2010 QCCQ 12129, 2010 QCCQ 12129

Harvey c. Rino 2010 QCCQ 12129 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-011193-081 DATE : 23 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Joseph-Louis Harvey et Lyse Lareau

Partie demanderesse c. Miranda Rino et Hugues St-Pierre et Janick Rodgers

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRUDUCTION [ 1 ] Monsieur et madame Harvey poursuivent madame Rino (vendeur), monsieur St-Pierre (arpenteur) et Me Rodgers (notaire) pour ne pas avoir dénoncé une servitude de passage latéral (donnant accès à la cour arrière de deux immeubles du centre d'une série de quatre maisons jardins contiguës à leur semi-détaché de luxe).

QUESTION EN LITIGE [ 2 ] Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer de Madame Rino des dommages-intérêts pour ne pas les avoir informés de la servitude de passage grevant l'immeuble qu'ils ont acquis (1723 du Code civil du Québec (C.c.Q.) malgré que cet acte de servitude soit publié au registre foncier ( 2943 C.c.Q. ))? [ 3 ] Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer des dommages-intérêts de la notaire Rodgers pour avoir manqué à son devoir d'information en ne les avisant pas de la présence de la servitude de passage latéral? [ 4 ] Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer des dommages-intérêts de l'arpenteur St-Pierre qui a réalisé un certificat de localisation et un plan pour un tiers et qui n'a pas dénoncé la servitude de passage latéral ni dans son certificat de localisation, ni sur son plan, ni lors des visites du demandeur? [ 5 ] Quel est le montant du préjudice découlant de la servitude de passage latéral non dénoncée? [ 6 ] La mise en demeure ou la dénonciation est-elle valable face aux défendeurs? [ 7 ] S’agit-il d'une obligation «in solidum» (responsabilité imparfaite) par rapport aux défendeurs? [ 8 ] Quelle est la part de responsabilité de chacun des défendeurs?

LES FAITS

[ 9 ] Lors d'une promenade sur la rue Champêtre, madame Lareau remarque deux semi-détachés à vendre, situés au […], Gatineau. Ces semi-détachés appartiennent alors à madame Rino. Son époux, monsieur Giuseppe Matteucci, s'occupe de les vendre. Monsieur Harvey et madame Lareau vont visiter l’extérieur de la propriété. En soirée, ils téléphonent à monsieur Matteucci. C’est d’ailleurs toujours avec dernier que monsieur Harvey et madame Lareau font affaire.

Suite à cette visite, madame Lareau se rend à plusieurs reprises sur le terrain du […] afin d’y prendre son café le matin et de faire visiter ses collègues à l'heure du dîner. Elle dit n’avoir jamais remarqué que des gens passent sur le terrain du […]. [ 10 ] Le 6 septembre 2005, l’offre d’achat pour le semi-détaché situé au […] est signée pour une somme de 475 000$. [ 11 ] Lors de la signature de l’offre, monsieur Matteucci montre le certificat de localisation au couple. Monsieur Harvey dit l’avoir consulté lors de la signature de l’offre d’achat pendant environ 2 minutes.

Toutefois, monsieur Matteucci, dit l'avoir montré à monsieur Harvey environ une semaine plus tard et l’avoir lu mot à mot avec lui. [ 12 ] Ce certificat de localisation a été réalisé en 2004 par l’arpenteur-géomètre St-Pierre, à la demande de monsieur Luigi Matteucci, le frère de Giuseppe Matteucci. Or, ce certificat de localisation est erroné puisqu’il ne fait aucune mention d’une servitude de passage piétonnier sur le côté de la propriété située au […] (acte 432181 de la division d'enregistrement de Hull), au bénéfice des propriétaires des […].

Ces deux immeubles sont situés au centre d'une série de quatre maisons en rangée luxueuses. À cet acte de servitude est annexé un plan indiquant clairement la servitude de passage. L’existence de la servitude est admise par toutes les parties. [ 13 ] Monsieur Harvey et madame Lareau disent ne pas avoir été mis au courant de l’existence de cette servitude par monsieur Matteucci. Cependant, monsieur Matteucci prétend leur avoir expliqué toutes les servitudes grevant leur propriété, incluant une servitude de passage sur l’avant, le côté et l’arrière de la propriété.

Malgré la compréhension erronée que monsieur Matteucci semble avoir du certificat de localisation, il dit avoir été mis au courant de l’existence de la servitude de passage latéral lors d’une visite à la ville et qu’il l’a donc expliquée à monsieur Harvey lors de la lecture du certificat de localisation. Lors de son interrogatoire préalable, monsieur Matteucci prétend avoir également mentionné la largeur du droit de passage latéral, soit 1,52 m. Or, lors de l’audience, celui-ci nie l’avoir fait. [ 14 ] Monsieur Lamarche, propriétaire du […] (l'unité du bout Ouest de la série de maisons en rangé

e) à l’époque des évènements en litige, a témoigné à l’effet que monsieur Matteucci croyait plutôt que la servitude se situait sur le terrain du 1[…], et non sur celui du […]. [ 15 ] Vers la fin septembre ou le début octobre 2005, monsieur Lamarche et Me Bourgon ont fait construire une clôture sur le côté de leur propriété, soit entre le […] et le […]. Lors d’une visite au […], monsieur Matteucci dit à monsieur Harvey que monsieur Lamarche n’a pas le droit de construire une clôture sur son terrain, en raison de l’interdiction de clôture existant sur le projet.

Monsieur Matteucci dit alors à monsieur Harvey qu’il demandera à monsieur Lamarche de l’enlever. Ne désirant pas mettre en péril ses futures relations avec ses futurs voisins, monsieur Harvey lui répond que ce n’est pas nécessaire. Monsieur Matteucci prétend avoir alors dit à monsieur Harvey que l’existence de cette clôture forcerait les voisins à passer sur le terrain de monsieur Harvey. Monsieur Harvey nie ce fait. [ 16 ] Le ou vers le du troisième dimanche d’octobre, monsieur Harvey et madame Lareau font une visite au […] afin de montrer les lieux à la sœur de madame Lareau.

Lors de cette visite, monsieur Harvey rencontre monsieur Lamarche. Ce dernier l’informe de l’existence d’un droit de passage sur le côté de terrain du semi-détaché que monsieur Harvey envisage acquérir avec son épouse. Monsieur Harvey est estomaqué par cette affirmation. [ 17 ] Le lendemain, monsieur Harvey se rend au bureau de l’arpenteur-géomètre St-Pierre afin de vérifier l’existence d’un droit de passage sur le côté de sa propriété. Monsieur Harvey apporte alors avec lui le certificat de localisation et demande à monsieur St-Pierre de lui expliquer les droits de passage existant sur son terrain.

Monsieur St-Pierre lui répond qu’il est impossible qu’une servitude de passage latéral grève son terrain. Il est catégorique et lui dit connaître le projet par cœur. [ 18 ] Monsieur Harvey prétend que lors de cette visite, monsieur St-Pierre consulte uniquement le certificat de localisation qu’il a apporté avec lui. Monsieur Harvey ne demande pas à monsieur St-Pierre de pousser ses recherches. Dans son interrogatoire au préalable, monsieur St-Pierre prétend avoir sorti le dossier de la propriété de monsieur Harvey afin de répondre convenablement à ses questions.

Or, les actes concernant la servitude de passage latéral ne se trouvaient pas dans le dossier puisque lors de la préparation du certificat de localisation en 2004, le technicien à qui monsieur St-Pierre avait confié la recherche de titres a commis une erreur et n’a pas inséré les actes pertinents dans le dossier. C’est d’ailleurs ce qui explique l’erreur au certificat de localisation. [ 19 ] Puisque monsieur Harvey demeure inquiet par rapport à la situation, il retourne voir monsieur St-Pierre environ une semaine plus tard et lui pose à nouveau la même question.

