2015 QCCQ 8044, 2015 QCCQ 8044

Labrie c. Trahan 2015 QCCQ 8044 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-005305-150 DATE : 31 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES LABRIE et ANDRÉE CLOUTIER Demandeurs c.

RENÉE TRAHAN et MARCELLE TRAHAN et ROBERT ST-JEAN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs 3 066,04 $ à

titre de dommages causés par l'annulation de la promesse d'achat d'un immeuble. Ils tiennent aussi responsable des dommages le courtier immobilier Robert St-Jean de Via Capitale Mauricie. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande. [ 3 ] Le litige porte sur le fait que les défendeurs n'auraient pas informé les demandeurs en temps opportun de l'existence de deux servitudes sur l'immeuble. LE CONTEXTE [ 4 ] Les demandeurs ont signé le 7 février 2015 une promesse d'achat pour l'immeuble de Simone Dufresne (dont Renée et Marcelle Trahan étaient les mandataires) situé à Shawinigan, secteur de Grand-Mère.

La promesse d'achat a été modifiée le 15 février 2015. L'acte de vente devait être signé le 1 er avril 2015 devant la notaire Julie Francoeur. [ 5 ] Les demandeurs ont visité l'immeuble les 6 et 7 février 2015. [ 6 ] Les défenderesses ont signé un contrat de courtage immobilier avec Via Capitale Mauricie, représentée par Robert St-Jean, le 9 juillet 2014 [1] . [ 7 ] Le 16 février 2015, la notaire Julie Francoeur a reçu de Robert St-Jean, qui l’avait obtenu des défenderesses, le certificat de localisation de l'immeuble daté du 12 décembre 2012.

La notaire a remarqué qu'il y avait deux servitudes mentionnées au certificat de localisation, soit une servitude de vue illégale et une servitude d'égout. [ 8 ] Entre le 17 et le 27 février 2015, M e Francoeur a eu des discussions avec la Ville de Shawinigan qui est propriétaire des terrains contigus. Il appert que la Ville était prête à renoncer à la servitude de vue qui n'avait plus aucun objet. Elle était aussi prête à effectuer les travaux nécessaires pour enlever le tuyau d'égout situé sous la maison et le garage. Le conseil devait ratifier cette entente à la séance du 14 avril 2015.

Pour enlever le tuyau, la Ville envisageait des frais de 40 000 $ qu'elle était prête à partager avec les défenderesses à parts égales. [ 9 ] La promesse d'achat prévoit que la vente sera faite sans garantie de qualité et aux risques et périls de l'acheteur. [ 10 ] Dans la déclaration DV94093 [2] , les vendeurs ont déclaré à la question D2.6 qu'il n'y avait pas de servitudes ou d'autres droits réels sur l'immeuble.

[ 11 ] Le certificat de localisation mentionné plus haut, préparé par l'arpenteur-géomètre Jean-Guy Lahaie a été produit [3] .

À la clause 7.1, l'arpenteur mentionne que l'immeuble est grevé d'une servitude d'égout et de non-construction selon l'acte publié sous le numéro 184 580 au Registre foncier du Bureau de la publicité des droits de Trois-Rivières. [ 12 ] Le certificat de localisation révèle ce qui suit : 7.1 L'immeuble ci-haut désigné est grevé d'une servitude d'égoût et de non construction, tel que mentionné dans un acte inscrit au registre foncier du bureau de la publicité des droits de Trois-Rivières, sous le numéro 184 580. [Reproduction exacte] [ 13 ] À l'article 8.1, l'arpenteur mentionne qu'il n'a pas constaté la présence de conduite d'égout ni d'aqueduc à l'intérieur des limites du terrain, sauf ce qui est nécessaire pour desservir la propriété. [ 14 ] À l'article 8.4, l'arpenteur mentionne que dans le mur sud-est de la maison il y a deux fenêtres donnant vue droite sur le lot 3 034 990 et qui sont situées à une distance inférieure à celle d'un mètre cinquante exigée par l'

article 993 C.c.Q. [ 15 ] À l'article 8.5, l'arpenteur mentionne que les propriétés avoisinantes n'ont pas d'ouverture ni de vue affectant l'emplacement. [ 16 ] À l'article 11.1.2, l'arpenteur mentionne que la maison et le garage sont érigés dans la servitude d'égout et de non-construction mentionnée à la clause 7.1. [ 17 ] Les demandeurs ont fait faire une inspection préachat par Les services INSPEC-THOR Mauricie au coût de 574,88 $ le 14 février 2015 [4] . [ 18 ] Les demandeurs ont aussi produit la note d'honoraires de M e Julie Francoeur du 13 mars 2015 de 491,16 $ [5] . [ 19 ] La promesse d'achat a été produite [6] .

Il est utile de s'attarder aux clauses suivantes. [ 20 ] À l'article 9.1, il est prévu que les acheteurs peuvent examiner et vérifier certains documents, mais aucun n'a été mentionné. Il aurait pu être utile de demander à cette étape de voir le certificat de localisation. [ 21 ] À l'article 10.3, il est indiqué que l'immeuble sera vendu libre de tout droit réel et autre charge, sauf les servitudes usuelles et apparentes d'utilité publique. Il est aussi prévu à cet

article que le vendeur fournira son acte d'acquisition et un certificat de localisation et qu’ils seront remis à la notaire Francoeur. [ 22 ]

L'article 10.5 prévoit ce qui suit et il est au coeur du litige : 10.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ – Advenant la dénonciation à l'ACHETEUR ou au VENDEUR, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du VENDEUR contenues à cette promesse d'achat, ce dernier disposera d'un délai de vingt-et-un (21) jours, à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou à l'irrégularité soulevé ou qu'il n'y remédiera pas.

