2016 QCCQ 8494, 2016 QCCQ 8494

Lefebvre c. Gagnon 2016 QCCQ 8494 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018024-158 DATE : 12 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Richard LEFEBVRE Demandeur c.

Louise GAGNON et Anne ST-FRANÇOIS et Daniel BELZILE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur poursuit les défendeurs, qui sont des courtiers immobiliers à qui il avait confié la vente de sa propriété et qui, à son avis, ont contrevenu à leurs obligations professionnelles, lui causant des dommages de 15 000 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation, alléguant qu’ils n’ont commis aucune faute et que le montant des dommages de 15 000 $ que le demandeur réclame n’a aucun rapport avec l’accomplissement de leurs obligations professionnelles.

LES FAITS [ 3 ] Le demandeur achète le 26 avril 2011 une propriété située au […], à Ascot Corner. Il s’agit d’une maison qui date de 1961 avec des fondations assises en

partie sur une roche laissant infiltrer l’eau au sous-sol avec un plancher en terre battue constituant un genre de vide sanitaire. L’eau qui s’infiltrait était dirigée dans une trappe avec une pompe submersible visible qui l’évacuait à l’extérieur. [ 4 ] Lefebvre a fait certaines réparations afin de tenter d’améliorer la situation. Il a posé une membrane et refait le drain extérieur sur une

partie de la maison. [ 5 ] Les travaux n’ont pas réglé complètement le problème, mais ont amélioré la situation. [ 6 ] En début de 2012, il décide de mettre l’immeuble en vente et le confie à un courtier de l’agence Re/Max pour une période de six mois. [ 7 ] À cette occasion, il remplit une Déclaration du vendeur sur l’immeuble (P-7) où à la rubrique D intitulée Sous-sol du bâtiment (incluant vide sanitaire) , il mentionne qu’à sa connaissance il y a déjà eu du déversement d’eau dans le sous-sol et qu’il y a des fissures dans la fondation.

[ 8 ] Il reconnaît aussi dans cette déclaration qu’il y a déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol ou ailleurs, et dans les précisions, à la fin, il indique : lors de l’achat de la propriété, il y avait des infiltrations d’eau. Afin d’améliorer la situation, le vendeur a posé une membrane extérieure sur une poutre de la fondation et refait le drainage sur cette partie.

La propriété étant construite sur le roc, le vendeur a posé son drain le plus bas possible de la fondation (hauteur irrégulière due au roc). [ 9 ] Cette description est suivie d’un croquis donnant une idée juste de la situation. [ 10 ] Le 4 septembre 2012, au lieu de renouveler avec son courtier, le demandeur confie la vente de sa maison à Daniel Belzile du Groupe Sutton - immobilier Estrie. [ 11 ] À leur première rencontre le 4 septembre 2012, en même temps que le contrat de courtage, on remplit le formulaire obligatoire de Déclaration du vendeur (P-2). [ 12 ] Belzile, à cette occasion, est accompagné d’Anne St-François, aussi courtier pour la même agence. [ 13 ] C’est elle qui remplit le formulaire à la suite des questions posées par Belzile et les réponses fournies par le demandeur. [ 14 ] Le demandeur leur explique dès le départ qu’il ne veut pas avoir de problème à la suite de la vente, que la maison est assise sur un solage s’appuyant en

partie sur une pierre, et étant donné qu’il y a de l’infiltration d’eau, on a installé une plate-forme avec des drains ainsi qu’une pompe submersible dans une trappe pour évacuer l’eau qui pouvait s’accumuler dans ce vide sanitaire, car le sous-sol n’est pas creusé à pleine hauteur. [ 15 ] Au

chapitre de l’infiltration d’eau, à la question D.3 de la déclaration, il coche « oui » qu’il y a déjà eu de l’infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs, et a mentionné voir D.14 . À la fin du document, au

