2020 QCCQ 7806, 2020 QCCQ 7806

Desrosiers c. Beauvais Ghanem 2020 QCCQ 7806 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-701293-190 DATE : 6 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE DESROSIERS [...] Gatineau (Québec) [...] Demanderesse c.

LILIANE BEAUVAIS GHANEM [...] Gatineau (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Madame Desrosiers réclame 23 385,09 $ en diminution du prix de vente et en dommages suite à l’achat de la propriété de madame Beauvais Ghanem. [ 2 ] La demanderesse réduit sa réclamation à 14 985,09 $, et ce, afin de respecter la juridiction de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 3 ] La défenderesse, représentée par sa fille, admet que la demanderesse l’a informée que la propriété est affectée de certains vices.

Sans admettre qu’il s’agit de vices cachés, la défenderesse soutient que la demanderesse a dûment été compensée par les assureurs respectifs des parties, toujours sans admission de responsabilité. [ 4 ] Subsidiairement, la défenderesse soulève que la demanderesse n’a pas adéquatement dénoncé les vices avant de faire les travaux. QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] Le Tribunal doit déterminer :

i) Si la propriété est affectée de vices cachés; ii) Si oui, à quel montant de diminution du prix de vente les demandeurs ont droit? ANALYSE

i) Est-ce que la propriété est affectée de vices cachés? [ 6 ] Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur doit garantir la qualité du bien vendu : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 7 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue au Code civil du Québec , le vice doit réunir certaines conditions [1] : 1) être inconnu de l’acheteur; 2) être grave; 3) être antérieur à la vente; 4) avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante.

[ 8 ] Le caractère caché d’un vice s’apprécie de façon objective en examinant entre autres l’inspection du bien faite par l’acheteur suivant les critères d’un acheteur prudent et diligent [2] . [ 9 ] La jurisprudence établit que l’expertise de l’acheteur et son niveau de connaissance en la matière servent à évaluer si le vice est caché ou apparent, car plus l’acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice est susceptible d’être considéré comme apparent. [ 10 ] La protection contre les vices cachés ne sert pas à protéger un acheteur qui pourrait être imprudent ou incompétent ou qui à tout le moins achète sans vérification préalable en se fiant sur le fait qu’il pourra toujours réclamer le montant des réparations de son vendeur. [ 11 ] Dans l’affaire Vermette [3] , le juge reprend les notions de prudence et diligence de la façon suivante : [48] Si l'on n'exige pas de l'acheteur des compétences particulières en matière immobilière, on exige de lui qu'il soit prudent et diligent dans son inspection de l'immeuble.

L'analyse de son comportement prend en compte les circonstances particulières de l'espèce, notamment le statut professionnel ou non du vendeur, celui de l'acquéreur, la nature, l'âge et le prix du bâtiment, le type de vice et même le comportement des parties ( Placement Jacpar inc. c. Benzakour , 1989 Can LII 976 (QCCA)). L'acheteur ne peut pas se décharger de son obligation sur le travail de l'inspecteur et refuser de voir ce qui est visible.

Il ne peut pas se reposer sur le travail de l'inspecteur s'il ne tient pas compte de ses observations ni de ses recommandations. [ 12 ] La demanderesse a été prudente et diligente au moment de l’achat, elle a fait inspecter la propriété par un inspecteur en bâtiment, mais a-t-elle suivi ses recommandations, le Tribunal ne le croit pas. [ 13 ] Lors de l’inspection préachat, l’inspecteur a soulevé certains questionnements avec l’immeuble, nous y reviendrons plus loin. [ 14 ] La propriété est construite en 2001.

La défenderesse l’habite depuis 2002 jusqu’à la vente à la demanderesse en juin 2017. [ 15 ] La défenderesse déclare que la propriété n’a subi aucune infiltration d’eau ou problème particulier durant le temps où elle en était propriétaire. Le Tribunal retient son témoignage. [ 16 ] Par contre, la notion de vices cachés n’implique pas nécessairement la connaissance des vices par le vendeur.

Bien au contraire, plus souvent qu’autrement, le vice est également inconnu du vendeur. [ 17 ] Le 22 août 2017, la demanderesse constate une infiltration d’eau au sous-sol. [4] [ 18 ] La preuve prépondérante ne démontre pas la cause exacte de l’infiltration.

Tout ce que le Tribunal peut en déduire, c’est qu’une fissure est réparée de l’intérieur. [5] [ 19 ] Le 1 er septembre 2017, la demanderesse dénonce le problème à la défenderesse. [ 20 ] Suite à la dénonciation, les filles de la défenderesse se présentent sur les lieux pour constater la situation. [ 21 ] La demanderesse procède aux travaux de réparations à l’intérieur et de la fissure dans la fondation.