Monsieur St-Pierre lui répète de façon véhémente que cela est impossible. Monsieur St-Pierre ajoute même que son voisin Lamarche se trompe totalement (pour employer des termes polis).

Monsieur Harvey se satisfait de cette réponse et n'entreprend pas d'autres démarches. [ 20 ] À cette même époque, monsieur Harvey fait également affaire avec monsieur St-Pierre pour l’obtention d’un certificat de localisation pour la propriété que le couple possède sur la rue Miramas puisque ce certificat est nécessaire à l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat du semi-détaché sur la rue Champêtre. [ 21 ] Au cours de cette même période, monsieur Harvey est en contact hebdomadaire avec monsieur Matteucci afin de compléter la finition intérieure de leur propriété.

Monsieur Harvey n’aborde toutefois pas la question du droit de passage avec monsieur Matteucci puisqu’il a entendu dire qu’il existe certaines frictions entre celui-ci et monsieur Lamarche. [ 22 ] Suite à une recommandation de madame Groulx de la banque avec laquelle monsieur Harvey et son épouse font affaire pour leur prêt hypothécaire, monsieur Harvey téléphone à la notaire Me Janick Rodgers vers la mi-septembre 2005 afin de lui confier un double mandat, soit le refinancement de leur propriété située sur la rue Miramas et l’achat du […]. [ 23 ] Lors d’une rencontre informelle à son bureau, Me Janick Rodgers explique le rôle d’un notaire dans une telle transaction de

même que le déroulement des procédures. Monsieur Harvey dit n’avoir jamais discuté de la question des servitudes de passage sur sa propriété avec Me Rodgers. Au contraire, Me Rodgers prétend que monsieur Harvey est venu lui porter le certificat de localisation du […] vers la mi ou fin octobre et qu’il l’a alors dispensée d’effectuer une analyse des servitudes grevant son terrain.

Elle prétend qu’il lui a dit que monsieur St-Pierre lui a déjà expliqué toutes les servitudes grevant son terrain, et il n’est pas nécessaire qu’elle effectue les recherches à ce sujet. [ 24 ] Or, aucune dispense ni limitation de responsabilité du mandat n’a été écrite et rien sur la facture n’indique qu’une telle dispense ou limitation ait été accordée. Me Rodgers dit qu’il s’agit d’une facture de type standard, envoyée à tous les clients. Me Rodgers affirme ne signer que rarement des dispenses de recherches et de responsabilité.

Elle faisait confiance à monsieur Harvey et n’a donc pas senti le besoin de lui faire signer une dispense. Également, aucune réserve n’est indiquée sur le rapport que Me Rodgers a produit à la banque afin de permettre le prêt hypothécaire. Le certificat de localisation erroné est joint à ce rapport. [ 25 ] Me Rodgers effectue une recherche à vue à l’index des immeubles. Elle voit donc qu’il y a eu une modification et un amendement à la servitude, mais elle ne juge pas nécessaire de pousser ses recherches, pour plusieurs raisons. Premièrement, le lot a changé de numéro à plusieurs reprises.

Me Rodgers dit donc ne pas savoir si la servitude visée par cette modification et cet amendement s’applique au lot alors à l’étude ou à un autre lot. Deuxièmement, elle dit faire confiance au jugement de monsieur St-Pierre, qui est un professionnel plus compétent qu’elle dans ce domaine. Troisièmement, elle dit avoir été dispensée d’analyser les servitudes par monsieur Harvey. De plus, elle mentionne que les deux notaires ayant précédemment rédigé un acte d’achat concernant le […] n’ont pas mentionné l’existence de la servitude de passage.

Me Rodgers effectue par ailleurs toutes les autres recherches de titres, sauf celles concernant les servitudes. [ 26 ] Monsieur Harvey et madame Lareau se rendent au bureau de Me Rodgers le 8 novembre, pour la signature des documents concernant leurs prêts hypothécaires. C'est la première fois que Me Rodgers rencontre madame Lareau et il n'est pas question de cette dispense. Monsieur Harvey et son épouse aménagent le 11 novembre 2005 dans leur nouvelle demeure. L’acte de vente est signé le 29 novembre 2005. [ 27 ] Le 23 mai 2006, monsieur Harvey voit le Dr Plouffe, propriétaire du […], passer sur son terrain.

Monsieur Harvey s’entretient alors avec le Dr Plouffe et ce dernier lui dit qu’il existe une servitude de passage sur le côté du terrain du […]. Le Dr Plouffe lui apporte alors les documents faisant preuve de cette servitude tout le long du terrain de monsieur Harvey et madame Lareau. [ 28 ] Le lendemain, soit le 24 mai 2006, monsieur Harvey se rend au bureau de monsieur St-Pierre avec les documents prouvant la servitude de passage. Ce dernier est alors parti en vacances. Monsieur Harvey s’entretient donc avec un de ses collègues.

Ce dernier lui confirme l’existence d’un droit de passage sur le côté de son terrain et lui apprend que le certificat de localisation est donc erroné. Monsieur Harvey informe alors monsieur Matteucci du problème. [ 29 ] Le 7 juin 2006, monsieur Harvey rencontre monsieur St-Pierre. Ce dernier lui confirme également l’existence de la servitude de passage et s’excuse pour son erreur.

Monsieur Matteucci prétend également avoir parlé avec monsieur St-Pierre au téléphone et que ce dernier a admis avoir fait une erreur. [ 30 ] Quelques jours plus tard, monsieur Harvey se rend au bureau de Me Rodgers pour l’informer du problème et voir ce qui peut être fait pour y remédier. Celle-ci consulte les documents et le rappelle un peu plus tard pour lui confirmer l’existence de la servitude. Aux dires de monsieur Harvey, celle-ci lui conseille de vendre la maison et de se trouver un avocat.

Me Rodgers prétend plutôt lui avoir conseillé de se trouver un avocat afin de faire modifier l’assiette de la servitude. Vers la mi-juillet, Me Rodgers appelle monsieur Harvey chez lui et lui demande de voir les documents créant la servitude qui lui ont été remis par le Dr Plouffe. Elle conseille de nouveau à monsieur Harvey de vendre la propriété. [ 31 ] Monsieur Harvey et madame Lareau affirment qu’ils n’auraient jamais acheté la propriété s’ils avaient connu l’existence du droit de passage sur le côté du terrain. Celui-ci leur engendre de multiples inconvénients.

Tout d’abord, l’existence de cette servitude entraîne une importante baisse de la valeur de revente de leur propriété. [ 32 ] De plus, monsieur Harvey et madame Lareau subissent une perte de jouissance de leur terrain. En effet, ils ne peuvent pas aménager le côté de leur maison comme ils le voudraient puisque la servitude possède une largeur de 1,52m, soit la distance exacte entre leur semi-détaché et la clôture de la propriété voisine, le […].

Ainsi, l’unité d’air climatisé qu’ils avaient prévu installer sur le côté du semi-détaché a plutôt été installée à l’arrière de leur propriété afin de ne pas obstruer le passage. Cela fait énormément de bruit et les dérange lorsqu'ils sont dans leur cour arrière. Également, monsieur Harvey et son épouse ont la responsabilité d’aménager et d’entretenir le chemin, de même qu’une responsabilité civile envers ceux qui se trouvent sur leur terrain.