chapitre intitulé : « Sous-sol du bâtiment (incluant vide sanitaire) , le demandeur explique qu’à sa connaissance, il n’y a pas eu de déversement de liquide, mais que la fondation présentait des fissures qui aussi auraient été réparées. [ 16 ] À la fin de la Déclaration du vendeur, on reprend textuellement ce qui a été mentionné par le courtier Re/Max concernant les infiltrations d’eau, y compris les croquis explicatifs (P-2). [ 17 ] Au moment de confier le mandat à ses courtiers, le demandeur ne leur parle pas d’un vide sanitaire dont il fait grand état à l’audience, et aucun indice ne permet au courtier de présumer ou de constater la présence d’un tel vide. [ 18 ] Le 17 octobre 2012, une promesse d’achat est présentée par Michaël Mailloux, électricien, et le contrat de vente est conclu le 26 octobre 2012 (P-4). [ 19 ] Mailloux n’a pas fait inspecter l’immeuble parce qu’il dit ne pas en avoir eu le temps. [ 20 ] Il a vu la roche qui était imbriquée dans la fondation et a évidemment pris connaissance de la Déclaration du vendeur.

Il n’a demandé aucune information additionnelle des conséquences ni de détails concernant les infiltrations. [ 21 ] Il déclare à l’audience que dès le premier printemps, il a constaté la présence d’infiltration d’eau, mais il ne l’a pas dénoncée tout de suite. Ce n’est que l’année suivante, le 13 juin 2014, qu’il fait transmettre une mise en demeure au demandeur (P-8) dénonçant les infiltrations et le mettant en demeure de contribuer à la solution. [ 22 ] Le demandeur communique avec Daniel Belzile le 9 juillet 2014.

Celui-ci tout comme Anne Saint-François sont d’avis que la position du demandeur est solide, qu’il n’a rien à se reprocher et qu’il devrait contester la réclamation. [ 23 ] Ils lui suggèrent de retenir les services d’un avocat le plus rapidement possible.

Le 10 juillet 2014, lors d’une conversation téléphonique, Louise Gagnon suggère à Lefebvre de retenir les services de l’avocat Richard Letendre, qui est spécialisé dans le domaine immobilier et qui représente à l’occasion Sutton. [ 24 ] Le demandeur contacte donc l’avocat qui répond à la mise en demeure de l’avocate de l’acheteur et nie toute responsabilité. [ 25 ] Cependant, le demandeur qui a déjà été impliqué dans un semblable dossier judiciarisé dans le passé et souhaite ne pas revivre cette situation stressante décide, dans le but d’acheter la paix, de s’entendre directement avec Mailloux. [ 26 ] Sans en parler à personne, il convient de payer la somme de 15 000 $ pour éviter ainsi d’aller en cour.

Le document signé entre les parties indique que le versement est effectué le 8 juillet 2014 (P-5).

Or c’est même avant d’avoir informé les courtiers d’un recours possible contre lui et évidemment à leur insu. [ 27 ] Pourtant, Belzile lui avait conseillé de ne pas payer et Louise Gagnon le lui a déconseillé aussi. [ 28 ] Le 2 septembre 2014, il met en demeure les défendeurs de lui rembourser cette somme de 15 000 $, invoquant qu’ils ont manqué à leurs obligations professionnelles, notamment aux articles 85 et 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage et aux articles 3 et 7 du Règlement sur les contrats et les formulaires (P-1). [ 29 ] Il leur reproche notamment de ne pas avoir reproduit sur la Déclaration du vendeur les informations concernant les infiltrations d’eau ainsi que la situation exacte. [ 30 ] Il reproche aussi de ne pas avoir mentionné que l’eau pouvait s’infiltrer dans le vide sanitaire lors de la fonte des neiges ou en période de pluies abondantes. [ 31 ] Pourtant, il est bien mentionné dans la Déclaration du vendeur que l’immeuble est équipé d’un puisard ou d’une fosse avec pompe d’évacuation qui fonctionne à la fonte des neiges et en cas de fortes pluies.

