2022 QCCQ 8063, 2022 QCCQ 8063

Jacques c. Fontaine 2022 QCCQ 8063 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-711069-197 500-32-713931-204 DATE : 13 octobre 2022 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ Dossier 500-32-711069-197 DOMINIQUE JACQUES Demanderesse c. MARYSE FONTAINE et JACQUES BOISVERT Défendeurs Dossier 500-32-713931-204 DOMINIQUE JACQUES Demanderesse c.

MARYSE FONTAINE et JACQUES BOISVERT et NATASHA FOTOPULOS Défendeurs _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Dominique Jacques réclame une indemnisation à l’égard de ce qu’elle considère être des vices cachés dans une fraction de copropriété qu’elle a acquise de Mme Maryse Fontaine et de M.

Jacques Boisvert en juin 2018 : dans le dossier 500-32-711069-197, elle allègue un gonflement des briques (soit un ventre-de-bœuf) de l’une des façades de l’édifice; dans le dossier 500-32-713931-204, elle allègue la mauvaise insonorisation de l’immeuble. Dans ce second dossier, elle poursuit également Mme Natasha Fotopulos, la courtière immobilière dont les services ont été retenus par Mme Fontaine et M. Boisvert. [ 2 ] Les défendeurs contestent ces réclamations. Mme Fontaine et M.

Boisvert soutiennent que la vente a été faite sans garantie et que la documentation mise à la disposition de Mme Jacques attirait son attention sur un problème relié aux briques de l’édifice. Ils nient que l’insonorisation constitue un vice caché étant donné l’âge de l’édifice. Mme Fotopulos soutient avoir communiqué avec transparence à Mme Jacques les informations obtenues de ses clients à propos de l’immeuble. CONTEXTE [ 3 ] Mme Jacques est une locataire de longue date. Au début de l’année 2018, elle est à la recherche d’un logement qu’elle pourrait acheter pour y habiter avec ses enfants.

Le courtier dont elle retient les services attire son attention sur une fraction de copropriété se trouvant au rez-de-chaussée d’un immeuble de trois étages situé avenue A, dans l’arrondissement Côte-des-Neiges de la Ville de Montréal. Cette fraction de copropriété – soit l’appartement numéro [...] – appartient à Mme Fontaine et M. Boisvert depuis 2011. Ils n’ont jamais habité sur place, louant plutôt les lieux à des tiers. À cette époque, ce sont des étudiantes qui l’occupent. [ 4 ] Mme Jacques visite deux fois l’immeuble, soit le 5 et le 8 avril 2018.

Lors de la première visite, elle est accompagnée de son courtier et lors de la seconde, elle est accompagnée de son fils, qui habitera ensuite avec elle dans cette unité. Après que sa promesse d’achat eut été acceptée, elle fait inspecter l’immeuble par M. Éric Tinkler, inspecteur en bâtiment et thermographe certifié niveau 2. Son rapport du

28 avril 2018 note la présence de Mme Jacques lors de l’inspection, d’une durée de deux heures, de même que celle du propriétaire vendeur et des courtiers. Le rapport identifie des réparations importantes à prévoir, de même que de nombreuses déficiences à corriger. [ 5 ] Par acte notarié du 22 juin 2018, Mme Jacques acquiert la fraction de copropriété pour le prix de 277 500 $ [1] . L’acte mentionne à cinq endroits que la vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acquéreur.

Il est prévu que Mme Jacques en prendra possession le 1 er juillet suivant, de sorte que le bail conclu par Mme Fontaine avec les locataires qui occupent l’unité prend fin. [ 6 ] L’unité située au-dessus de celle acquise par Mme Jacques est louée à une famille comptant entre autres quatre enfants. Ces locataires reviennent de vacances à la fin juillet 2018. À compter de ce moment, en raison principalement des activités des enfants, le niveau de bruit perceptible dans la

partie privative de Mme Jacques augmente à un point tel qu’il devient difficilement tolérable pour celle-ci. Elle en informe les membres du conseil d’administration du syndicat. Pendant un moment, elle leur dénonce l’existence de bruits à tous les jours pendant lesquels elle les subit. En dépit, de quelques démarches des membres du conseil d’administration du syndicat auprès des occupants de l’unité située au-dessus de celle de Mme Jacques, le vacarme persiste. [ 7 ] Mme Jacques organise une rencontre avec Mme Fontaine pour discuter du bruit causé par ses voisins du dessus.

