2010 QCCA 2272, 2010 QCCA 2272

Landry c. Chen 2010 QCCA 2272 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-019602-093 ( 500-22-130034-062 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 8 décembre 2010 CORAM: LES HONORABLES J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. APPELANT(ES) AVOCAT(

S) CLAUDE LANDRY Me Marc Lanteigne DE GRANDPRÉ, JOLI-COEUR INTIMÉ(ES) AVOCAT(

S) LI CHU CHEN Me Christopher Atchison En appel d'un jugement rendu le 18 mars 2009 par l'honorable Gérald Locas de la Cour du Québec, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Argumentation par Me Marc Lanteigne. 9 h 35 Argumentation par Me Christopher Atchison. 9 h 41 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 9 h 41 Suspension de la séance. 9 h 43 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt –voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelant se pourvoit contre le jugement rendu le 18 mars 2009 par la Cour du Québec, district de Montréal (l'honorable Gérald Locas) qui a rejeté sa requête en dommages. [ 2 ] L'intimée et son mari habitent une copropriété située dans un immeuble sis à l'Île-des-Sœurs depuis le mois de mai 2000. [ 3 ] Au cours de l'année 2001, un projet de réfection majeur est envisagé par le syndicat de copropriété.

Ce projet, intitulé le « Projet Renaissance », est évalué à 19 000 000 $. [ 4 ] Lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires tenue le 1 er décembre 2001, l'on discute de travaux majeurs d'entretien et réparation et du « Projet renaissance ». La nécessité, les tenants et les aboutissants du projet ont notamment été publicisés aux copropriétaires de l'immeuble par une lettre et des communiqués

[ 5 ] Le 14 septembre 2002, l'appelant fait une promesse d'achat à l'intimée pour la vente de la copropriété de cette dernière. Cette promesse d'achat comprend la condition contenue à la clause 8.1 : Cette promesse d'achat est conditionnelle à la vérification des documents de copropriétés tels que : 1) les règlements de copropriété 2) les états financiers 1999-2000, 2000-2001, 2001-2002 3) procès verbaux l'an 2000, 2001 et 2002.

L'acheteur devra se déclarer satisfait par écrit dans les cinq (5) jours suivant la réception des dits documents sinon l'offre d'achat deviendra nulle et non avenue. [ 6 ] Le 20 septembre 2002, l'appelant accepte la contre-proposition de l'intimée au montant de 302 500 $. [ 7 ] Le 30 septembre 2002, l'appelant se déclare satisfait de la vérification des documents fournis par l'intimée en ces termes : L'acheteur se déclare satisfait de la vérification des documents de copropriétés (réf. Clause 8.1). [ 8 ] Or, les seuls procès-verbaux qui sont fournis à l'appelant sont ceux de 1999 et 2000.

Celui de l'assemblée annuelle de décembre 2001 n'est pas encore disponible et l'assemblée annuelle pour l'année 2002 n'a lieu qu'en décembre. [ 9 ] Selon le procès-verbal de 2001, rien n'indique que le fonds de prévoyance est suffisant aux fins des travaux mentionnés ci-dessus : 4.5 Fonds de prévoyance Présentement le fonds de prévoyance réservé s'élève à 260 830 $. La question revient toutes les années : « Est-ce suffisant ou trop élevé? ».

L'étude d'expert sur l'état de l'immeuble et de ses besoins à long terme et l'étude comparative menées en 1999 nous portent à croire que le fonds de prévoyance est bien suffisant. Il poursuivra sa croissance par le rendement sur les placements et les contributions annuelles au fonds. Nous excédons les exigences légales en termes de proportion de fonds de prévoyance. Il y a des avantages et aussi des inconvénients à conserver un fonds élevé. En effet nous devons avoir suffisamment de fonds pour les travaux majeurs prévus et imprévus.

