2023 QCCA 552, 2023 QCCA 552

9288-4212 Québec inc. c. 6300 Avenue du Parc inc. 2023 QCCA 552 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029527-215 ( 500-17-087306-158 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS 9288-4212 QUÉBEC INC. Me MICHAEL HOLLANDER Me RAPHAËLLE HAKET ( Oiknine & Associé

s) Absents

PARTIE INTIMÉE AVOCATS 6300 AVENUE DU PARC INC. M e ALEXANDRE FOREST Me GABRIEL D’ADDONA ( Gowling WLG (Canada) ) Absents En appel d’un jugement rendu le 13 avril 2023 par l’honorable Marie Gaudreau de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Louage – Bail commercial – Formation du contrat – Fin et renouvellement du bail. Greffière-audiencière : Chloé Côté-Sauvageau Salle : Antonio-Lamer AUDITION

Continuation de l’audience du 24 avril 2023. Les avocats ont été dispensés d’être présents à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience Chloé Côté-Sauvageau, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Le 12 mai 2014, l’intimée, 6300 avenue du Parc inc. (Allied) et l’appelante, 9288-4212 Québec inc. (Cohaus) signent l’ Offer to Lease (OTL). La juge retient – et aucune

partie ne le conteste – qu’il s’agit là d’un contrat synallagmatique fixant les éléments essentiels d’un contrat de bail commercial à venir. La clause 12 précise que, sans la signature du bail, l’OTL ne donne pas le droit à l’appelante de prendre possession des lieux. [ 2 ] Un conflit naît entre les parties, lequel culmine, le 2 octobre 2014, en un avis d’Allied [1] en résiliation de l’OTL. Le 16 mars 2015, Cohaus intente une action en dommages pour pertes subies et revenus manqués découlant de cette résiliation.

Le 1 er août 2017, Allied produit une demande reconventionnelle en remboursement de la commission payée à son courtier et en loyers non perçus. [ 3 ] En première instance, les parties se reprochent mutuellement d’avoir violé leurs obligations aux termes de l’OTL. C’est ainsi que Cohaus reproche à Allied, notamment, de ne pas avoir remis les plans prévus au contrat, de ne pas avoir exécuté les « L andlord's Work » et d’avoir résilié l’OTL sans droit.

Allied, quant à elle, reproche à Cohaus de ne pas avoir fourni la lettre de crédit exigée à l’article 21 de l’OTL, de ne pas avoir fourni les plans de construction et de ne pas avoir signé le bail conformément à l’article 12 de l’OTL. [ 4 ] Le jugement entrepris rejette la demande principale et accueille en

partie la demande reconventionnelle [2] . En essence, au terme d’un exercice interprétatif de l’OTL, la juge conclut que Cohaus, avant tout éventuel défaut d’Allied, était elle-même en défaut d’exécuter ses obligations essentielles aux termes des clauses 12, 13 et 21 de l’OTL, soit la remise d’une lettre de crédit et du bail signé. Ces défauts étant substantiels, ils donnaient le droit à Allied de résilier l’OTL selon les articles 1604 et 1605 du Code civil du Québec .

Dès lors, cette dernière ne pouvait engager sa responsabilité et était en droit de réclamer la commission qu’elle avait payée à son courtier immobilier en lien avec la conclusion de l’OTL. [ 5 ] En appel, Cohaus fait flèches de tous bois et reprend, pour l’essentiel, l’intégralité des points soulevés en première instance autour de trois moyens : la résiliation de l’OTL par Allied était injustifiée; le quantum des dommages auxquels elle a droit; et le montant accordé à Allied dans le cadre de sa demande reconventionnelle.

Chacun de ces moyens, et tout particulièrement le premier, est ensuite divisé en un nombre impressionnant d’erreurs alléguées. Bien que Cohaus qualifie plusieurs de celles-ci d’erreurs de droit, il s’agit plutôt de questions de fait ou, au mieux, de questions mixtes, qu’il s’agisse de l’interprétation des termes de l’OTL [3] , de l’existence d’un défaut [4] , du caractère substantiel de celui-ci [5] , de la bonne foi des parties [6] ou encore du caractère raisonnable du préavis de résiliation [7] .

L’intervention de notre Cour en toutes ces matières est donc sujet à la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante qui, rappelons-le, ne peut pas se matérialiser par l’addition d’erreurs de toutes sortes glanées ci et là. La norme d’intervention ne pose pas un critère quantitatif mais qualitatif, l’erreur manifeste et déterminante devant pouvoir être pointée du doigt et être « […] identifiable avec une grande économie de moyens […] » [8] .

Or, ce n’est manifestement pas le cas ici. [ 6 ] Cohaus prétend que la juge a omis de constater qu’Allied était en défaut d’exécuter ses propres obligations, ce qui, dès lors, l’empêchait de résilier l’OTL. Cet argument ne saurait tenir. Ce que conclut la juge, c’est qu’avant tout éventuelle obligation ou défaut d’Allied, notamment en lien avec les « L andlord's Work », Cohaus devait remettre, et ce, dès la conclusion de l’OTL, une lettre de crédit, ce qu’elle a omis de faire. Or, les articles 13 et 21 de l’OTL sont explicites en ce sens et il est difficile de voir comment il peut être compris autrement.

