2022 QCCQ 9878, 2022 QCCQ 9878

Paquin c. Samson 2022 QCCQ 9878 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-089757-215 DATE : 6 décembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, JCQ [JG 2320] ______________________________________________________________________ JONATHAN PAQUIN Demandeur c.

LAURA-CINTHIA SAMSON Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties, conjointes de fait, étaient copropriétaires indivises à parts égales de l’immeuble leur servant de résidence familiale (« l’immeuble »). [ 2 ] Les parties demandent au Tribunal d’attribuer à chacune d’elles un montant plus élevé que la part de 50 % qui leur revient à la suite de la vente de l’immeuble. [ 3 ] Chacune d’elles prétend qu’elle a contribué plus que l’autre aux charges communes de l’immeuble et aux impenses nécessaires faites pour conserver l’immeuble. [ 4 ] La notaire Josianne Asselin détient actuellement 18 084,09 $ dans son compte en fidéicommis correspondant au produit net de la vente à remettre aux parties.

Les parties voudraient que le Tribunal lui ordonne de remettre à chacune d’elles, selon leurs prétentions, les sommes suivantes : Montant à remettre à Prétentions du demandeur Prétentions de la défenderesse Demandeur 16 941,87 $ 1 011,57 $ Défenderesse 1 147,22 $ 17 072,52 $ [ 5 ] Le demandeur explique qu’il a assumé seul différentes charges communes et impenses nécessaires à compter du moment où la défenderesse a déménagé hors de l’immeuble : Part de l’hypothèque 491 $ X 11 mois 5 401,00 $ Part des taxes municipales La moitié de 251,99 $ X six mois = 1511,94 $ 248,86 $ X six mois = 1493,16 $ 1 502,55 $ Taxes scolaires La moitié de 280,36 $ payés en 2020 140,18 $ Hydro-Québec Montant dû suite à la demande de la défenderesse d’annuler l’entente de mode de versements égaux 940,72 $ Assurance-habitation 1 120 $

[ 6 ] De son côté, la défenderesse réclame le remboursement des sommes suivantes: Mise de fonds Payé en plus de la moitié de la mise de fonds initiale de 2015 413,00 $ Droits de mutation immobilière La moitié de 2 850 $ payés en 2015 1 425 $ Taxes scolaires La moitié de 385,97 $ payés en 2015 192,99 $ Hypothèque Paiement de sa part de l’hypothèque pour l’immeuble pendant la période où elle n’habitait plus la résidence 3 928,00 $ Électricité Paiement d’une somme de 839,02 $ d’électricité alors qu’elle n’habitait plus la résidence 839,02 $ [ 7 ] À l’audience, l’avocat du demandeur reconnaît que son client doit la somme de 839,02 $ en remboursement des comptes d’Hydro- Québec assumés par la demanderesse depuis janvier 2019. [ 8 ] En principe, chacune des parties a droit à la moitié du produit net de la vente, soit 9 042,04 $ chacune.

Pour obtenir plus, chacune des parties doit prouver, selon la prépondérance de preuve [1] , qu’elle y a droit. [ 9 ] Avant d’examiner chacun des postes réclamés, un bref contexte s’impose. CONTEXTE [ 10 ] Le 2 septembre 2015, les parties achètent ensemble l’immeuble pour un prix de 290 000 $ [2] . L’acte de vente ne précisant pas la

part indivise de chacun, les parts des indivisaires sont présumées égales [3] . [ 11 ] En août 2018, la défenderesse se sépare du demandeur dans un contexte allégué de violence conjugale [4] et déménage ses meubles en janvier 2019.

Alors que la défenderesse affirme ne plus avoir habité l’immeuble à compter d’août 2018, le demandeur affirme que ce n’est qu’à compter de janvier 2019 qu’elle a cessé de cohabiter avec lui. [ 12 ] Le 26 mai 2020, l’honorable Marc Paradis j.c.s., prend acte de l’engagement des parties de mettre en vente l’immeuble pour un prix de vente de 320 000 $. [ 13 ] Le 23 juillet 2020, les parties vendent l’immeuble pour un prix de 299 000 $.

L’état des recettes et débours du vendeur du notaire instrumentant, Me Josianne Asselin, démontre un produit net de la vente de 18 084,09 $. [ 14 ] Le demandeur réside dans l’immeuble sans interruption jusqu’à sa vente en juillet 2020.