À l'opposé un fonds trop élevé signifie un placement de votre avoir dans la copropriété que vous ne récupérerez pas si vous vendez. [ 10 ] Le 7 décembre 2002 a lieu une assemblée annuelle des copropriétaires où le « Projet Renaissance » est rejeté pour être remplacé par un Plan directeur conservant uniquement les réparations majeures et essentielles de l'immeuble. L'intimée signe la feuille des présences de cette assemblée, mais ne se souvient pas si elle est restée longtemps.

L'intimée ne se souvient pas non plus si elle a entendu parler du « Projet Renaissance » à tout moment avant la signature de l'acte de vente . [ 11 ] Dans tous les cas, il est admis que l'intimée n'a jamais dit à l'appelant, de quelque façon que ce soit, qu'il y avait le « Projet Renaissance » ou quelques travaux que ce soit à venir dans l'immeuble. [ 12 ] Le 28 janvier 2003, les parties signent l'acte de vente. [ 13 ] Le 5 juin 2008, l'appelant revend la copropriété pour un montant de 330 000 $ en faveur d'un tiers. [ 14 ] Le juge de première instance ne retient pas la version de l'intimée suivant laquelle elle n'a pas entendu parlé du « Projet Renaissance » et qu'elle ne portait pas attention à cela.

Il ne retient pas également celui du mari de l'intimé, lequel a agi comme agent immobilier lors de la vente de ladite copropriété. [ 15 ] Selon le juge de première instance, l'appelant a établi de façon prépondérante la commission d'un dol par réticence de la part de l'intimée. [ 16 ] Par contre, le « Projet Renaissance » n'a finalement pas eu lieu, ayant été remplacé par un Plan directeur comprenant uniquement les travaux essentiels de réparation et entretien. Conséquemment, le juge de première instance estime que l'appelant n'a pas subi de dommages.

Il conclut que les montants réclamés sont plutôt « une charge nécessaire et prévisible attachée à toute bâtisse, en particulier après 20 ans d'usure. » [ 17 ] La requête de l'appelant en dommages est donc rejetée. [ 18 ] Il est approprié de citer ici le paragraphe 4 du jugement qui a rejeté cette requête : [4] Le contexte factuel des événements est précisément celui de l'affaire Laplante c. Lemarbre , Montréal, C.Q. 500-22-123382-064 dont le jugement a été rendu par le soussigné le 27 novembre 2007.

Il s'agit donc de la vente d'une unité de condominium de l'Île-des- Sœurs durant la période tumultueuse où les propriétaires du complexe s'énervaient devant l'imminence d'un projet grandiose de rénovation impliquant des dépenses considérables. [ 19 ] La Cour est d'accord avec cette constatation faite par la juge de première instance, qui a rejeté l'action dans l'affaire Laplante c. Lemarbre . Elle souligne cependant que le jugement rendu dans cette affaire a été infirmé en

partie par son arrêt rendu le 15 juin 2009, où il est dit ce qui suit au paragraphe 17 : [17] Par contre, l'appelante a démontré avoir été exposée à des troubles et inconvénients imprévus dans ses plans de déménagement en raison des réticences du vendeur.

Cet aspect a été omis par le juge de première instance, ce qui justifie notre intervention et l'octroi, à ce titre, d'un montant de 10 000 $, majoré de l'intérêt légal et de l'indemnité additionnelle depuis l'assignation. [ 20 ] La Cour est d'avis que compte tenu des grandes similitudes entre les deux dossiers, il y a lieu de tirer la même conclusion dans la présente affaire et d'accueillir la réclamation de 10 0000 $ de l'appelant pour les troubles et inconvénients qu'il a subis. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] ACCUEILLE l'appel en partie, avec dépens;

[ 22 ] INFIRME le jugement prononcé le 18 mars 2009; [ 23 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance présentée par l'appelant, avec dépens; [ 24 ] CONDAMNE l'intimé à payer à l'appelant la somme de 10 000 $ avec intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 février 2007. J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. BENOÎT MORIN, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.