2017 QCCQ 733, 2017 QCCQ 733

Beraud c. 9145-1104 Québec inc. 2017 QCCQ 733 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile »

N° : 500-32-150846-162 Date 1 er février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ DOMINIQUE BERAUD Demanderesse c. 9145-1104 QUÉBEC INC. -et- MICHEL TREMBLAY Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, Mme Béraud, poursuit le courtier, M.

Tremblay et l’agence immobilière, Groupe Timlex Inc., à qui elle a confié le mandat de vendre une propriété composée d’un local commercial et de deux (2) logements. [ 2 ] Elle reproche à M. Tremblay de ne pas l’avoir informé que la promesse d’achat incluait les meubles d’un des logements et de ne pas l’avoir soutenue face aux acheteurs qui réclamaient l’inclusion des meubles, bien que le contrat était muet sur cette question. [ 3 ] Elle reproche également à M.

Tremblay de ne pas l’avoir accompagnée chez le notaire où l’acheteur était accompagné de son courtier et de son comptable, ce qui l’a placé dans une position de faiblesse et de « laisser pour compte ». [ 4 ] Elle réclame la somme de 15 000 $ représentant : - 4 000 $ pour les meubles; - 5 000 $ pour dommages moraux; - 6 000 $ pour préjudices physiques et perte de salaire dû à un arrêt de travail. [ 5 ] Les défendeurs soulèvent dans leur contestation que le revenu locatif du logement meublé étant une des considérations de la vente, il va de soi que les biens meubles du logement soient inclus dans la transaction. [ 6 ] Ils soulèvent que Mme Béraud a accepté une entente pour l’inclusion de certains meubles dans la vente. [ 7 ] Les défendeurs plaident qu’il n’existe pas de lien entre les manquements reprochés et les dommages, qui par ailleurs, sont grossièrement exagérés. 2.

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Monsieur Tremblay avait-il l’obligation d’informer Mme Béraud que la promesse d’achat qu’elle avait acceptée visait la totalité des meubles dans le logement en question? [ 9 ] Dans l’affirmative, a-t-il manqué à cette obligation? [ 10 ] L’entente acceptée le 9 juin par Mme Béraud constitue-t-elle une transaction? [ 11 ] Existe-t-il un lien de causalité entre les manquements reprochés et les préjudices et dommages pour engager la responsabilité de M. Tremblay et l’agence immobilière? 3.

LES FAITS [ 12 ] En octobre 2014, un contrat de courtage est signé entre la demanderesse et la défenderesse pour la vente d’un immeuble commercial et résidentiel, portant les numéros civiques : 3196, rue Rachel pour le local commercial, 3632 et 3634, rue Dézéry pour les deux logements de 4 ½ situés au-dessus du local commercial. Le défendeur agissait à

titre de courtier immobilier pour la vente de cet

immeuble. [ 13 ] Pour le logement situé au 3632 Dézéry, la clause 4.4 du contrat de courtage prévoit les inclusions suivantes : Laveuse, sécheuse, cuisinière et réfrigérateur. [ 14 ] Aucune inclusion n’est prévue pour le 3634 Dézéry, qui est un logement loué meublé. [ 15 ] Le prix de vente demandé pour l’immeuble est de 499 000 $. [ 16 ] Le 27 mars 2015, une offre de vente est acceptée pour le montant de 470 000 $, ce qui inclut l’immeuble et les baux pour les logements, selon M. Tremblay. [ 17 ] Madame Béraud précise que le bail pour le commerce était expiré.

Pour le 3632 Dézéry, une augmentation de loyer n’avait pas été acceptée et le bail pour 3634 Dézéry expirait le 1 er juillet 2015. [ 18 ] Suite à l’inspection de l’immeuble, le prix est réduit à 455 000 $ afin de tenir compte des travaux nécessaires indiqués dans le rapport d’inspection. [ 19 ] Une entente finale est conclue, le 7 mai 2015. Hormis le prix, les autres conditions de vente restaient les mêmes. [ 20 ] Vers le 6 juin 2015, M.

