2016 QCCQ 8701, 2016 QCCQ 8701

Legault c. St-Bruno-de-Montarville (Ville de) 2016 QCCQ 8701 JB 4131 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033557-159 DATE : Le 13 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHEL BÉDARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOCELYN LEGAULT […]Saint-Stanislas-de-Koska, QC […] Demandeur c. VILLE DE SAINT-BRUNO-DE-MONTARVILLE 1585, boul.

Montarville Saint-Bruno-de-Montarville, QC J3V 3T8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Soutenant bénéficier de l’exonération prévue à l’

article 18 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [1] (ci- après : LDMI), le demandeur réclame le remboursement de la somme de 10 949,61 $ que la défenderesse a perçue à

titre de droit de mutation suite à une dation en paiement. [ 2 ] Ne soulevant pas les conditions prévues aux paragraphes a),

b) et

c) de l’article 18 de la LDMI, la défenderesse conteste la réclamation uniquement sur la base du préambule de cet article, soit que le demandeur ne rencontre pas la qualification préliminaire en ce qu’il n’exerce pas une entreprise de prêt d’argent assorti de sûretés réelles. LES FAITS PERTINENTS [ 3 ] Le 15 octobre 2014, la défenderesse émet une facture de 10 949,61 $ au demandeur pour droit de mutation suite à une dation en paiement du 14 juillet 2014. [ 4 ] Le 10 novembre 2014, le demandeur déclare lui payer la facture « sous protêt ».

Dation en paiement [ 5 ] Le demandeur produit l’acte de prêt hypothécaire (P-16) de 554 276,95 $ signé le 19 septembre 2013 par ses deux débiteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie, et en vertu duquel il a obtenu, par dation en paiement du 14 juillet 2014, l’immeuble sis au 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de-Montarville.

Prêts personnels et avances [ 6 ] Le demandeur dépose l’acte de prêt personnel notarié de 27 203,24 $ (P-1), non assorti de sûretés réelles, qui a été signé le jour même de cette dation en paiement par ses deux mêmes débiteurs, Éric Tremblay, pompier, et Karine Lavoie, lesquels sont désignés à cet acte comme résidant au 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de-Montarville, tout comme ils l’étaient aussi désignés à l’acte de prêt hypothécaire originaire du 19 septembre 2013. [ 7 ] La défenderesse signale que le demandeur, qui est pompier de profession, est désigné comme tel à l’acte de prêt personnel notarié du 14 juillet 2014.

[ 8 ] En outre, le demandeur produit l’état des déboursements (P-20) daté du 14 juillet 2014, qui fait état des sommes qu’il a payées au ministère du Revenu du Québec pour et à l’acquit d’Éric Tremblay, de même que ce qu’il a déboursé pour ses deux mêmes débiteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie, d’abord pour régler le solde de leur hypothèque auprès de la Banque CIBC, et pour payer leurs arrérages de taxes municipales et scolaires ainsi que les honoraires de quittance qu’ils devaient au notaire instrumentant. [ 9 ] Afin de démontrer qu’il exerce une entreprise de prêt d’argent, le demandeur dépose les photocopies de trois (3) reconnaissances de dettes sous seing privé (P-4 à P-6), non assorties de sûretés réelles, intervenues entre les années 2010 et 2014 avec leurs tables d’amortissement (P-17 à P-19) y relatives. [ 10 ] De plus, il produit les photocopies de deux (2) reconnaissances de dettes (P-7 et P8), elles aussi non assorties de sûretés réelles, et intervenues sous seing privé en 2010 et 2012 avec ses deux mêmes débiteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie. [ 11 ] Soulevant la faiblesse de la valeur probante des « photocopies d’actes sous seing privé » concernant ces reconnaissances de dettes, la défenderesse plaide, à raison, qu’elles ne rencontrent pas les critères énoncés au préambule de l’article 18 de la LDMI, en ce qu’elles ne sont aucunement assorties de sûretés réelles.

