2021 QCCQ 961, 2021 QCCQ 961

Société de développement du fonds immobilier du Québec inc. c. 9247- 3701 Québec inc. (Trois chefs) 2021 QCCQ 961 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-703767-193 DATE : 29 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES G.

GRENIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT DU FONDS IMMOBILIER DU QUÉBEC INC. 500-969, de l’Église, Québec (Québec) G1V 3V4 Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. 9247-3701 QUÉBEC INC.

« Les Trois chefs » 1430, Thomas-Powers, Lévis (Québec) G7A 0P9 Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, Société de développement du fonds immobilier du Québec inc., (ci-après : « SDFI »), une entreprise de location de locaux commerciaux œuvrant à Québec, représentée à l’audience par sa technicienne juridique, madame Mélanie Bernard, réclame à la défenderesse, 9247-3701 Québec inc. (ci-après : « 9247-3701 »), une entreprise de fabrication et de vente de produits alimentaires surgelés, représentée à l’audience par sa présidente, madame Diane Bolduc et son vice-président, monsieur Jason Avoine, la somme de 1 565,46 $ représentant un solde de loyer d’un montant de 1 065,46 $, ce loyer lui étant dû en vertu du bail liant les parties, ainsi que la somme de 500 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires des frais administratifs engagés (15%) et des troubles et inconvénients subis, pour récupérer ledit loyer, le tout avec des intérêts calculés à un taux convenu de 12% l’an. [ 2 ] 9247-3701 considère ne rien devoir à SDFI puisqu’elle lui réclame elle-même par voie d’une demande reconventionnelle, la somme de 1 565,46 $ représentant les frais de location d’une génératrice qu’elle a dû assumer à sa place lors d’une interruption de courant par Hydro-Québec afin de protéger son inventaire, ainsi que des dépenses de réparation d’une porte donnant sur l’extérieur du local loué, ainsi que la somme de 500 $ à

titre de dommages-intérêts compensatoires des troubles et inconvénients subis en raison du refus de SDFI de s’exécuter à son endroit de ses obligations de propriétaire, le tout avec les intérêts calculés au taux de 24% l’an. LE CONTEXTE [ 3 ] De l’ensemble de la preuve tant documentaire que testimoniale qui lui a été soumise par les parties, le Tribunal retient les faits qui suivent. [ 4 ] Le local loué par 9247-3701 était situé au 2900, chemin des Quatre-Bourgeois #110 à Québec.

On y avait accès directement par l’extérieur. [ 5 ] Dans un premier temps, les parties ont signé une offre de location tenant lieu de bail – un bail type devait suivre – pour une période de quatre mois, du 1 er novembre 2017 au 28 février 2018, avec une prise de possession des lieux le 16 octobre 2017.

Le prix du loyer mensuel était de 3 693,29 $ sans les taxes applicables (P-1). [ 6 ] L’offre de location prévoyait entre autres que l’électricité, le chauffage et la climatisation étaient à la charge de la SDFI. [ 7 ] 9247-3701 avait la responsabilité de l’entretien ménager des locaux loués et de l’entretien des lieux loués.

[ 8 ] Le 28 février 2018, les parties ont signé un document intitulé « Avenant à l’offre de location » qui faisait en sorte que l’offre de location originale, allait être renouvelée pour un an, soit du 1 er mars 2018 au 28 février 2019. [ 9 ] Questionnée par le Tribunal, madame Bernard a reconnu qu’aucune clause prévoyant des intérêts calculés au taux de 12% l’an sur tout loyer en souffrance n’apparaissait dans l’offre de location renouvelée liant les parties.

Même chose quant à une clause concernant des frais d’administration de 15% pouvant s’appliquer lors de la perception par SDFI de loyers en souffrance. [ 10 ] Le 1 er juin 2018, l’adjointe aux opérations de SDFI, madame Karine Pageau, a fait parvenir un avis concernant une coupure de courant générale qui allait affecter le centre commercial, le 13 juin 2018. Bonjour, S’il vous plaît, prendre note que, mercredi le 13 juin prochain, entre 9h et 16h, Hydro Québec procèdera à une coupure de courant générale dans la bâtisse afin de changer un poteau et un transfo.

Advenant le cas où les conditions climatiques ne le permettraient pas, l’opération sera reportée au lendemain. Nous sommes désolés des désagréments que cela pourrait engendrer, mais sachez que nous ne sommes en aucun cas liés à cette intervention. Si vous avez des questions ou commentaires, vous pouvez vous adresser directement au responsable M. Rolland 1-877-798-6663.

Bien à vous, [ 11 ] Monsieur Avoine a témoigné qu’il avait alors demandé à SDFI d’assumer les coûts de location d’une génératrice – une dépense essentielle pour protéger sa production d’aliments surgelés – , mais qu’on lui avait fait part que c’était à 9247-3701 de ce faire et non au propriétaire des lieux. [ 12 ] 9247-3701 n’a eu d’autre choix que de louer une génératrice auprès du Groupe Lou-Tec inc. au prix de 386,82 $ (P-4).