Ils ont dû aménager un chemin de roches et de pierres plates sur le côté de leur propriété puisqu’il est impossible d’y faire pousser du gazon. [ 33 ] Les passages sur le côté de la maison sont parfois fréquents, allant jusqu’à 12 ou 16 fois par jour. En effet, les voisins, de même que leurs contracteurs pour tondre la pelouse, laver les vitres, effectuer des réparations au toit, etc. empruntent le passage plusieurs fois par jour. L’achalandage est plus élevé au printemps et à l’automne. Ces va-et-vient briment l’intimité du couple, en plus de leur créer de l’insécurité.

Madame Lareau affirme que les gens qui empruntent le passage peuvent facilement voir tout ce qui se passe dans la maison, surtout le soir. De plus, les fenêtres du côté de la maison sont toujours fermées, car ouvertes, elles obstrueraient la moitié du passage. [ 34 ] Selon monsieur Harvey et madame Lareau, les voisins actuels sont sympathiques et ne causent aucun problème lorsqu’ils empruntent le passage. Toutefois, on ne peut rien garantir en ce qui concerne les voisins futurs et les contracteurs. [ 35 ] Finalement, l’idée d’acheter une nouvelle propriété faisait

partie du projet de retraite de madame Lareau. Elle désirait pouvoir pratiquer l’horticulture et aménager la maison à son goût. Lorsqu’elle a appris l’existence du droit de passage, elle a même pensé à annuler sa retraite, mais cela était alors impossible. [ 36 ] Monsieur Matteucci a offert une somme pour régler le problème à monsieur Harvey et madame Lareau. Le couple avait déjà encouru des frais d’avocat de près de 5000$ et aurait aimé utiliser la balance afin de modifier l’assiette de la servitude. Ainsi, ils ont

proposé à monsieur Beaulieu, le nouveau propriétaire du […], de transférer le droit de passage sur son terrain, en échange d’une compensation, mais ils n’ont jamais reçu de nouvelles par rapport à cette offre. [ 37 ] Le 30 novembre 2006, les demandeurs ont envoyé une mise en demeure à madame Riro et copie à monsieur St-Pierre, à monsieur Matteucci et Me Rodgers. ANALYSE Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer de Madame Rino des dommages-intérêts pour ne pas les avoir informés de la servitude de passage grevant l'immeuble qu'ils ont acquis (1723 du Code civil du Québec (C.c.Q.)) malgré que cet acte de servitude soit publié au registre foncier (2943 C.c.Q.)? [ 38 ] L'

article 1723 du C.c.Q. prévoit, notamment, que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tout droit, à l'exception de ceux qu'il a déclarés lors de la vente. Par contre, l'

article 2943 C.c.Q. prévoit qu'un droit inscrit sur les registres à l'égard d'un bien est présumé connu de celui qui acquiert ou publie un droit sur le même bien. Aussi, le deuxième alinéa de cet

article prévoit que la personne qui s'abstient de consulter le registre approprié, (et, dans le cas d'un droit inscrit sur le registre foncier, la réquisition à laquelle il est fait référence dans l'inscription, ainsi que le document qui l'accompagne lorsque cette réquisition prend la forme d'un

sommaire), ne peut repousser cette présomption en invoquant sa bonne foi. [ 39 ] Dans les commentaires du ministre de la Justice concernant cet article, il est mentionné: « Cet

article est de droit nouveau. Quant aux immeubles immatriculés, la présomption de connaissance est irréfragable (art. 2847) étant donné les garanties de fiabilité qu'offre la procédure d'immatriculation. La présomption n'est que simple quant aux immeubles non immatriculés et aux droits personnels et réels mobiliers. La présomption n'a d'effet qu'au moment où le tiers acquiert ou publie son droit sur le même bien. » [ 40 ] L'

article 3026 du C.c.Q stipule: « Art. 3026 . L'immatriculation consiste à situer les immeubles en position relative sur un plan cadastral, à indiquer leurs limites, leurs mesures et leur contenance et à leur attribuer un numéro particulier. Elle est complétée par l'identification du propriétaire, par l'indication du mode d'acquisition et du numéro d'inscription du

titre et, le cas échéant, par l'établissement de la concordance entre les numéros cadastraux ancien et nouveau, ou entre le numéro d'ordre de la fiche de l'immeuble et le numéro cadastral nouveau. » [ 41 ] Finalement l'

article 3027 du C.c.Q. stipule: « Art. 3027 . Le plan cadastral est établi conformément à la loi et fait

partie du registre foncier; il est présumé exact. (…) » [ 42 ] L'

article 3028 du C.c.Q stipule: « Art. 3028 . Le plan cadastral entre en vigueur le jour de l'établissement de la fiche immobilière au registre foncier. L'établissement d'une fiche doit se faire dans l'ordre de la réception de chaque plan cadastral, avec la plus grande diligence. » [ 43 ] Le dernier paragraphe de l’

article 155 de la

Loi sur l'application de la réforme du Code civil [1] mentionne: « Art. (155.) Tant que le territoire dans lequel un immeuble est situé n'a pas fait l'objet d'une rénovation cadastrale, les dispositions du livre neuvième du nouveau code doivent être considérées avec les réserves exprimées ci-après relativement à l'immeuble: 1° le deuxième alinéa de l'article 2996, le premier alinéa de l'article 3030, le dernier alinéa de l'article 3043 et l'article 3054 ne reçoivent pas application; 2° l'exigence de la mention des mesures prévue par les articles 3036 et 3037 ne reçoit pas application et les dispositions suivantes s'appliquent en lieu et place des dispositions du deuxième alinéa de l'article 3037: «La désignation d'une

partie de lot par distraction des parties de ce lot n'est admise qu'à condition que les parties distraites soient désignées conformément aux dispositions de l'article 3036; 3° l'article 3042 ne s'applique pas lorsque la réquisition d'inscription du transfert, de la cession ou du droit visé audit

article comporte la déclaration, faite par celui qui est autorisé à exproprier l'immeuble ou à s'approprier un droit de propriété dans celui-ci, que l'immeuble, formé de la

partie requise et de la

partie résiduelle, correspondait à une ou plusieurs parties de lot au moment de l'inscription de l'avis d'expropriation ou d'appropriation. En outre, tant que ce territoire n'a pas fait l'objet d'une rénovation cadastrale, postérieure au 22 juin 1992, en application de la Loi favorisant la réforme du cadastre québécois (L.R.Q.,

chapitre R-3.1 ), la présomption d'exactitude qui s'attache au plan cadastral, prévu par l'article 3027 du nouveau code, ne reçoit pas application et les titres relatifs à l'immeuble priment le plan cadastral .» (Les soulignés sont ajoutés.) »

[ 44 ] Sur l'index aux immeubles du lot 10C-48 rang 2 canton de Hull, il est mentionné que le lot 10C-48 est rénové et est devenu le nouveau numéro de lot 1 794 717. [ 45 ] Sur l'index aux immeubles du lot 1 794 717, le Tribunal constate que l'immatriculation a eu lieu le 9 novembre 2000. Ce lot a été, une fois de plus, remplacé par le lot 2 596 508, le 4 juin 2002. L'acte de vente entre madame Rino et monsieur Harvey et madame Lareau est intervenu devant la notaire Rodgers le 29 novembre 2005.

Le Tribunal constate qu'au moment de la vente, l'immeuble était immatriculé. [ 46 ] L'arrêt de la Cour d'Appel Chartré c. Exploitation agricole et forestière des Laurentides inc et Als . [2] traite d'un cas où une servitude de drainage et de non-construction n'a pas été dénoncée par le vendeur et le notaire instrumentant à l'acheteur. Le Juge Pelletier analyse les opinions divergentes des professeurs Jobin et Lamontagne concernant l'interprétation des articles 17723 et 2943 du C.c.Q.