Autres transactions [ 12 ] Le demandeur produit l’acte de vente du 31 juillet 2006 (P-15) pour le terrain sur lequel sera érigé le 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de-Montarville, et dont le prix de 85 000$ lui a été payé comptant par ses acheteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie. [ 13 ] Le demandeur produit la mainlevée hypothécaire (P-11) qu’il a accordée le 31 mars 2011 à Éric Tremblay en rapport avec un prêt de 61 000 $ consenti en 2008, et qui était notamment garanti par hypothèque sur le 1539, rue Edmond-Deschamps à Chambly. [ 14 ] Quant à la seconde mainlevée hypothécaire (P-12), en date du 20 septembre 2013 et produite avec les copies des index aux immeubles (P-9, P-10 et P-14), elle concerne à nouveau ces deux mêmes débiteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie, en ce qui concerne le prêt précité de 61 000 $, ainsi qu’un second prêt de 80 000 $ qu’il leur a consenti en 2010, lesquels prêts sont reliés au 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de-Montarville, tel qu’indiqué à la page 3 de la reconnaissance de dette P-8 que ces deux débiteurs ont signée en sa faveur. [ 15 ] Il est à noter que l’index aux immeubles P-9 réfère à un autre prêt hypothécaire d’un montant de 45 000 $, toujours consenti par le demandeur à ces deux mêmes débiteurs, Éric Tremblay et Karine Lavoie, encore pour l’immeuble sis au 4273, rue du Liseron à Saint- Bruno-de-Montarville. [ 16 ] La défenderesse, qui conteste que le demandeur ait exercé une entreprise de prêt d’argent assorti de sûretés réelles, fait remarquer qu’à l’index aux immeubles P-9 concernant le 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de-Montarville, le demandeur a lui-même contracté, une semaine avant la dation en paiement du 14 juillet 2014, un prêt hypothécaire de 966 960 $ auprès de la Caisse populaire Desjardins Beauharnois.

ANALYSE ET DÉCISION [ 17 ] La Loi autorise les municipalités du Québec à percevoir un droit de mutation lors du transfert de tout immeuble situé sur leur territoire. [ 18 ] À l’arrêt Complexe Future inc. c.

Vaudreuil-Dorion (Ville de) [2] , la Cour d’appel rappelle que le principe énoncé à l’article 4 de la LDMI doit recevoir une application large et libérale permettant à la loi d’atteindre son objectif, soit de procurer à toute municipalité une source de financement. [ 19 ] Par contre, la Cour d’appel a aussi précisé à ce même arrêt qu’au contraire, les exceptions et exonérations prévues à la LDMI doivent être interprétées restrictivement . [ 20 ] Parce que le contrat civil est la règle générale, alors que le contrat d’entreprise constitue l’exception, la Cour d’appel du Québec a statué, à l’arrêt Assurance-Vie Desjardins c.

Québec (Ville de) [3] , que tout demandeur voulant se prévaloir de l’exonération énoncée à la LDMI a le fardeau de faire la preuve prépondérante qu’il exerce une entreprise de prêt d’argent assorti de sûretés réelles : « C’est au contribuable qui invoque l’exonération qu’il incombe d’établir qu’il entre clairement et sans ambiguïté dans le cadre de la disposition législative créant l’exonération. » [ 21 ] Dans un obiter contenu au même arrêt Assurance-Vie Desjardins , la Cour d’appel a aussi précisé qu’il n’est pas nécessaire que le prêt d’argent assorti de sûretés réelles soit la seule entreprise d’un demandeur, sans toutefois définir en quelles circonstances une telle activité économique organisée justifierait l’application de l’exonération. [ 22 ] Pour apprécier le fondement de la réclamation du demandeur, il est aussi utile de référer à l’extrait de l’article intitulé « Les droits sur les mutations immobilières [4] » rédigé par les auteurs Marie-Pier Cajolet et Caroline Marion qui précisent : « 373.

Le texte de l’article 18 de la Loi mentionne notamment que, pour bénéficier de l’exonération, l’entreprise du cessionnaire doit consister dans le prêt d’argent assorti de sûretés réelles . Cette exigence serait « préalable à l’analyse des autres critères » et il ne suffirait pas « d’énoncer que l’objet des activités de l’entreprise consiste dans le prêt d’argent pour bénéficier de l’exonération . 374.

Le Code civil du Québe c précise ce que constitue l’exploitation d’une entreprise : « Constitue l'exploitation d'une entreprise l'exercice, par une ou plusieurs personnes, d'une activité économique organisée , qu'elle soit ou non à caractère commercial, consistant dans la production ou la réalisation de biens, leur administration ou leur aliénation, ou dans la prestation de services ».

375. Selon la Cour d’appel du Québec, il n’est pas nécessaire que l’activité du cessionnaire consiste exclusivement dans le prêt d’argent (…) 376. Un prêteur occasionnel ne pourrait donc se prévaloir de cette exonération .

