2022 QCCA 366, 2022 QCCA 366

Ville de Granby c. 9116-5803 Québec inc. 2022 QCCA 366 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028942-209 (460-22-005950-191) DATE : 18 mars 2022 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. VILLE DE GRANBY APPELANTE – défenderesse c. 9116-5803 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 17 février 2020 par la Cour du Québec, district de Bedford (l’honorable François Bousquet), déclarant nuls les nouveaux comptes de droits de mutation immobilière qu’elle a émis et la condamnant à rembourser 92 106,26 $ à l’intimée, avec intérêts et indemnité additionnelle [1] . *** [ 2 ] Les faits sont simples et la question à trancher est précise. [ 3 ] Dans le cadre d’un projet de développement immobilier résidentiel, l’intimée a conclu des promesses d’achat avec deux promoteurs aux termes desquelles elle s’est engagée à construire des résidences sur des terrains leur appartenant, et, par la suite, à acheter ces terrains.

Son objectif était de disposer d’un nombre suffisant de résidences à offrir en vente sans avoir à débourser immédiatement les sommes requises pour acquérir les terrains sur lesquels elles seraient érigées.

Ainsi, il fut convenu que l’intimée ne procèderait à l’acquisition des terrains qu’au fur et à mesure qu’elle trouverait des acheteurs pour les résidences qu’elle aurait construites et qu’elle demeurerait propriétaire de ces résidences dans l’intervalle. [ 4 ] Entre juin 2012 et juin 2015, conformément à cette entente, l’intimée a acquis cinquante-six terrains sur lesquels étaient érigées des résidences qu’elle avait construites. [ 5 ] Ignorant que des résidences étaient déjà érigées sur ces terrains au moment où l’intimée les a achetés, l’appelante a calculé les droits de mutation exigés par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (« LDMI » ) [2] en tenant pour acquis qu’ils étaient vacants, ce qui était d’ailleurs conforme aux mentions contenues aux actes de vente notariés intervenus entre l’intimée et les promoteurs.

Elle a ainsi pris pour base d’imposition le prix payé pour ces terrains, puisque celui-ci excédait leur valeur alors inscrite au rôle d’évaluation foncière (multipliée par le facteur applicable) (art. 1.1. et 2, al. 2 LDMI ). [ 6 ] L’intimée a payés ces droits de mutation. [ 7 ] Au cours des semaines suivant ces acquisitions, l’intimée a revendu les immeubles (terrains et résidences) à des tiers.

Ceux-ci, à leur tour, ont payé des droits de mutation, établis cette fois en tenant compte qu’il s’agissait de terrains bâtis, c’est−à−dire de terrains sur lesquels une résidence était érigée. [ 8 ] En comparant certains actes de vente, l’appelante a éventuellement compris que les terrains n’étaient pas vacants au moment où l’intimée les a achetés des promoteurs.

Le fonctionnaire chargé de la perception des droits de mutation a donc réajusté la valeur de la base d’imposition utilisée, en utilisant plutôt la valeur marchande de chaque immeuble transféré, celle-ci reflétant tant la valeur des terrains que celles des résidences.

Le 9 octobre 2015, l’appelante a transmis à l’intimée quarante-huit nouveaux comptes de droits de mutation immobilièr e. [ 9 ] L’intimée étant en désaccord avec la valeur marchande utilisée pour calculer ces droits, estimant que la présence de résidences ne devait pas être prise en compte dans l’établissement de la valeur marchande, elle a payé sous protêt les sommes réclamées et a introduit des procédures judiciaires afin d’être remboursée. [ 10 ] Le 9 juin 2017, pour les mêmes raisons, l’appelante lui a transmis huit nouveaux comptes visant cette fois des terrains acquis

entre les mois de novembre 2015 et juin 2017. À nouveau, l’intimée a payé sous protêt les sommes réclamées et a ensuite modifié sa demande introductive d’instance pour en réclamer le remboursement. [ 11 ] À la veille du procès, les parties ont convenu d’admissions, dont celles-ci relatives au quantum : 18. Les parties font une admission sur le quantum et conviennent que si le tribunal considère que [l’appelante] était fondée en droit à percevoir ces CDMI, le montant des comptes est de quatre-vingt-cinq mille neuf cent quatre-vingt-dix dollars et trente-six (85 990,36 $). 19.