Au cours de cette rencontre, qui se déroule le 20 octobre 2018, Mme Fontaine montre une attitude de collaboration. Par le passé, elle a été en contact avec les occupants de cette unité parce que ses locataires se sont plaints du bruit, ce qui est arrivé une seule fois en six ans. Elle avait alors réussi à s’entendre avec eux, notamment en leur faisant accepter de mettre au lit les enfants en début de soirée. Elle tente d’identifier des solutions possibles au problème auquel Mme Jacques fait face et formule quelques suggestions, qu’elle note de manière manuscrite et qu’elle lui remet. [ 8 ]

Malgré ses multiples démarches auprès du syndicat de copropriété, ainsi que quelques appels auprès des autorités policières, Mme Jacques ne parvient pas à faire cesser le bruit qui limite sérieusement sa jouissance des lieux. Elle tente bien, elle aussi, de convenir d’une entente avec les locataires occupant l’unité située au-dessus de la sienne, pour faire en sorte que les enfants se couchent plus tôt, mais en vain : cette entente n’est respectée que peu de temps.

Elle en vient à la conclusion que l’insonorisation de son unité est seule susceptible de lui procurer un répit. [ 9 ] Au cours des mois de mai et juin 2019, sans recontacter Mme Fontaine ou M. Boisvert, Mme Jacques fait exécuter des travaux d’insonorisation sur une portion de 50 % de son unité. Ces travaux lui occasionnent une dépense de 21 189,19 $ [2] . Ils ne suffisent toutefois pas à régler le problème de bruit, qui demeure à toutes fins pratiques entier.

Les mois de confinement imposés par le gouvernement du Québec à compter de mars 2020 en raison de la déclaration d'urgence sanitaire [3] lui font vivre l’enfer. Elle s’isole régulièrement dans sa chambre pour échapper au vacarme. Elle consulte aussi à propos de l’anxiété que cette situation provoque chez elle. [ 10 ] Par ailleurs, le syndicat de copropriété obtient le 12 août 2019 un rapport du groupe conseils Lacasse-Trudeau, qu’il a mandaté pour exécuter une étude d’enveloppe verticale, principalement dans le but de vérifier un ventre-de-bœuf constaté sur la façade avant de l’immeuble.

Ce rapport note que l’immeuble n’est pas sécuritaire. Des mesures doivent être entreprises afin d’assurer la sécurité du public, notamment la réfection du premier rang de la maçonnerie massive de la façade afin d’éviter un risque d’éboulement. Les conclusions et recommandations de ce rapport sont les suivantes : 4.1 CONCLUSION L’inspection a permis de mettre en évidence un désordre qui est susceptible de représenter un risque pour le public et les occupants, soit un décollement important du premier rang du mur de maçonnerie massive de la façade avant, principalement dans le centre de cette façade (…).

Considérant les désordres mentionnés dans la

section « observations », nous jugeons qu’une réfection de cette

section de la façade avant est à prévoir dans les plus brefs délais. Advenant le cas où ces travaux de réfection ne peuvent être effectués dans les plus brefs délais, des travaux de sécurisation de la façade doivent être effectués. 4.2 RECOMMANDATIONS Considérant les observations ci-dessus, nos recommandations sont les suivants : 1. Procéder à la réfection du centre de la façade avant (…). Prévoir une enveloppe budgétaire de 125,000 à 150,000$; 2.

Advenant le cas où ces travaux de réfection ne peuvent être effectués dans les plus brefs délais, des travaux de sécurisation de la façade doivent être effectués (installation, à l’aide d’ancrages chimiques et fixés à l’arrière de mur avec tiges filetées, d’une clôture frost. Prévoir une enveloppe budgétaire de 15,000$;

3. Procéder à une expertise complète de la toiture. Prévoir une enveloppe budgétaire de 2,500$ pour cette expertise; 4. Procéder à l’élaboration de plans et devis pour les mesures correctives au niveau de l’enveloppe et, s’il y a lieu de la toiture. [ 11 ] Au cours d’une assemblée tenue le 27 août 2019, les copropriétaires votent, sur la base de ce rapport, un budget de 222 000 $ pour la réalisation des travaux requis.

Un tel montant est financé par un appel de fonds en trois étapes auprès des copropriétaires : une somme de 58 500 $ doit être versée immédiatement, une somme de 81 750 $ doit être versée le 1 er janvier 2020 et une somme de 81 750 $ doit être versée le 1 er mars 2020. Ces montants sont répartis en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire. Mme Jacques est ainsi informée par le gestionnaire de l’immeuble, par lettre du 6 septembre 2019, qu’elle doit payer les montants suivants : 5 598,45 $ immédiatement, 7 823,48 $ le 1 er janvier 2020 et 7 823,48 $ le 1 er mars 2020.