Le Juge Pelletier se range de l'avis du professeur Lamontagne. [ 47 ] Au paragraphe 26 de son jugement, le Juge Pelletier résume ainsi la règle: « (…) En matière immobilière, l'inscription au registre foncier crée une présomption irréfragable de connaissance des charges de la part de celui qui se porte acquéreur d’un immeuble immatriculé. Si l’immeuble n’est pas immatriculé, la présomption est simple » [ 48 ] Dans le présent dossier, il s’agit d’un immeuble immatriculé, ce qui donne donc naissance à une présomption irréfragable de la connaissance des charges grevant l'immeuble.

Entre autres, la servitude de passage latéral n'apparaît ni au certificat de localisation, ni sur le plan de l'arpenteur, ni à l'acte de vente. Bien qu'on puisse conclure que monsieur Harvey et madame Lareau ont agi de bonne foi en s'étant fiés au rapport de leur notaire sur l'état des charges, ils ne peuvent renverser la présomption irréfragable. [ 49 ] Ainsi, les demandeurs ne peuvent renverser cette présomption et poursuivre la défenderesse Niro pour ne pas avoir dénoncé la servitude de passage piétonnier.

Concernant les frais, vu le témoignage ambigu et le rôle passif du représentant de la défenderesse Niro (monsieur Matteucci) par rapport à cette servitude, le Tribunal n'accordera pas les frais à la défenderesse Niro. Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer des dommages-intérêts de la notaire Rodgers pour avoir manqué à son devoir d'information en ne les avisant pas de la présence de la servitude de passage latéral? [ 50 ] Nous sommes en matière contractuelle et les obligations contractuelles du notaire apparaissent à l'

article 1458 C.c.Q. , dans la

Loi sur le notariat [3] ,dans le code de déontologie des notaires et dans la jurisprudence. [ 51 ] Le notaire, comme tout autre citoyen, a le devoir d'honorer les engagements qu'il a contractés et il est responsable du préjudice qu'il peut occasionner par sa faute. La responsabilité du notaire s'évalue en fonction de l'intensité de son obligation. L'intensité de l'obligation peut varier selon le mandat qui a été confié au notaire. [ 52 ] Il est prévu à l'

article 2 de la

Loi sur le notariat que: « Les notaires sont des praticiens du droit et des officiers publics… ». Aussi, à l'article 9, paragraphe d), il est prévu : «qu'il est habilité à donner des consultations d'ordre juridique». [ 53 ] Dans le Code de déontologie des notaires [4] , il est prévu aux articles 7 , 16 , 17 , 24 et 28 : « 7. Le notaire doit agir comme conseiller désintéressé, franc et honnête de ses clients ou des parties» 16. Le notaire doit, selon le contrat de service convenu, faire connaître aux parties la nature d'un acte ou d'une convention et ses conséquences juridiques normalement prévisibles. 17.

Le notaire doit s'assurer des faits essentiels au soutien d'un acte ou d'une convention et informer son client des formalités nécessaires à sa validité et à son efficacité. 24, En plus des avis et des conseils, le notaire doit fournir à son client les explications nécessaires à la compréhension et à l'appréciation des services qu'il lui rend. 28. Le notaire doit, dans l'exercice de sa profession, engager sa responsabilité civile. Il lui est donc interdit d'insérer dans un contrat de service professionnel une clause excluant, directement ou indirectement, en totalité ou en partie, cette responsabilité.

Toutefois, le client et le notaire peuvent convenir de limiter les conditions du contrat de service qui lie le notaire à son client dans les limites permises par la Loi » [ 54 ] Les devoirs du notaire se divisent comme suit: « 1) Devoir d'authentification des actes; 2) Devoir de conseil ; 3) L'examen des titres; 4) Dépôt d'utilisation et la restitution des sommes en fidéicommis 5) Le secret professionnel et les conflits d'intérêts. » [ 55 ] Dans le présent dossier, on reproche au notaire de ne pas avoir effectué adéquatement son examen de titres et de ne pas avoir conseillé adéquatement les acheteurs.

[ 56 ] Dans l'arrêt de la Cour d'appel Hébert c. Berthel [5] , le Juge Forget mentionne: « Je n'ignore pas davantage que, dans l'exercice trépidant d'une profession, il arrive que l'on présume d'un certain nombre de choses mais, à chaque occasion, le professionnel le fait à ses risques et périls.

Monsieur et madame Hébert ont retenu les services de la notaire Berthel et ils ne peuvent certes subir, sans compensation, un dommage puisqu'une autre notaire et un arpenteur-géomètre - avec qui ils n'ont pas de lien de droit - auraient commis une première faute avant elle. » [ 57 ] Dans un autre arrêt de la Cour d'Appel, Chartré c. Exploitation forestière des Laurentides Inc [6] , le Juge Pelletier déclare au paragraphe 36: « Les notaires qui, à l’issue de leur recherche, ont omis de dévoiler l’état réel des charges doivent-ils aussi le montant que les acheteurs ont payé en trop?

En principe oui, puisque, abstraction faite de toute autre considération, ils ont manqué à l’obligation de moyen qu’ils ont contractée en acceptant la demande de services professionnels formulée par les parties. Or, il se révèle que leur faute a causé préjudice à l’une d’elles, l’acheteur.

C’est en effet en raison de son ignorance, provoquée par l’erreur des notaires, que l’acheteur s’est départi d’une somme correspondant à la valeur de la charge, en l’occurrence 33 000 $, tel que l’a arbitrée la Cour supérieure. » [ 58 ] Pour déterminer la responsabilité du notaire Rodgers, le Tribunal doit utiliser une formule sacramentelle qui est utilisée pour tous les dossiers en responsabilité dont les auteurs Beaudoin et Deslauriers traitent dans leur volume sur La responsabilité professionnelle [7] , et la reprennent en l'appliquant au notaire en s'exprimant ainsi: « L'analyse in abstracto du concept de faute exige de comparer le comportement du notaire à celui d'un même professionnel du droit normalement prudent, diligent et compétent. »

Les mêmes auteurs traitent de l'examen des titres à la page 157 et affirment: « En matière immobilière, la validité des titres de propriété est un élément essentiel des transactions. (…) la validité des titres n'est, en effet, acquise que dans la mesure où il y a recherche et examen critique de ceux-ci antérieurement à la conclusion de l'engagement.

Cette obligation comporte donc à la fois celle de faire les recherches appropriées, et celles de conseiller le client sur la portée et la validité de ceux-ci et, en cas de doute, de l'informer des risques normalement prévisibles susceptibles d'affecter les titres ou les sûretés. (…) La jurisprudence récente s'est d'ailleurs montrée exigeante en la matière et, d'après celle-ci, un notaire ne peut présumer que le travail antérieur d'un collègue a été exécuté convenablement.

Il doit le vérifier lui-même. (…)» [ 59 ] L'auteur Paul-Yvon Marquis, dans son volume sur la responsabilité civile du notaire, traite de la situation où le notaire fait affaire avec des officiers publiques, tels que le Registraire du registre foncier et l'arpenteur-géomètre et affirme: « Quand le notaire a fait ce qu'il devait raisonnablement faire, il ne saurait être tenu de s'enquérir davantage de la certitude et de la régularité des documents émanant de ces deux officiers publics.

Nous ne croyons pas, toutefois, que ces normes justifieraient un notaire d'ignorer une erreur contenue dans un document quand d'autres pièces au dossier ou l'examen de titres qui lui est confié lui permettraient de la découvrir s'il agissait avec une prudence et une diligence ordinaire… (le notaire ne devrait pas être tenu responsable à moins que la preuve ne soit apportée, comme dans l'affaire Breton c.