Les parties font une admission quant au quantum des comptes prétendument prescrits au montant de 14 599,55 $. 20. Dans tous les cas la ville admet avoir obtenu un trop perçu suivant l’admission sur le quantum, de 6 115,90 $ 21. Le montant de 14 599,55 $ est inclu dans le montant de 85 990, 36 $; [Transcription textuelle] [ 12 ] L’audition en Cour du Québec a eu lieu le 23 janvier 2020. Vu les admissions, la preuve administrée s’est limitée à la production de documents et de déclarations sous serment.

Aucun témoin n’a été entendu. [ 13 ] Les arguments que les parties ont fait valoir devant la Cour du Québec sont essentiellement les mêmes que ceux qu’elles plaident maintenant devant la Cour. [ 14 ] S’appuyant sur les termes de la LDMI et sur ceux de la

Loi sur la fiscalité municipale (« LFM » ) [3] , l’appelante soutient que la valeur marchande retenue devait prendre en compte la présence des résidences puisque l’immeuble devant servir d’assiette au calcul des droits de mutation exigibles de l’intimée est constitué à la fois du terrain et des constructions s’y trouvant puisqu’il s’agit là de l’unité d’évaluation à laquelle réfère l’article 1.1. de la LDMI : 1.1. Pour l’application de la présente loi, lorsqu’un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l’

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F-2.1 ) 1.1. For the purposes of this Act, where an immovable constitutes, at the time of its transfer, a unit of assessment entered on the property assessment roll of a municipality or part of such a unit the value of which is separately entered on the roll, its market value shall be the product obtained by multiplying the value entered on the roll for the unit or

part corresponding to the transferred immovable, as the case may be, by the factor of the roll established in accordance with

section 264 of the Act respecting municipal taxation (chapter F-2.1 ) [ 15 ] Elle reconnaît que l’existence d’un droit de propriété superficiaire peut entraîner une exception à cette règle, mais seulement lorsque ce droit est publié au registre foncier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. [ 16 ] L’intimée, pour sa part, plaide que la valeur de la résidence ne doit pas être prise en compte pour établir la valeur des droits de mutation puisque ces résidences n’ont jamais fait l’objet, entre elle et les promoteurs, d’un transfert au sens de l’article 1 de la LDMI : 1.

Dans la présente loi et dans les règlements, à moins que le contexte n’indique un sens différent, on entend par: «contrepartie» : notamment,

a) la valeur de tout bien fourni par le cessionnaire à l’occasion d’un transfert;

b) le numéraire;

c) les priorités, de même que les hypothèques et autres charges grevant un bien au moment du transfert;

d) le montant de la

partie de la dette, en capital, intérêts et frais, qui est éteinte lorsqu’un créancier acquiert le droit de propriété d’un bien 1. In this Act and in the regulations, unless the context indicates a different meaning, “consideration” includes: (

a) the value of any property furnished by the transferee at the time of a transfer; (

b) money payment; (

c) the prior claims, hypothecs and other charges encumbering a property at the time of the transfer;

en conséquence d’une sûreté réelle grevant le bien en sa faveur, sauf quant aux taxes municipales et scolaires; e ) (paragraphe abrogé) ; f ) (paragraphe abrogé) ; «droit de mutation» : le droit prévu à l’article 2; «municipalité» : une municipalité locale; «organisme public» :

a) un gouvernement;

b) une municipalité locale ou une municipalité régionale de comté;

c) une personne morale de droit public dont le conseil, quant à la majorité de ses membres, est formé d’un collège d’élus municipaux, ou dont le budget, selon la loi, est soumis à un tel collège;

d) une personne morale de droit public de l’un des organismes mentionnés aux paragraphes a , b et c , et qui est désignée par règlement;