Les travaux intérieurs sont assumés par l’assureur de la demanderesse qui, à son tour, est dédommagée par l’assurance de la défenderesse. [ 22 ] Le 14 octobre 2017, la demanderesse envoie une mise en demeure à la défenderesse afin de réclamer le coût de réparation de la fissure, soit 373,67 $ que cette dernière rembourse. [ 23 ] En octobre 2017 [6] , la demanderesse constate une deuxième infiltration d’eau au sous-sol et la dénonce à nouveau à la défenderesse. [ 24 ] Tout comme pour le premier sinistre, l’assureur de la demanderesse prend charge des dommages à l’intérieur de la propriété et l’assureur de la défenderesse l’indemnise.

Encore une fois, il n’y a aucune expertise quant à la cause de l’infiltration. [ 25 ] Ce n’est que le 4 juillet 2018 qu’une autre mise en demeure est envoyée à la défenderesse pour des travaux déjà effectués et s’élevant à 22 234,80 $, soit : - Monsieur Fissure : 5 518,80 $ - Réfection complète de la toiture : 9 000,00 $ - Sunrise paysagiste pour niveler et tourber le terrain : 6 670,00 $ - Déductibles d’assurance pour les deux réclamations : 1 000,00 $ - Poste certifiée : 46,00 $ [ 26 ] La défenderesse répond à cette mise en demeure en niant toute responsabilité, ce qui amène la présente réclamation de 14 985,09 $ qui se détaille comme suit : - Monsieur Fissure : 5 518,80 $ - Sunrise paysagiste pour niveler et tourber le terrain : 6 670,00 $ - Déductibles d’assurance pour les deux réclamations : 1 000,00 $

- Frais de poste : 59,05 $ - Cartouche d’encre : 68,74 $ - Perte de jouissance des lieux, 15 mois à 100 $ par mois : 1 500,00 $ - Temps de préparation du dossier, 12 heures à 15 $/hre : 180,00 $ [ 27 ] Le recours de la demanderesse est rejeté pour les motifs suivants. [ 28 ] Dans un premier temps, la demanderesse devait mettre la défenderesse en demeure avant d’effectuer les travaux afin de permettre à cette dernière de corriger la situation. [7] Ce qu’elle n’a pas fait. [ 29 ] La défenderesse sait qu’il y a un sinistre en octobre 2017, mais selon elle, le tout a été réglé par ses assureurs. [8] [ 30 ] Ce n’est que le 4 juillet 2018 que la défenderesse est mise en demeure de payer pour des travaux faits par la demanderesse.

La défenderesse n’avait aucune raison de soupçonner cette réclamation puisque selon elle, son assureur s’en était déjà occupé.

Le Tribunal tient à préciser que cette mise en demeure fait référence en plus des autres items, à une réfection complète de la toiture. [ 31 ] Les conséquences du défaut par la demanderesse de laisser à la défenderesse la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution sont souvent rappelées par nos tribunaux [9] : [166] Dans le cas où, comme en l'espèce, le créancier entend remédier lui-même au défaut de son débiteur, pour réclamer ensuite le remboursement de ce qu'il lui en aura coûté, ces deux dispositions imposent une mise en demeure préalable , qui est la condition sine qua non du recours du créancier.

L'

article 1602 C.c.Q. est clair et il s'applique à l'espèce, le Syndicat ne pouvant se prévaloir de l'exception que prévoit le second alinéa : il n'est pas, ici, question de mise en demeure de plein droit, les conditions de l'

article 1597 C.c.Q. n'étant pas remplies. [167] Voici ce qu'écrivent Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin dans leur ouvrage sur les obligations, à propos de l'

article 1602 C.c.Q. : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux s’avèrent particulièrement exigeants et pour lequel l’absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure de plein droit par l’effet de la loi ou du contrat. Il s’agit de l’exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l’obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur (article 1602).

Pour se prévaloir de ce droit, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l’inviter à s’exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s’il fait défaut de s’exécuter dans le délai imparti. La sévérité démontrée par les tribunaux dans l’application de ce recours s’explique par la volonté de s’assurer que le débiteur soit conscient des frais - souvent considérables - qu’il risque d’encourir par cette sanction extrajudiciaire, s’il n’exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement, à moins de profiter d’un cas de demeure de plein droit (article 1602, alinéa 2 in fine ). Il s’agit là d’une application concrète du droit du débiteur de remédier à son défaut.

