2019 QCCQ 8165, 2019 QCCQ 8165

Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. c. Côté 2019 QCCQ 8165 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-086450-194 DATE : 24 octobre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. [ JC2399 ] ______________________________________________________________________ LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE JEAN-YVES DUPONT INC. Demanderesse c.

ROBERT CÔTÉ Défendeur Jugement par défaut de réponse à l’assignation (art. 175 C.p.c. ) [ 1 ] La demanderesse, la Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. (la Société immobilière), réclame une somme totale de 15 655,66 $ du défendeur, monsieur Robert Côté (monsieur Côté), en raison de montants de loyers impayés et pour des troubles et inconvénients à la suite d’un bail commercial intervenu entre les parties.

LE CONTEXTE [ 2 ] La Société immobilière est propriétaire du Centre professionnel Iberville III situé sur le boulevard Laurier dans la Ville de Québec. [ 3 ] Le 10 juillet 2018, un bail intervient entre la Société immobilière et monsieur Côté pour un local de cent vingt pieds carrés (120 p.c.). [ 4 ] La durée est du 16 juillet 2018 au 31 juillet 2019; [ 5 ] Selon la clause 7.1, le bail est consenti pour un loyer mensuel de cinq cent vingt-cinq dollars (525 $) auquel s’ajoutent la taxe sur les produits et services ainsi que la taxe de vente du Québec.

Le loyer doit être payé à partir du 1 er juin 2018. [ 6 ] À la clause 7.4, il est précisé que tout loyer et facture non payé à échéance portera intérêt à un taux égale au taux déterminé de temps à autre en vertu de l’article 28 de la

Loi sur le ministère du Revenu pour les créances dues à l’État. [ 7 ] Enfin, à la clause 4.1 dans la

section intitulée « Option de renouvellement », il est prévu qu’une option de renouvellement pour une période additionnelle de douze (12) mois commençant le1 er juin 2019 peut être exercée par le locataire. Il devra aviser le locateur au préalable, par écrit, et ce, quatre (4) mois avant la fin du bail, de son intention de quitter les lieux à la fin du terme ou de se prévaloir de l’option de renouvellement.

S’il y a renouvellement du bail, le loyer mensuel sera augmenté de 1.7 %. [ 8 ] Selon le témoignage de monsieur Michel Dupont, président de la Société immobilière, lors de l’audition du 18 octobre 2019, monsieur Côté a cessé de payer son loyer à partir du mois d’avril 2019. Il a même quitté les lieux et ses biens sont toujours dans le local aujourd’hui. Il n’est pas revenu les chercher.

[ 9 ] C’est dans ce contexte que le 10 juin 2019, M e Patrick Lamarre, avocat de la Société immobilière, transmet une mise en demeure à monsieur Côté afin de réclamer, à ce moment, les loyers d’avril, mai et juin 2019 d’une somme totale de 1698,75 $. [ 10 ] Monsieur Côté n’a pas répondu à cette mise en demeure. [ 11 ] C’est ainsi que le 12 juillet 2019, M e Lamarre fait timbrer pour sa cliente une demande introductive d’instance par laquelle elle réclame maintenant une somme totale de 15 655,66 $ à monsieur Côté. [ 12 ] Cette procédure judiciaire a été dûment notifiée par huissier de justice à monsieur Côté, tel qu’il appert du procès-verbal de notification, le 16 juillet 2019 à 9 h 00. [ 13 ] Monsieur Côté n’a pas répondu à la demande introductive d’instance et c’est ainsi que la Société immobilière, par l’entremise de son avocat, a déposé au dossier en date du 1 er août 2019 une inscription pour jugement par défaut de répondre à l’assignation en vertu de l’article 175 du Code de procédure civile du Québec ( C.p.c. ).

