2021 QCCQ 964, 2021 QCCQ 964

Gignac c. 9198-4690 Québec inc. 2021 QCCQ 964 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIERES « Chambre civile » N° : 400-32-014304-203 DATE : 24 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DOMINIQUE GIGNAC Et NADA LAROUCHE Demandeurs c. 9198-4690 QUÉBEC INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La défenderesse, une entreprise oeuvrant dans le domaine de la construction, a construit et vendu aux demandeurs une maison jumelée ainsi que le terrain sur lequel celle-ci fut érigée. [ 2 ] En juillet 2018, quelques jours suivant la prise de possession de leur nouvelle maison, les demandeurs découvrent la présence de dépôts orangés au fond du puits de captation du système de drainage et en informent la défenderesse.

Les analyses réalisées dans les mois suivants confirment la présence d’ocre ferreuse dans le sol. [ 3 ] Alléguant que la présence d’ocre ferreuse dans le sol constitue un vice caché, les demandeurs réclament de la défenderesse une réduction de prix de vente de 15 000 $ pour les coûts de nettoyage additionnels du système de drain et la perte de valeur de leur maison dus à la présence d’ocre ferreuse [1] . [ 4 ] La défenderesse plaide qu’elle ignorait que le sol contenait de l’ocre ferreuse et qu’il ne s’agit pas d’un vice caché.

Elle prétend que la présence d’ocre ferreuse, dont le risque de colmatage est qualifié de moyen, n’entraîne pas de déficit d’usage puisque la conformité des installations de drainage et un entretien régulier de celles-ci permettent de prévenir le colmatage. QUESTIONS EN LITIGE a. La présence d’ocre ferreuse constitue-t-elle un vice caché? b. Si oui, les demandeurs ont-ils droit aux sommes qu’ils réclament? ANALYSE a. La présence d’ocre ferreuse constitue-t-elle un vice caché? [ 5 ] La garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec qui constitue le fondement du recours pour vices cachés exige de celui qui l’invoque qu’il fasse la preuve que le vice existait au moment de la vente, qu’il était caché, qu'il était inconnu de l'acheteur et qu'il est grave. [ 6 ] La présence d’ocre ferreuse dans le sol est admise et la preuve démontre que sa présence est antérieure à la vente, que cette situation n’était pas apparente et était inconnue des demandeurs. C’est donc la question de la gravité du vice invoqué qui s’avère déterminante pour trancher le litige. [ 7 ] Dans L'Écuyer c.

Goyette, Duchesne & Lemieux inc . [2] , le juge Pierre Cliche de la Cour du Québec résume les principes applicables permettant de se prononcer sur la gravité du vice :

[56] En ce qui concerne l’importance du vice, permettant à la garantie légale de pouvoir recevoir application, il est nécessaire que celui- ci empêche un usage normal du bien vendu. [57] La jurisprudence reconnaît trois principales formes de vices qui compromettent l'utilité du bien acheté, soit: 1. la défectuosité matérielle qui survient lorsque le bien livré est détérioré ou défectueux; 2. une défectuosité fonctionnelle lorsque le bien est partiellement ou totalement incapable de servir à son usage usuel et normal; 3. la défectuosité conventionnelle, soit lorsque le bien est incapable de servir à l'usage spécifique dont les parties avaient convenu lors de la conclusion du contrat de vente [12] . [58] Cependant, la perte de l'usage qu'engendre un vice doit exister et être réelle, non seulement pour l'acheteur concerné, mais pour tout autre acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances [13] . [59] La norme minimale de gravité du vice, permettant l’application de la garantie de qualité, consiste à établir que l’acheteur, s’il en avait connu l’existence, aurait été justifié de ne pas acheter le bien ou, à tout le moins, d’exiger une diminution du prix de vente [14] . [60] Il n'est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu'il en réduise l'utilité de façon importante en regard des attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent [15] . [61] Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux correctifs nécessaires, de l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, de la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer [16] . [ 8 ] Dans l’affaire 3223701 Canada inc. c.

Darkallah [3] , la Cour d’appel se prononce sur la question de déficit d’usage que peut représenter un risque de colmatage en raison d’ocre ferreuse : [27] La jurisprudence reconnaît toutefois la présence d’ocre ferreuse comme un « vice » lorsqu’elle entraîne un risque probable de colmatage des drains[15]. L’appelante a donc tort de prétendre que la simple existence d’un « risque » de colmatage empêche de conclure à l’existence d’un déficit d’usage ou au caractère suffisamment grave de ce vice en l’absence d’une infiltration d’eau actuelle.

L’existence d’un « risque » de préjudice ou de déficit d’usage est suffisante lorsque ce risque est probable. Les auteurs Jobin et Cumyn l’affirment très clairement[16] : En fait, trois principales formes de vice sont reconnues. Il peut d’abord s’agir d’une défectuosité matérielle, lorsque le bien livré est détérioré ou brisé (par exemple, un bateau de plaisance dont la coque a été avariée et se désagrège). La défectuosité peut n’être que prévisible.

