2019 QCCQ 931, 2019 QCCQ 931

9377-3216 Québec inc. c. Placements Serge Brabant inc. 2019 QCCQ 931 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile »

N° : 460-32-700483-182 DATE : 15 février 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9377-3216 QUÉBEC INC. , ayant un établissement au 147, rue Principale, Granby (Québec) J2G 2V5 et MARTIN LALIBERTÉ , domicilié et résidant au [...], Granby (Québec) [...] et MARIE-HÉLÈNE APOLLON , domiciliée et résidant au [...], Granby (Québec) [...] Demandeurs c.

PLACEMENTS SERGE BRABANT INC. , ayant un établissement au 201, avenue des Scouts, Magog (Québec) J1X 5W8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] Les défendeurs M. Laliberté et Mme Apollon (les Locataires) [1] réclament à la compagnie défenderesse (le Propriétaire) 4 662,46 $ en dommages-intérêts lui reprochant de ne pas avoir honoré le bail commercial verbal intervenu entre eux. [ 2 ] Le Propriétaire conteste la réclamation. Il invoque qu'il n’a jamais signé le bail.

Il allègue que les locataires ont demandé l’installation de gicleurs et lui ont fait payer des frais pour un plafond au sous-sol avant la signature du bail. Il leur reproche également de ne pas l’avoir mis en demeure de signer le bail. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 3.1. Un bail commercial est-il intervenu entre les parties? 3.2. En relouant le bail à un tiers, le Propriétaire a-t-il commis une faute causant les dommages réclamés? ANALYSE ET MOTIFS [ 4 ] Selon l’

article 1385 du Code civil du Québec , le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation ou que les parties n’assujettissent sa formation à une forme solennelle. [ 5 ] L’échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait l’autre personne [2] . [ 6 ] Une analyse de la preuve s’impose afin de déterminer si les parties ont conclu verbalement un bail pour le local commercial. [ 7 ] Dès janvier 2018, les parties se rencontrent et discutent des modalités en vue de la location d’un local commercial appartenant au Propriétaire, sur la rue Principale à Granby [3] . [ 8 ] Après avoir eu la confirmation de leur financement à la mi-février 2018, le Propriétaire leur soumet un projet de bail [4] . [ 9 ] Le dimanche de Pâques (1 er avril 2018), les Locataires, après avoir consulté un avocat, rencontrent durant trois heures le Propriétaire pour s’entendre sur certaines modifications.

[ 10 ] Le Propriétaire leur donne accès au local. L'architecte, la designer et les différents soumissionnaires se rendent sur place. L’architecte constate que la sortie d’urgence et le sous-sol ne sont pas conformes au Code du bâtiment . [ 11 ] Les Locataires tiennent le Propriétaire informé de toutes leurs démarches.

Ils ont de nombreuses discussions, comme le démontre le relevé des appels des Locataires [5] . [ 12 ] Le 21 avril 2018, la designer indique sur sa facture qu’elle rencontre le Propriétaire [6] afin de prendre les informations nécessaires à son mandat. [ 13 ] Le 15 mai 2018, le Propriétaire répond à un message texte des Locataires en disant qu’il va se rendre à Granby pour signer le bail. Il convient de reproduire leurs échanges [7] : mar. 15 mai 06:47 [Le Propriétaire] [Les Locataires] Tu me téléphone Je viens de voir tes messages, j'avais pu de batterie, tu descends vers quel heure à Granby?

Tu me dis l' heure et je vais monter à Granby pour signer le. bail Parfait, dès que je parle à Marie je te reviens Ok 10 au local c'est bon ? Ok et tu apporte 2 copie de bail Yes [Transcription conforme] [ 14 ] Le 15 mai 2018, les parties se rencontrent. Le Propriétaire retire la pancarte à louer après cette rencontre. [ 15 ] Le 17 mai 2018, il signe une procuration à l’une des Locataires pour que la ville de Granby puisse analyser la demande de changement d’usage des Locataires [8] .

Selon ce document, il autorise la demande de changement d’usage et approuve la demande formulée le 18 avril 2018 « dans le but d’obtenir le droit d’opérer un établissement de type pub et d’apporter les modifications nécessaires selon les recommandations de l’architecte en conformité avec le code du bâtiment en vigueur » [9] . [ 16 ] Le 20 mai 2018, les locataires lui transmettent le plan de l’architecte. [ 17 ] Le 21 mai 2018, les Locataires voient la pancarte à louer de retour sur le local.