Elle paie ces montants aux échéances prévues. [ 12 ] Par l’intermédiaire d’une avocate, Mme Jacques transmet une lettre recommandée datée du 20 septembre 2019 à Mme Fontaine et à M. Boisvert pour leur dénoncer le problème de ventre-de-bœuf. Elle les met en demeure de procéder à une visite des lieux dans un délai de dix jours, afin d’effectuer les constatations requises, et de lui payer sa quote-part des réparations, qui totalise 21 245.41 $.

Cette lettre ayant été retournée à l’expéditeur, faute d’être réclamée par ses destinataires, elle est signifiée par huissier le 24 octobre suivant. [ 13 ] La mise en demeure n’ayant pas eu de suites, Mme Jacques intente le 3 janvier 2020 son action relative au ventre-de-bœuf. Elle réduit sa réclamation à 15 000 $ pour se prévaloir des dispositions relatives au recouvrement des petites créances. [ 14 ] Toujours aux prises avec la mauvaise insonorisation de l’immeuble, Mme Jacques obtient le 20 juillet 2020 un rapport de M. Dany Dung Nguyen, ingénieur acousticien.

Ce rapport traite de l’évaluation du bruit provenant de l’unité situé au-dessus de la sienne. M. Nguyen note que le plafond et les murs d’origine de l’immeuble n’ont pas été insonorisés, aucune laine acoustique n’ayant été observée entre plafond, de sorte que les vibrations ressenties par Mme Jacques sont bien réelles. La solution qu’il privilégie comprend des améliorations au plancher de l’unité située au-dessus de celle de Mme Jacques, ce qui ne serait évidemment possible qu’avec l’accord du propriétaire de cette unité.

Autrement, il évalue à 20 000 $ le coût des travaux requis pour insonoriser tous les murs et le plafond, tout en soulignant que l’efficacité concrète de cette solution n’est pas certaine. [ 15 ] Sans avoir reparlé aux vendeurs depuis la rencontre d’octobre 2018, soit deux ans auparavant, Mme Jacques transmet par l’intermédiaire d’un avocat à Mme Fontaine et à M. Boisvert une lettre datée du 2 novembre 2020. Elle y relate les problèmes de bruit qu’elle éprouve depuis la fin juillet 2018.

Elle leur reproche de lui avoir dissimulé cette situation, qu’elle qualifie de vice caché, et les met en demeure de lui verser une somme de 40 000 $ correspondant au montant des travaux d’insonorisation requis. Elle ne fournit toutefois aucune pièce justificative à l’égard de ce montant. Mme Jacques offre aussi aux vendeurs de faire inspecter l’unité par un ingénieur ou un acousticien. [ 16 ] La poursuite relative à l’insonorisation de l’édifice est intentée le 27 octobre 2021 [4] . Mme Jacques y réclame une somme de 15 000 $.

En ce qui concerne Mme Fotopulos, cette action est intentée sans qu’aucune mise en demeure ne lui ait été préalablement transmise. [ 17 ] Par jugement du 18 mai 2021, le tribunal ordonne la jonction des deux dossiers afin qu’ils soient instruits en même temps et jugés sur la même preuve. ANALYSE

A) Le cadre juridique de la réclamation [ 18 ] Comme l’énonce l’

article 1726 du Code civil du Québec , la vente d’un bien comporte de plein droit une garantie de qualité au bénéfice de l’acquéreur : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec donnent cependant aux parties à un contrat de vente la faculté de modifier la portée de cette garantie, et même de l’exclure : 1732 .

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement , mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. (Soulignements ajoutés) [ 20 ] L’acte de vente intervenu entre Mme Fontaine et M.

Boisvert, d’une part, et Mme Jacques, d’autre part, contient effectivement une clause d’exclusion de la garantie légale de qualité [5] : GARANTIE 1. Le Vendeur vend sans garantie et aux risques et périls de l’acquéreur. 2. L’Acquéreur achetant à ses risques et périls, il reconnaît renoncer à tous ses droits et recours concernant l’existence de vices ou défaut à la propriété, cachés ou apparents.

