2023 QCCQ 8890, 2023 QCCQ 8890

Jourdain c. Corti 2023 QCCQ 8890 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-705067-204 DATE : 2 octobre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. YVES JOURDAIN

Partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. EMILIO CORTI et FATOUMATA BANCE Parties défenderesses/demanderesses reconventionnelles JUGEMENT [ 1 ] Le 14 mai 2019, madame Fatoumata Bance et monsieur Emilio Corti signent une offre d’achat relative à une unité de copropriété détenue par monsieur Yves Jourdain.

Ce dernier accepte l’offre d’achat au même moment, aux conditions proposées par madame Bance et monsieur Corti [1] . [ 2 ] L’offre d’achat prévoit, entre autres, que les parties s’engagent à signer un acte de vente au plus tard le 15 juillet 2019 [2] . [ 3 ] Le 22 juin 2019, madame Bance transmet un courriel à monsieur Jourdain et l’avise que les acheteurs se retirent du processus d’acquisition.

Il appert que monsieur Corti retourne aux études et qu’il doit conséquemment réduire ses heures de travail, ce qui a un impact sur la capacité d’emprunt des acheteurs [3] . [ 4 ] Monsieur Jourdain n’accepte pas ce dédit. [ 5 ] Le ou vers le 27 juin 2019, un avocat transmet, au nom de monsieur Jourdain, une mise en demeure à madame Bance et monsieur Corti par laquelle il les somme de respecter l’offre d’achat du 14 mai 2019 et de signer l’acte de vente au plus tard le 15 juillet 2019 [4] . [ 6 ] À la suite d’échanges intervenus entre l’avocat et les acheteurs et de modifications au montage financier [5] , la signature de l’acte de vente a lieu le 11 septembre 2019 [6] . [ 7 ] Le 22 janvier 2020, monsieur Jourdain transmet une mise en demeure à madame Bance et monsieur Corti.

Il leur réclame un montant de 7 227,34 $ à

titre de remboursement des coûts occasionnés par le retard des acheteurs à signer l’acte de vente [7] . [ 8 ] Quelques jours plus tard, madame Bance et monsieur Corti répondent à cette mise en demeure et indiquent à monsieur Jourdain qu’ils ne paieront pas le montant demandé [8] . [ 9 ] Monsieur Jourdain dépose sa demande en justice le 19 février 2020. Il réclame un montant de 7 227,34 $ à

titre de dommages. [ 10 ] Madame Bance et monsieur Corti déposent leur contestation le 13 mars 2020. Ils nient le bien-fondé de la réclamation de monsieur Jourdain et lui réclament, par le biais d’une demande reconventionnelle, un montant de 3 000 $ à

titre de dommages compensatoires pour les troubles et inconvénients occasionnés.

L’ANALYSE ET LA DÉCISION demande principale [ 11 ] Après avoir analysé la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal est d’avis que la demande en justice de monsieur Jourdain doit être partiellement accueillie. Voici pourquoi. [ 12 ] Le Tribunal est d’avis que monsieur Jourdain a raison de se plaindre du retard des défendeurs à signer l’acte de vente. L’offre d’achat conclue le 14 mai 2019 ne souffre d’aucune ambiguïté à l’égard de l’obligation des parties de signer l’acte de vente au plus tard le 15 juillet 2019.

Bien que cette offre d’achat était conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, cette condition a été réalisée dès le 24 mai 2019 [9] . [ 13 ] Bien qu’il soit vraisemblable que le retour de monsieur Corti aux études ait eu un impact sur le montage financier mis en place par les acheteurs en vue de l’acquisition, ce changement ne modifie pas les obligations des défendeurs au terme de l’offre d’achat du 14 mai 2019.

Cette offre n’était plus assujettie à aucune condition depuis le 25 mai 2019. [ 14 ] La loi prévoit que toute personne est tenue de respecter les engagements auxquels elle a valablement souscrit et qu’en cas de défaut à cet égard, elle est tenue de réparer le préjudice causé à son cocontractant [10] . Les motifs de contestation ne suffisent pas pour excuser le retard des acheteurs à signer l’acte de vente.

Rappelons qu’une telle signature devait avoir lieu au plus tard le 15 juillet 2019. [ 15 ] Monsieur Jourdain a par ailleurs valablement mis en demeure les défendeurs de respecter leurs obligations par l’envoi d’une mise en demeure le 27 juin 2019. [ 16 ] Compte tenu de tout ce qui précède, le Tribunal est d’avis que monsieur Jourdain a droit à des dommages qui découlent de l’exécution tardive des acheteurs de signer l’acte de vente.

Soulignons que l’acte de vente ne prévoit aucune quittance à l’égard des dommages que réclame monsieur Jourdain. [ 17 ] Monsieur Jourdain réclame, dans un premier temps, le remboursement des honoraires et déboursés payés à son avocat pour l’envoi d’une mise en demeure et pour le suivi du dossier [11] . [ 18 ] Le Tribunal rejette cette réclamation. Il est bien établi que ces coûts ne constituent pas, dans les circonstances, un dommage direct au sens de la loi.

