2018 QCCQ 8531, 2018 QCCQ 8531

Bondarenko c. Joannette 2018 QCCQ 8531 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-700760-186 DATE : 22 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . S. ______________________________________________________________________ ANNA BONDARENKO -et- ALEXANDER LYAPIN Parties demanderesses c.

MICHEL JOANNETTE -et- MIREILLE BENOIT Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT [1] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la somme de 7 000 $ au motif que la résidence qui leur a été vendue par ces derniers est affectée de vices cachés et qu’ils leur ont caché des informations importantes à cet égard. Question en litige [ 2 ] Le consentement donné par les demandeurs à l’achat de la propriété des défendeurs a-t-il été vicié?

Contexte [ 3 ] Le 6 mars 2014, les demandeurs achètent la résidence des défendeurs au coût de 520 000 $. La vente est faite avec la garantie de qualité [2] . [ 4 ] Avant de procéder à la transaction, les demandeurs font inspecter l’immeuble. Ils produisent ainsi le rapport d’inspection [3] . [ 5 ] Les demandeurs produisent également la déclaration du vendeur sur l’immeuble [4] . [ 6 ] Trois ans après avoir acquis l’immeuble, les demandeurs le mettent en vente. [ 7 ] Des promettants acheteurs font inspecter l’immeuble et l’inspection révèle que la toiture doit être refaite au complet.

Ils demandent en conséquence aux demandeurs de s’engager à faire refaire la toiture ou à assumer la moitié du coût de réfection [5] . [ 8 ] Le coût de la réfection de la toiture est évalué à 15 536,57 $ par un entrepreneur [6] . [ 9 ] Les demandeurs et les promettants acheteurs conviennent alors que l’immeuble soit vendu au coût de 481 000 $, la vente étant faite avec garantie de qualité sauf à l’égard de la toiture [7] . [ 10 ] Les demandeurs soutiennent avoir accepté de diminuer le prix de la vente de l’immeuble de 7 000 $, correspondant à environ la moitié du coût de réfection de la toiture, et réclament cette somme des défendeurs.

Analyse et décision [ 11 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [8] . Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules des demandeurs.

[ 12 ] Par ailleurs, la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [9] . Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence. Le consentement donné par les demandeurs à l’achat de la propriété des défendeurs a-t-il été vicié? Principes de droit [ 13 ] L’

article 1726 C.c.Q. définit la garantie de qualité que les parties ont convenu d’appliquer à la vente : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Il est par ailleurs bien établi que pour qu’un vice soit considéré caché au sens de la loi, il doit exister au moment de la vente, être grave, être inconnu de l’acheteur et être caché [10] . [ 15 ] D’autre part, certaines règles entourent le consentement des parties lors de la conclusion d’un contrat. [ 16 ] Tout d’abord, la conduite des parties doit être gouvernée par la bonne foi : 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. [ 17 ] Par ailleurs, le consentement donné par les parties doit être libre et éclairé et il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion [11] . [ 18 ] Le consentement peut par ailleurs être vicié par l’erreur dans la mesure où celle-ci « porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement ».

L’erreur inexcusable ne constitue par ailleurs pas un vice de consentement [12] . [ 19 ] Enfin, l’

article 1401 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.

Application des principes de droit [ 20 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal estime que le consentement donné par les demandeurs lorsqu’ils ont acquis la propriété des défendeurs a été vicié par l’erreur elle-même provoquée par le dol du défendeur. [ 21 ] En effet, la preuve révèle que le défendeur a signé, le 19 avril 2007, une demande introduite à la Division des petites créances [13] dans laquelle il réclame de l’entreprise qui a procédé à la réfection de sa toiture, deux ans plus tôt, la somme de 7 000 $ [14] . [ 22 ] Dans cette procédure, le défendeur écrit ce qui suit : 1) Par entente verbale intervenue entre les parties le 8 décembre 2005 à Coteau du Lac, la

partie défenderesse s’était engagée à faire la toiture de la résidence neuve de la

partie demanderesse tel qu’il appert de la pièce P-1. 2) Pendant lesdits travaux la

partie demanderesse a manifesté son mécontentement face aux travaux effectués. La

partie défenderesse a dû refaire certains travaux. 3) Le 12 décembre 2005, lesdits travaux furent terminés. La