Tremblay communique à Mme Béraud l’information voulant que l’acheteur s’attende à ce que les meubles du logement 3634 Dézéry soient inclus dans la vente. [ 21 ] La première réaction de Mme Béraud est de dire qu’ils ne sont pas inclus. [ 22 ] Monsieur Tremblay l’avise que le logement étant loué meublé, il faut laisser les meubles à l’acheteur. Il est question de trouver un terrain d’entente. [ 23 ] Madame Béraud était prête à laisser le réfrigérateur et la cuisinière.

Elle ne voulait pas laisser tous les meubles qui avaient une valeur affective pour sa fille, lesquels se trouvaient encore dans le logement qu’elle habitait auparavant. [ 24 ] Le 11 juin 2015, elle transmet un courriel à M. Tremblay dans lequel elle indique : Suite à la vente de l’immeuble situé au 3632, 3634 Dézéry, je, soussignée Dominique Béraud, déclare abandonner aux acheteurs ce qui se trouve à l’intérieur du logement du dernier étage soit le 3634 Dézéry à l’exclusion du vaisselier blanc (2 morceaux superposés), de la cuisinière et du mobilier de chambre (une armoire, une commode et 2 tables de nuit).

Arrivé au 30 juin 2016 ou avant, à la convenance des nouveaux propriétaires, ceux-ci auront le choix soit de me retourner le vaisselier, la cuisinière et le mobilier de chambre au 3595, rue Joliette à Montréal, soit de le racheter pour un montant de deux mille cinq cents dollars (2 500$). [ 25 ] Selon M. Tremblay, la conversation entre lui et Mme Béraud pour les meubles a eu lieu le 9 juin 2015 et le jour suivant, il transmet à Mme Béraud un courriel qui reproduit l’entente acceptée par celle-ci.

The seller and buyer agree that all the furniture on the third floor Appartment will be part of the sale of the building except the stove and buffet at this Appartment will stay for the current tenant usage till she leaves. [ 26 ] Madame Béraud reconnaît avoir accepté cette entente et précise qu’elle a dit oui dans un délai de 15 minutes, ayant l’impression de ne pas avoir le choix. [ 27 ] Par la suite, elle a réfléchi et a changé d’avis. [ 28 ] Elle explique qu’elle a transmis deux courriels à M. Tremblay pour protester. [ 29 ] Madame Béraud précise qu’elle a refusé de signer la modification préparée par M.

Tremblay, car elle ne voyait pas pourquoi elle devait laisser tomber les meubles. [ 30 ] Entre le 11 juin et le 16 juin 2015, elle n’a pas parlé à M. Tremblay. [ 31 ] Le 16 juin 2015, vers 13 h, elle est allée chez la notaire pour finaliser la vente. La notaire avait transmis un courriel à cet effet à M.

Tremblay. [ 32 ] Elle a porté à l’attention de la notaire que les meubles ne sont pas inclus à l’article 4.4 de l’offre acceptée. [ 33 ] Elle a accepté de laisser les meubles au 3634 Dézéry à l’usage des locataires jusqu’à leur départ, ce qui a été accepté par l’acheteur. [ 34 ] Lors du départ des locataires, en janvier 2016, à l’exception des électroménagers, poêle, réfrigérateur, laveuse et sécheuse, elle a pu récupérer les meubles. [ 35 ] À l’audience, Mme Béraud précise les postes de sa réclamation comme décrits au paragraphe 10 de sa réponse : Pour le préjudice financier, un montant de 5 112,01 $ soit : 1006.36$ correspondant aux frais de notaire qui ont été facturés à la demanderesse (pièce 3 de la liasse précédente) et dont personne ne

lui a expliqué pourquoi. Celle-ci mentionne que le défendeur lui avait assuré que dans le cas d’une vente, c’est à l’acheteur d’assumer les frais de notaire. Elle mentionne également s’être acquittée, comme acheteuse du même immeuble, quelques années auparavant, de l’intégralité de ces frais et que rien n’avait été facturé au vendeur. 1705.62$ correspondant à la valeur des biens abandonnés dans l’appartement 3634 Dézéry au départ des locataires alors que ces biens étaient exclus de la vente (P-5).