La présence de pyrite (ou pyrrhotite) dans la pierre concassée, placée sous les fondations, en offre un bon exemple : même si elle n’a pas encore provoqué la déformation des fondations et autres éléments structurels lors de la demande en justice, elle est qualifiée de vice en autant que l’acheteur fait la preuve que ces déformations sont prévisibles […] [ 9 ] Dans la présente affaire, la preuve présentée relative à la présence d’ocre ferreuse se trouve dans la décision de l’administrateur du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs à qui les demandeurs avaient présenté une réclamation [4] .

On y retrouve notamment un certificat d’analyses microbiologiques et physico-chimiques d’un échantillon concluant, en fonction des concentrations de fer totales et de pH révélés par l’échantillon et du type de système de drainage en place, que le risque de colmatage du système de drainage est évalué comme étant moyen. [ 10 ] L’administrateur ajoute à son rapport que dans les circonstances, il recommande aux demandeurs de faire l’inspection régulière du système afin d’assurer un nettoyage des composantes lorsque nécessaire.

En considération du risque moyen de colmatage et de la conformité des installations de drainage pour un tel niveau de risque, l’administrateur conclut à l’absence de malfaçons tout en recommandant aux demandeurs de procéder au nettoyage du système lorsque requis. [ 11 ] Or, il ressort du témoignage des demandeurs que s’ils avaient su que le sol contenait de l’ocre ferreuse et qu’ils devraient encourir des dépenses récurrentes d’entretien pour prévenir les risques de colmatage du système de drainage, ils n’auraient jamais accepté d’acheter ce terrain et d’y faire construire leur maison. [ 12 ] Dans l’affaire Lafleur c.

Chaîné [5] , le juge Christian Boutin de la Cour du Québec, après avoir apprécié la preuve sur le risque de colmatage d’un drain en raison de la présence d’ocre ferreuse, conclut que le déficit d’usage réside dans le fait qu’il devra y avoir un entretien périodique et récurrent du système pour en prévenir le colmatage. [ 13 ] Dans le présent dossier, la preuve présentée amène le Tribunal à conclure que la présence d’ocre ferreuse, dont le risque de colmatage est évalué comme moyen, constitue un vice puisque, à moins que les demandeurs ne procèdent à des inspections et à des nettoyages périodiques et récurrents, elle entraîne un risque probable de colmatage du drain. [ 14 ] Les inspections et nettoyages périodiques et récurrents requis pour prévenir le colmatage constituent un déficit d’usage et font en sorte que la présence d’ocre ferreuse dans le présent dossier satisfait au critère de gravité prévu à la loi.

Dans les circonstances, la présence d’ocre ferreuse dans le sol du terrain vendu par la défenderesse constitue un vice caché.

b.

Les demandeurs ont-ils droit aux sommes qu’ils réclament? [ 15 ] Les demandeurs expliquent que s’ils avaient su que le sol de l’immeuble vendu par la défenderesse et sur lequel se trouve leur maison contenait de l’ocre ferreuse et qu’ils devraient encourir des dépenses récurrentes d’entretien pour prévenir les risques de colmatage du système de drainage, ils n’auraient jamais accepté d’acheter ce terrain et d’y faire construire leur maison au prix payé. [ 16 ] Ils ont fait faire une inspection par caméra et un nettoyage du système de drainage par un entrepreneur spécialisé le 28 octobre 2019 au coût de 632,36 $ [6] .

Bien qu’ils affirment avoir également fait de tels travaux en 2020, aucune pièce justificative n’est déposée à cet effet. [ 17 ] Ils prétendent que de telles dépenses devront être encourues annuellement pour prévenir le colmatage, et ce, pour toute la durée de vie du système de drainage, soit approximativement 25 ans.

Or, bien que le rapport de l’inspecteur mandaté par l’administrateur du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs recommande aux demandeurs de faire l’inspection régulière du système afin d’assurer un nettoyage des composantes lorsque nécessaire pour prévenir le colmatage, il ne précise pas le nombre et la fréquence de telles inspections et nettoyages. [ 18 ] Ceci étant dit, il est clair que la présence d’ocre ferreuse entraînera pour les demandeurs des dépenses d’entretien et de nettoyage pour lesquelles ils sont en droit d’obtenir une réduction du prix de vente. [ 19 ] En fonction du risque moyen de colmatage, des coûts d’inspection et de nettoyage mis en preuve et de la durée de vie normale des installations de drainage, le Tribunal accorde aux demandeurs un montant de 7 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 20 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 21 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 7 000 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 14 mars 2020, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 22 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs les frais de justice de 209 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande; [ 23 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 21 janvier 2021