2016 QCCQ 5897, 2016 QCCQ 5897

Moreau c. Plante Racine 2016 QCCQ 5897 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N os : 460-32-007725-152 DATE : 23 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOMÁNDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Gaétan MOREAU, Sylvie GAGNÉ, Denis DISTILLO, Serge VINCENT, Demandeurs c. Dave PLANTE RACINE, Carl PLANTE RACINE, Défendeurs c.

GROUPE SUTTON – AVANTAGE PLUS, Benoît De GRADY, Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs cherchent à recouvrer les dommages que leur ont causés les défendeurs par leurs fausses représentations et refus de négocier qui ont fait échouer l’achat d’un immeuble. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation en estimant ne pas être responsables de la fausse déclaration qu’ils ont signée ni de ses conséquences.

Ils soumettent que la faute doit être entièrement imputée au courtier immobilier, Benoït De Grady, et sa maison de courtage qu’ils appellent en garantie. [ 3 ] Il est établi que les défendeurs, Dave et Carl Plante Racine, ont mis en vente une propriété genre fermette située au […] à Shefford. [ 4 ] Les demandeurs ont convenu le 16 juin 2015 de l’acheter à 320 000 $ (P-2) conditionnellement notamment à l’examen satisfaisant de la Déclaration du vendeur, l’obtention d’une confirmation de la municipalité du type d’installation septique, un rapport d’analyse positif de qualité d’eau, la vérification du débit du puits artésien par un expert ainsi que la vérification du contrat de location et factures du réservoir de propane. [ 5 ] De plus, l’acheteur pouvait faire inspecter à ses frais l’immeuble par un inspecteur en bâtiment. [ 6 ] Les demandeurs ont pris connaissance du formulaire obligatoire de Déclaration du vendeur (P-1) où les défendeurs ont répondu : Non à la question D-13.7 qui s’énonce comme suit : À votre connaissance, y a-t-il déjà eu une culture de cannabis ou la production de toute autre drogue, produit chimique ou dangereux à l’intérieur du bâtiment? [ 7 ] Ils ont retenu et payé les frais d’un inspecteur préachat au montant de 574,87 $ et déboursé 186,26 $ pour faire un test de performance du puits artésien.

Satisfaits de l’ensemble de la situation, les demandeurs ont retenu les services de la notaire Maryse Gallagher pour la préparation du contrat de vente et de l’acte de prêt hypothécaire.

La notaire leur a chargé la somme de 1 349, 38 $. [ 8 ] Deux jours avant la signature de l’acte de vente notarié prévue pour le 17 juillet 2015, et alors que presque toutes les autres formalités et conditions étaient remplies, les demandeurs découvrent par hasard qu’il y a déjà eu un laboratoire de fabrication de drogues dans les bâtiments qu’ils se proposent d’acheter. [ 9 ] Les demandeurs en informent immédiatement les vendeurs et il y a rencontre d’urgence avec Dave Plante Racine, Claude Racine, le père des vendeurs, et les courtiers respectifs pour tirer les faits au clair.

Les défendeurs confirment alors qu’ils savaient qu’il y a déjà eu de la fabrication de drogues sur la propriété. [ 10 ]

Malgré cette confirmation, les demandeurs sont prêts à assumer un certain risque moyennant un prix réduit. Ils offrent, le 26

juillet, de conclure la transaction au prix de 280 000 $ en assumant évidemment le risque que présente le fait d’acheter un immeuble contaminé par une fabrique de drogues chimiques. Les défendeurs refusent carrément et mettent ainsi fin à toute négociation. [ 11 ] Le refus des défendeurs, mis en demeure d’indemniser les demandeurs des frais occasionnés par leur mensonge et fausses représentations, donne lieux à la présente poursuite. [ 12 ] Le défendeur, Dave Plante Racine, explique qu’ils ont acheté la fermette en 2009.

Ils ont eu plusieurs locataires jusqu’au 5 décembre 2011 où le dernier occupant a été l’objet d’une perquisition policière et de saisie pour fabrication de drogues dans l’immeuble. [ 13 ] Lorsqu’ils ont décidé de mettre la propriété en vente, ils ont d’abord retenu les services de Martin Morissette de la maison de courtage Century 21. Ils ont alors rempli une Déclaration du vendeur sur l’immeuble et à la question D13.7 de la Déclaration du vendeur , ils ont répondu « oui ».