L’Acquéreur prend l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur, l’Acquéreur achetant ledit immeuble tel que susdit sans garantie, à ses risques et périls, et notamment mais sans limitation, sans aucune garantie de qualité 4. Si des effets, accessoires et équipements sont inclus dans la présente vente, le tout est fait sans garantie de contenu, de

titre et de qualité au moment de la possession. [ 21 ] Ce type de clauses « constitue un avertissement sérieux fait à l’acheteur que le bien est vendu sans aucune garantie en dépit des vices qui peuvent l’affecter » et il permet « d’imputer à l’acheteur une connaissance présumée de l’existence des vices » [6] . Il ne libère cependant pas le vendeur de toute responsabilité quant à l’état du bien vendu. Dans l’arrêt Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc. [7] , la Cour d’appel pose des limites à l’exclusion de garantie formulée par un vendeur non professionnel : [20] Le second alinéa de l’

article 1733 C.c.Q. pose une règle surprenante. À première vue, il autorise un vendeur non professionnel à exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu'il connaît. Cette limitation ou exclusion demeure toutefois assujettie à la règle énoncée à l'

article 1474 alinéa (1) C.c.Q. À moins que le vendeur non professionnel n'ait dénoncé le vice qu'il connaissait, son cocontractant pourrait certes demander la nullité de la vente en raison d' une erreur provoquée par le dol . ( art. 1401 C.c.Q. ). En effet, la clause d'exclusion demeure soumise aux règles générales des contrats. (…) (Soulignement ajouté) [ 22 ] La Cour d’appel précise cette règle dans l’arrêt Théberge c.

Durett e [8] : [83] (…) Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important , invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire .

(Soulignements ajoutés) [ 23 ] Selon ces principes, Mme Fontaine et M. Boisvert pouvaient validement exclure la garantie légale de qualité dans le contrat de vente qui les lie à Mme Jacques. En acceptant une telle clause, Mme Jacques a renoncé aux recours qu’elle aurait pu exercer contre eux à l’égard des vices cachés de l’immeuble. Elle achetait sa fraction de copropriété « à ses risques et périls ». Ces mots sont forts. Ils expriment une acceptation complète de l’état dans lequel se trouve l’immeuble au moment de l’achat.

Quelle que soit l’ampleur des vices découverts par la suite, et en dépit du fardeau financier qu’ils peuvent représenter, une vente aux risques et périls de l’acheteur offre une protection substantielle au vendeur et, par voie de conséquence, laisse à l’acheteur l’entière responsabilité des vices qui peuvent affecter l’immeuble. [ 24 ] Néanmoins, Mme Fontaine et M. Boisvert ne pourraient, au moyen d’une telle clause, échapper à leur responsabilité dans le cas où la preuve révélerait qu’ils ont délibérément trompé Mme Jacques à propos des caractéristiques du bien vendu.

Le fardeau de preuve qui incombe à Mme Jacques est donc lourd. Elle doit démontrer que ses vendeurs l’ont intentionnellement induite en erreur à propos des caractéristiques de la propriété vendue, malgré sa propre diligence à demander et à obtenir les renseignements pertinents à son achat [9] .

B) Le gonflement des briques de la façade [ 25 ] Mme Jacques reproche à Mme Fontaine et à M. Boisvert de ne pas lui avoir révélé le problème de ventre-de-bœuf dont était affectée la façade avant de l’immeuble. Étant donné qu’elle a renoncé à la garantie légale de qualité, elle doit démontrer, premièrement, que ceux-ci connaissaient ce problème et, deuxièmement, qu’ils le lui ont intentionnellement caché. Cette preuve n’a pas été faite. [ 26 ] Il est vrai que l’inspection réalisée avant l’achat par M. Tinkler ne mentionne pas de ventre-de-bœuf sur la façade avant de l’immeuble.

Son rapport souligne des problèmes quant au revêtement de briques, sans que les photographies qui accompagnent ces commentaires ne permettent de constater l’existence d’un ventre-de-bœuf : 3.8 REVÊTEMENT DE BRIQUE Des fissures ont été observées sur le mur de brique. Réparer les fissures sur le mur de brique. Des briques éclatées ont été observées. L’éclatement se produit souvent à cause d’une infiltration d’eau dans les briques et le gel fait éclater celles-ci.