En revanche, dès lors que le débiteur a reçu une mise en demeure (ou une dénonciation en matière de garantie du vendeur) qui l’invite à corriger sa prestation préalablement à l’exécution des travaux, et qu’il n’a pas réagi à l’intérieur d’un délai raisonnable, il ne peut plus se plaindre de devoir assumer les coûts engendrés par ces travaux.

En outre, l’absence de mise en demeure préalable ne peut faire obstacle au recours du créancier, lorsque ce dernier recherche non pas le coût engendré par la correction de la prestation elle-même, mais plutôt une indemnisation du préjudice causé par l’inexécution du débiteur; à cet égard, en effet, il est souvent permis de considérer qu’il y a demeure de plein droit, tel que nous le verrons plus loin, puisque le dommage est consommé et qu’il y a impossibilité d’apporter un correctif en nature par la faute du débiteur (article 1597, alinéa 2). [ 32 ] L’omission de la demanderesse de transmettre une mise en demeure à la défenderesse avant d’effectuer les travaux est fatale et son recours ne peut être accueilli. [ 33 ] Agir autrement permettrait à la demanderesse de faire des réclamations sans que la défenderesse puisse valablement se défendre ou réparer à moindre coût, le cas échéant. [ 34 ] La demanderesse a dénoncé le vice, soit la deuxième infiltration d’eau, mais elle n’a jamais mis en demeure la défenderesse avant d’effectuer des travaux. [ 35 ] Et même si le Tribunal en venait à la conclusion que la demanderesse a dûment notifié la défenderesse, ce qui n’est pas le cas, sa réclamation ne serait pas justifiée pour les motifs suivants. [ 36 ] La mise en demeure du 4 juillet 2018 démontre l’exagération dans la réclamation de la demanderesse.

Par exemple, elle réclame pour une réfection complète de la toiture, alors qu’il appert clairement au rapport d’inspection préachat que la toiture doit être refaite à brève échéance. [ 37 ] Les autres postes de réclamation ne sont pas plus justifiés. [ 38 ] Le Tribunal retient que les travaux effectués par Monsieur Fissure [10] sont plutôt préventifs. C’est d’ailleurs ce qui ressort du témoignage de la demanderesse. [11] Quant à la réparation à la margelle, ce problème était dénoncé à l’inspection préachat.

D’autant plus que la preuve démontre qu’il n’y a eu aucune autre infiltration après octobre, bien que les travaux ne soient effectués qu’au mois de mai 2018.

[ 39 ] Pour tous ces motifs, la demanderesse ne s’est pas déchargée de son fardeau de démontrer que la réparation était rendue nécessaire en raison de vices cachés, par opposition à une amélioration préventive de la fondation. [ 40 ] La facture de Sunrise paysagiste pour niveler et tourber le terrain [12] constitue également une amélioration de la propriété.

En effet, il appert clairement du rapport préachat que la propriété souffre d’un problème de pente. [ 41 ] Les problèmes de margelles, la toiture et les problèmes de pente du terrain sont des vices apparents pour lesquels la garantie contre les vices cachés ne s’applique pas. [ 42 ] Quant aux fissures dans la fondation, la preuve n’a pas démontré que leurs réparations étaient nécessaires pour corriger un vice, mais bien plus par mesure de prévention, aucunement justifiée par la preuve. [ 43 ] Quant à la réclamation pour les frais de déductibles d’assurance [13] , elle est également rejetée puisque la demanderesse n’a pas fait la preuve prépondérante de son paiement, se contentant de produire son contrat d’assurance.

Alors qu’il appert clairement des deux lettres de son assureur Promutuel Assurance datées du 27 mars et 4 avril 2018 que le montant de déductibles s’est élevé tout au plus à 356 $.

Ce n’est pas au Tribunal d’arbitrer ce poste de réclamation lorsque la preuve prépondérante n’en démontre pas l’existence ou du moins laisse perplexe quant au montant réclamé. [ 44 ] Les montants pour la perte de jouissance des lieux [14] et temps de préparation du dossier [15] auraient également été rejetés puisqu’il n’y a eu aucune preuve que la défenderesse, si vice il y avait, connaissait celui-ci au moment de la vente, bien au contraire. [ 45 ] Également, puisque la demanderesse n’a pas fait la preuve prépondérante que la propriété était affectée de vices cachés lors du deuxième évènement et qu’au surplus, elle n’a pas dûment dénoncé avant d’effectuer les travaux, sa réclamation doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande; [ 47 ] CONDAMNE la demanderesse Danielle Desrosiers à payer à la défenderesse Liliane Beauvais Ghanem les frais de justice de 205 $ . __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Date d’audience : 20 octobre 2020