2022 QCCQ 8773, 2022 QCCQ 8773

Raymond c.

Syndicat de copropriété initiale Lofts McGill Ouest 2022 QCCQ 8773 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL (Chambre civile) N° : 500-32-160954-196 DATE : 26 septembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE PHILIPPE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Françoise raymond et MICHEL BLAIS Demandeurs c. syndicat de copropriété initiale lofts mcgill ouest et syndicat lofts mcgill ouest 1 et wesner charles et stéfanos maris et margarita mavrigiannakis et antoine saati et francis giroux Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Françoise Raymond et Michel Blais réclament 15 000$ aux défendeurs Syndicat de copropriété initiale Lofts McGill Ouest, Syndicat Lofts McGill Ouest 1, ainsi qu’aux administrateurs des syndicats à la période visée, Wesner Charles, Stefanos Maris, Margarita Mavrigiannakis, Antoine Saati et à l’avocat les ayant conseillés, Me Francis Giroux. [ 2 ] Ils allèguent que ceux-ci ont fait preuve de mauvaise foi en collaborant afin de faire publier sans droit un avis d’hypothèque légale contre leur unité de condominium.

Ils réclament ainsi 15 000$ à

titre de dommages moraux, troubles et inconvénients et dommages punitifs. [ 3 ] Les défendeurs contestent cette demande et prétendent qu’ils étaient en droit de procéder à l’inscription de l’avis d’hypothèque légale. Ils précisent que dans tous les cas, ils n’ont pas ciblé les demandeurs, ni agi de mauvaise foi à leur encontre. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Le Tribunal doit déterminer si les défendeurs ont commis une faute en collaborant afin de faire inscrire l’avis d’hypothèque légale concernant le condominium des demandeurs.

Le cas échéant, il devra déterminer si les dommages réclamés pour un montant de 15 000$ doivent être accordés. ANALYSE [ 5 ] Les demandeurs sont propriétaires d’une unité de copropriété depuis 2008, soit l’appartement numéro [1] situé aux Lofts McGill Ouest 2 (LMO2) et d’un espace de stationnement intérieur situé aux Lofts McGill Ouest 1 (LMO1).

[ 6 ] Les copropriétés LMO1 et LMO2 sont toutes deux situées au 630, rue William à Montréal. Elles sont administrées par un syndicat de copropriété horizontal, soit le Syndicat de la copropriété initiale LMO et deux syndicats de copropriété verticaux, soit le Syndicat LMO1 et le Syndicat LMO2. [ 7 ] Une mésentente survient à compter de 2016 au sein de ce groupe quant à des frais d’électricité. LMO1 réclame alors de LMO2 qu’elle assume une

partie des frais d’électricité, qu’elle considère avoir payée depuis quelques années au bénéfice de l’ensemble de copropriétaires de LMO1 et LMO2, notamment pour les parties communes. [ 8 ] Des discussions et correspondances [1] ont lieu pendant un certain temps entre les copropriétaires de LMO1 et LMO2. Toutefois, ils n’arrivent pas à une entente et les défendeurs s’impatientent. Un avis d’hypothèque légale [2] est alors publié sur l’unité de condominium des demandeurs [3] .

L’hypothèque légale alors inscrite est au montant de 2 858,28$, qui est décrit comme étant leur quote- part de la somme totale réclamée à LMO2, pour les années visées. [ 9 ] LMO1 et LMO2 ont réglé par la suite ce litige et ont également conclu une entente [4] pour le futur, quant au partage du coût d’électricité. Les demandeurs ne contestent pas qu’une

partie du montant réclamé par LMO1 était due par LMO2, au moment où l’hypothèque légale est inscrite. [ 10 ] Ils prétendent toutefois que la façon dont les défendeurs ont géré la situation constitue de la mauvaise foi.

Ils reprochent à ceux- ci de les avoir ciblés personnellement dans le but de les faire réagir et de les affecter. [ 11 ] Ils prétendent également que LMO1 et ses administrateurs se sont servis sans droit du syndicat de copropriété initiale LMO, pour faire publier leur propre créance et qu’ils ne pouvaient pas inscrire un avis d’hypothèque légale pour ce type de créance. [ 12 ] Afin de réussir dans leur recours, les demandeurs doivent démontrer que les défendeurs ont commis une faute à leur égard, tel que prévu au Code civil du Québec en ces termes : 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 13 ] Le Tribunal rappelle que le fardeau repose sur les demandeurs de faire la preuve de leur réclamation.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention et, sauf exception, la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante [5] , mais doit être claire et convaincante pour satisfaire le critère de la prépondérance des probabilités [6] . [ 14 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et ont choisi de faire publier l’avis contre l’immeuble des demandeurs plutôt que contre ceux des autres copropriétaires.

Les demandeurs n’ont toutefois pas établi, qu’au-delà des soupçons qu’ils entretiennent à ce sujet, ils avaient été ciblés. [ 15 ] Au contraire, il appert clairement des témoignages crédibles et détaillés de Me Francis Giroux, Stéfanos Maris, Wesner Charles et Antoine Saati, que le choix des unités qui seraient visés par les avis a été fait totalement au hasard.