Faire appel à un maçon pour réparer ou remplacer les briques éclatées. [ 27 ] Ceci étant, le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires tenue le 8 mars 2018, soit avant que Mme Jacques n’effectue sa première visite de l’immeuble, fait état des délibérations suivantes à propos du revêtement de brique de l’immeuble : 6. Travaux spéciaux à prévoir : Obtenir des estimés pour vérifier et réparer la brique des façades de l’immeuble ainsi que certains joints de briques. Réaliser la mise aux normes RBQ concernant les mesures différentes.

Obtenir un estimé de la firme Plomberie Limoges pour réaliser la vérification et le nettoyage de l’évent de toiture. Les travaux proposés seront étudiés par le nouveau Conseil d’administration. (Soulignements ajoutés) [ 28 ] Mme Jacques admet qu’elle a pris connaissance des procès-verbaux des assemblées des copropriétaires. Elle soutient cependant que le passage reproduit ci-dessus est trop vague pour l’avoir alertée à propos d’un problème de ventre-de-bœuf. Un tel problème n’est d’ailleurs pas spécifiquement mentionné dans ce procès-verbal.

Néanmoins, en mettant ce document à sa disposition, les vendeurs divulguaient le mauvais état des briques de l’immeuble, bien qu’en termes très généraux. Ce problème ne lui a pas été caché par les vendeurs. Il incombait alors à Mme Jacques de s’enquérir plus en détails, auprès du syndicat ou auprès des vendeurs, de la nature et de l’étendue de tels problèmes.

[ 29 ] Pour démontrer que les vendeurs ont dissimulé le problème de ventre-de-bœuf et l’ampleur des coûts requis pour le réparer, Mme Jacques s’appuie sur une soumission du 10 avril 2018, au montant de 113 404,44 $, qu’une entreprise de maçonnerie a fait parvenir aux administrateurs du syndicat concernant les travaux reliés à la brique du bâtiment. En tant que membre du conseil d’administration du syndicat, M. Boisvert est l’un des destinataires de cette soumission.

Il avait donc connaissance de ce document avant la vente de sa fraction de copropriété à Mme Jacques. [ 30 ] La soumission décrit comme suit la portion principale des travaux envisagés sur le mur de façade : Débriqueter 50 pieds de long par 24 pieds de haut Rebriqueter avec la même brique (si manquante la remplacer par de la similaire) Installer de nouvelles vis et ancrages à brique galvanisés Finition des joints similaires au reste du mur existant Mettre du mortier de couleur similaire et de reconstruction 1-1-6 type N (BETOMIX PLUX) Faire scellant polyuréthane autour des fenêtres là où les travaux seront effectués [ 31 ] On peut noter que ce document ne mentionne pas l’existence d’un ventre-de-bœuf sur l’une des façades de l’immeuble.

Néanmoins, il donne une idée de l’envergure monétaire des travaux envisagés. [ 32 ] Mme Jacques reproche à M. Boisvert de ne pas avoir porté ce document à son attention. Au cours de son témoignage, celui-ci admet avoir reçu ce document et ne pas en avoir parlé à Mme Jacques. Il explique que, conformément à la résolution adoptée par l’assemblée des copropriétaires le 8 mars 2018, le conseil d’administration du syndicat a entrepris des démarches afin d’obtenir des soumissions pour les travaux reliés au revêtement de briques de l’immeuble.

Le conseil d’administration a reçu en premier cette soumission, d’autres étant à venir. Au moment de la vente à Mme Jacques, le processus d’obtention de soumissions n’était pas complété. Aucune décision n’avait encore été prise par le conseil d’administration quant à la réalisation des travaux, par ce soumissionnaire ou par un autre, et quant au moment où ces travaux seraient effectués. Selon M.

Boisvert, il n’y avait donc pas lieu de divulguer la soumission à Mme Jacques. [ 33 ] Mme Fontaine nie avoir eu connaissance de ce document à l’époque, les copropriétaires n’en ayant pas été informés par les membres du conseil d’administration. Elle en a appris l’existence lorsqu’elle a pris connaissance des pièces déposées par Mme Jacques au soutien de sa demande introductive d’instance. Elle témoigne aussi qu’elle ignorait le problème de ventre-de-bœuf et qu’elle en a été informée lorsqu’elle a reçu les procédures de Mme Jacques. [ 34 ] Ces explications sont satisfaisantes.

Elles ne démontrent aucune intention de la part des vendeurs d’induire Mme Jacques en erreur. Il appert que ce n’est qu’au printemps 2019, soit presque un an après la vente de la fraction de copropriété, que le conseil d’administration du syndicat obtient et retient la proposition détaillée du groupe conseils Lacasse-Trudeau relativement au ventre-de- bœuf. [ 35 ] La preuve est insuffisante pour conclure que Mme Fontaine et M. Boisvert auraient délibérément caché à Mme Jacques le problème de ventre-de-bœuf affectant la façade avant de l’immeuble.