e) un centre de services scolaire ou une commission scolaire; «personne» : une personne ainsi qu’une fiducie, une société, une association, un syndicat et tout autre groupement de quelque nature que ce soit; «règlement» : un règlement adopté par le gouvernement en vertu de la présente loi; «transfert» : le transfert du droit de propriété d’un bien, l’établissement d’une emphytéose et la cession des droits de l’emphytéote, ainsi que le contrat de louage d’un bien, pourvu que la période qui court à compter de la date du transfert jusqu’à celle de l’arrivée du terme du contrat de louage, y compris toute prolongation ou tout renouvellement y mentionné, excède 40 ans; le mot transfert ne comprend pas le (

d) the amount, in capital, interest and outlays, of that portion of the debt which is extinguished when a creditor acquires the right of ownership on a property as the consequence of a real security encumbering the property in his favour, except with regard to municipal and school taxes; ( e ) (paragraph repealed) ; ( f ) (paragraph repealed) ; “transfer duties” means the duties provided for in

section 2; “municipality” means a local municipality; “public body” means (

a) a government; (

b) a local municipality or a regional county municipality; (

c) a legal person established in the public interest whose council is composed, as to the majority of its members, of a body of elected municipal representatives, or whose budget is submitted to such a body in accordance with the law; (

d) a legal person established in the public interest of one of the bodies mentioned in paragraphs a , b and c , designated by regulation; (

e) school service centre or a school board; “person” means a person and a trust, partnership, association, syndicate and any other group of any kind whatever; “regulation” means a regulation made by the Government under this Act; “transfer” means the transfer of the right of ownership on a property, the establishment of emphyteusis and the transfer of the rights of the

transfert fait dans le seul but de garantir le paiement d’une dette ni la rétrocession faite par le créancier. emphyteutic lessee as well as a contract of lease of a property, provided the period running from the date of transfer to the expiry of the term of the contract of lease, including any extension or renewal mentioned therein, exceeds 40 years; the word “transfer” does not include transfer for the purpose only of securing a debt, nor reconveyance by the creditor. [ 17 ] Les promoteurs, propriétaires des terrains, ayant renoncé tacitement au bénéfice de l’accession et lui ayant accordé un droit de propriété superficiaire, elle a en effet toujours été propriétaire des résidences jusqu’à ce qu’elle les revende à des tiers.

Elle reconnaît que son droit superficiaire n’a jamais été publié, mais elle estime qu’il n’avait pas à l’être puisqu’il était tacite.

En l’absence d’un transfert, elle soutient que rien dans la LDMI ne permettait à l’appelante d’imposer des droits de mutation sur ces résidences. [ 18 ] Subsidiairement, elle soutient, que certains des nouveaux comptes que lui a transmis l’appelante étaient prescrits et que sa demande de remboursement devrait, à tout le moins, être accueillie en partie. *** [ 19 ] Le juge de la Cour du Québec ayant donné raison à l’intimée sur son moyen principal, il déclare nuls les nouveaux comptes de droits de mutation immobilière émis par l’appelante et lui ordonne de rembourser à l’intimée 92 106,26 $ avec les intérêts et l’indemnité additionnelle. [ 20 ] Invoquant la jurisprudence, il conclut d’abord que malgré qu’elles n’aient pas été publiées, les conventions verbales de propriété superficiaire devaient être prises en compte par l’appelante puisqu’elles n’avaient pas pour but de procurer un avantage fiscal, mais bien d’alléger les formalités associées au projet de développement immobilier.

Ne constituant pas un « trompe-l’œil », mais plutôt des « rapports juridiques établis par le contribuable », le juge retient des arrêts Shell [4] et Caplan [5] , que ces rapports juridiques devaient être respectés par l’appelante.

Cela étant, les droits de mutation, à son avis, devaient être calculés en tenant compte du droit de propriété superficiaire de l’intimée et donc la valeur marchande des terrains transférés devait être établie en faisant abstraction de la présence de résidences, celles-ci n’ayant fait l’objet d’aucun « transfert » au sens de la LDMI. [ 21 ] Il ajoute ensuite que l’examen des nouveaux comptes de droits de mutation montre de plus que la valeur au rôle de la plupart des terrains au moment où l’intimée les a acquis était inférieure à la contrepartie fournie et stipulée dans les actes de vente.