Nadeau, qu'il lui était vraisemblablement possible, à l'aide des documents qu'il possédait ou d'autres recherches normales en l'espèce, de découvrir l'erreur que pourraient contenir un tel certificat, une description technique, un plan de lotissement, un plan d'implantation ou tout autre plan.) [8] » [ 60 ] Les auteurs Baudoin et Deslauriers [9] soutiennent aux pages 158 et 159: « Par ailleurs, le notaire doit-il être tenu responsable des erreurs commises par l'arpenteur-géomètre ?

Si certaines décisions penchent pour l'affirmative, avec un auteur, nous sommes d'avis que le notaire n'a pas à mettre en doute le travail de l'arpenteur-géomètre qui est, lui aussi, un professionnel indépendant. L'obligation relativement aux titres ne paraît pas, en jurisprudence, être une obligation de résultat, mais de simples moyens, à moins que le contexte n'indique le contraire. » [ 61 ] Dans la décision Maheux c.

Pagé [10] , au paragraphe 34, le juge De Michèle mentionne que le notaire ne pouvait se soustraire à son obligation en se fiant simplement à un certificat de localisation. [ 62 ] La recherche des titres fait

partie du mandat du notaire. Il était de son devoir de l'exécuter. Il était possible de prévenir cette erreur en consultant l'index aux immeubles et le certificat de localisation et de constater que l'arpenteur avait omis d'inclure, dans son certificat de localisation, un numéro d'acte de servitude. Il ne s'agit pas d'un élément découlant de l'expertise pointue de l'arpenteur telle la contenance ou l'emplacement de l'assiette de la servitude.

Il s'agit d'un élément que la notaire avait pour mission de constater. [ 63 ] Le Tribunal est d'opinion que la notaire, en omettant de faire cette vérification, ne s'est pas comportée comme un notaire prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances et par ces motifs, a commis une faute professionnelle. [ 64 ] La notaire a soutenu que monsieur Harvey l'avait dispensé d'exécuter une recherche de titres concernant les servitudes, car il avait déjà consulté l'arpenteur-géomètre St-Pierre.

En vertu des articles 2803 et 2804 du C.c.Q. , celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention selon la balance des probabilités. Le Tribunal constate que la notaire Rodgers ne s'est pas déchargée de son fardeau de preuve quant à la limitation de son mandat par rapport à la recherche de titres sur les servitudes. En effet, la notaire n'a pas démontré selon la balance des probabilités que monsieur Harvey et madame Lareau avaient accepté une telle limitation, ni la banque qui finançait cette transaction avec garantie hypothécaire.

Également, aucun écrit ne corrobore sa version et, finalement, sa facture ne fait allusion à aucun rabais résultant d'une recherche partielle ou limitation quelconque. Monsieur Harvey et madame Lareau peuvent-ils réclamer des dommages-intérêts de l'arpenteur St-Pierre qui a réalisé un certificat de localisation et un plan pour un tiers et qui n'a pas dénoncé la servitude de passage latéral ni dans son certificat de localisation ni sur son plan, ni lors des visites du demandeur?

[ 65 ] Le Tribunal constate qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre monsieur Harvey, madame Lareau et l'arpenteur St-Pierre. Ainsi, on doit s'en remettre aux règles de la responsabilité extracontractuelle prévues à l'

article 1457 du C.c.Q. Cet

article prévoit que toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la Loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Lorsqu'elle manque à un tel devoir, elle est responsable du préjudice qu'elle cause et est tenue de la réparer. [ 66 ] À l'

article 34 de la

Loi sur les arpenteurs-géomètres [11] , il est stipulé que: « Art. 34 . L'arpenteur-géomètre est un officier public. Constituent l'exercice de la profession d'arpenteur-géomètre:

a) tous arpentages de terrains, mesurages aux fins de borner, bornages, levés de plans, toutes confections de plans, de procès-verbaux, de rapports, de descriptions techniques de territoires, de certificats de localisation et de tous documents ainsi que toutes opérations faites par méthode directe, photogrammétrique, électronique ou autre se rapportant de quelque manière que ce soit au bornage, lotissement, établissement d'assiette de servitude, piquetage de lots, et relevés des lacs, rivières, fleuves et autres eaux du Québec, aux calculs de superficies des propriétés publiques et privées, à toutes les opérations cadastrales ou aux compilations de lots ou de parties de lots, ainsi qu'à la représentation cartographique de territoire aux fins susdites;

b) l'établissement et la tenue à jour du canevas des points géodésiques de tout ordre de précision et l'établissement des contrôles photogrammétriques aux fins des travaux énumérés au paragraphe a . » [ 67 ] A l'article 3.03.04 du Code de déontologie des arpenteurs-géomètres [12] , il est stipulé: « Art. 3.03.04 . L'arpenteur-géomètre doit faire preuve d'objectivité lorsque des personnes autres que ses clients lui demandent des informations. » [ 68 ] Dans l'Arrêt de la Cour Suprême Parot c.

Thompson [13] , le Juge Chouinard déclare: « Il s’agit dans cette affaire de la responsabilité professionnelle d’un arpenteur-géomètre, non pas envers le client qui a retenu ses services, mais envers des tiers. Les intimés invoquent sa responsabilité quasi-délictuelle par opposition à sa responsabilité contractuelle. Il est reconnu qu’un acte qui constitue une faute contractuelle à l’égard d’un co-contractant peut à la fois constituer une faute délictuelle ou quasi-délictuelle à l’égard d’un tiers et partant, donner ouverture à un recours fondé sur les art. 1053 et suiv. du Code civil . » [ 69 ] À

titre d'illustration dans le dossier Forget c. Babin [14] , de la Cour Supérieure, le Juge Fraiberg a mentionné que le défendeur en garantie, qui était l'arpenteur-géomètre, a commis une faute professionnelle en ne divulguant pas l'empiétement apparent de la maison sur l'assiette de la servitude ou à tout le moins, la possibilité d'empiètement. Le certificat de localisation avait été préparé en vue d'une vente et d'un prêt hypothécaire. Tout acheteur éventuel de la maison faisait

partie des personnes envers qui l'arpenteur-géomètre avait un devoir de prudence, même s'il n'avait obtenu aucun mandat de lui. Compte tenu de sa négligence dans la confection du certificat de localisation, le défendeur en garantie est tenu, solidairement, avec la défenderesse en garantie au paiement des dommages, intérêts au défendeur. [ 70 ] Dans l'Arrêt Demers c.

Hatch et al. [15] , la Cour d'Appel a confirmé la décision de la Cour supérieure qui a reconnu la faute de l'arpenteur et du notaire pour une erreur de contenance. [ 71 ] La jurisprudence est à l'effet que le certificat de localisation est une opinion de l'arpenteur-géomètre et que ce dernier a une obligation de moyens. Afin de déterminer si l'arpenteur est responsable de la faute qui consiste à avoir omis de dénoncer la servitude de passage latéral à son certificat de localisation et sur son plan.

Le Tribunal doit se demander si un arpenteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances aurait commis une telle faute. [ 72 ] L'arpenteur St-Pierre confirme la version de monsieur Harvey. Il admet avoir rencontré monsieur Harvey à deux reprises à l'automne 2005. Monsieur St-Pierre admet également avoir sorti son dossier et avoir relu les documents, et avoir affirmé que la servitude de passage est telle qu'elle apparaît sur son certificat de localisation. Il admet qu'il n'avait pas au dossier la servitude de passage latéral intitulée « amendments to servitude» .