La coupure de courant a duré environ quatre heures au cours de l’après-midi du 13 juin et les produits surgelés de 9247-3701 n’ont pas été affectés par l’interruption de courant en raison de la présence de la génératrice. [ 13 ] Au début du mois de février 2019, la porte extérieure du commerce s’est mise à mal fonctionner – l’amortisseur devait être remplacé – et elle ne pouvait pas fermer, ce qui occasionnait des problèmes de sécurité en plus des difficultés d’accès pour les clients de 9247-3701. [ 14 ] Le 12 février 2019, monsieur Avoine a écrit un courriel à madame Pageau afin d’être autorisé à procéder aux travaux de réparation de la porte et de s’enquérir de qui allait devoir payer les frais de réparation.

Salut Karine, est-ce moi qui va devoir assumer ces frais? Si oui, peux tu me référer à la

section du bail ou de l’offre de location qui mentionne que je suis responsable de la porte d’entrée? [reproduction conforme] [ 15 ] Dans un courriel daté du 12 février 2019, madame Pageau a autorisé les travaux. Bonjour Jason, Voilà l’autorisation de travaux afin de réparer la porte de votre local. Me la retourner signé s’il vous plait.

Bonne journée! [reproduction conforme] [ 16 ] À l’échéance de l’offre de location renouvelée, le 28 février 2019, 9247-3701 a retenu sur les arrérages de loyer qu’elle devait payer et qu’elle a finalement acquittés, la somme de 1 065,49 $ réclamée en demande reconventionnelle et détaillée dans une facture acheminée à SDFI, le 13 mars 2019, déposée au dossier de la Cour (D-3). [ 17 ] Le coût total de la location de la génératrice, son déplacement et son installation par monsieur Avoine à un taux horaire qu’il établit pour lui-même à 75 $ l’heure, s’élève à 660,84 $ sans les taxes.

Celui des frais pour changer l’amortisseur de la porte d’entrée au même taux horaire est de 145 $ sans les taxes. Aucune facture n’apparaît au dossier de la Cour. Des frais administratifs de 15% s’ajoutent. [ 18 ] Madame Bernard a fait valoir qu’en vertu de l’

article 1859 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), un locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait d’un tiers – Hydro-Québec en l’espèce – apporte à la jouissance du bien.

Elle concède cependant qu’en vertu de ses obligations de locateur, SDFI devrait en toute justice, à sa locataire, la somme de 90 $ représentant l’électricité non fournie, tel que prévu au bail, pour une journée. [ 19 ] En ce qui a trait à la porte extérieure, elle fait valoir qu’en vertu des baux commerciaux conclus dans le milieu de la location commerciale, ce genre de frais reliés à l’entretien du local loué, incombent toujours au locataire et que SDFI n’avait pas à payer pour la réparation effectuée par elle. [ 20 ] Elle a fait parvenir au Tribunal, à sa demande, une copie du bail type utilisé par SDFI. [ 21 ] Madame Bolduc et monsieur Avoine font valoir, eux, que le bail type auquel réfère madame Bernard n’a jamais été signé par

les parties et que la porte qui a été réparée qui donnait sur l’extérieur faisait

partie intégrante de la structure de l’immeuble appartenant à SDFI, d’où son obligation d’assumer les coûts de la réparation de la porte. [ 22 ] Le 28 mars 2019, 9247-3701 a été mise en demeure par SDFI de payer la somme de 1 065,49 $ due. Un délai de trois jours lui est accordé pour s’exécuter à défaut de quoi des poursuites judiciaires allaient être entamées contre elle (P-3). L’ANALYSE ET LES MOTIFS [ 23 ] La demande principale et la demande reconventionnelle étant intimement liées, le Tribunal en traitera en même temps. [ 24 ] En ce qui a trait à la location de la génératrice, SDFI a raison. Le premier alinéa de l’

article 1859 C.c.Q. fait clairement échec à cette

partie de la demande reconventionnelle de 9247-3701. 1859. Le locateur n’est pas tenu de réparer le préjudice qui résulte du trouble de fait qu’un tiers apporte à la jouissance du bien; il peut l’être lorsque le tiers est aussi locataire de ce bien ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci. Toutefois, si la jouissance du bien en est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur. [ 25 ] L’interruption de courant allait être reliée à des travaux effectués par Hydro-Québec, un tiers entièrement indépendant de SDFI, dans le cadre de sa mission qui est d’intérêt public et SDFI, à