En conséquence, étant donné l’exclusion de la garantie légale de qualité contenue dans l’acte d’achat, la demande d’indemnisation formulée à ce sujet est rejetée.

C) L’insonorisation de l’immeuble [ 36 ] Mme Jacques reproche à Mme Fontaine et à M. Boisvert de ne pas lui avoir divulgué le faible niveau d’insonorisation de l’immeuble, ainsi que les problèmes de bruit occasionnés par la famille habitant l’unité située au-dessus de celle qu’elle a acquise. À ce sujet aussi, étant donné qu’elle a renoncé à la garantie légale de qualité, elle doit démontrer, premièrement, que ceux-ci connaissaient ce problème et, deuxièmement, qu’ils le lui ont intentionnellement caché. La preuve démontre que les vendeurs ne lui ont pas fourni une information exacte et complète à ce sujet.

[ 37 ] La déclaration du vendeur respectivement signée le 3 janvier 2018 par Mme Fontaine et le 5 février 2018 par M. Boisvert indique que l’immeuble a été construit en 1922.

À la question « À votre connaissance, y a-t-il d’autres facteurs se rapportant à l’immeuble qui soient susceptibles, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus, d’en augmenter les dépenses ou d’en restreindre l’usage et dont vous n’avez pas fait état dans les présentes déclarations (ex. : projet de développement ou de construction, problème environnemental (par ex. : radon), bruit anormalement élevé , odeur nauséabonde, etc.) ? » [10] , les propriétaires répondent « non ».

Ils ajoutent la précision suivante à la fin de la déclaration : (…) Les propriétaires ont jamais vécu dans la propriété et ont rempli cette déclaration au mieux de leurs connaissances . La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. (Soulignement ajouté) [ 38 ] Après avoir visité l’immeuble au début avril 2018, Mme Jacques exprime spécifiquement à son courtier des préoccupations à propos de l’unité située au-dessus de celle qu’elle se propose d’acheter, bien qu’elle n’ait entendu aucun bruit lors de ses visites.

À la suite d’une démarche de son courtier auprès de Mme Fotopulos, celle-ci adresse le courriel suivant à Mme Fontaine et à M. Boisvert : Bonjour Maryse, Bonjour Jacques, I just spoke with the broker: The Buyer is concerned about the occupants directly above. During the visit yesterday, they walked udstairs and saw lots of shoes in the hall, including kids shoes. Given the wood floors they’re concerned about noise from above. Is this unit owner occupied or rented? Who are they? Also, would it be possible to find out if #9 would indeed rent a garage space and for how much.

Fingers are still crossed, (Soulignement ajouté) [ 39 ] Par ces demandes, les vendeurs sont expressément informer des préoccupations de Mme Jacques quant à l’insonorisation de l’immeuble. Il leur incombe donc de fournir avec transparence une information véridique à ce sujet. Ayant obtenu des informations de la part de ses clients, Mme Fotopulos transmet le 9 avril 2018 au courtier de Mme Jacques un courriel contenant le passage suivant : As for your client’s concern re upstairs occupant and potential noise transference : The apartment above was rented to students in the past.

For the last 2 yrs it is occupied by a family - friends of the owners. My clients have had medical students in #3, studying hard and requiring quiet; never ever have they had a noise complaint. ( Soulignements ajoutés) [ 40 ] Quelques jours plus tard, Mme Fotopulos retransmet ce courriel à ses clients pour les aviser de l’information qu’elle a fournie au courtier de Mme Jacques. Ceux-ci n’expriment aucun commentaire à propos du contenu de ce courriel. [ 41 ] Pourtant, l’affirmation qu’il n’y a jamais eu de plainte des locataires concernant le bruit est inexacte.

Tel que relaté précédemment [11] , Mme Fontaine avait déjà dû, à la demande de ses locataires, intervenir auprès de la famille habitant au-dessus de l’unité dont elle était alors propriétaire à propos des bruits générés dans leur unité. Ce fait n’est pas divulgué à Mme Jacques avant l’achat de la fraction de copropriété. Au contraire, celle-ci est faussement rassurée par l’information transmise par Mme Fotopulos, qui n’est ni démentie, ni nuancée, par ces clients lorsqu’ils en sont informés.