Pour ne pas aller à l’encontre de sa santé, la demanderesse a accepté la demande des propriétaires de laisser tout l’électroménager. (P12) 2400.00$ correspondant à 4 journées de travail è plein temps de la demanderesse en lien avec cette affaire soit 3 journées pour préparer la mise en demeure et pour préparer la réponse à la contestation du défendeur, ½ journée pour tout ce qui a été de la négociation avec les propriétaires pour récupérer une

partie de ses effets personnels suite au déménagement des locataires et ½ journée pour l’audience du 23 janvier. Le montant de 600$ par journée est le tarif journalier facturé par la demanderesse qui a repris des activités de consultation (P-13). Un montant de 9 100$ est réclamé pour préjudice physique.

Madame Béraud affirme qu’elle s’est sentie dans une « fausse au lion », laissée à elle-même chez la notaire, anéantie, ce qui l’a affecté. [ 36 ] Monsieur Tremblay admet avoir discuté avec Mme Béraud sur la question d’inclusion des meubles pour le 3634 Dézéry, le 9 juin 2015. [ 37 ] C’est suite à la réception d’un courriel, le 8 juin 2015, dans lequel Mme Béraud indique que les meubles ne sont pas inclus dans la vente pour le 3634 Dézéry, qu’il a communiqué avec le courtier de l’acheteur pour clarifier la situation. [ 38 ] Selon M.

Tremblay, les meubles étaient inclus, le logement étant loué meublé. [ 39 ] Au début du contrat de courtage, c’est la fille de Mme Béraud qui est locataire, la question d’inclusion des meubles dans le contrat de vente ne posait pas de problème. [ 40 ] Le 21 janvier, il y a des nouveaux locataires avec un bail d’une durée de trois mois. [ 41 ] Dès que la question est soulevée en juin 2015, il a proposé à Mme Béraud de négocier une entente pour l’inclusion des meubles afin de ne pas faire échouer la vente. [ 42 ] Il a eu des discussions avec Mme Béraud entre le 8 et le 10 juin 2015 pour trouver une solution. [ 43 ] Il est possible que les termes de l’entente aient été proposés par lui à Mme Béraud. [ 44 ] Monsieur Tremblay admet que cela ne faisait pas l’affaire de Mme Béraud de laisser les meubles.

Le 10 juin 2015, elle lui a dit qu’elle allait prendre la nuit pour réfléchir. [ 45 ] Il suggère que le 9 juin 2015, Mme Béraud était d’accord avec les termes de l’entente.

Le 11 juin, quand elle revient sur sa décision, il est surpris et déçu. [ 46 ] Le 12 juin, il reçoit un courriel de Mme Béraud lui reprochant de la mettre sous pression afin d’arriver à une entente. [ 47 ] Il lui a transmis deux courriels et a tenté sans succès de lui parler. [ 48 ] Il s’est assuré auprès de la notaire que le dossier était complet pour que la transaction puisse être finalisée. [ 49 ] Il soulève qu’en tant que courtier, il n’a aucune obligation de se présenter chez le notaire avec le client et sa présence n’aurait pas changé grand-chose. [ 50 ] La détérioration de la relation entre lui et Mme Béraud justifiait qu’il ne l’accompagne pas chez la notaire, selon M.

Tremblay. [ 51 ] Il soumet qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les dommages réclamés et les manquements reprochés. [ 52 ] Quant au montant de 1 705 $ réclamé par Mme Béraud pour les meubles laissés, M. Tremblay soulève que l’entente du 9 juin couvre cette question et que le revenu de location est en corrélation directe avec les meubles. 4.

