle d’un justiciable qui se trouve mêlé à un conflit juridique [92] . [ 208 ] Elle ajoute que les frais d’expert doivent être attribués afin d’établir un certain rapport de force entre les parties [93] . [ 209 ] L’appelante cite de nombreuses autres affaires ayant tracé les contours du domaine de l’octroi des frais d’expertise en matière d’expropriation. [ 210 ] L’appelante s’interroge sur l’opportunité de la décision du TAQ dans la présente affaire, d’autant plus que dans la cause Groupe Platinum précitée, la même formation avait accordé des frais d’expertises jusqu’à concurrence de 32 542 $ sur une réclamation de 48 822 $, soit 66 % de celle-ci, même si le TAQ considérait que les rapports de l’évaluateur et de l’urbanisme de l’expropriée n’avaient pas été d’une grande utilité [94] . [ 211 ] La situation est d’autant plus particulière que la municipalité était représentée par le même procureur et que l’exproprié Groupe Platinum était représenté par le même procureur que l’appelante. [ 212 ] Ainsi, les parties plaident une position contraire à ce qu’elles avançaient dans la cause Groupe Platinum ; dans cette affaire, le soussigné s’était interrogé sur la question soumise concernant les honoraires d’expert sur une demande pour permission d’appeler. [ 213 ] À cette occasion, le soussigné émettait les commentaires suivants : « [92] D’une part, que ferait la Cour du Québec ?

Serait-elle en mesure d’évaluer le caractère raisonnable ou pas de la décision du TAQ ? Pourquoi 66 % ? Pourquoi pas 50 % ? La Cour du Québec sera-t-elle en mesure d’évaluer le pourcentage qui aurait dû être alloué pour les deux expertises ? Ou encore, la Cour du Québec retournera-t-elle le dossier au TAQ pour détermination d’un nouveau pourcentage ?

Et sur quelle base ? » [ 214 ] Comme exposé dans le jugement sur permission d’appeler dans la présente cause [95] , certaines distinctions entre les deux affaires existent, entre autres en ce qui concerne la durée de l’audience. [ 215 ] Il reste que le TAQ consacre 27 paragraphes à justifier sa décision relativement aux frais d’expert (paragraphes 137 à 164) et ce n’est sans compter les autres paragraphes précédents où, en analysant la preuve, le TAQ émet des commentaires sévères à l’égard du travail des experts (paragraphes 33, 85, 86, 87, 91, 92, 95, 96, 97, 98, 99, 100 à 107). [ 216 ] Dans ces derniers paragraphes, le TAQ souligne les grandes lacunes du travail de l’évaluateur Leblanc ainsi que de l’arpenteur Sansoucy. [ 217 ] Les principaux reproches adressés par le TAQ concernaient le choix de la méthode unique retenue par l’évaluateur, soit la méthode du lotissement qui ne constitue pas une méthode fiable. [ 218 ] L’autre reproche rappelait que l’arpenteur Sansoucy avait fait fi de la réglementation municipale, ce sur quoi s’était également basé l’évaluateur Leblanc, rendant l’ensemble du processus contaminé. [ 219 ] Il est vrai que de prime abord, on peut s’interroger sur la différence qu’accordait la même formation du TAQ dans Groupe Platinum jusqu’à concurrence de 66 % des frais d’expert réclamés alors qu’il octroie seulement 19 % de la réclamation des frais d’expertise dans le présent dossier, d’autant plus que dans Groupe Platinum , le TAQ considérait peu utile les expertises maîtresses de l’expropriée. [ 220 ] Ces interrogations peuvent faire conclure qu’une autre décision aurait dû être rendue. [ 221 ] Il est malgré tout assez révélateur que dans les affaires citées par l’appelante, toutes ont énoncé les principes applicables souvent parce que ces opinions étaient émises par le TAQ lui-même, ou soit par notre Cour qui maintenait la décision ayant été rendue par le TAQ [96] . [ 222 ] Dans une seule affaire, notre Cour a modifié le montant accordé par le TAQ à cet égard [97] . [ 223 ] Le résultat auquel en arrive le TAQ semble sévère pour la