Ils apprennent par la suite que le Propriétaire a signé, le 23 mai 2018, une procuration en faveur d’un tiers pour une autre demande de changement d’usage auprès de la ville de Granby [10] . [ 18 ] Le 7 juin 2018, le Propriétaire reçoit, par courriel, une mise en demeure l'enjoignant de payer 3 662,46 $ pour le remboursement des sommes investies par les Locataires pour préparer les aménagements intérieurs du local [11] . [ 19 ] Le Propriétaire admet avoir soumis un projet de bail aux Locataires [12] .

Il reconnaît que les parties se sont rencontrées pour discuter de certaines modifications au bail. [ 20 ] Il nie avoir reçu un bail modifié selon les ententes convenues. Pourtant la preuve démontre que les Locataires leur ont envoyé le bail par courriel le 1 er avril 2018 [13] . Il invoque alors un problème de vision et sa difficulté à le lire. [ 21 ] Il soutient ne pas avoir conclu un bail puisqu’il ne l’a jamais signé. Il admet avoir donné l’accès au local, mais explique que la clé qui est sur la bâtisse est accessible.

Il reconnaît avoir signé une procuration en faveur de la Locataire pour une demande de changement d’usage à la ville de Granby [14] . [ 22 ] C’est après des discussions concernant qui doit payer pour certaines améliorations, comme la porte de secours et l’installation de gicleurs, que le Propriétaire décide de mettre fin au bail. [ 23 ] Il témoigne qu’il a paniqué après les discussions pour les gicleurs.

Pourtant, les discussions entre les parties sont normales et inévitables, et ce, même après la conclusion du bail, puisque le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation [15] et que le bail comporte la mention que « l’aménagement du local et les améliorations à y être apportées seront effectués aux frais du locataire, qui devra obtenir aux préalables le consentement écrit au locateur [transcription conforme] » [16] . [ 24 ] Il admet avoir remis la pancarte à louer le 21 mai 2018. Il soutient qu’il a reloué le local dans les 24 heures.

Il explique que, s’il a pu relouer aussi vite, il s’agit d’un coup de chance. [ 25 ] En réponse à la première question, le Tribunal conclut qu’un bail verbal liant les parties est bel et bien intervenu entre elles. [ 26 ] Le Propriétaire ayant résilié unilatéralement le bail, les Locataires ont droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’il leur a causé. Le préjudice doit en être la suite immédiate et directe du défaut de respecter son obligation [17] . La réclamation se détaille ainsi : • frais pour le design intérieur [18] 536,08 $

• demande de changement d'usage à la ville de Granby [19] 252,00 $ • plan de l'architecte [20] 2 874,38 $ • troubles et inconvénients 1 000,00 $ Total : 4 662,46 $ [ 27 ] La preuve démontre les frais encourus et payés par les Locataires pour ces services. De plus, le Tribunal accorde la somme réclamée pour trouble et inconvénients qui est raisonnable si l’on tient compte que leur entreprise devait ouvrir le 1 er juillet 2018, ou avant, et que leur projet a été retardé, en raison de leur délocalisation. Ils ont investi beaucoup de temps et d’énergie supplémentaire.

Ces dommages sont une suite directe et immédiate de la décision du Propriétaire de ne pas respecter le bail convenu. [ 28 ] Le Tribunal conclut que les Locataires ont prouvé le bien-fondé de leur demande pour le montant de 4 662,46 $. [ 29 ] Les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal [21] , soit 5 % par an [22] , à compter de la mise en demeure.

Dans le présent dossier, le Propriétaire a reçu la mise en demeure le 7 juin 2018 [23] . [ 30 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal en décide autrement [24] . Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de déroger à la règle usuelle. [ 31 ] Selon l’article 343 du Code de procédure civile , les frais de justice portent intérêt au taux légal à compter du jour du jugement qui les accorde et sont payables à la

partie à laquelle ils sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE la demande; [ 33 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs Martin Laliberté et Marie-Hélène Apollon la somme de 4 662,46 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 7 juin 2018, soit la date de réception de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 151 $. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 30 janvier 2019