partie demanderesse a versé la somme de 3 900,00$. Lesdits travaux sont couverts par une garantie de 5 ans. Voir document produit sous P-2. 4) Avant la prise de possession, 2 appels de service avaient été effectués mais les travaux n’étaient pas satisfaisants. En juillet 2006, la

partie demanderesse a pris possession de sa nouvelle propriété et en octobre 2006 constatait que le toit coulait . Elle a communiqué avec la

partie défenderesse qui a effectué certaines réparations qui sont avérées inefficaces par la suite. 5) En mars 2007, la

partie demanderesse a constaté qu’il y avait d’autres infiltrations que lesdits travaux n’avait pas été effectués selon les règles de l’art, la

partie demanderesse réclamait la somme de 7000,00$ tel qu’il appert de la mise en demeure transmise le 15 mars 2007. Voir lettre et photographies produites sous P-3. 6) N’ayant reçu aucune réponse de la

partie défenderesse, la

partie demanderesse communiquait avec la firme Gariépy Et Léger 2002 Inc. pour une expertise dudit toit. Elle fut alors informée que le toit devait être refait en totalité et qu’une réparation s’avérait irréalisable étant donné les déficiences majeures énumérées . 7) Suite aux évènements ci-haut mentionné survenus par la faute de la

partie défenderesse, la

partie demanderesse a subi des dommages évalués à 15,098.38$ . voir rapport d’expertise produit sous P-4.

8) La

partie demanderesse réduit la présente réclamation à 7 000,00$. [Reproduction intégrale, le Tribunal souligne] [ 23 ] Le 18 mai 2007, les parties à cette procédure concluent un règlement à l’amiable en vertu duquel l’entreprise de toiture convient de verser au défendeur la somme de 6 000 $ [15] . [ 24 ] Or, le défendeur n’a jamais fait effectuer les travaux de réfection de la toiture.

Il explique, à l’audience, que ces travaux étaient trop dispendieux. [ 25 ] De plus, lorsque le défendeur remplit la déclaration du vendeur en vue de la vente de l’immeuble aux demandeurs, il répond par la négative à la question suivante : À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terrasses, balcon, verrière, puit de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre) ? [16] [ 26 ] A l’audience, le défendeur explique avoir ainsi caché l’existence des infiltrations antérieures sur les conseils de son courtier immobilier qui lui aurait indiqué qu’il n’était pas nécessaire de dénoncer cette situation.

Celui-ci n’est cependant pas entendu. [ 27 ] Le défendeur affirme par contre avoir verbalement dénoncé le vice à l’inspecteur qui a inspecté la propriété pour les demandeurs. [ 28 ] Il est pour le moins étonnant que le défendeur ne déclare pas les infiltrations d’eau dans la déclaration du vendeur sur les conseils de son courtier immobilier mais qu’il les dénonce verbalement à l’inspecteur. Si ce n’était pas important au moment de remplir la déclaration, pourquoi l’est-ce subitement devenu par la suite ?

Son témoignage, à cet égard, paraît donc peu crédible, voire invraisemblable. [ 29 ] Tatiana Vasylyev, courtière immobilière qui a représenté les demandeurs dans le cadre de cette transaction, affirme, à l’audience, qu’elle était présente lors de l’inspection et que le défendeur n’a d’ailleurs jamais dénoncé le vice. [ 30 ] Elle ajoute que la première promesse d’achat déposée par les demandeurs a été rejetée par les défendeurs au motif que le prix offert était insuffisant compte tenu de l’état « impeccable » de la maison. [ 31 ] De leur côté, les demandeurs produisent une lettre signée d’un représentant de l’entreprise qui a procédé à l’inspection préachat lorsqu’ils ont acheté l’immeuble [17] . [ 32 ] L’auteur de cette lettre nie que le défendeur ait informé l’inspecteur de l’existence des problèmes de toiture.

Cette déclaration n’a toutefois aucune valeur probante puisqu’il s’agit de ouï-dire et que l’inspecteur n’a pas été entendu à l’audience. [ 33 ] D’autre part, le défendeur admet qu’il n’a pas informé les demandeurs des procédures introduites contre le couvreur en Division des petites créances ni de l’entente intervenue avec ce dernier. Il l’explique par le fait qu’il croyait ces procédures confidentielles. [ 34 ] Tout d’abord, cet argument n’est pas valable.