Ils y ont même expliqué en détail qu’il y a eu une perquisition en 2011 à cause d’une production de méthamphétamine par les locataires dans l’ancienne porcherie et au garage. [ 14 ] Pendant la durée du mandat du courtier Morissette, il n’y a pas eu d’acheteur intéressé. [ 15 ] Par la suite, les défendeurs ont tenté de vendre la propriété seuls, avant de retenir les services de Benoît De Grady du Groupe Sutton - Avantage Plus . [ 16 ] Ce contrat de courtage exclusif a été signé le 4 avril 2015 (D-1) .

Sur ce formulaire, les vendeurs ont déclaré avoir rempli la Déclaration du vendeur DV-37807 et aussi qu’ils n’ont eu connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble qui est susceptible de façon significative d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses sauf une infiltration d’eau au sous-sol. [ 17 ] Selon Dave Plante Racine, c’est De Grady qui a complété la Déclaration du vendeur à l’aide de celle faite par Morissette.

À la question relative à la production de drogues, le courtier aurait dit qu’ils n’étaient pas obligés de la déclarer vu que ce n’était pas du pot, que ce n’était pas dans la bâtisse principale, qu’il ne s’agissait pas de substances contaminantes et qu’ils vendaient sans aucune garantie légale aux risques de l’acheteur. [ 18 ] Plus tard, il a soutenu que De Grady aurait coché « non » sans même rien dire, ce qui contredit cette relation des événements. [ 19 ] Mélissa Courchesne, conjointe d’un des défendeurs, était présente et se souvient que les deux défendeurs et De Grady étaient autour de la table.

Elle se souvient qu’il a été question de fabrication de drogues, mais n’a pas souvenir qu’il n’ait jamais été question de nier quoi que ce soit. [ 20 ] Au cours des négociations, la courtière des acheteurs a demandé une autre Déclaration du vendeur , car elle estimait que la première était plutôt vague.

C’est là que la déclaration du 7 juin a été faite, toujours avec la même fausse négation. [ 21 ] À la veille de passer chez la notaire, le courtier De Grady appelle les défendeurs pour les informer que les acheteurs hésitent à acheter, car ils ont découvert qu’il y a déjà eu une production de drogues sur les lieux qui leur avait été cachée et se demandent sérieusement si les défendeurs ont menti aussi sur d’autres aspects de leur déclaration. [ 22 ] Dave Plante Racine dit qu’il aurait alors rappelé à De Grady qu’ils ont parlé de cette question au moment de remplir le formulaire, mais ce dernier lui a immédiatement répondu qu’il n’en a jamais été question. [ 23 ] Ils ont eu une rencontre avec le courtier en présence de leur père et à cette rencontre De Grady aurait dit qu’il a insisté pour vérifier s’il y avait une production de pot, car le reste était moins important.

Claude Racine, nous dit que c’est lui qui a confronté De Grady relativement à cette déclaration et que celui-ci aurait dit en bafouillant qu’il pensait que c’était du pot. [ 24 ] À la suite de leur refus de l’offre réduite, Dave Racine Plante a appelé De Grady qui a confirmé que les acheteurs annulaient la vente vu la tromperie et devant l’intransigeance des défendeurs qui ne voulaient pas baisser de prix. [ 25 ] Le 3 août 2015, sur l’insistance de leur courtier, les vendeurs signent une annulation de vente tout en déclarant qu’ils demeuraient intéressés à vendre leur propriété. [ 26 ] Il estime que le courtier n’aurait pas dû leur dire qu’ils n’avaient pas à déclarer la fabrication de drogues, mais plutôt leur dire de consulter un avocat. [ 27 ] Carl Plante Racine, de son côté, prétend que c’est les acheteurs qui auraient dû faire des vérifications, car la perquisition survenue quatre ans auparavant avait été médiatisée.