L’article 2, al. 2 de la LDMI édictant que la base d’imposition pour établir les droits de mutation est le plus haut des montants entre la contrepartie fournie ou stipulée pour le transfert de l’immeuble et sa valeur marchande inscrite au rôle au moment de son transfert, il estime que l’appelante n’a pas respecté les préceptes de la LDMI . [ 22 ] Pour ce qui est des six comptes où la valeur marchande des terrains était supérieure à ces contreparties, il estime que la base d’imposition utilisée par l’appelante, soit une valeur marchande autre que celle inscrite au rôle, ne correspond à aucun des montants prévus à l’art. 2, al. 2, ce qui rend également nuls les nouveaux comptes. [ 23 ] Ayant conclu ainsi, il ne se prononce ni sur l’opposabilité des conventions de propriété superficiaire ni sur l’argument de prescription. *** [ 24 ] L’appelante formule plusieurs reproches à l’encontre de ce jugement.

D’abord, plaide-t-elle, le juge a mal compris et mal appliqué les arrêts Shell [6] et Caplan [7] . Ce n’est en effet qu’en l’absence d’une disposition législative expresse à l’effet contraire que les rapports juridiques établis de bonne foi par un contribuable entrent en jeu et doivent être respectés par une autorité taxatrice. Or, ajoute-t-elle, l’

article 39 de la LFM constitue une telle « disposition législative expresse à l’effet contraire » puisqu’il prévoit la façon dont un fonds de terre grevé d’un droit de superficie doit être traité. L’

article 39 prescrit en effet qu’un immeuble faisant l’objet d’un droit de superficie inscrit au bureau de la publicité des droits pourra être scindé en deux unités d’évaluation, constituées d’une part de la

partie située au-dessous de l’assiette du droit de superficie et, d’autre part, de cette assiette et de la

partie située au-dessus de celle-ci.

A contrario , plaide l’appelante, l’existence d’un droit de superficie non inscrit ne peut donc avoir pour effet de modifier l’unité d’évaluation, qui doit demeurer constituée du terrain et des constructions permanentes qui y sont érigées. [ 25 ] La Cour estime qu’elle a raison. *** [ 26 ] Les droits et les obligations des municipalités et des citoyens en matière de droits de mutation immobilière sont déterminées par la LDMI et par la LFM qui, à certains égards , est supplétive [8] . [ 27 ] L’article 2 de la LDMI oblige les municipalités à percevoir un droit de mutation dès lors qu’un immeuble situé sur leur territoire est transféré et il précise comment celui-ci doit être calculé :

2. Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire, calculé en fonction de la base d’imposition établie conformément au deuxième alinéa, selon les taux suivants : 1° sur la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 52 800 $: 0,5%; 2° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 52 800 $ sans excéder 264 000 $ : 1%; 3° sur la tranche de la base d’imposition qui excède 264 000 $: 1,5%.

La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé parmi les montants suivants : 1° le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble; 2° le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble; 3° le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert. Toutefois, une municipalité peut, par règlement, fixer un taux supérieur à celui prévu au paragraphe 3° du premier alinéa pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $. Un taux fixé en vertu du présent alinéa ne peut, sauf dans le cas de la Ville de Montréal, excéder 3%.

Dans le cas du transfert d’un immeuble situé sur le territoire de plus d’une municipalité et à l’égard duquel, par l’application du troisième alinéa, différents taux sont applicables à une même tranche de la base d’imposition, le taux fixé par chaque municipalité ne s’applique qu’à la

partie de cette tranche qui correspond, en proportion, à la

partie de la base d’imposition attribuable au territoire de chaque municipalité. 2. Every municipality must collect duties on the transfer of any immovable situated within its territory, computed in relation to the basis of imposition established in accordance with the second paragraph, according to the following rates: (1) on that part of the basis of imposition which does not exceed $52,800: 0.5%; (2) on that part of the basis of imposition which is in excess of $52,800 but does not exceed $264,000: 1%; (3) on that part of the basis of imposition which exceeds $264,000: 1.5%.