Ces honoraires et déboursés résultent d’une décision personnelle de monsieur Jourdain de recourir aux services d’un avocat et non pas d’une obligation. [ 19 ] Bien que monsieur Jourdain réclamait initialement le remboursement des paiements hypothécaires effectués entre le 15 juillet 2019 et le 13 septembre 2019, il indique, dans un courriel transmis au Tribunal le 14 septembre 2023, qu’il ne réclame plus ces montants. [ 20 ] Le Tribunal rejette par ailleurs la réclamation de monsieur Jourdain à l’égard de la cotisation spéciale émise par le syndicat de copropriété le 19 juin 2019 et payable le 1 er août 2019 [12] .

Il ressort du témoignage de monsieur Jourdain qu’il s’était engagé à acquitter le coût de cette cotisation spéciale. Les tergiversations des défendeurs à l’égard du respect de leur obligation de conclure la transaction ne modifient pas l’engagement de monsieur Jourdain à cet égard. [ 21 ] Le Tribunal est cependant d’avis que monsieur Jourdain a droit au remboursement des taxes municipales, des taxes scolaires et des frais communs de copropriété relatifs à la période comprise entre le 15 juillet 2019 et le 11 septembre 2019.

Il s’agit de dommages directs et prévisibles au sens de la loi. [ 22 ] À la lumière des pièces justificatives transmises par monsieur Jourdain au Tribunal le 14 septembre 2023 et de la durée de la période concernée, soit 57 jours, le Tribunal conclut que monsieur Jourdain a droit à un montant de 309,45 $ pour les taxes municipales, à un montant de 32,70 $ pour les taxes scolaires et à un montant de 460,50 $ pour les frais communs. [ 23 ] Les défendeurs devront donc payer au demandeur un montant de 802,65 $, en plus des intérêts calculés à compter de l’expiration du délai de paiement de 10 jours octroyé aux défendeurs dans la mise en demeure du 22 janvier 2020, soit à compter du 2 février 2020. demande reconventionnelle [ 24 ] Madame Bance et monsieur Corti soulèvent divers reproches à l’égard de monsieur Jourdain.

Ils soutiennent que le lien de confiance entre les parties a été brisé lorsqu’ils ont appris que monsieur Jourdain n’avait pas avisé le syndicat de copropriété de la présence d’un locataire dans son unité. Ils remettent par ailleurs en doute l’existence d’un tel bail. [ 25 ] Madame Bance et monsieur Corti prétendent également que monsieur Jourdain a négligé de collaborer dans le contexte des démarches visant à trouver un locataire pour l’unité qu’ils achetaient à

titre d’investissement. [ 26 ] Enfin, ils ajoutent que monsieur Jourdain aurait tenu des propos racistes. [ 27 ] Après avoir examiné la preuve testimoniale et documentaire, le Tribunal est d'avis que la demande reconventionnelle est mal fondée. Voici pourquoi. [ 28 ] Premièrement, le Tribunal retient le témoignage crédible de monsieur Jourdain qui soutient, bail en main, que son unité était bel et bien louée. [ 29 ] De surcroît, ce reproche, tout comme celui relatif à l’absence alléguée de collaboration dans le contexte des démarches de location avant que l’acte de vente soit signé, n’ont causé, du moins selon la preuve, aucun dommage susceptible d’indemnisation.

[ 30 ] Deuxièmement, la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que monsieur Jourdain aurait tenu des propos racistes envers madame Bance et monsieur Corti.

La preuve prépondérante ne permet pas d’établir la nature exacte des propos en cause. [ 31 ] Bien qu’il faille condamner toute forme de racisme, il demeure que madame Bance et monsieur Corti n’établissent pas, par une preuve prépondérante, que monsieur Jourdain a tenu des propos empreints de racisme. [ 32 ] Enfin, le Tribunal note que madame Bance indique, dans un courriel transmis au Tribunal le 20 septembre 2023, que la réclamation de monsieur Jourdain est « un abus de sa part ». [ 33 ] Le Tribunal rejette ce moyen.

L’offre d’achat signée le 14 mai 2019 ne souffre d’aucune ambiguïté à l’égard des obligations de madame Bance et de monsieur Corti. Ceux-ci devaient signer l’acte de vente au plus tard le 15 juillet 2019. Monsieur Jourdain a légitimement fait valoir ses droits. Sa réclamation n’est pas abusive. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande en justice de monsieur Yves Jourdain; CONDAMNE madame Fatoumata Bance et monsieur Emilio Corti à payer à monsieur Yves Jourdain un montant de 802,65 $, en plus des intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés à compter du 2 février 2020, ainsi que les frais de justice fixés à 193 $; REJETTE la demande reconventionnelle de madame Fatoumata Bance et monsieur Emilio Corti, sans frais de justice. __________________________________ CHARLES TASCHEREAU , J.C.Q. Date d’audience : 11 septembre 2023