Les administrateurs du syndicat LMO1 de l’époque décrivent avoir mis dans un contenant les numéros de toutes les unités et avoir procédé à une pige. [ 16 ] De plus, les défendeurs produisent un courriel [7] échangé entre Me Giroux et les autres défendeurs, le jour de la signature de l’avis d’hypothèque légale visant les demandeurs. Ils donnent dans ce courriel instruction à Me Giroux comme suit : « d’entamer des aujourd’hui l’hypothèque légale sur l’unité choisi au hasard et aussi d’aller de l’avant sur celui du président du conseil M. Leduc.

La semaine prochaine un autre unité au hasard et un autre membre du conseil sera rajoute à liste » (reproduction intégrale) [ 17 ] Le Tribunal est convaincu par la preuve dont il dispose que les défendeurs ont, dans un premier temps, tenté de discuter de la problématique reliée à l’électricité. Ils ont également proposé de procéder à une médiation.

Ils ont ensuite fait parvenir des mises en demeure afin de tenter de faire avancer les discussions, prévenant qu’à défaut d’entente, des procédures judiciaires pourraient être entreprises. [ 18 ] De plus, Me Giroux produit des courriels [8] échangés avec ses clients, lors desquels ils explorent ensuite les options possibles, incluant le dépôt de procédures judiciaires, ou le fait de faire publier sur l’ensemble des unités de la copropriété LMO2 des avis d’hypothèque légale.

Finalement, dans un souci de proportionnalité entre le coût et l’efficacité des démarches envisagées et vu la question en jeu, somme toute mineure, ils choisissent de faire publier tranquillement au fur et à mesure des semaines, des avis d’hypothèque légale, sur des unités au hasard. [ 19 ] Après avoir procédé de cette façon, les discussions reprennent toutefois et l’entente intervient finalement entre les deux copropriétés, de telle sorte qu’il ne leur sera pas nécessaire de publier des avis sur davantage d’unités.

Ainsi, seule une autre hypothèque légale [9] a été inscrite de cette façon. [ 20 ] Le Tribunal rappelle que la bonne foi se présume [10] . De plus, les éléments décrits précédemment convainquent le Tribunal que le processus menant à la publication de l’avis d’hypothèque légale sur l’unité des demandeurs a été mené de bonne foi par les défendeurs. Ainsi, le Tribunal est convaincu que les demandeurs n’ont pas été ciblés et que les défendeurs n’ont pas cherché à nuire aux demandeurs.

[ 21 ] Le fait d’être presque seuls à recevoir un tel avis a pu donner l’impression aux demandeurs d’être ciblés.

Toutefois, en examinant l’ensemble de la situation, il ressort également qu’aucun motif n’existait pour les cibler particulièrement. [ 22 ] Le Tribunal ne retient pas davantage les arguments des demandeurs que LMO1 et ses administrateurs se seraient servis sans droit du syndicat de copropriété initiale LMO, pour faire publier leur propre créance ou que les défendeurs ne pouvaient pas faire inscrire un avis d’hypothèque légale pour ce type de créance. [ 23 ] Les demandeurs ont tenté de mettre en preuve quelques irrégularités dans la façon de faire à ce titre.

Ils ont notamment soulevé le fait que le syndicat de la copropriété initiale LMO avait été inactif pendant un certain temps et qu’il manquait de transparence. Les défendeurs ont présenté une version très différente des événements, qui convainc le Tribunal que si irrégularités il y avait, ce dont le Tribunal n’est pas d’avis, celles-ci n’auraient pas été faites volontairement, de mauvaise foi et dans un but de nuire. [ 24 ] Quant aux prétentions des demandeurs que les défendeurs ne pouvaient pas faire inscrire un avis d’hypothèque légale pour ce type de créance, un raisonnement similaire s’applique.

Les arguments présentés au Tribunal par les parties divergent grandement quant à la validité d’une hypothèque légale dans un tel contexte. Le Tribunal demeure toutefois convaincu que Me Giroux a conseillé les autres défendeurs quant à la légalité d’une telle procédure, après avoir fait les vérifications nécessaires. [ 25 ] Ainsi, le Tribunal est convaincu que les défendeurs n’ont pas utilisé les recours choisi de façon négligente, abusive, vexatoire ou dilatoire [11] .

Le Tribunal rappelle que le seul fait qu’une position prise dans un dossier ait des faiblesses, voir même le fait qu’un élément soit rejeté par le Tribunal après analyse, ne permet pas automatiquement de qualifier la procédure dans une de ces quatre catégories. [ 26 ] Vu la conclusion à laquelle en arrive le Tribunal quant à l’absence de faute, il est inutile d’analyser les dommages réclamés par les demandeurs. [ 27 ] À l’issue de son analyse, le Tribunal conclut que la demande des demandeurs doit être rejetée, puisqu’ils ne se sont pas déchargés de leur fardeau d’établir, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de leur demande.

Toutefois, vu le contexte global du dossier, le Tribunal exerce sa discrétion judicaire pour n’imposer aucun frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais. __________________________________ JULIE PHILIPPE, J.C.Q. Date d’audience : 24 mai 2022