The basis of imposition for transfer duties shall be the greatest of the following amounts: (1) the amount of the consideration furnished for the transfer of the immovable; (2) the amount of the consideration stipulated for the transfer of the immovable; (3) the amount of the market value of the immovable at the time of its transfer. However, a municipality may, by by-law, set a rate higher than that provided for in subparagraph 3 of the first paragraph for any part of the basis of imposition which exceeds $500,000. A rate set under this paragraph may not, except in the case of Ville de Montréal, exceed 3%.

In the case of the transfer of an immovable situated in the territory of more than one municipality and in respect of which, under the third paragraph, different rates are applicable to a given part of the basis of imposition, the rate established by each municipality applies only to the portion of the part that corresponds to the portion of the basis of imposition attributable to the territory of each municipality. [ 28 ] Le droit de mutation payable, on le voit, doit être calculé en fonction d’une base d’imposition représentant le plus élevé des montants entre la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert, la contrepartie stipulée à l’acte de transfert ou la contrepartie fournie, ce qui, généralement, équivaut au prix payé.

De plus, lorsque l’immeuble transféré constitue une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité, l’article 1.1. LDMI prescrit que la valeur marchande à laquelle l’article 2 fait référence doit être entendue comme étant le produit obtenu en multipliant la valeur au rôle de l’immeuble par le facteur établi conformément à la LFM : 1.1. Pour l’application de la présente loi, lorsqu’un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité ou une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est le produit que l’on obtient en multipliant la valeur inscrite au rôle de l’unité ou de sa

partie correspondant à l’immeuble cédé, selon le cas, par le facteur du rôle établi conformément à l’

article 264 de la

Loi sur la fiscalité municipale (chapitre F-2.1 ) 1.1. For the purposes of this Act, where an immovable constitutes, at the time of its transfer, a unit of assessment entered on the property assessment roll of a municipality or part of such a unit the value of which is separately entered on the roll, its market value shall be the product obtained by multiplying the value entered on the roll for the unit or

part corresponding to the transferred immovable, as the case may be, by the factor of the roll established in accordance with

section 264 of the Act respecting municipal taxation (chapter F-2.1 )

[ 29 ] La notion d’unité d’évaluation n’est pas elle-même définie dans la LDMI , mais comme cela a été établi antérieurement [9] , elle l’est par les articles 31 à 34 de la LFM :

Sous réserve de la

section IV, les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité locale sont portés au rôle d’évaluation foncière. Pour l’application du présent chapitre, le mot «rôle» signifie le rôle d’évaluation foncière. 32. Un bâtiment est porté au rôle lorsqu’il est substantiellement terminé ou substantiellement occupé aux fins de sa destination initiale ou d’une nouvelle destination, ou lorsque deux ans se sont écoulés depuis le début des travaux. Cependant, ce délai cesse de courir dans un cas de force majeure. 33. Les immeubles portés au rôle y sont inscrits par unités d’évaluation. 34.

Constitue une unité d’évaluation le plus grand ensemble possible d’immeubles qui remplit les conditions suivantes : 1° le terrain ou le groupe de terrains appartient à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis; 2° les terrains sont contigus ou le seraient s’ils n’étaient pas séparés par un cours d’eau, une voie de communication ou un réseau d’utilité publique; 3° si les immeubles sont utilisés, ils le sont à une même fin prédominante; et 4° les immeubles ne peuvent normalement et à court terme être cédés que globalement et non par parties, compte tenu de l’utilisation la plus probable qui peut en être faite.

Dans le cas où le terrain ou le groupe de terrains ne doit pas être porté au rôle, les conditions prévues par les paragraphes 1° et 2° du premier alinéa sont remplies si les immeubles autres que le terrain ou le groupe de terrains appartiennent à un même propriétaire ou à un même groupe de propriétaires par indivis et si ces immeubles sont situés sur des terrains contigus ou qui seraient contigus s’ils n’étaient pas séparés par un cours d’eau, une voie de communication ou un réseau d’utilité publique. 31.

