2013 QCCQ 34, 2013 QCCQ 34

EMD Construction inc. c. 141517 Canada ltée 2013 QCCQ 34 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile – Cour de pratique » N° : 500-22-197671-129 DATE : 07 janvier 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANDRÉ RENAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ EMD CONSTRUCTION INC.

DEMANDERESSE c. 141517 CANADA LTÉE DÉFENDERESSE et ME IRWIN LITVACK et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS-EN-CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA REQUETE INTRODUCTIVE D'INSTANCE EN SUBSTITUTION D'UNE HYPOTHÈQUE LÉGALE PAR UNE SÛRETÉ SUFFISANTE ( Art. 2731 C.c.Q. ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse est un entrepreneur général. [ 2 ] Il semble qu'elle ait rendu des services de rénovation et/ou de construction sur une série de condos sur la 19 ième Avenue, à Lachine. [ 3 ] Il appert que, pour ce faire, elle a retenu les services de la défenderesse, sous-contractant, pour une

partie de ces travaux. [ 4 ] Comme la défenderesse n'a pas été payée (37 136,82$), cette dernière a enregistré sur les condos un avis de conservation d'une hypothèque légale en matière de construction. [ 5 ] Devant nous, la demanderesse plaide, en s'appuyant sur l'

article 2731 du Code civil du Québec , qu'elle a droit de substituer l'hypothèque légale de la défenderesse par une sûreté suffisante. [ 6 ] A ce sujet, elle produit une lettre du notaire Rabinovitch qui écrit ceci: «Further to your letter dated November 26, 2012, we wish to confirm that we are holding in our notarial trust account the sum of $44,556.18, as requested.» [ 7 ] La fiabilité de cette affirmation n'a pas été discutée devant nous; nous la prenons pour avérée. [ 8 ] Ceci étant, la demanderesse soutient donc que cette somme, équivalente au capital en litige (environ 37 000$), plus 20% de frais et d'intérêts, est une sûreté égale à l'hypothèque.

Le notaire se pliera aux directives d'un jugement ou une entente entre les parties, [ 9 ] La défenderesse s'y objecte. D'abord, elle produit des documents démontrant que la demanderesse elle-même a enregistré des hypothèques légales sur ces condos. De plus, elle souligne que la demanderesse ne semble pas contester la réclamation pour ses services

(procédure en Cour supérieure avec la compagnie 7220413 Canada Inc., ainsi que son analyse des comptes à payer). [ 10 ] Mais il y a plus: le texte de l'

article 2731 du Code civil du Québec réserve ce droit à la substitution qu'à la demande du propriétaire du bien grevé: « 2731.

À moins que l'hypothèque légale ne soit celle de l'État ou d'une personne morale de droit public, le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d'une hypothèque légale, déterminer le bien que l'hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement; il peut alors ordonner la radiation de l'inscription de l'hypothèque légale.» (nos soulignements) [ 11 ] Dans ses arguments, le savant procureur de la demanderesse a plaidé qu'il fallait attribuer une définition large au terme «propriétaire» . [ 12 ] A cet effet, il cite un passage du jugement du juge Gratien Duchesne, du 3 mai 1999 [1] : «Le terme "propriétaire" de l'

article 2731 C.c.Q. doit recevoir une interprétation large et comprend l'entrepreneur, propriétaire de l'immeuble en construction sur le terrain de la mise en cause et qu'il doit livrer libre de toute charge.» [ 13 ] Malheureusement, nous ne pouvons accepter cette interprétation de la demanderesse, dans les présentes circonstances. [ 14 ] Les causes soumises par la défenderesse, de diverses juridictions, nous ont convaincus que ce recours en substitution est réservé au propriétaire, ce que n'a jamais été la demanderesse [2] . [ 15 ] De plus, quelques heures après la présentation de sa requête à la Cour, le savant avocat de la demanderesse nous a fait parvenir quelques notes supplémentaires, accompagnées de jugements. [ 16 ] Les deux premiers jugements [3] portent sur un même immeuble dans le district de Longueuil.

Dans ces causes non contestées, les requêtes en substitution n'étaient pas faites par le contracteur général, mais par Sobeys Québec Inc., qui était locataire, et qui avait demandé ces travaux sur l'immeuble. Ce n'était pas ni le contracteur général, ni un sous-contractant. [ 17 ] Quant au troisième jugement supplémentaire [4] , le juge Benoit était saisi d'une requête en substitution de garantie, par les Constructions Groupe Gazaille Inc., un ancien propriétaire des immeubles concernés.

Le juge Benoit écrit d'ailleurs ceci: «… le propriétaire (Gazaille) au jour de la naissance de l'hypothèque avait intérêt pour lui-même et pour ses ayants droit à demander la radiation de l'hypothèque et sa substitution…» [ 18 ] Nous sommes, donc, encore loin, d'une interprétation libérale du terme «propriétaire» , lorsqu'il s'agit que du contracteur général. [ 19 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 20 ] REJETTE la requête en substitution d'une hypothèque légale pour une sûreté suffisante; [ 21 ] SANS frais. __________________________________ ANDRÉ RENAUD, J.C.Q.

Me Jean-Philippe Desabrais Prévost, Fortin, D'Aoust Procureur de la demanderesse Me Grace Di Pace Mercadante, Di Pace Procureure de la défenderesse 141517 Canada Ltée Date d’audience : 17 décembre 2012