[ 42 ] À la suite de la rencontre du 20 octobre 2018, et à la demande de Mme Jacques, Mme Fontaine entre en communication avec son ancienne locataire pour s’informer du niveau de bruit, pendant leur occupation des lieux, en provenance de l’unité du dessus. Le 20 octobre 2018, elle adresse à son ancienne locataire le courriel suivant : Je me rappelle que vous aviez mentionné que les locataires du haut faisaient du bruit . Je me rappelle avoir discuté avec le papa et qu’ensuite les choses se soient améliorées . C’était il y a 2 ans . Et depuis ce temps, vous ont-ils incommodé?

Pourrais-tu en discuter avec Unaim et Mrunalini? Si c’est le cas, pourquoi ne pas en avoir parlé? Merci à vous trois (Soulignements ajoutés) [ 43 ] Ce courriel confirme que les vendeurs connaissaient la problématique du bruit occasionné par les occupants du dessus. Il confirme aussi que l’information fournie à Mme Jacques par Mme Fotopulos le 9 avril 2018 était inexacte. Dans un courriel du 21 octobre 2018, l’ancienne locataire répond ce qui suit à Mme Fontaine : Bonjour Maryse, Oui, je me rappelle de ça. J’en ai discuté avec Unain et Lini. Après que as parlé avec le papa, les bruits ont diminué beaucoup .

De fois on les écoutait, mais nous sommes d’accord que les bruits n’étaient pas embêtants, ni fréquents . En plus, nous comprenons que les locataires avaient des enfants et que les enfants font du bruit. J’espère que tout va bien pour toi et que le souci se résout. Merci (Soulignements ajoutés) [ 44 ] Il appert de la preuve que Mme Fontaine et M. Boisvert ne pouvaient ignorer le tapage produit par les occupants de l’unité située au-dessus de celle dont ils étaient propriétaires.

D’autres copropriétaires ont fait état de la piètre insonorisation de l’immeuble et des bruits qu’ils entendaient, notamment en provenance de l’unité située au-dessus de celle de Mme Jacques. Dans un courriel du 31 juillet 2018, Mme Vitalia Rodrigues de Aguilar, membre du conseil d’administration du syndicat, indique ce qui suit à Mme Jacques [12] : Bonjour, J’ai parlé aujourd’hui avec M. Bourquin au sujet du bruit. Il m’a sagement reporter à notre réunion de l’AG cet hiver, car nous avons discuté chaudement ce problème .

Les conclusions sont les suivantes : Chaque habitant du [adresse omise] à le droit à sa tranquillité et calme et les règles de bruit de la ville de Montréal doivent être appliquées. Si elles ne sont pas appliquées et après avoir essayé de résoudre le problème à l’amiable il ne reste plus que d’appeler la police. Nous avons eu des problèmes de bruit dans d’autres apts et les habitants ont été capables d’arriver à une entente, ce que je souhaite que cela arrive dans ce cas précis.

Comme administratrice, propriétaire et voisine je ne peux plus rien faire, j’ai épuisé les ressources de la diplomatie, mais je suis sûr que vous allez trouver un juste moyen et que la vie au [adresse omise] continuera à être un endroit paisible et qui compte avec l’aide de tous, du plus petit u plus grand. Personnellement je vis une période difficile, car mon mari est en récupération d’une petite chirurgie. Il lui faut le calme total, car il a des graves problèmes d’hypertension. Voici un problème que personne ne veut avoir. Je vous souhaite à tous une bonne journée (Soulignements ajoutés)

[ 45 ] L’un des copropriétaires qui a témoigné à l’audience, M. Youssef Ghariani, considérait pour sa part que le niveau de bruit était acceptable. [ 46 ] Le comportement des occupants de l’unité située au-dessus de celle de Mme Jacques relève au premier chef des règles de conduite qui organisent la vie en copropriété.

L’article 51 de la déclaration de copropriété stipule ainsi que les copropriétaires, locataires et occupants doivent veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service. [ 47 ] Néanmoins, en fournissant à Mme Jacques une information inexacte, les vendeurs ont engagé leur responsabilité à son égard. Mme Jacques avait spécifiquement exprimé des préoccupations à propos du bruit.

