2022 QCCA 128, 2022 QCCA 128

Whitfield c. Arlyn Capital inc. 2022 QCCA 128 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029101-201 ( 500-17-110715-193 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 janvier 2022 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCATE Agnès WhiTfield Daniel Gagnon Me MARIE-ELAINE GUILBAULT ( Gonthier Avocats ) Absente

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Arlyn capital inc. Me MAXIME BOURRÊT ( Segal Avocats ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 14 août 2020 par l’honorable Louis J. Gouin de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Injonction permanente – Biens et propriétés – Servitude de vue et servitude implicite de non-construction – Distance prévue aux articles 993 et 994 C.c.Q. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 31 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 27 janvier 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal, du 14 août 2020 (l’honorable Louis J.

Gouin) [1] , lequel rejette leur demande visant à faire reconnaître que les servitudes de vue en leur faveur incluent une obligation de non-construction et à faire démolir les travaux effectués par l’intimée. [ 2 ] Les parties sont propriétaires de deux résidences mitoyennes. Celle des appelants comprend une rallonge où se trouve, sur le mur sud-est, plus ou moins situé sur la ligne séparative, une fenêtre ne respectant pas la distance légale. [ 3 ] Lorsque l’intimée achète l’autre résidence, elle est informée de l’existence de deux servitudes de vue.

Celles-ci ont été constituées avant que les parties acquièrent les lots, soit en 1963 [2] et en 1983 [3] .

Malgré la présence de ces servitudes, l’intimée débute des travaux visant à remplacer la terrasse située sur son lot par une rallonge.

Les appelants prétendent que cette nouvelle construction obstrue leur fenêtre qui leur apporte non seulement de la lumière, mais également une vue sur le parc, et ce, en contravention des servitudes. [ 4 ] Non seulement l’intimée conteste-t-elle la portée qu’attribuent les appelants aux servitudes, mais elle fait également valoir que, sur un plan factuel, ses travaux respectent la limite légale et n’obstruent pas la fenêtre des appelants qui est située au deuxième étage, alors que sa rallonge n’en comprend qu’un seul. [ 5 ] Après avoir exposé les principes juridiques applicables, le juge reprend les textes pertinents des deux servitudes, dont ce paragraphe de l’acte de 1983 [4] : La présente servitude n'aura pas pour effet non plus de restreindre en quelque façon que ce soit les droits de propriétaires tant en ce qui regarde la construction de bâtiments qu'en toute autre matière.

La présente servitude est consentie moyennant la somme de UN DOLLAR ($1.00), versée par chaque

partie à chaque autre partie, dont quittance. [ 6 ] Constatant que l’acte de 1983 reprend celui de 1963, le juge conclut que son exercice interprétatif peut s’y limiter. Selon lui, la clause reproduite ci-dessus est claire. Les parties se réservent le droit de construire de nouveaux bâtiments dans la mesure où ceux-ci sont conformes aux exigences de la loi, ce qui est le cas en l’espèce puisque la construction de l’intimée se situe à plus de 1,5 mètre de la ligne séparative, conformément aux articles 993 et 994 C.c.Q. [ 7 ] Les appelants soulèvent deux moyens.

Le premier porte sur l’interprétation des actes de servitudes, alors que le deuxième reproche au juge de ne pas avoir tranché la question sous l’angle de l’abus de droit et des troubles de voisinage. Ce dernier moyen d’appel ne résiste pas à l’analyse en ce qu’il ressort du dossier que les appelants n’ont jamais soulevé ce fondement ni dans leurs procédures ni à l’audience.

Ils ne peuvent donc pas reprocher au juge de l’avoir ignoré. [ 8 ] L’appel porte donc véritablement sur le premier moyen, soit l’interprétation des actes de servitudes, lequel ne convainc pas plus. [ 9 ] Les appelants invoquent plusieurs arguments, lesquels remettent tous en question l’interprétation que fait le juge des actes de servitudes. Comme l’a rappelé récemment notre Cour [5] , l’interprétation d’une servitude suit les mêmes règles que celles de tout contrat. Il s’agit donc d’une question mixte [6] qui demande à la Cour un haut degré de déférence.

Elle n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante. [ 10 ] Or, non seulement n’y a-t-il pas une telle erreur en l’espèce, mais le juge a eu raison de se limiter à la servitude de 1983 et de l’interpréter comme n’incluant pas une servitude de non-construction. Le texte est clair et la conclusion du juge quant au respect de la limite du 1,5 mètre est à l’abri de toute intervention. Enfin, même si le juge de première instance n’en parle pas, mentionnons que le dossier d’appel tend à démontrer que la construction de l’intimée ne comporte qu’un seul étage.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 11 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.