En effet, pour bénéficier de l’exonération, il nous apparaît que les activités du prêteur doivent consister en une « activité économique organisée » de prêt d’argent assorti de sûretés réelles. » (Soulignements du soussigné) [ 23 ] Ainsi, tel que ces auteurs viennent de l’indiquer ci-haut, la production par le demandeur des photocopies de reconnaissances de dettes sous seing privé (P-4 à P-8) ne suffit pas pour démontrer qu’il exerce une entreprise de prêt d’argent l’autorisant à bénéficier de l’exonération prévue à l’article 18 de la LDMI, surtout que tous ces prêts n’ont aucunement été assortis de sûretés réelles. [ 24 ] Puisque la LDMI ne donne pas de définition du terme « entreprise », si on s’en réfère à la définition de l’exploitation d’une entreprise énoncée à l’

article 1525 du Code civil du Québec , il importe de retenir que l’on doit être en présence d’une « activité économique organisée ». [ 25 ] Comme l’indiquent les professeurs Vézina et Jobin [5] , la notion « d’activité économique organisée » suppose, à défaut de structures formelles, humaines ou matérielles, au moins une certaine répétition d’actes ou un certain plan d’action, bien qu’il semble que tout ce qui est requis est un minimum de structures ou d’organisations. [ 26 ] Quant aux professeurs Moore et Lluelles [6] , ces derniers précisent que « l’activité économique organisée » visée par l’

article 1525 du Code civil du Québec doit s’entendre comme une activité impliquant une idée de répétition et de régularité. [ 27 ] Suivant les commentaires du ministre de la Justice concernant l’

article 1525 C.c.Q ., « constitue un élargissement de la notion d’entreprise de façon à inclure, outre les activités commerciales, les autres types d’activités, telles artisanales, agricoles, professionnelles ou coopératives [7] . » [ 28 ] Enfin, il faut retenir que le courant jurisprudentiel majoritaire refuse l’exonération lorsqu’il s’agit d’opérations occasionnelles ou isolées, [8] qui ne s’apparentent pas au concept d’entreprise, c’est-à-dire celui d’une « activité économique organisée ». [ 29 ] En vue de rencontrer son fardeau de preuve, le Tribunal constate que le demandeur n’a pas jugé approprié de présenter une preuve des revenus générés par l’activité économique organisée qu’il allègue, si ce n’est sa déclaration à l’audition qu’il n’a jamais perçu de taxes TPS et TVQ parce que les revenus générés par ses prêts hypothécaires ont toujours été inférieurs à 30 000 $ annuellement. [ 30 ] En outre, la preuve du demandeur ne fait état que des prêts d’argent assortis de sûretés réelles qu’il a consentis aux deux mêmes débiteurs ou à l’un d’eux, en la personne du pompier Éric Tremblay et/ou de Karine Lavoie. [ 31 ] Tel qu’il appert des actes notariés et des index aux immeubles produits en demande, les prêts consentis par le demandeur et assortis de sûretés réelles concernent uniquement les deux mêmes débiteurs et sont reliés à deux résidences qu’ils ont déclaré aux actes notariés avoir tous deux habitées, soit le 1539, rue Edmond-Deschamps à Chambly et le 4273, rue du Liseron à Saint-Bruno-de- Montarville. [ 32 ] En définitive, la situation du demandeur démontre clairement qu’il se situe à l’extérieur de l’exploitation d’une entreprise ou d’une « activité économique organisée », alors que les prêts hypothécaires qu’il a consentis exclusivement aux deux mêmes débiteurs ou à l’un d’eux constituent plutôt de véritables contrats civils, surtout dans le contexte où, suivant la preuve qu’il a lui-même présentée, il n’a jamais établi avoir consenti de prêt assorti de sûretés réelles à quiconque d’autre. [ 33 ] Devant cet état de fait, le Tribunal ne peut que conclure que le demandeur n’a aucunement rencontré le fardeau de preuve qui lui incombait de démontrer qu’il a exercé une entreprise ou une activité économique organisée de prêt d’argent assorti de sûretés réelles. [ 34 ] En terminant, il importe de retenir que cette conclusion s’impose en raison des critères applicables au concept « d’exploitation d’une entreprise » ou d’une « activité économique organisée », mais surtout en considération de « l’interprétation restrictive » qui doit prévaloir, suivant les enseignements de la Cour d’appel, lorsqu’il s’agit pour le Tribunal de déterminer l’application de l’exonération énoncée à l’article 18 LDMI.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la réclamation du demandeur; [ 36 ] AVEC DÉPENS au montant de 240 $. __________________________________ MICHEL BÉDARD, J.C.Q. Date d’audience : Le 23 novembre 2015.