Selon lui, tout le monde était au courant. Il est d’avis qu’il y avait donc une obligation autant pour les acheteurs que pour les courtiers de se tenir au courant de ce qui était dans les journaux. [ 28 ] Il ajoute que De Grady, en particulier, aurait dû être au courant puisqu’ils l’ont autorisé à faire des vérifications auprès de la municipalité. Or, l’extrait de journal était sur le dessus du dossier de cette propriété. [ 29 ] Benoît De Grady confirme que le 4 avril 2015, il obtient le contrat de courtage et a rempli la Déclaration du vendeur avec les défendeurs.

Cependant, à aucun moment, il n’a eu connaissance de la déclaration qui a été faite avec le courtier Morissette de Century 21. [ 30 ] Il se souvient qu’au moment où il remplissait la déclaration, lorsqu’ils sont arrivés sur la question s’il y a déjà eu de la production de drogues, il y a eu une hésitation chez les vendeurs, mais ils n’ont jamais dit qu’il y avait eu une telle production sur la propriété.

D’ailleurs, lors de la signature du contrat de courtage, ils n’ont jamais signalé ce fait qui, pourtant, peut affecter la valeur de la propriété, ni changé de réponse lors de la deuxième déclaration. [ 31 ] Contrairement à ce que les défendeurs affirment, il n’a jamais vu le dossier de Century 21 et ne l’a surtout pas eu devant lui au moment de remplir le contrat et la Déclaration du vendeur. Il n’était pas au courant qu’il y avait déjà eu de la production de drogues sur

les lieux, personne ne lui a jamais dit et il ne l’a su qu’en voyant l’article de journal que lui ont signalé les acheteurs. [ 32 ] Lorsque les acheteurs ont indiqué qu’ils étaient prêts à acheter à 280 000 $, il a transmis cette proposition aux vendeurs, en les informant du risque qu’ils couraient, dont celui d’être poursuivis par les acheteurs, mais ceux-ci ont opposé un non catégorique qui a mis fin aux négociations. [ 33 ] Vincent Ladouceur, propriétaire de l’agence Groupe Sutton - Avantage Plus , relate que De Grady est courtier immobilier depuis 1997.

Il a travaillé dans plusieurs agences dont chez eux depuis 2013. Il a un dossier sans reproche au niveau de la déontologie. Dans les formations périodiques que les courtiers doivent suivre, ils insistent sur tout ce qui doit être déclaré, notamment la question de la production de drogues. [ 34 ] La fiche qui avait été publiée par Morissette ne faisait aucune mention de production de drogues.

En ce qui a trait aux autres documents confectionnés dans les dossiers des autres agences y compris la Déclaration du vendeur , ils ne sont pas accessibles aux autres agences. [ 35 ] C’est en résumé la preuve qui nous est présentée et que nous devons maintenant analyser pour vérifier si la poursuite des demandeurs est fondée. [ 36 ] Pour réussir, ils doivent établir une faute des défendeurs, les dommages qu’ils ont subis et un lien causal entre la faute et les dommages. [ 37 ] La faute nous apparaît clairement établie.

Les défendeurs ont signé une déclaration, voire deux déclarations, à l’intention des demandeurs à qui ils voulaient vendre leur immeuble. [ 38 ] La déclaration obligatoire du vendeur permet à l’acheteur de connaître la véritable situation de l’immeuble. Il va donc sans dire que cette déclaration doit être limpide, honnête et transparente sur tous les aspects, notamment quant aux questions particulières qui y sont posées. [ 39 ] L’acheteur devrait pouvoir baser sa décision sur les informations communiquées à cette déclaration signée par le vendeur.

Dans la présente instance, Dave Plante Racine et Carl Plante Racine ont sciemment signé une fausse déclaration qui a induit les acheteurs en erreur et a influencé leur décision.

Ils s’y sont fiés et ont fait des démarches et engagé des dépenses qu’ils n’auraient pas encourues si les défendeurs ne les avaient pas trompés. [ 40 ] La prétention des défendeurs que c’est le courtier qui les a induits en erreur et celle de Carl Plante Racine qui tente de minimiser la gravité de sa faute tout comme celle de son frère en disant que les acheteurs auraient dû savoir nous apparaissent un écran de fumée. [ 41 ] Dave Plante Racine et Carl Plante Racine sont des adultes responsables et ils savaient en signant la déclaration qu’elle était fausse.