partie expropriée. Mais le TAQ a bien résumé les principes applicables et a fourni moult détails concernant son appréciation du travail des experts. [ 224 ] Le TAQ a entendu la preuve pendant 14 jours, ce que le soussigné n’a aucunement fait. [ 225 ] Aux termes de cet exercice, il a décidé que la piètre qualité des rapports d’expert de la

partie expropriée justifiait l’octroi d’une indemnité aussi basse. [ 226 ] Encore une fois, bien qu’une autre décision aurait pu être rendue et que celle-ci paraît sévère, il faut faire preuve de la plus grande déférence par rapport à l’évaluation que fait le TAQ dans ce domaine. [ 227 ] La question n’est pas de savoir si la décision du TAQ est bien fondée, mais plutôt si elle fait

partie des issues raisonnables pouvant se justifier eu égard aux faits et au droit. [ 228 ] Bien que la décision du TAQ aurait pu être plus précise quant à la détermination du montant de 20 000 $, il faut rappeler que l’octroi d’une telle indemnité est discrétionnaire, laquelle doit cependant être exercée de façon judicieuse. [ 229 ] Or, on peut très bien comprendre les raisons qui ont justifié le TAQ d’octroyer un montant à ce niveau compte tenu des

explications fournies. [ 230 ] Contrairement aux deux questions précédentes dans le présent dossier, le Tribunal fera preuve d’une grande retenue puisqu’il n’est pas possible d’identifier une preuve précise, incontournable et non basée sur un pouvoir discrétionnaire que le TAQ aurait déraisonnablement ignorée. [ 231 ] En terminant, comme le rappelait le soussigné dans le dossier Groupe Platinum , quelle serait la solution pouvant être retenue par la Cour du Québec ? Attribuer un nouveau pourcentage ? Sur quelle base ? Retourner le dossier au TAQ ?

Devant la même formation ? [ 232 ] Conséquemment, le Tribunal n’interviendra pas au niveau de l’octroi de l’indemnité pour frais d’expert. Conclusions [ 233 ] Les questions 1 et 2 reçoivent une réponse positive alors que la question 3 est rejetée. Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille en

partie l’appel ; Infirme en

partie la décision du Tribunal administratif du Québec datée du 28 août 2017 ; Ordonne que la valeur du terrain en premier plan soit ramenée à 10,48 $ le pied carré, pour une valeur totale pour cette

partie de 395 274,16 $ ; Pour la

partie arrière du lot, ordonne le retour du dossier au Tribunal administratif du Québec afin que celui-ci détermine l’indemnité immobilière à être fixée selon les directives émises aux paragraphes 197 à 200 des présentes ; Rejette le reste de l’appel ; Avec les frais contre la

partie expropriante. __________________________________ Georges Massol , j.c.q.

Maître Sylvain Bélair De Grandpré, Chait Pour l’appelante Maître Francis Gervais et Maître André Bourgeois Deveau avocats Pour l’intimée Date d’audience : 8 novembre 2017 [28] Québec (Procureur général) c. Cour du Québec , [2014] QCCS 303 (2014-02-04) (Gestion Gabert) - requête pour permission d’appeler rejetée - voir aussi : Frères Maristes (Iberville) c. Laval (Ville de) , [2014] QCCA 1176 (2014-06-06) - requête pour autorisation de pourvoi à la Cour suprême rejetée (C.S. Can., 2015-12-03), 36044 ; Boehringer Ingelheim (Canada) ltée c.

Cour du Québec , 2010 QCCS 2836 - confirmé par 2010 QCCA 2216 [34] Commission scolaire de Laval c. Syndicat de l’enseignement de la région de Laval , 2016 CSC 8