Cet acte a échappé, selon lui, à son recherchiste et technicien. [ 73 ] Selon monsieur Harvey, monsieur St-Pierre disait connaître ce dossier comme le fond de sa poche, puisqu'il avait procédé au lotissement original de ce lot mais, bien que s'étant fié à ce fait, il n'avait pas exécuté ou participé au document intitulé « amendments to servitude» dans lequel apparaît, au paragraphe 7, ladite servitude de passage piétonnière d'une largeur de 1.52 mètre, sur l'immeuble de monsieur Harvey et madame Lareau. [ 74 ] Ce n'est qu'en juin 2006, lorsque monsieur Harvey est revenu avec cet acte, transmis par le Dr Plouffe, que monsieur St-Pierre a constaté l'erreur.

Il admet cette erreur et a déclaré à monsieur Harvey qu'il était désolé. [ 75 ] L'arpenteur St-Pierre a commis une faute en omettant de dénoncer la servitude de passage latéral. Il faisait

partie de sa

mission première de révéler les servitudes dans son certificat de localisation et sur le plan. Il doit supporter l'erreur de son recherchiste technicien qui est la cause directe et principale du préjudice subi par monsieur Harvey et madame Lareau. [ 76 ] Le Tribunal conclut que l'arpenteur St-Pierre ne s'est pas comporté comme un arpenteur-géomètre prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Quel est le montant du préjudice découlant de la servitude de passage latéral non dénoncée ? [ 77 ] Le Tribunal fait face à deux types de responsabilité, soit la responsabilité contractuelle du notaire et la responsabilité extracontractuelle de l'arpenteur. [ 78 ] Les articles 1607 et 1613 C.c.Q. traitent du préjudice.

L'article 1607 C.c.Q. mentionne: « Art. 1607 . Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. » [ 79 ] En matière de responsabilité contractuelle, l'envergure du préjudice est réduite tel qu'il apparaît à l'

article 1613 C.c.Q. : « Art. 1613. En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée, lorsque ce n'est point par sa faute intentionnelle ou par sa faute lourde qu'elle n'est point exécutée; même alors, les dommages-intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.» [ 80 ] Dans le présent dossier, aucune des parties ne croit que le notaire a commis une faute intentionnelle ou lourde. [ 81 ] Les demandeurs réclament des défendeurs des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral. [ 82 ] La réclamation se détaille comme suit «

a) Baisse importante de la valeur de la propriété dû à l'endroit où la servitude s'exerce, sur toute la longueur de la propriété et tout près de la maison: 40 000,00$

b) Troubles et inconvénients: Perte de tranquillité, de jouissance et d'intimité: 25 000,00$ Pour un total de 65 000,00$ » [ 83 ] Lors des plaidoiries, le procureur des demandeurs a avisé le Tribunal qu'il limitait sa réclamation pour la baisse de valeur de la propriété au montant maximum prévu au rapport de leur évaluateur agréé (Charles Lepoutre) qui établit cette valeur à la somme de 35 371,00$, à la date de l'évaluation. [ 84 ] Finalement, les demandeurs ont ajouté à leur réclamation les honoraires de leur expert évaluateur pour la préparation de son rapport et de son témoignage devant le tribunal, soit respectivement: 1 072,31 $ et 296,30$, totalisant ainsi 1 368,61 $. [ 85 ] Les défendeurs, de leur côté, s'en remettent au rapport de Monsieur Meloche qui conclut que la perte de valeur varie de quelques milliers de dollars à 10 000,00$. [ 86 ] Les deux experts s'entendent pour déclarer qu'il est presque impossible de trouver des ventes qui refléteraient exactement la situation subie par monsieur Harvey et madame Lareau.

Ils pourraient éplucher toutes les ventes dans la ville de Gatineau, et possiblement au Québec sans trouver une telle situation. Il faudrait un travail de moine qui nécessiterait un nombre phénoménal d'heures. [ 87 ] Les demandeurs croyaient que la servitude de passage se trouvait seulement en périphérie du lot. Par contre, les demandeurs ont constaté qu'une nouvelle servitude de passage pédestre affectait la limite nord-ouest du lot sur une largeur de 1,52 mètre. [ 88 ] L'expert Lepoutre souligne qu'il s'agit d'un démembrement du droit réel qui réduit l'usage et la jouissance des lieux du propriétaire.

Cette désuétude est associée à une perte économique. [ 89 ] L'évaluateur Lepoutre définit la désuétude économique comme étant un des trois éléments de dépréciation des immeubles. Les autres étant la détérioration (dépréciation physique) et la désuétude fonctionnelle.

La désuétude est la perte de valeur d'un immeuble due à des causes extérieures de la propriété. [ 90 ] Monsieur Lepoutre a utilisé des situations comparables, mais non identiques, car elles sont impossibles à trouver sans consacrer des ressources humaines exorbitantes et sans assurance d'en trouver. [ 91 ] Afin de valider son étude, monsieur Lepoutre utilise trois projets immobiliers situés à proximité de l'immeuble des demandeurs et une quatrième méthode le Guide CCR Québec, version 2008 du coût de constructions résidentielles dans la région métropolitaine de Montréal Rive Nord et Rive Sud,. [ 92 ] La première méthodologie utilise le projet Château Golf (Brigil), où monsieur Lepoutre a constaté que les ventes conclues, pour des modèles similaires, varient entre les localisations sur les rues Colonial et Augusta et ce, basé sur l'effet de la vue et du bruit relatif à la proximité du Chemin d'Aylmer.

Ces nuisances sont considérées permanentes. Il a constaté une différence mathématique de 7,4% relative à la localisation inférieure du site. [ 93 ] La deuxième méthodologie utilise le projet Place Champlain (condos luxueux). Monsieur Lepoutre mentionne: « Les ventes qui ont attiré notre attention sont le nos. 7, 17 & 12 relatives aux unités avec des localisations, vue extérieure, mais les

désavantages d'être à proximité de l'ascenseur et de la chute à déchets. Ce désavantage est relié à la localisation est de caractère structurel. Le calcul net de la différence sur le prix de vente normal est de 6.75% avec les ventes de 2004 à 2006 et de 6.5% ,avec les ventes de 2008. » [ 94 ] La troisième méthodologie utilise la Place du Parc (condos).

Monsieur Lepoutre constate que: « Les différences relatives à la localisation permanente de certaines unités au niveau de la rue avec aucune vue et/ou incluant le facteur bruit de la circulation varient entre 2.5% aux étages inférieurs et de 6% avec les unités d'étages supérieurs n'ayant pas de facteurs nuisibles. Notons que la variation de prix pour les unités à proximité d'un ascenseur est minime et n'est pas observable. » [ 95 ] La quatrième méthode utilise le CCR Québec.

Cette méthode permet de constater qu'il y a une baisse de valeur de 10% pour le terrain et de 5% pour le bâtiment, ce qui permet à monsieur Lepoutre de conclure que la désuétude économique suggérée totalise une réduction de l'ordre de 6%. [ 96 ] L'évaluateur Lepoutre conclut: « Nous croyons avoir observé une tendance qui pivote aux alentours de 7% (arrondie) une variation qui cible les effets de la localisation d'unités immobilières résidentielles et familiales.

Ce pourcentage attribué à la désuétude économique est commun dans les quatre analyses que nous avons présentées. » [ 97 ] En appliquant ce calcul à l'immeuble des demandeurs, il en arrive au résultat suivant: « La désuétude économique attribuable à la servitude de passage pédestre est donc de l'ordre de 32 250,00$ à 35 371,00$ selon la date de référence d'achat ou de l'évaluation actuelle. » [ 98 ] D'un autre côté, l'expert des défendeurs, monsieur Meloche, utilise une tout autre méthode pour déterminer la perte de valeur marchande. [ 99 ] Il mentionne qu'un droit de passage a une incidence sur la valeur.