Ils savaient aussi qu’il fallait déclarer la production de drogues, car ils l’avaient déjà fait avec l’autre courtier. [ 42 ] La question D13.7 est claire et suffisamment détaillée pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté ni matière à interprétation. [ 43 ] Les défendeurs, dont le Tribunal ne retient pas le témoignage, sont bien malvenus aujourd’hui de tenter de diminuer leur responsabilité en disant que c’est sous l’instigation d’une autre personne qu’ils auraient fait cette fausse déclaration. Cela ne change rien au fait que c’est eux qui ont commis la faute.

Même s’ils établissaient qu’ils l’ont faite à la suggestion du courtier, ce qui n’est pas prouvé, que cela ne changerait rien au fait que c’est eux qui ont menti aux acheteurs en sachant qu’ils les trompaient. [ 44 ] Ce qui plus est, c’est que même après avoir été démasqués, ils ont maintenu leur obstination.

Même à l’audience devant nous, ils ont tenté de prétendre que les acheteurs n’auraient pas été diligents, car ils auraient dû découvrir cette supercherie. [ 45 ] Il nous apparaît que la preuve des défendeurs n’établit aucune justification du geste condamnable qu’ils ont posé. [ 46 ] Ce qui plus est, c’est qu’au lieu de reconnaître leur responsabilité et tenter de réparer le tort qu’ils ont causé en négociant de bonne foi une réduction, ils ont refusé la proposition qui aurait pu atténuer les dommages et prévenir la présente poursuite. [ 47 ] C’est finalement ce geste aussi irréfléchi que leur conduite antérieure qui a fait définitivement échouer la vente.

Pourtant, le courtier les a informés des conséquences d’un tel entêtement. [ 48 ] Les défendeurs doivent maintenant faire face aux conséquences de leurs choix et assumer leur responsabilité. [ 49 ] Au surplus, il nous apparaît que leur tentative de faire payer leur faute par un tiers, soit le Groupe Sutton - Avantage Plus ou Benoït De Grady ne nous apparaît pas justifiée.

Un adulte responsable qui commet une faute ne peut pas s’en laver les mains en prétendant que c’est quelqu’un d’autre qui a suggéré de mal agir. [ 50 ] La demande nous apparaît fondée contre les défendeurs. [ 51 ] L’appel en garantie contre le Groupe Sutton - Avantage Plus et contre Benoït De Grady est par contre dénué de fondement.

Les demandeurs en garantie n’ont pas établi aucune faute causale des défendeurs en garantie. [ 52 ] Le Tribunal ne peut prêter aucune crédibilité aux défendeurs qui ont fait de telles fausses déclarations et qui tentent maintenant d’éclabousser ceux qui sont autour d’eux. [ 53 ] C’est quand même surprenant que Carl Plante Racine prétende devant nous que tout le monde aurait dû savoir qu’il y a eu de la fabrication de drogues et une perquisition sur leur propriété quelques années auparavant puisque c’était public et avait été publié dans les journaux.

[ 54 ] Si c’était si connu qu’ils le prétendent, c’est encore plus grave de l’avoir nié dans leur déclaration signée. La contestation et l’appel en garantie nous apparaissent être une vaine tentative des défendeurs de se soustraire à leurs obligations. [ 55 ] Les défendeurs doivent indemniser les demandeurs pour les dommages que leur geste fautif leur a causés. [ 56 ] La réclamation nous apparaît fondée pour la somme de 2 110,51 $. [ 57 ] L’appel en garantie contre le Groupe Sutton - Avantage Plus et Benoït De Grady, est rejeté.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande principale; CONDAMNE solidairement Dave Plante Racine et Carl Plante Racine à payer à Gaétan Moreau, Sylvie Gagné, Denis Distillo et Serge Vincent , la somme de DEUX MILLE CENT DIX DOLLARS ET CINQUANTE ET UN CENTS (2 110,51 $) avec intérêts au taux légal augmenté de l'indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure du 5 août 2015 et les frais judiciaires de 107 $; REJETTE l’appel en garantie, sans frais. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 22 mars 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.