Subject to Division IV, the immovables situated in the territory of a local municipality shall be entered on the property assessment roll. For the purposes of this chapter, the word “roll” means the property assessment roll. 32. A building must be entered on the roll if it is substantially completed or substantially occupied for the purposes of its initial destination or of a new destination or if two years have elapsed from the beginning of the work. However, such time ceases to run in cases of irresistible force. 33. Immovables must be entered on the roll by units of assessment. 34.

A unit of assessment consists of the greatest possible aggregate of immovables that meets the following requirements: (1) the parcel of land or the group of parcels of land is owned by the same owner, or the same group of owners in undivided ownership; (2) the parcels of land are contiguous or would be contiguous if they were not separated by a watercourse, a thoroughfare or a public utility network; (3) if the immovables are in use, they are used for a single primary purpose; and (4) the immovables can normally and in the short term be transferred only as one whole and not in parts, taking into account the most probable use that may be made of them.

Where the parcel of land or group of parcels of land is not to be entered on the roll, the requirements prescribed in subparagraphs 1 and 2 of the first paragraph are met if the immovables other than the parcel of land or group of parcels of land are owned by the same owner or the same group of owners in undivided ownership and if the immovables are situated on parcels of land that are contiguous or that would be contiguous if they were not separated by a watercourse, a thoroughfare or a public utility network. [ 30 ] Une unité d’évaluation correspond donc à un immeuble ou à un ensemble d’immeubles, la notion d’immeuble étant elle-même définie à l’

article 1 de la LFM comme comprenant tout immeuble au sens de l’

article 900 du Code civil du Québec . [ 31 ] L’

article 900 C.c.Q . , pour sa part, édicte qu’un immeuble est constitué du fonds de terre et des constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent :

900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait

partie intégrante. Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet. 900. Land, and any constructions and works of a permanent nature located thereon and anything forming an integral part thereof, are immovables. Plants and minerals, as long as they are not separated or extracted from the land, are also immovables. Fruits and other products of the soil may be considered to be movables, however, when they are the object of

an act of disposition. [ 32 ] Ainsi, tant aux fins de la LFM que de la LDMI , le législateur a décidé qu’une unité d’évaluation correspondrait à un ou plusieurs immeubles, eux-mêmes constitués à la fois du fonds de terre et des bâtiments à caractère permanent qui y sont érigés. [ 33 ] Conscient toutefois que le fonds de terre et le bâtiment peuvent parfois appartenir à des propriétaires distincts, il a édicté l’

article 39 de la LFM . Celui-ci constitue une exception au principe général voulant qu’un immeuble constitue une seule et unique unité d’évaluation en permettant de scinder l’unité d’évaluation lorsque le fonds de terre est grevé d’un droit de superficie : 39. Si un immeuble fait l’objet d’un droit de superficie en vertu d’un acte inscrit au bureau de la publicité des droits, la

partie de l’immeuble située sous l’assiette du droit de superficie constitue une unité d’évaluation distincte portée au rôle au nom du propriétaire de cette partie, et la

partie de l’immeuble constituant l’assiette du droit de superficie et celle située au-dessus constituent une unité d’évaluation distincte portée au rôle au nom du superficiaire. Le deuxième alinéa de l’article 38 s’applique, compte tenu des adaptations nécessaires, au cas prévu par le présent article. 39.

If an immovable is subject to a surface right under a deed registered in the registry office, that part of the immovable situated under the site of the surface right constitutes a separate unit of assessment and must be entered as such on the roll in the name of the owner of that part, and that part of the immovable which constitutes the surface right and that part situated above it constitute a separate unit of assessment and must be entered as such on the roll in the name of the superficiary. The second paragraph of

section 38 applies, with the necessary modifications, to the case provided for in this section. [ 34 ] Cette exception est toutefois assujettie à l’exigence que le droit de superficie soit inscrit au bureau de la publicité des droits.

À défaut d’inscription, il faut donc conclure que le principe général demeure et que l’unité d’évaluation, composée du fonds de terre et des constructions ayant un caractère permanent qui y sont érigées, conserve son unicité. [ 35 ] L’intimée ne semble pas contester le principe voulant qu’une unité d’évaluation soit constituée du fonds de terre et des bâtiments permanents qui y sont érigés. Elle soutient plutôt que la composition d’une unité d’évaluation résultant des dispositions de la LFM n’est pas applicable lorsqu’il s’agit de calculer et d’imposer des droits de mutation.