ANALYSE ET MOTIFS ➢ Mise de fonds, droits de mutation et taxes scolaires [ 15 ] À l’occasion de l’achat de l’immeuble en 2015, la défenderesse a payé les droits de mutation immobilière, les taxes scolaires pour la première année de la propriété de l’immeuble et plus que sa mise de fonds. [ 16 ] Le demandeur oppose à ces postes de réclamation le fait qu’ils sont prescrits. [ 17 ] Le demandeur a raison. Tous ces déboursés sont faits en 2015, plus de trois ans avant le dépôt de la demande principale le 21 juin 2019 et l’exposé

sommaire des moyens de défense fait le 6 juillet 2020. [ 18 ] Or, l’action qui tend à faire valoir un droit personnel et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans [5] . Chacun de ces postes de réclamation est fondé sur un droit personnel, soit l’obligation de chacun des indivisaires de payer les charges communes à proportion de sa

part conformément à l’

article 1019 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). La jurisprudence confirme d’ailleurs que les réclamations pécuniaires en vertu de cet

article se prescrivent par trois ans [6] . ➢ Paiements hypothécaires [ 19 ] Les prétentions des parties sont contradictoires quant au paiement hypothécaire du mois d’août 2020. Les relevés bancaires et les explications de la défenderesse prouvent selon la prépondérance de preuve que la défenderesse a payé sa part du versement hypothécaire du mois d’août 2020. [ 20 ] Ainsi, la défenderesse a assumé la moitié des paiements hypothécaires relatifs à l’immeuble pour les mois d’août 2018 à août 2020. Elle en réclame le remboursement.

Le demandeur a assumé seul les paiements hypothécaires à compter de septembre 2020 jusqu’à la date de la vente de l’immeuble en juillet 2021. Il demande le remboursement de la moitié de ce paiement. [ 21 ] Les paiements hypothécaires sont une charge commune au sens de l’

article 1019 C.c.Q. [7] . Ainsi, les deux parties doivent y contribuer, chacune pour moitié.

[ 22 ] Même si elle n’habitait plus l’immeuble, la défenderesse doit contribuer aux paiements hypothécaires pour moitié. Elle n’a donc pas droit au remboursement des versements hypothécaires qu’elle a faits d’août 2018 à août 2020 et le demandeur est bien-fondé quant à lui d’exiger de la défenderesse le remboursement de la moitié des versements hypothécaires qu’il a faits pour la période de septembre 2020 à juillet 2021, soit dix mois. [ 23 ] Par ailleurs, l’

article 1016 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires. Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité. [ 24 ] Le demandeur a eu l’usage et la jouissance exclusive de l’immeuble de janvier 2019 jusqu’à la date de la vente de l’immeuble en juillet 2021. En principe, il est redevable d’une indemnité envers la défenderesse. [ 25 ] Or, le Tribunal a spécifiquement interrogé les parties à ce sujet. Les avocats des parties confirment que la défenderesse n’a pas fait de demande d’indemnité selon l’

article 1016 C.c.Q. La défenderesse n’a d’ailleurs pas tenté d’administrer une preuve du montant de l’indemnité raisonnable que devrait payer le demandeur pour sa jouissance exclusive de l’immeuble. [ 26 ] La défenderesse ne peut simplement alléguer que la moitié des versements hypothécaires correspond à cette indemnité raisonnable.

Elle devait le prouver, ce qu’elle n’a pas fait. [ 27 ] En conséquence, le demandeur a droit au remboursement de la moitié des dix versements hypothécaires qu’il a faits seul, soit au total 4 910 $. ➢ Taxes municipales et scolaires [ 28 ] À compter du 1 er août 2019, le demandeur fait seul douze paiements pour les taxes municipales pour une somme totale de 3 005,10 $. [ 29 ] Parce que les taxes municipales sont une charge commune au sens de l’

article 1019 C.c.Q. [8] , la défenderesse doit y contribuer pour moitié, soit 1 502,55 $. [ 30 ] Par ailleurs, le demandeur paie le compte de taxes scolaires de 280,36 $ du 10 août 2020. Il demande dès lors que la défenderesse lui rembourse 140,18 $. [ 31 ] Le compte de taxes scolaires couvre la période du 1 er juillet 2020 au 30 juin 2021. Les parties ne sont plus propriétaires de l’immeuble à compter du 23 juillet 2020 et n’ont donc pas en principe à assumer cette portion du compte. [ 32 ] Les parties n’étant plus propriétaire de l’immeuble, le demandeur ne peut se fonder sur l’

article 1019 C.c.Q. pour réclamer le remboursement de la moitié de ce compte. De plus, les taxes scolaires et municipales font l’objet de l’état des recettes et des débours qu’a préparé la notaire Asselin puisque l’on y retrouve la mention « ajustement des taxes municipales et scolaires » pour une somme de 415,87 $. Le demandeur n’a pas fait la preuve du calcul de cette répartition.