De toute évidence, ce sujet présentait une certaine importance pour elle dans sa décision d'acquérir ce bien. Elle était en droit d’obtenir des propriétaires de l’unité une information exacte et complète à cet égard. Non seulement ne lui ont-ils pas révélé la situation réelle, mais ils lui ont fourni une information trompeuse par l’intermédiaire de Mme Fotopulos en lui représentant que ‘’never ever have they had a noise complaint’’. [ 48 ] Ceci étant, Mme Jacques pouvait par elle-même se douter de problèmes potentiels au sujet de l’insonorisation de l’immeuble.

Bien qu’il ne traite pas des bruits en provenance de l’unité située au-dessus de la sienne, le rapport d’inspection préparé par M.

Tinkler avant l’achat de la fraction de copropriété identifie un possible problème d’insonorisation dans l’immeuble [13] : GARAGE 9.2 CONDITION J’ai un questionnement sur l’isolation de l’appartement lorsque les gens ouvrent la porte de garage l’hiver, est-ce que les planchers deviennent très froid et est-ce que le bruit affectent la qualité de vie des occupant de l’appartement 3 , demandez plus de détails au vendeur. (Soulignements ajoutés) [ 49 ] Mme Jacques était ainsi alertée par rapport à un éventuel problème de bruit.

L’immeuble dont elle acquérait une fraction de copropriété était presque centenaire au moment de l’achat. Elle ne pouvait ignorer que l’insonorisation d’un bâtiment de cet âge ne répond pas nécessairement aux normes ou aux attentes actuelles. La déclaration des vendeurs [14] informait Mme Jacques que ceux-ci n’avaient jamais habité l’immeuble. Elle était donc consciente qu’ils ne pouvaient lui fournir que des informations limitées à propos de l’insonorisation de l’immeuble. Le tribunal doit tenir compte de tous ces facteurs pour etablir l’etendue de la responsabilité de Mme Fontaine et de M.

Boisvert à son égard. [ 50 ] Mme Jacques réclame une somme de 15 000$ en ce qui concerne le problème d’insonorisation. Sa demande explique très

sommairement ce montant : «Travaux-dommages moraux-aucune jouissance de l’unité vendue». Dans sa mise en demeure du 2 novembre 2020, elle avise les vendeurs que le montant de 15 000 $ qui leur sera réclamé vise à l’indemniser pour les dommages moraux causés par leur dol. [ 51 ] Les travaux d’insonorisation réalisés en mai et juin 2019 l’ont été avant la transmission d’une mise en demeure à Mme Fontaine et à M. Boisvert et sans les en informer. Mme Jacques ne peut donc leur réclamer ce montant. Aucune preuve n’a été faite quant au coût des travaux additionnels dont M.

Nguyen fait état dans son rapport du 22 juillet 2020. [ 52 ] Par ailleurs, le témoignage de Mme Jacques prouve avec éloquence l’ampleur du préjudice qu’elle subit quant à la jouissance des lieux. La mauvaise insonorisation de l’immeuble nuit gravement à sa qualité de vie dans sa

partie privative. Ses tentatives de régler ou diminuer le problème se sont avérées infructueuses. Le problème est permanent et ne pourra être dissimulé à un éventuel acheteur, le cas échéant. En raison du bruit causé par ses voisins du dessus, Mme Jacques se retrouve dans une situation déplorable. Elle a tenté, sans succès, de louer une autre unité de l’immeuble, ce qui démontre sans équivoque le désarroi et la détresse qu’elle ressent. [ 53 ] Tenant compte de toutes les circonstances, le tribunal fixe à 10 000 $ le montant des dommages que Mme Jacques peut réclamer à ses vendeurs en vertu de l’

article 1407 du Code civil du Québec . [ 54 ] En ce qui concerne Mme Fotopulos, celle-ci n’a fait que retransmettre les informations reçues de ses clients. Aucune responsabilité ne peut lui être personnellement imputée à l’égard de la mauvaise insonorisation de l’immeuble.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : Dans le dossier 500-32-711069-197 : [ 55 ] REJETTE la demande; [ 56 ] LE TOUT , avec les frais de justice; Dans le dossier 500-32-713931-204 : [ 57 ] ACCUEILLE la demande; [ 58 ] CONDAMNE solidairement Mme Maryse Fontaine et M. Jacques Boisvert à payer à Mme Dominique Jacques la somme de 10 000 $, avec intérêt et l’indemnité additionnelle; [ 59 ] LE TOUT , avec les frais de justice; [ 60 ] REJETTE la demande en ce qui concerne Mme Natasha Fotopulos; [ 61 ] LE TOUT , avec les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : Le 1 er septembre 2022