LA QUESTION EN LITIGE La demande de la Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. contre monsieur Robert Côté, sur la base du bail commercial intervenu entre les parties le 10 juillet 2018, est-elle bien fondée en fait et en droit ? ANALYSE [ 14 ] Le 10 juillet 2018, un contrat, sous forme de bail, est intervenu entre les parties. À ce sujet, l’

article 1378 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) énonce : 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation. Il peut être d’adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation. [ 15 ] Ainsi, chacune des parties s’est obligée envers l’autre, selon les termes du contrat. À cet égard, l’

article 1372 C.c.Q. affirme : 1372. L’obligation naît du contrat et de tout acte ou fait auquel la loi attache d’autorité les effets d’une obligation. Elle peut être pure et simple ou assortie de modalités. [ 16 ] Comme monsieur Dupont le souligne lors de l’audition du 18 octobre 2019, en aucun moment monsieur Côté n’a fait quelque reproche que ce soit à la Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. relativement au respect des obligations de cette dernière en vertu du bail.

Ainsi, il n’a jamais soulevé l’exception d’inexécution pour ne pas payer son loyer ( art. 1591 C.c.Q. ). [ 17 ] La Société immobilière a le fardeau de la preuve d’établir que monsieur Côté a non seulement pas respecté les termes du bail pour la période du 16 juillet 2018 au 31 juillet 2019, mais aussi qu’il n’a pas respecté les termes de l’option de renouvellement à la clause 4.1 en n’avisant pas quatre (4) mois avant la fin du bail le locateur de son intention de quitter les lieux.

En fait, il a quitté avant même la fin du terme, soit en avril 2019. [ 18 ] À ce sujet, les articles 2803 et 2804 C.c.Q. énoncent : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 19 ] À la suite de la preuve présentée par la Société immobilière, plus particulièrement par l’entremise de son président, monsieur Michel Dupont, le Tribunal conclut qu’elle a rencontré son fardeau de preuve afin d’établir que monsieur Côté n’a pas respecté ses obligations en vertu du bail. [ 20 ] Dans la demande introductive d’instance, plus particulièrement au paragraphe 10, les sommes réclamées sont précisées ainsi : A.

Les loyers d’avril 2019 à juillet 2019 : 2713,40 $ (678,35 $ X 4 mois); B. Les loyers d’août 2019 à juillet 2020 : 8278,56 $ (689,88 $ X 12 mois); C. Troubles et inconvénients et perte de temps : 5000 $; Total : 15 991,96 $ [ 21 ] Selon le paragraphe 11 de la demande, un crédit de 336,30 $ est accordé à monsieur Côté, ce qui fait en sorte que le total réclamé est de 15 655,66 $, le tout avec intérêt à compter de la date où monsieur Côté a reçu la mise en demeure mentionnée dans la

section sur le Contexte, soit le 12 juin 2019. [ 22 ] Le Tribunal accorde à la Société immobilière le montant de loyer requis d’avril 2019 à juillet 2019, soit 2713,40 $, ces sommes étant impayées par monsieur Côté (art. 1590 C.c.Q. ).

[ 23 ] En regard des loyers requis d’août 2019 à juillet 2020, soit une somme totale de 8278,56 $, le Tribunal accueille aussi la demande pour ce montant car monsieur Côté n’a pas respecté les termes de la clause 4.1 du bail, soit d’aviser le locateur quatre (4) mois avant la fin de celui-ci de son intention de quitter. Ainsi, non seulement doit-il le motant du loyer mentionné au bail, mais le tout est majoré de 1.7 %. [ 24 ] Enfin, 5000 $ sont requis pour troubles, inconvénients et perte de temps.

En raison de la preuve présentée à ce sujet, le Tribunal accorde à la Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. 1500 $ ( art. 1607 C.c.Q. ). [ 25 ] L’ensemble de ces sommes forment un total de 12 491,96 $. En appliquant le crédit inscrit au paragraphe 11 de la demande, soit 336,30 $, cela laisse une somme due par monsieur Côté de 12 155,66 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE le défendeur, monsieur Robert Côté, à payer à la demanderesse, la Société immobilière Jean-Yves Dupont inc. 12 155,66 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 juin 2019; LE TOUT avec les frais de justice. ___________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. M e Patrick Lamarre Jalbert Lamarre Avocats s.e.n.c.r.l. 2238, boul. Bastien, suite 2, bur. 16 Québec (Québec) G2B 1B6 Procureurs de la demanderesse Courriel : plamarre.jlavocats@gmail.com Monsieur Robert Côté [...] Québec (Québec) [...] Défendeur