Selon elle, dans des circonstances comme celles de l’espèce, l’existence de son droit de superficie doit être respectée et la valeur marchande des bâtiments faisant l’objet de ce droit ne doit pas être prise en compte dans l’établissement de la juste valeur marchande de l’immeuble transféré. Ces bâtiments, plaide-t-elle, n’ont tout simplement pas été transférés au sens de l’art. 2 LDMI . [ 36 ] Avec égards, cette proposition se heurte au renvoi express que l’art. 1.1. LDMI fait à la LFM et à l’exigence posée à l’

article 39 LFM . [ 37 ] Appliquant les dispositions de la LDMI , complétées par celles de la LFM , l’on doit plutôt reconnaître qu’il y a bel et bien eu, en l’espèce, un transfert d’immeubles ayant rendu exigible un droit de mutation devant être calculé selon la formule prescrite. Ainsi, il faut d’abord déterminer quelle base d’imposition servira à ce calcul en identifiant la valeur la plus haute parmi la valeur marchande de l’immeuble transférée, la contrepartie stipulée à l’acte de transfert et la contrepartie versée pour ce transfert.

La valeur marchande à retenir pour ce faire, lorsque l’immeuble constitue une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité, est prescrite par le législateur : il s’agit du produit obtenu en multipliant la valeur inscrite au rôle par le facteur prescrit.

Or, cette valeur portée au rôle est celle de l’unité d’évaluation, qui est constituée à la fois du terrain et du bâtiment. [ 38 ] En d’autres mots, afin d’établir la valeur marchande d’un fonds de terre dont la propriété est transférée, il n’y a pas lieu de se demander si les bâtiments qui sont érigés sur ce fonds ont eux aussi fait l’objet d’un transfert. Il s’agit plutôt de déterminer si, en vertu de la LFM , ces bâtiments sont compris dans l’unité d’évaluation que constitue le fonds. On remarquera d’ailleurs la précision du langage de l’art. 1.1.

LDMI , qui vise tant les immeubles constituant une unité d’évaluation que ceux qui constituent une

partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle.

Cela indique qu’afin qu’une unité d’évaluation puisse être scindée aux fins de l’évaluation de sa valeur marchande en vertu de la LDMI , il est nécessaire que la LFM le prévoie elle aussi. [ 39 ] L’existence d’un droit de superficie grevant le fonds de terre peut, certes, permettre de scinder une unité d’évaluation, mais seulement lorsque ce droit est inscrit au bureau de la publicité des droits. [ 40 ] Les affaires Shell [10] et Caplan [11] , sur lesquelles s’appuient tant l’intimée que le juge de première instance, ne permettent pas de faire fi de cette exigence statutaire au profit du principe voulant qu’en matières fiscales les rapports juridiques établis de bonne foi par

le contribuable doivent être respectés puisqu’il y est clairement affirmé que ce principe ne s’applique qu’en l’absence d’une disposition législative expresse à l’effet contraire. [ 41 ] Dans la mesure où l’

article 39 vise spécifiquement la manière dont les municipalités doivent tenir compte des droits de propriété superficiaire et pose comme exigence qu’un tel droit soit publié, elle doit être comprise comme une disposition législative expresse contraire à la règle générale voulant que les contribuables doivent être imposés en fonction de leurs « rapports juridiques véritables ». [ 42 ] L’intimée s’appuie également sur l’arrêt Développements de demain inc. c. Québec (Procureur général) [12] .

Celui-ci ne traitant pas du régime établi par le législateur dans la LFM ni de celui établi dans la LDMI , mais bien de celui, plus général, du C.c.Q. il ne constitue pas un précédent applicable en l’espèce. [ 43 ] Elle invoque aussi les affaires Québec (Ville) c. Construction J.M. Marois Inc. [13] et Plessisville (Ville de) c. Jalléo [14] , mais celles-ci ne sont pas plus utiles puisqu’elles ne traitent ni de l’art. 1.1. LDMI , de l’ art. 39 LFM ni même de la LFM .