ANALYSE ET MOTIFS [ 53 ] Il appartient à Mme Béraud pour réussir dans son recours de démontrer par prépondérance de preuve l’existence d’une faute, d’un préjudice et le lien de causalité entre les deux. [ 54 ] Il ressort de la preuve que Mme Béraud ne s’attendait pas à ce que les meubles meublant le logement du 3634, rue Dézéry, à Montréal, soient incluent dans le prix de l’immeuble. [ 55 ] Elle fonde son raisonnement sur le fait que dans la promesse d’achat, il n’existe pas de mention d’inclusion dans la vente des meubles du logement en question, en comparaison pour le logement du 3632, il est indiqué dans le contrat de courtage que les électroménagers, poêle et réfrigérateur font

partie de la vente. [ 56 ] Cette prétention de Mme Béraud n’est pas dénuée de fondement.

[ 57 ] Quant à M. Tremblay, il prenait pour acquis que les meubles du 3634 Dézéry faisaient

partie de la vente de l’immeuble. [ 58 ] En tant que courtier inscripteur, M. Tremblay avait-il l’obligation d’informer Mme Béraud que les meubles du 3634 Dézéry sont inclus dans la vente ? [ 59 ] La réponse est affirmative pour les motifs qui suivent. [ 60 ] En tant que prestataire de services le courtier est tenu d'agir au mieux des intérêts du client, avec prudence et diligence. Il est aussi tenu, d'agir conformément aux usages et règles de l’art, et de s'assurer, le cas échéant, que le service fourni est conforme au contrat, c’est ce que prévoit l’

article 2100 C.c.Q. [1] , qui s’applique en l’espèce. [ 61 ] Le courtier assume une obligation de moyens et son comportement doit être comparé à celui d’un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [2] . [ 62 ] Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité énonce : 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. 86. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté.

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer. [3] (Soulignements ajoutés) [ 63 ] Au sujet de l’obligation de vérification, d’information et de conseil du courtier immobilier du courtier, Me Claude Barsalou, jadis directeur des Affaires juridiques et formation de l’Association des courtiers et agents mobilier du Québec, écrit : 18.

Plus globalement, « le membre doit informer de façon raisonnable son client et toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la Loi des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer ». Cette obligation d’information est très importante, notamment en raison du fait que les contrats signés par l’intermédiaire de courtiers et d’agents immobiliers portent, dans la plupart des cas, sur le plus important investissement des parties impliquées. […] 65.

L’obligation de vérification d’information et de conseil du courtier et de l’agent immobilier est, en pratique, probablement la plus importante pour la sauvegarde des droits des parties.

D’une part, le vendeur fait appel à leur service pour offrir en vente son immeuble avec l’objectif que la vente de celui-ci se déroule sans problème. […] [4] (Soulignements ajoutés) [ 64 ] L’obligation d’informer n’a pas été remplie, car quelques jours avant de passer chez la notaire, Mme Béraud était convaincue que les meubles du logement, situé au 3634 Dézéry, n’étaient pas inclus, au point qu’elle a refusé de signer l’amendement à l’offre de vente préparé à cet effet, le 10 juin, par M.

Tremblay. [ 65 ] Madame Béraud précise qu’elle était confuse lorsqu’elle a consenti la veille à l’entente reproduite dans le projet d’amendement, voulant que tous les meubles dans le logement du troisième étage (3634 Dézéry) fassent

partie de la vente à l’exception de la cuisinière et du buffet, qui seront laissés pour l’usage des locataires actuels jusqu’à leur départ. [ 66 ] Il n’est pas clair que cette entente ait été acceptée par l’acheteur avant que Mme Béraud ne revienne sur sa décision, le 10 juin, ce qui fait obstacle à la conclusion d’une transaction sur la question des meubles. [ 67 ] Même s’il y avait transaction, cela n’exonère pas M.