titre de locateur, a avisé ses locataires dont 9247-3701, douze jours avant la date de la coupure, ce qui leur donnait amplement le temps de prendre les dispositions requises pour protéger leurs opérations, ce qu’a d’ailleurs fait monsieur Avoine en louant la génératrice. [ 26 ] SDFI n’avait donc pas l’obligation contractuelle de défrayer le coût de location de la génératrice et de plus, et puisque de surcroît, elle n’a commis aucune faute pouvant lui être reprochée du côté de la gérance de l’événement, elle ne saurait être tenue au paiement des dommages-intérêts compensatoires réclamés par 9247-3701, en réparation du préjudice subi, représenté par le prix de location de la génératrice. [ 27 ] En ce qui a trait aux frais de réparation de la porte extérieure, l’offre de location renouvelée liant les parties, mentionne que « l’entretien des lieux loués » est de la responsabilité du locataire. [ 28 ] Le fameux bail type auquel a référé madame Bernard qui, selon elle, serait venu préciser la règle générale prévalant dans le domaine de la location commerciale, voulant, toujours selon elle, que ce genre de dépense soit à la charge du locataire, mentionne à son

article 22 paragraphe

C) que le locataire doit entretenir les lieux loués et qu’il est responsable de toute réparation des éléments utilisés exclusivement par lui. [ 29 ] L’obligation inscrite au paragraphe

C) de l’article 22 est un peu plus complète que celle prévue dans l’offre de location renouvelée, mais n’avance guère plus le Tribunal en ce qui a trait au statut de la porte du local de 9247-3701 donnant sur l’extérieur de l’immeuble [ 30 ] De toute façon, le bail type en question n’a jamais été signé par les parties et ne saurait donc les lier. [ 31 ] Enfin, madame Bernard n’a pas été en mesure de démontrer que madame Pageau avait refusé toute responsabilité quant à l’entretien de la porte à la suite de son courriel du 12 février 2019, en réponse à l’interrogation en ce sens de la part de monsieur Avoine. [ 32 ] En l’absence d’un tel document, l’argument de madame Bolduc et de monsieur Avoine voulant que la porte extérieure soit essentiellement une composante de la coquille de la bâtisse, plutôt qu’une composante du local loué, a une certaine pertinence. [ 33 ] Le bénéfice du doute quant à ce que comprennent réellement les mots « l’entretien des lieux loués », sera accordé à 9247-3701 et une somme de 130 $, en l’absence de factures justificatives, lui sera allouée afin de compenser la dépense engagée pour réparer la porte. [ 34 ] La somme de 90 $ que SDFI reconnaît devoir à 9247-3701 – l’électricité non fournie pendant une journée – lui sera également accordée.

En effet, tel que le prévoit l’

article 1854 C.c.Q. et le deuxième alinéa de l’

article 1859 C.c.Q. , la pleine jouissance du local loué par 9247-3701 a été diminuée et SDFI, à

titre de locateur, doit compenser son locataire pour cette perte de jouissance, en vertu du bail liant les parties. [ 35 ] Par contre, 9247-3701, à

titre de locataire du local qu’elle a occupé et en vertu de l’

article 1855 C.c.Q. , devait l’entièreté des loyers qu’elle s’est engagée à payer en vertu de l’offre de location renouvelée liant les parties. [ 36 ] Elle devra donc payer à SDFI la somme de 1 065,49 $ due à

titre de loyer. Cette somme sera réduite par compensation judiciaire des sommes dues l’une à l’autre par les parties en vertu du présent jugement, à 845,49 $, avec les intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de la date de la demeure, soit le 1 er avril 2019. [ 37 ] Le poste de réclamation de SDFI concernant les dommages-intérêts compensatoires ne sera pas retenu puisque l’offre de location renouvelée ne prévoyait pas la possibilité pour elle de percevoir des frais administratifs de 15% et que de plus, il est de l’essence même des charges reliées à l’administration de toute entreprise que du temps et de l’énergie soient consacrés à faire valoir ses prétentions juridiques auprès de ses cocontractants. [ 38 ] De surcroît, aucune faute ne peut être reprochée à la défenderesse en termes d’abus de procédure, puisqu’elle ne croyait pas devoir payer son loyer en vertu de ses prétentions juridiques qu’elle était tout à fait en droit de faire valoir, même si elles n’ont pas été entièrement retenues par le Tribunal. [ 39 ] Compte tenu des conclusions du Tribunal accueillant à la fois la demande principale et la demande reconventionnelle, chaque

partie assumera ses propres frais de justice PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse, Société de développement du fonds immobilier du Québec inc.; CONDAMNE la défenderesse, 9247-3701 Québec inc. « Les Trois Chefs », à payer à la demanderesse, Société de développement du fonds immobilier du Québec inc., la somme de 1 065,49 $; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; CONDAMNE la défenderesse reconventionnelle, Société de développement du fonds immobilier du Québec inc., à payer à la demanderesse reconventionnelle, 9247-3701 Québec inc. « Les Trois Chefs », la somme de 220 $; OPÈRE COMPENSATION des sommes dues l’une à l’autre par les parties en vertu du présent jugement; CONDAMNE la défenderesse, 9247-3701 Québec inc. « Les Trois Chefs », à payer à la demanderesse, Société de développement du fonds immobilier du Québec inc., la somme de 845,49 $ avec les intérêts calculés au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 1 er avril 2019; CHAQUE

PARTIE assumant ses propres frais de justice. __________________________________ CHARLES G. GRENIER, J.C.Q. Date d’audience : 8 janvier 2021