Il s’agit plutôt d’affaires qui ont été tranchées en fonction de la seule existence de conventions de propriété superficiaire, sans que les tribunaux saisis ne s’interrogent quant à l’impact de ces conventions sur la valeur marchande des fonds qu’elles grevaient. [ 44 ] Bref, le raisonnement proposé par l’intimée pour établir la valeur marchande des fonds transférés, quoique logique, fait abstraction des dispositions de la LFM et se heurte aux termes clairs de l’art. 1.1.

LDMI : la valeur marchande d’un immeuble qui constitue une unité d’évaluation équivaut à sa valeur au rôle en application de la LFM , laquelle est fixée en tenant compte du fonds de terre et des constructions à caractère permanent qui s’y trouvent. Ainsi, la composition des unités d’évaluation prescrite par la LFM est déterminante. [ 45 ] La LDMI renvoie expressément à la LFM et fait sien le mécanisme qui y est prévu pour établir la valeur d’un immeuble.

On ne peut, comme semble le suggérer l’intimée, ignorer ce renvoi au seul motif que la LFM a pour objet la taxation foncière alors que la LDMI , pour sa part, a pour objet la perception de droits lors de transferts d’immeubles. [ 46 ] Il est vrai que de calculer le droit de mutation exigible lors du transfert d’un immeuble en fonction de la valeur réelle du seul bien transféré pourrait sembler plus équitable, mais comme la Cour l’a déjà rappelé , cela ne permet pas aux tribunaux de réécrire la Loi [15] . [ 47 ] L’appelante a donc eu raison d’établir la valeur marchande des terrains transférés en considérant tant les fonds de terre eux- mêmes que les bâtiments qui s’y trouvaient au moment où l’intimée les a achetés puisque, aux fins de la LFM , ceux-ci ne forment qu’une seule unité d’évaluation. [ 48 ] Finalement, l’argument voulant que l’appelante n’ait pas respecté l’art. 1.1.

LDMI en utilisant une valeur marchande autre que celle apparaissant au rôle d’évaluation pour établir les nouveaux comptes ne peut davantage être retenu. [ 49 ] Désirant éviter un débat sur le quantum, les parties ont expressément convenu des sommes qui seraient payables dans l’éventualité où le tribunal donnait raison, en tout ou en partie, à l’intimée. Elles ont ainsi convenu de la somme qui devrait lui être remboursée si la réponse donnée à la question de savoir si la valeur des résidences devait ou non être prise en compte pour calculer les droits de mutation lui était favorable.

Dans ce contexte, il n’y avait aucun débat sur la valeur marchande des immeubles et nul besoin pour l’appelante de prouver la justesse de l’évaluation des immeubles faite par le fonctionnaire chargé de percevoir ces droits ou le respect des formalités édictées à l’

article 153 LFM . La question soulevée en était une de droit. [ 50 ] En terminant, la Cour doit prendre acte du fait que l’appelante reconnaît avoir trop−perçu une somme de 6 115,90 $ et qu’elle ne conteste pas que certains des nouveaux comptes, totalisant 14 599,55 $, ont été transmis à l’intimée plus de trois ans après l’inscription du transfert du terrain concerné. L’appelante n’ayant pas prouvé que ce délai découle de déclarations frauduleuses ou équivalentes à fraude (art. 13 LDMI ), ces comptes sont prescrits. Ainsi, une somme totale de 20 715,45 $ doit être remboursée à l’intimée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 51 ] ACCUEILLE en

partie l’appel, et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu par la Cour du Québec : [ 52 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d’instance; [ 53 ] CONDAMNE la Ville de Granby à payer à 9116-5803 Québec inc. la somme de 20 715,45 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q . à compter de l’assignation; [ 54 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de 9116-5803 Québec inc. en première instance et avec les frais de justice en faveur de la Ville de Granby en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

Me Marilyse Racicot Me Anthoine Préfontaine RACICOT CHANDONNET Pour l’appelante Me Guillaume Daigneault Me Vanessa Thibeault Me Alec Poiré-Michaud CAIN LAMARRE Pour l’intimée Date d’audience : 8 février 2022