Il n’a pas fait la preuve prépondérante qu’il a droit au remboursement de la moitié des taxes scolaires qu’il a payées en août 2020. ➢ Électricité [ 33 ] Les parties payaient l’électricité auprès du fournisseur Hydro-Québec par versements égaux et mensuels de 224,81 $. Or, la défenderesse aurait demandé à Hydro-Québec en avril 2019 que le titulaire du compte soit plutôt facturé selon la consommation réelle d’électricité. C’est ainsi qu’Hydro-Québec a émis une facture le 3 mai 2019 de 1 165,53 $. [ 34 ] À l’instruction, le demandeur réclame de la défenderesse qu’elle lui rembourse la moitié de cette facture.

Par contre, dans sa déclaration modifiée, il demande que la défenderesse lui rembourse 940,72 $ parce que « alors qu’il en avait été convenu autrement par les parties, la défenderesse a mis fin au contrat qui liait les parties à Hydro-Québec de telle sorte que le demandeur s’est vu facturer un montant de 940,72 $ par cette dernière; montant que refuse d’assumer la défenderesse bien qu’initié par elle » [9] . [ 35 ] Le Tribunal constate [10] de la facture du 3 mai 2019 qu’une somme de 224,81 $ est un montant dû de la facture précédente.

Le solde de 940,72 $ représenterait le différentiel entre la consommation réelle et les mensualités payées. Ce solde est celui pour lequel le demandeur demande le remboursement de la défenderesse. [ 36 ] Or, le demandeur a reconnu devoir à la défenderesse la somme de 839,02 $ en remboursement des comptes Hydro-Québec assumés par la défenderesse depuis janvier 2019.

Face à cette reconnaissance, le Tribunal ne comprend pas pourquoi la défenderesse devrait participer au paiement de la facture du 3 mai 2019 alors que le demandeur habite seul l’immeuble. [ 37 ] Les frais d’électricité ne sont pas une charge commune au sens de 1019 C.c.Q. Règle générale [11] , ils sont une dépense qui découle de l’usage des lieux et ne sont pas une impense nécessaire pour conserver le bien indivis au sens de l’

article 1020 C.c.Q. [12] . En effet, ils sont intimement liés à l’occupation de l’immeuble et à l’usage que fait l’occupant de l’énergie électrique. [ 38 ] Bref, le demandeur n’a pas fait la preuve prépondérante qu’il avait droit au remboursement d’un quelconque montant sur cette facture. ➢ Assurance habitation [ 39 ] Outre son témoignage qu’il aurait payé 1 120 $ pour l’assurance habitation de l’immeuble, le demandeur ne produit ni le contrat

d’assurance, ni la preuve de paiement. Le Tribunal ne sait pas la période couverte par le contrat ni ne connaît sa portée.

De plus, ce poste de réclamation n’est pas énuméré ni lors de l’audience semi-virtuelle tenue le 26 janvier 2021 devant l’honorable Alicia Soldevila, j.c.s. ni dans la demande introductive amendée du 21 septembre 2021. [ 40 ] Le demandeur n’a pas prouvé selon la prépondérance de preuve qu’il a droit au remboursement de la moitié de cette somme. ➢ Récapitulatif [ 41 ] Le Tribunal conclut de la preuve que le montant de 18 084,09 $ actuellement détenu dans le compte en fidéicommis de Maître Josianne Asselin doit être partagé entre les parties ainsi : Demandeur Défenderesse Produit net de la vente [13] 9 042,05 $ 9 042,04 $ Paiements hypothécaires de septembre 2020 à juillet 2021 4 910,00 $ (4 910,00) $ Taxes municipales 2019-2020 1 502,55 $ (1 502,55 $) Reconnaissance quant au remboursement des comptes Hydro-Québec assumés par la défenderesse depuis janvier 2019 (839,02) $ 839,02 $ Part de chacun 14 615,58 $ 3 468,51 $ [ 42 ] Le demandeur demande au Tribunal d’ordonner à la notaire instrumentant, Me Josianne Asselin de partager le montant de 18 084,09 $ actuellement détenu dans son compte en fidéicommis selon la répartition que fait le Tribunal.

Or, la notaire Asselin n’est pas mise en cause. Le Tribunal ne peut lui ordonner quoi que ce soit. [ 43 ] Ce pourquoi, le Tribunal déclarera plutôt cette répartition et ordonnera aux parties de s’y conformer. [ 44 ] Enfin, considérant le sort mitigé de la demande, chaque

partie assumera ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLARE QUE le montant de 18 084,09 $ actuellement détenu dans le compte en fidéicommis de la notaire Josianne Asselin comme suite de la vente de l’immeuble du 23 juillet 2021 (no. 6479 de ses minutes) doit être réparti entre les parties ainsi : Demandeur Défenderesse Part de chacun 14 615,58 $ 3 468,51 $ ORDONNE aux parties de se conformer à cette répartition judiciaire; Le tout, chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, JCQ Me Charles Brochu Picard Robert & Associés Avocat du demandeur Me Raynald Samson Avocat de la défenderesse Date d’audience : 5 octobre 2022