L'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un avis du VENDEUR à cet effet qu'il ne remédiera pas au vice ou à l'irrégularité, ou suivant l'expiration du délai de vingt-et-un (21) jours en l'absence de tout avis, aviser le VENDEUR par écrit :

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularités soulevés. En conséquence, les déclarations et les obligations du VENDEUR seront diminuées d'autant; OU

b) qu'il rend cette promesse d'achat nulle et non avenue. En conséquence, les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par l'ACHETEUR et le VENDEUR seront à leur charge respective. [ 23 ] À la suite des informations fournies par M e Francoeur aux demandeurs relativement à ce qui est mentionné dans le certificat de localisation, les demandeurs ont envoyé le 4 mars 2015 aux défenderesses l'avis prévu à l'article 10.5 [7] . Par cet avis, ils demandaient aux défenderesses de remédier d'ici le 24 mars 2015 aux irrégularités constatées par la notaire, soit les vues illégales et le tuyau d'égout.

Ils mentionnent également dans la lettre que l'annulation des servitudes ne pourra être étudiée avant la prochaine séance du comité exécutif de la Ville, ce qui est trop tard pour eux. [ 24 ] Le 20 mars 2015, les défenderesses ont répondu à la lettre [8] .

Elles mentionnent que les démarches sont en cours pour remédier aux irrégularités en précisant qu'elles ont rencontré les autorités municipales le 13 mars et qu'elles s'engagent à payer à la municipalité les frais exigés pour exécuter les travaux qui régulariseront la situation, sans aucuns frais pour les demandeurs, et ceci, en 2015. [ 25 ] Le 25 mars 2015, les demandeurs écrivaient aux défenderesses et à Robert St-Jean que l'article 10.5 n'ayant pas été respecté, ils considéraient que la promesse d'achat était nulle et réclamaient les frais d'inspection, les honoraires de M e Francoeur et 2 000 $ pour stress et inconvénients [9] . [ 26 ] À l'audience, les demandeurs ont affirmé que la servitude de vue ne posait pas de problème réel puisque la Ville était prête à y renoncer.

ANALYSE [ 27 ] C'est l'

article 1710 du Code civil du Québec qui traite de la promesse de vente qu'il faut lire en parallèle avec l'

article 1396 : 1710. La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. 1396. L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. [ 28 ] Les articles 1719 et 1723 C.c.Q. traitent de la garantie de propriété bien que ces dispositions ne soient pas pertinentes puisqu'il n'y a pas eu de contrat de vente entre les parties : 1719.

Le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur les titres de propriété qu'il possède, ainsi que, s'il s'agit d'une vente immobilière, une copie de l'acte d'acquisition de l'immeuble, de même qu'une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu'il possède. 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tous droits, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente.

Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l'acheteur n'ait assumé la dette ainsi garantie. [ 29 ] La disposition au coeur du litige, comme mentionné plus haut, est la clause 10.5 de la promesse d'achat qui est le contrat intervenu entre les parties. Les demandeurs se sont conformés aux exigences de cette disposition qui mentionne que les vendeurs doivent les informer dans le délai prévu qu'ils ont remédié aux irrégularités ou qu’ils refusent.

Il n’est pas prévu qu'ils peuvent y remédier dans un certain délai. [ 30 ] Le Tribunal peut comprendre que le délai pour corriger les irrégularités n'était pas déraisonnable dans les circonstances, mais les demandeurs avaient le droit de s'en tenir au texte de la clause et de considérer que l'offre était nulle. [ 31 ] La responsabilité des défenderesses est cependant limitée aux honoraires, frais et dépenses engagés par les acheteurs.

Ce sont ceux de l'inspection préachat de 574,88 $ et de la notaire de 491,16 $ pour un total de 1 066,04 $. [ 32 ] Cette clause ne permet pas de réclamer des dommages, d’autant plus que les défenderesses n’ont pas commis de faute. [ 33 ] La preuve ne révèle pas que la responsabilité de M. St-Jean est engagée à

titre de courtier immobilier, et ce, en vertu de l'

article 1457 C.c.Q. qui prévoit la responsabilité extracontractuelle : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 34 ] M. St-Jean a transmis à la notaire le certificat de localisation dès qu’il l’a reçu. Il n’a pas contrevenu à l’

article 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [10] : 85. Le courtier ou le dirigeant d'agence doit informer la

partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 36 ] CONDAMNE les défenderesses, Renée Trahan et Marcelle Trahan, solidairement à payer aux demandeurs la somme de 1 066,04 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 25 mars 2015; [ 37 ] CONDAMNE les défenderesses, Renée Trahan et Marcelle Trahan, solidairement à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 138 $; [ 38 ] REJETTE la demande à l’égard de Robert St-Jean, sans frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q.

Date d’audience : 11 août 2015