Il s'exprime ainsi: « La servitude touchant l'immeuble sujet est certes un démembrement du droit réel de l'immeuble. Ce démembrement affecte possiblement négativement le droit d'usage de l'immeuble puisque la quiétude usuelle ou présumée est occasionnellement réduite par le passage des deux voisins avec leur tondeuse ou autre équipement d'entretien et/ou réparation.

L'utilité du bien est ainsi possiblement négativement affectée et provoque possiblement une désuétude. » [ 100 ] Monsieur Meloche ne nie pas la présence de la servitude, mais se questionne sur son importance, sur son intensité à limiter ou réduire l'attrait de l'immeuble et par conséquent, sur son incidence négative sur la valeur de l'immeuble. [ 101 ] L'évaluateur Meloche conclut: « Je suis d'opinion que la servitude de passage sur le côté de la résidence sujette limite de façon marginale l'utilité et l'attrait de la résidence et a donc une incidence marginale sur la valeur de l'immeuble.

Malgré la marginalité de l'incidence sur la valeur et de la nature totale subjective de la mesure d'un tel dommage, je crois que la servitude engendre une légère perte de valeur à l'immeuble sujet; À mon avis, à cette perte de valeur pourrait valoir de quelques milliers de dollars à un grand maximum de 10 000,00$. » [ 102 ] Le Tribunal a eu l'opportunité de lire le rapport des deux experts et de les entendre. Le Tribunal constate que la méthode utilisée par monsieur Lepoutre est beaucoup plus scientifique et fondée sur des données chiffrées.

Bien que ces données ne proviennent pas d’une situation identique à celle qui nous intéresse, elles permettent de déterminer une constance dans la désuétude économique qui est comparable à celle vécue par les demandeurs. [ 103 ] La méthode utilisée par monsieur Meloche est fondée sur l'expérience. Il a parlé d'un dossier dans lequel il a été impliqué où il y avait un droit de passage pour permettre l'accès à un lac. Aucune donnée de cette transaction ne fait

partie ni de son rapport ni de son témoignage. On ne connaît pas la superficie du terrain, la superficie de l'assiette de la servitude, la distance entre la servitude de passage et le bâtiment, la valeur du terrain et du bâtiment, la valeur des immeubles voisins, etc. [ 104 ] Le Tribunal fait face à la même conclusion de la part de deux arpenteurs comme quoi il est impossible de retrouver une situation identique et il constate que la méthodologie utilisée par l'expert Lepoutre est beaucoup plus précise et scientifique pour déterminer le préjudice matériel subi par les demandeurs dans le présent dossier.

Aussi, la conclusion de l'expert Meloche ne correspond pas à l'envergure du préjudice subi par les demandeurs. [ 105 ] Le Tribunal conclut que le montant du préjudice matériel pour la perte de valeur de l'immeuble affecté par la servitude de passage latéral et non divulguée aux demandeurs s'élève à la somme de 33 250,00$, soit la perte de valeur à la date de l'acquisition de l'immeuble par les demandeurs. [ 106 ] C'est donc dire que les demandeurs Harvey et Lareau ont payé cette somme en trop du prix total de la propriété. [ 107 ] Concernant les frais d'expert, le tribunal juge que le rapport et le témoignage de l'évaluateur Lepoutre ont été utiles et nécessaires au Tribunal et accorde cette réclamation qui s'élève à la somme de 1 368,61 $. [ 108 ] En ce qui concerne le préjudice moral, Monsieur Harvey et madame Lareau ont expliqué en long et en large les préjudices occasionnés par cette servitude de passage et le Tribunal a eu l'opportunité de visiter les lieux et d'en tirer ses propres conclusions. [ 109 ] Cette servitude de passage est située entre la clôture et le mur nord-ouest de leur propriété.

Sur ce mur, il y trois fenêtres au

rez-de-chaussée donnant sur la salle à dîner, le salon et la salle familiale. De l'intérieur de la propriété, il est possible de voir les gens circuler sur ledit passage. Également, lorsque l'on circule sur le passage, à l'extérieur de l'immeuble, il est possible de voir à l'intérieur de l'immeuble. [ 110 ] Quant à l'installation du climatiseur ou de la thermopompe à l'arrière de l'immeuble plutôt que sur le côté de l'immeuble, le Tribunal partage l'opinion des demandeurs à l'effet que le bruit peut déranger leur quiétude lorsqu'ils s'assoient sur leur galerie ou dans leur cour arrière.

Par contre, étant donné la distance restreinte de 1,52 mètre entre le mur du bâtiment et la clôture, l'installation du climatiseur à cet endroit aurait limité grandement la possibilité pour les demandeurs de circuler à l'arrière de l'immeuble avec une brouette, une échelle ou une tondeuse et cela, même sans l’existence de la servitude de passage latéral. [ 111 ] Les demandeurs ont également aménagé la cour arrière de leur immeuble afin de minimiser l'impact de la circulation des usagers de ce passage. Toutefois, ils amputent leur cour arrière d'une largeur de 1.52 mètre sur 11,18 mètres de longueur totale.

La servitude, allant de la rue jusqu'au passage situé à l'arrière de la propriété, prive les demandeurs de procéder à un aménagement paysager sur toute la façade de leur propriété afin de ne pas bloquer le passage. Également, une photo mise en preuve démontre le piétinement laissé par des usagers sur la pelouse avant de la propriété. [ 112 ] Le droit de passage piétonnier ne se limite pas aux seuls propriétaires des deux maisons en rangée, mais également à tous les entrepreneurs qui doivent travailler dans la cour arrière ou sur le bâtiment des fonds dominants.

Cette servitude de passage piétonnier n'est pas limitée dans les heures d'usage. Donc, des personnes peuvent circuler sur ce passage à n'importe quelle période du jour ou de la nuit. [ 113 ] Les demandeurs font remarquer qu'ils s'entendent très bien avec les propriétaires actuels des fonds dominants. Par contre, ils ne peuvent pas en dire autant des contracteurs.

Ces derniers peuvent déposer du matériel sur leur pelouse, débordant ainsi de la largeur l'assiette de la servitude, et peuvent circuler à cet endroit avec des tondeuses, des brouettes, des échelles, etc, sans faire attention au bruit et au dommage pouvant être causé à l immeuble de monsieur Harvey et de madame Lareau. [ 114 ] Les propriétaires du […] ont fait installer une clôture et une barrière afin que les usagers du droit passage passent sur l'assiette de la servitude situé au […], et non sur leur propriété comme ils le faisaient depuis un certain temps.

C'est un irritant qui a amené des échanges verbaux acerbes avec le conjoint de la défenderesse Niro et qui a influencé la décision de ces propriétaires de vendre leur immeuble. [ 115 ] Ce droit de passage non désiré des demandeurs les prive de la quiétude et de l'intimité qu'ils recherchaient en s'établissant à cet endroit. Aussi, les demandeurs ont consacré beaucoup de temps à ce dossier.

En effet, dès que monsieur Harvey a eu connaissance des possibilités de l'existence de cette servitude latérale, il a rencontré l'arpenteur St-Pierre à deux reprises et y est retourné à deux autres reprises lorsqu'il a obtenu l'acte de servitude du Dr Plouffe. [ 116 ] Monsieur Harvey a fait affaire avec un premier avocat qui a tenté d'offrir un montant suffisant pour inciter les nouveaux propriétaires de l'immeuble voisin situé au […], qui fait

partie de la même série de maisons en rangée, à accepter de déplacer l'assiette de servitude sur leur terrain. Il aurait, d’ailleurs, été plus conforme à la réalité d'un tel projet que l'assiette de servitude de passage piétonnier fasse

partie de la même série de maisons en rangée. Cette démarche s'est soldée par un échec. [ 117 ] Les demandeurs ont consacré du temps avec leur nouveau procureur pour monter ce dossier. Monsieur Harvey a aussi rencontré la notaire Rodgers. [ 118 ] Ce dossier a également nécessité des interrogatoires au préalable et 5 jours d'audition. [ 119 ] Le Tribunal fait face à une situation où des gens ont acquis la propriété de leur rêve dans le secteur de leur rêve. Ceux-ci désiraient prendre leur retraite à cet endroit en toute quiétude.