[ 32 ] Les défendeurs ont été surpris par la décision du demandeur de payer le montant puisqu’ils étaient d’avis que le recours de l’acheteur Mailloux était plutôt chancelant. [ 33 ] Le demandeur a déposé une plainte par l’intermédiaire de son avocat au Fonds d’assurance responsabilité professionnelle qui, le 25 septembre 2014, conclut que l’enquête menée ne permet pas de conclure à la responsabilité des courtiers immobiliers et de l’agence Groupe Sutton - immobilier Estrie (D-5). [ 34 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous devons maintenant analyser pour évaluer le mérite de la poursuite. [ 35 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [1] , c’est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de sa prétention. [ 36 ] Dans la présente instance, le demandeur devait donc établir que les défendeurs n’ont pas rempli leurs obligations professionnelles ou ont commis une faute qui lui a causé un préjudice. [ 37 ] La preuve ne permet pas d’arriver à cette conclusion. [ 38 ] Le Tribunal ne voit aucun manquement aux articles spécifiquement allégués par le demandeur dans la mise en demeure de son avocat, c’est-à-dire que les défendeurs n’auraient pas informé toutes les parties à la transaction de tout facteur dont ils avaient connaissance et qui pouvait affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction. [ 39 ] Rien ne permet non plus de conclure que Louise Gagnon, la dirigeante d’agence, n’a pas veillé à ce que les droits et obligations des parties soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté. [ 40 ] Les mentions et les stipulations qui apparaissent dans les documents pertinents à la présente affaire ne semblent laisser aucune ambiguïté. [ 41 ] Le problème de l’infiltration d’eau nous apparaît être largement décrit avec force de détails et de croquis à la déclaration du vendeur.

Tout acheteur prudent et diligent aurait vu là un signal pour examiner la question de façon plus approfondie. [ 42 ] Mailloux a choisi de ne pas le faire. C’est donc qu’il assumait les conséquences et les risques de cette situation. [ 43 ] Dans une transaction immobilière, l’acheteur a aussi des obligations, notamment celle d’examiner convenablement le bien acheté. [ 44 ] Or dans son témoignage devant nous, Michaël Mailloux a dit qu’il a renoncé à faire examiner le bien et le faire inspecter, car il n’avait pas le temps.

Il voulait en prendre possession le plus rapidement possible. [ 45 ] Pourtant, il reconnaît avoir vu la roche imbriquée dans le solage, la pompe submersible ainsi que la trappe dans le sous-sol sans qu’il demande des informations additionnelles sur les conséquences de cette situation et la raison de cette installation.

Il a eu la Déclaration du vendeur et a pu la lire. [ 46 ] De plus, il déclare avoir vu des infiltrations dès le premier printemps après l’achat et ne les a dénoncées que plus de dix-huit mois après. [ 47 ] Il s’agit à notre avis d’une dénonciation tardive, et cet autre élément faisait en sorte que son recours était pour le moins douteux. [ 48 ] Le demandeur a choisi de régler le litige avec Mailloux à l’amiable, c’était son droit de le faire, mais il ne peut maintenant faire porter le coût de ce choix aux défendeurs. [ 49 ] En réglant de la façon dont il l’a faite, Richard Lefebvre a empêché les défendeurs de contester la réclamation de Mailloux, de soulever le fait que les vices étaient visibles et apparents pour tout acheteur prudent et diligent, que celui-ci avait renoncé à l’inspection et qu’il avait tardé à dénoncer le problème dès sa première apparition. [ 50 ] Il nous apparaît que le vice invoqué par Mailloux était apparent et les causes en étaient amplement déclarées par le demandeur et les agents qui le représentaient. [ 51 ] Richard Lefebvre aurait dû faire intervenir les agents dans le litige et leur permettre de négocier, voire faire rejeter la demande. [ 52 ] Le demandeur pouvait très bien considérer qu’il avait les moyens de payer 15 000 $ pour acheter la paix, mais il ne pouvait pas par son geste l’imposer aux défendeurs qui, à notre avis, n’ont commis aucune faute dans la présente affaire. [ 53 ] Le demandeur a contribué à une amélioration de l’immeuble qu’il a vendu à Michaël Mailloux alors qu’il n’était pas obligé de le faire.

Il ne peut maintenant demander aux défendeurs de le rembourser de cette gratuité. [ 54 ] La demande ne nous apparaît donc pas fondée et il y a lieu de la rejeter. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec les frais de justice de 200 $ que Richard Lefebvre devra rembourser aux défendeurs.

__________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 11 mai 2016 RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.