D’autre part, le Tribunal ne croit pas le défendeur à cet égard et croit plutôt qu’il a sciemment décidé de cacher cette information aux demandeurs. [ 35 ] Le défendeur soutient par ailleurs que le vice caché qui affecte la toiture était apparent, au moment de la vente, et que les demandeurs n’ont pas agi comme des acheteurs prudents et diligents. [ 36 ] Il réfère à cet égard à l’inspection préachat effectuée à la demande des demandeurs dont le rapport révèle ce qui suit dans la

section portant sur la toiture [18] : Missing flashing noted around the chimney. We recommend correcting this situation to prevent possible water infiltration and other damages to the chimney material. We recommend consulting a licensed roofer to further review/correct this situation. [ 37 ] Le défendeur soutient également que les demandeurs auraient dû pousser plus loin leurs vérifications en lisant, dans ce rapport, ce qui suit [19] : Signs of previous condensation / water infiltration noted at right side of home. Dry at time of inspection. We recommend verifying at rainfalls if active or passive.

We recommend consulting a licensed roofer to further review/correct this situation. [ 38 ] L’argument du défendeur ne peut être retenu. [ 39 ] En effet, il connaît l’état de sa toiture depuis 2007 et sait depuis lors qu’elle doit être refaite. Il ne divulgue pas cette information dans la déclaration du vendeur. Sa conduite, empreinte de mauvaise foi, a rendu occulte un vice qui aurait effectivement pu, en d’autres circonstances, être considéré apparent.

Le Tribunal souligne toutefois que les traces d’infiltrations ou de condensation notées par l’inspecteur étaient sèches, ce qui pouvait permettre aux demandeurs de croire que la cause des infiltrations passées avait pu être réparée. [ 40 ] Le défendeur soutient enfin que les demandeurs ont été informés des problèmes de toiture puisqu’ils lui ont demandé de procéder à des réparations avant la transaction, ce qu’il aurait refusé de faire. [ 41 ] Madame Vasylyev produit, après l’audience et suite à l’ordonnance du Tribunal en ce sens, un courriel échangé entre elle et le courtier immobilier des défendeurs [20] ainsi que le rapport d’inspection [21] et une modification à la promesse d’achat.

[ 42 ] Les parties ont été entendues en audioconférence suite à la production de ces documents mais aucune nouvelle preuve n’a alors été instruite. [ 43 ] Le Tribunal constate, à la lecture de ce courriel, que les demandeurs ont demandé aux défendeurs de réparer, notamment, le « missing flashing around the chimney », soit l’une des lacunes notées par l’inspecteur. [ 44 ] Le document ne permet toutefois pas de conclure que le vice était apparent et ce, pour les motifs déjà énoncés. [ 45 ] L’

article 1407 C.c.Q. énonce les remèdes possibles lorsque le consentement est vicié : 1407. Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 46 ] Les demandeurs réclament à cet égard la somme de 7 000 $ représentant la diminution du prix de vente qu’ils ont dû accorder à leurs acheteurs.

Ce montant correspond par ailleurs approximativement à la moitié du coût de la réfection de la toiture. [ 47 ] Cette demande est entièrement justifiée.

En effet, la preuve non contredite est à l’effet que les demandeurs ont perdu la somme de 7 000 $ précisément en raison de l’état de la toiture qui leur a été caché par les défendeurs lorsqu’ils ont eux-mêmes acquis la propriété. [ 48 ] Bien que le défendeur semble avoir joué un rôle plus actif que la défenderesse dans la vente de l’immeuble, la responsabilité de celle-ci est tout aussi engagée parce qu’elle avait, elle aussi, l’obligation de dénoncer le vice aux demandeurs. [ 49 ] En conséquence, les défendeurs sont solidairement condamnés à payer aux demandeurs la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] ACCUEILLE la demande; [ 51 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT Michel Joannette et Mireille Benoit à payer à Anna Bondarenko et Alexander Lyapin la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 2 mars 2018; [ 52 ] CONDAMNE SOLIDAIREMENT Michel Joannette et Mireille Benoit à payer à Anna Bondarenko et Alexander Lyapin les frais de justice de 187 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.S. Date d’audience : 11 octobre 2018