Il en va de même de la signature du bail qui était due, selon l’article 12, pour le 6 juillet 2014 [9] et qui était un prérequis pour que la « Fixturing Period », prenant la suite des « L andlord's Work », puisse débuter. Pour la juge, il s’agissait là d’éléments essentiels qui justifiaient, aux termes de l’

article 1604 C.c.Q. , la résiliation de l’OTL. Il s’agit d’une conclusion à l’abri de toute intervention de la Cour. [ 7 ] Dans l’éventualité où cette interprétation de l’OTL serait maintenue, Cohaus plaide de manière subsidiaire la théorie de common law des laches . Selon elle, le fait qu’Allied ait commencé à exécuter les « L andlord's Work » avant même que la lettre de crédit ne lui ait

été remise et qu’Allied ne soulève cette question que le 18 septembre 2014, démontrent que la lettre de crédit n’était pas importante et qu’elle ne constituait qu’un prétexte en raison du conflit concernant la limitation d’occupation récemment apparu. [ 8 ] Nul besoin ici de référer à la théorie des laches propre au système de common law . Cohaus invoque en fait la fin de non- recevoir, telle que développée en droit québécois depuis l’arrêt Soucisse [10] à

titre de sanction d’une violation du devoir de bonne foi, notamment ici, le devoir de cohérence [11] . Encore faut-il toutefois qu’une telle violation soit établie.

Or, il n’en est rien. [ 9 ] D’abord, les prétentions selon lesquelles Allied était de mauvaise foi et voulait se libérer du contrat pour en conclure un autre avec une tierce partie, ont été rejetées par la juge et rien ne justifie d’écarter ses conclusions. [ 10 ] Ensuite, rien ne permet de conclure qu’Allied avait renoncé à exiger la lettre de crédit, et ce, même si elle ne l’avait pas immédiatement demandé et qu’elle avait tout de même commencé à exécuter les « L andlord's Work » .

Cohaus prétend que ce comportement s’éloigne de la lettre du contrat en sa faveur et qu’Allied ne pouvait briser les attentes créées sans lui donner un certain préavis. Or, c’est spécifiquement ce qu’Allied a fait. D’abord elle invoque, dès le 13 août 2014, l’absence du bail signé. Elle demande ensuite, une première fois, la remise de la lettre de crédit le 18 septembre 2014, donnant alors à Cohaus jusqu’au 23 septembre pour s’exécuter. Puis, le 24 septembre 2014, Allied met en demeure Cohaus de le faire avant le 30 septembre 2014.

Enfin, le 1 er octobre 2014, toujours devant l’inaction de Cohaus, Allied donne un dernier délai jusqu’au 2 octobre 2014 pour s’exécuter.

Rien ne permet de conclure qu’il ne s’agit pas de préavis raisonnable dans le contexte et lorsque Cohaus insiste uniquement sur l’avis du 1 er octobre 2014, laissant ainsi croire qu’Allied lui a donné pour tout délai moins de 24 heures, elle maltraite la chronologie réelle des faits. [ 11 ] Quant à l’argument selon lequel Allied ne pouvait résilier extrajudiciairement l’OTL selon les enseignements de notre Cour dans l’arrêt Place Fleur de Lys [12] , il ne peut résister à l’analyse puisque l’OTL était une promesse de bail et qu’il ne pouvait être assimilé au bail lui-même au motif qu’il ne conférait aucun droit à la jouissance des lieux [13] . [ 12 ] Le premier moyen devant échouer, il est inutile d’aborder le deuxième portant sur le préjudice. [ 13 ] Le troisième moyen d’appel quant à lui se rapporte à la condamnation de Cohaus à l’endroit d’Allied. [ 14 ] Cohaus soutient d’abord que la commission au courtier immobilier Avison Young n’a jamais été exigible puisqu’elle n’était due qu’à la signature du bail qui n’a jamais eu lieu.

Or, il n’en est rien. La clause 6.5 du contrat conclu entre Allied et Avison Young prévoyait que 50 % de la commission était dû à la conclusion d’une offre de bail. La preuve établissant que ce montant a été payé, la juge pouvait conclure qu’il s’agissait d’un dommage direct occasionné par les défauts de Cohaus et en ordonner le remboursement. [ 15 ] Cohaus soutient ensuite que le montant de 33 000 $ qu’elle a versé aux termes de la clause 22 de l’OTL doit lui être restitué, le bail n’ayant jamais été conclu. Sur ce point, Cohaus a raison.

D’abord, contrairement à ce que plaide Allied, et bien que la juge omet de se prononcer sur cette question, il ne s’agit pas là d’une nouvelle demande, celle-ci se retrouvant tant dans la mise en demeure du 2 octobre 2014 que dans le paragraphe 106a) de la demande introductive initiale. Ensuite, l’OTL précise que cette somme constitue l’avance sur les loyers du 6 e et 49 e mois. Puisque rien ne prévoyait que cette somme n’était pas remboursable et puisque l’OTL a été résilié sans que le bail n’ait été conclu, ces loyers prépayés doivent être remboursés.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] ACCUEILLE l’appel à la seule fin d’ajouter au dispositif du jugement entrepris les paragraphes suivants : [111.1] ORDONNE à 6300, avenue du Parc inc. de payer à 9288-4212 Québec inc., la somme de 33 000 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation; [111.2] ORDONNE la compensation entre ces deux montants; [ 17 ] LE TOUT sans frais de justice, vu le sort mitigé de l’appel. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.