Ils sont privés de cette quiétude et de leur intimité par une servitude de passage piétonnier perpétuelle qui ne leur a pas été dénoncée par des professionnels qui avaient pour mission de constater de tels démembrements du droit de propriété. Ils ont fait affaire avec des professionnels pour éviter une telle situation. [ 120 ] Le Tribunal établit le montant du préjudice moral global à la somme de 15 000,00$ pour les deux demandeurs.

La mise en demeure ou la dénonciation est-elle valable face aux défendeurs? [ 121 ] Le Tribunal estime que la mise en demeure du 30 septembre 2006, envoyée par les demandeurs à la défenderesse Rino et au défendeur Hugues St-Pierre de même qu'à la défenderesse Me Janick Rodgers, est suffisante pour valoir contre ces derniers (1595 C.c.Q .). En effet, cette lettre mentionne leurs erreurs. Aussi, cette mise en demeure a été précédée par des visites ou des appels téléphoniques de monsieur Harvey tant à l'arpenteur St-Pierre qu'à Me Rodgers.

Finalement, cette dénonciation a été expédiée à la défenderesse Rino dans un délai raisonnable, car ce n'est qu'en mai 2006, par la remise de l'acte de servitude par le Dr Plouffe à monsieur Harvey, qu'une erreur est apparue mais ce n'est que lors du retour de vacances de l'arpenteur St-Pierre que les fautes sont ressorties clairement. S’agit-il d'une obligation «in solidum» (responsabilité imparfaite) par rapport aux défendeurs? [ 122 ] Les demandeurs ont demandé subsidiairement une condamnation «in solidum» envers les défendeurs dans l'éventualité qu'il n'y ait pas de solidarité légale ou conventionnelle.

C'est d'ailleurs ce que plaident les défendeurs et ce que conclut le Tribunal. [ 123 ] La responsabilité découle d'une faute extracontratuelle (arpenteur) et d'une faute contractuelle (notaire). Il est évident qu'il n'y a pas de solidarité conventionnelle. Aussi, le législateur n'a pas prévu de solidarité dans une telle éventualité de responsabilité extracontratuelle et contractuelle. Toutefois, la jurisprudence a pallié cette omission du législateur. Dans l'arrêt de la Cour suprême Prévost-Masson c.

Trust Général du Canada [16] , le juge Lebel confirme cette notion appliquée en droit québécois et il s'exprime ainsi: « 28. Souvent critiquée en droit français et n’ayant pu faire l’unanimité en doctrine québécoise, cette notion dérive du concept général de

solidarité et respecte l’orientation générale de cette

partie du droit des obligations. Celui-ci veut protéger le créancier, tout en permettant une répartition juste des obligations entre les débiteurs. Sa réception en droit civil québécois à l’art. 1106 C.c.B.C., qui permettait à la victime d’un préjudice causé par plusieurs fautes délictuelles distinctes de s’adresser indifféremment à un ou l’autre des débiteurs, respectait cette orientation du droit. 29. L’obligation in solidum, telle que l’a reconnu la jurisprudence, reprend les éléments fondamentaux de l’institution de la solidarité.

Dès lors que deux dettes portent sur un même objet, elle permet au créancier de s’adresser indifféremment à l’un ou l’autre des débiteurs. Celui qui a payé est alors subrogé dans les droits du créancier contre son codébiteur. En pratique, cette notion a été utilisée fréquemment par la jurisprudence québécoise. » [ 124 ] Les auteurs Baudouin et Jobin expliquent ainsi l'obligation in solidum dans leur volume intitulé «Les obligations [17] »: « L'obligation in solidum produit les mêmes effets principaux que l'obligation solidaire.

Chaque débiteur est tenu pour le tout à l'égard du créancier et, après avoir acquitté l'obligation, peut grâce à la subrogation, récupérer de ses coobligés la part de ces derniers. » [ 125 ] Également, les défendeurs demandent au tribunal de déterminer entre eux la part de responsabilité de chacun conformément à l'article 469 du Code de procédure civile ( C.p.c. ): « Art. 469 . Le jugement portant condamnation doit être susceptible d'exécution.

Celui qui condamne à des dommages-intérêts en contient la liquidation; lorsqu'il prononce une condamnation solidaire contre les personnes responsables d'un préjudice, il détermine, pour valoir entre elles seulement, la part de chacune dans la condamnation, si la preuve permet de l'établir. » L'

article 1478 C.c.Q. stipule: « Art. 1478 . Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective .» [ 126 ] Nous sommes en présence de deux fautes successives dont l'une est extracontractuelle et l'autre est contractuelle. Il y a un lien de causalité entre le préjudice et les deux fautes. Le Tribunal estime inéquitable de partager également le préjudice. En effet, le Tribunal considère que la faute de l'arpenteur St-Pierre est plus grande que celle de la notaire Rodgers.

Monsieur Harvey a rencontré l'arpenteur St-Pierre à deux reprises, avant la signature de l'acte de vente, l'avisant que son voisin l'avait informé d'un droit de passage latéral. Cette information de monsieur Harvey aurait dû susciter une curiosité de sa part. Cependant, Monsieur St-Pierre s'est contenté de confirmer les informations contenues à son certificat de localisation, lequel était incomplet, sans faire de plus amples vérifications.

Aussi, sa faute a contribué à celle de la notaire Rodgers qui avait son certificat de localisation en sa possession et, se fiant à la bonne réputation de l'arpenteur, n'a pas poussé sa recherche comme il se doit. [ 127 ] Sur cette base, le Tribunal établit la part responsabilité de l'arpenteur St-Pierre à 2/3 et celle de la notaire Rodgers à 1/3. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: COMDAMNE «in solidum» les défendeurs Hughes St-Pierre et Me Janick Rodgers à payer aux demandeurs la somme de 49 618,61$ $ en capital et les intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 septembre 2006; LE TOUT avec dépens. DÉTERMINE que la part de responsabilité du défendeur Hughes St-Pierre s'élève à 2/3 de la condamnation soit: 33 075,77 $ et celle de la défenderesse Me Janick Rodgers s'élève à 1/3 de la condamnation soit: 16 537,88 $; REJETTE la demande contre la défenderesse Miranda Rino sans frais. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q.

BERGERON, GAUDREAU, LAPORTE Me Richard Gaudreau Procureurs des Demandeurs ROBINSON, SHEPPARD, SHAPIRO Me David RobinsonProcureurs de la défenderesse Janick Rodgers NICHOLL, PASKELL-MEDEMe Jean-Olivier LessardProcureurs du défendeur Hugues St-Pierre LeBLANC, DONALDSONBenjamin BeauchampProcureurs de la défenderesse Miranda Rino Dates d'audience: 25, 26, 27, 28 et 29 octobre 2010 [16] Prévost-Masson c. Trust Général du Canada, 2001 CSC 87 , [2001] 3 R.C.S. 882 [17] BAUDOUIN, J.-L., JOBIN, P.-G., Les obligations, 6e éd. par JOBIN, P.-G. avec la collaboration de VÉZINA, N., Cowansville, LesÉditions Yvon Blais Inc., 2005, 1755 p., par. 647