Tremblay en ce qui concerne l’obligation d’informer, traitée précédemment. [ 68 ] La seule incidence de cette transaction serait sur les dommages résultant du manquement à l’obligation d’informer. [ 69 ] Il est en preuve que Mme Béraud a conclu une entente avec l’acheteur lorsqu’elle finalise la vente de l’immeuble. [ 70 ] Elle a accepté de laisser les électroménagers (cuisinière, réfrigérateur, laveuse et sécheuse) à l’acheteur. [ 71 ] Quant aux autres meubles, elle a consenti de les laisser à l’usage du locataire et les a récupérer à leur départ, le 1er janvier 2015. [ 72 ] En regard de la preuve, les dommages réels résultants du manquement à l’obligation d’informer se limitent aux appareils électroménagers. [ 73 ] Or, à l’exception de la cuisinière, le 9 juin, Mme Béraud consentait à ce que les autres électroménagers fassent

partie de la vente. [ 74 ] Les dommages doivent être limités à la valeur des autres électroménagers, soit le réfrigérateur, la laveuse et la sécheuse. [ 75 ] Madame Béraud réclame 1 705,62 $ correspondant à la valeur des meubles qu’elle est contrainte de laisser dans l’appartement au 3634 Dézéry au départ des locataires. [ 76 ] Ce montant doit lui être accordé, car si M. Tremblay l’avait informé correctement et s’il avait inscrit dans la promesse d’achat l’inclusion de ces électroménagers, Mme Béraud aurait pu négocier le prix de vente de l’immeuble en conséquence.

[ 77 ] Dans un

article publié le 8 mai 2013, sur le site de l’Organisme d’autoréglementation du Courtage immobilier du Québec (OACIQ) il est indiqué : L’inclusion ou non de certains biens lors de la vente d’un immeuble est la source d’un grand nombre de litige entre vendeur et acheteur. Le courtier ou l’agence doit donc identifier précisément, avec le vendeur, les biens qui seront inclus ou non dans la vente. […] Afin d’éviter d’éventuels conflits, il est suggéré d’indiquer la marque des appareils offerts avec l’immeuble, et de faire une description détaillé des biens et des accessoires inclus ou exclus.

Il faut aussi s’assurer que ces informations apparaissent dans le contrat de courtage, à la fiche descriptive ainsi que dans la promesse d’achat.

On ne saurait trop rappeler l’importance d’être attentif et de prendre soin de formuler par écrit la volonté des parties. [5] [ 78 ] Selon le Tribunal, un courtier prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait inscrit la liste des meubles inclus dans la vente et se serait assuré que la cliente comprenne que les meubles sont inclus dans la vente pour le logement situé au 3634 Dézéry. [ 79 ] Quant aux autres postes de réclamation pour perte de salaire pour 2 400 $, frais de notaire pour 1 006,39 $ et préjudice physique pour 9 100 $, la preuve dont le Tribunal dispose ne permet pas d’établir qu’ils résultent d’un manquement de M.

Tremblay à son obligation envers Mme Béraud dans le cadre du contrat de service de courtage. En conséquence, aucun montant ne peut être accordé. [ 80 ] Quant au manquement reproché à M. Tremblay d’avoir omis d’accompagner Mme Béraud chez la notaire, le Tribunal ne décèle pas de conduite fautive de la part de M. Tremblay, qui n’avait pas l’obligation d’accompagner Mme Béraud à la signature de l’acte de vente et de passation de titre. [ 81 ] Compte tenu que l’ensemble des services couverts par le contrat de courtage ont été rendu avant le rendez-vous pour la passation de

titre chez la notaire et que M. Tremblay s’est assuré de communiquer au notaire les renseignements requis pour préparer les documents pour finaliser la vente, il était justifié de ne pas accompagner Mme Béraud chez la notaire, vu la teneur du dernier courriel qu’elle lui a transmis avant de cesser de collaborer. [ 82 ] Pour ces motifs, la demande est accueillie en

partie pour la somme de 1 705,62 $. [ 83 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 84 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 85 ] CONDAMNE les défendeurs conjointement et solidairement à payer à la demanderesse la somme de 1 705,62 $, avec intérêt au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 7 mars 2016, plus les frais judiciaires de 200 $. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 23 janvier 2017