2017 QCCQ 8649, 2017 QCCQ 8649

Structures métropolitaines (SMI) inc. c. De Grandmont 2017 QCCQ 8649 COUR DU QUÉBEC (Division pratique) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-223211-173 DATE : 31 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ structures métropolitaines (smi) inc.

Demanderesse c. marie de grandmont Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur opposition à l’avis d’exécution d’une ordonnance d’expulsion (Art. 735 et 736 C.p.c. ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande en opposition à l’avis d’exécution d’une ordonnance en expulsion. [ 2 ] La défenderesse, madame De Grandmont, plaide essentiellement deux motifs au soutien de sa demande même si sa demande en allègue trois. [ 3 ] Premièrement, la défenderesse soutient avoir payé la presque totalité de la somme due à la demanderesse et que, ce faisant, elle aurait rempli son obligation. [ 4 ] L’

article 1883 C.c.Q. est limpide. Pour faire échec à la demande en résiliation de bail pour défaut de paiement, le locataire peut payer avant jugement, le loyer dû, les intérêts et les frais. Dans le cas qui nous occupe, la défenderesse allègue avoir payé la « presque totalité » du jugement qui la condamne à payer les loyers dus et qui a aussi résilié le bail.

Or, la défenderesse a payé après jugement et ne s’est pas acquittée en totalité de son obligation. [ 5 ] En conséquence, le Tribunal ne retient pas le premier moyen invoqué au soutien de sa demande. [ 6 ] Deuxièmement, la défenderesse soutient qu’elle a reçu une offre irrévocable de renouvellement de son bail de la part de la demanderesse, qu’elle aurait acceptée.

Ce faisant, la défenderesse affirme que la demanderesse a ainsi renoncé à l’exécution du jugement de la Régie du logement qui a résilié son bail et la condamnée au paiement des arrérages de loyer en capital, frais et intérêts. [ 7 ] La demanderesse soutient plutôt que l’avis de renouvellement de bail doit être assimilé à une mesure conservatoire visant à protéger la demanderesse eu égard à son augmentation de loyer.

Les faits [ 8 ] Pour mieux comprendre, il importe de faire un court historique des faits. [ 9 ] Le 9 mars 2017, la Régie du logement résilie le bail de la défenderesse au motif que son loyer est en retard depuis plus de trois semaines. [ 10 ] Le 17 mars 2017, la défenderesse dépose une demande en rétractation de jugement. [ 11 ] Le 9 avril 2017, la demanderesse signifie par huissier un avis de renouvellement de bail qui indique l’augmentation prévue du loyer pour l’année 2016/2017. [ 12 ] Le 6 avril 2017 a lieu l’audition sur la demande en rétractation devant la Régie du logement. [ 13 ] Le 1 er juin 2017, la Régie du logement rejette la demande en rétractation de la défenderesse au motif que la demande en rétractation de la défenderesse est un appel déguisé. [ 14 ] Le 6 juin 2017, la demanderesse signifie à la demanderesse un avis d’exécution qui vise à expulser la défenderesse. [ 15 ] Le 14 juin 2017, la défenderesse signifie à la demanderesse le présent avis d’opposition.

Discussion et décision [ 16 ] La défenderesse soutient que l’avis de renouvellement expédié par la demanderesse, en date du 9 avril, constitue une offre irrévocable de contracter un nouveau bail et qu’en conséquence il y a eu transaction. Elle soutient aussi que la demanderesse a renoncé de façon tacite au droit qui découle du jugement qui résilie le bail et qui condamne la défenderesse à payer les arrérages de loyer en capital, intérêts et frais. [ 17 ] Quant à elle, la demanderesse allègue que l’avis de renouvellement a été expédié à

titre de mesure conservatoire afin de protéger son droit à l’augmentation de loyer, ne connaissant pas l’issue de la démarche en rétractation de jugement de la défenderesse. [ 18 ] Chaque cas est un cas d’espèce. Dans le cas qui nous occupe, il appert que la demanderesse n’a jamais eu l’intention de renouveler le bail de la défenderesse. L’envoi de l’avis de renouvellement est purement conservatoire. Ne connaissant pas l’issue de la demande en rétractation, la demanderesse protégeait ainsi l’augmentation de loyer prévue dans l’éventualité où la défenderesse aurait eu gain de cause.

Rien dans la preuve n’indique quelque volonté que ce soit de la part de la demanderesse à renouveler le bail de la défenderesse. [ 19 ] Quant à la prétention de la défenderesse à l’effet que la demanderesse aurait renoncé à son droit découlant du jugement par le seul envoi de l’avis de renouvellement, le Tribunal n’est pas de cet avis. [ 20 ] Comme l’indiquait le juge Sheehan dans l’affaire Courtac Québec c. Chalacou inc. [1] , citant les arrêts de principe dans D’Assylva et Gingras.

« [22] Après avoir rappelé les principes des arrêts D’Assylva et Gingras , le juge Michael Sheehan de notre Cour, alors que l’on prétendait à la renonciation d’une commission de courtier immobilier, écrit dans Courtac Québec inc. c. Chalacou inc. [7] : [17] Dans D’Assylva, la Cour d’appel souligne que la renonciation à un droit est une abdication et qu’elle ne se présume pas.

Pour qu’il y ait renonciation tacite, il faut que les faits dont on voudrait l’induire soient tels qu’ils fassent voir une volonté manifeste d’abandonner le droit, c’est-à-dire que ces faits soient contraires au droit dont il s’agit ou inconciliables avec lui. [18] Dans Gingras, la Cour suprême rappelle que la renonciation tacite s’induit de faits non équivoques. Dans Pacific Properties, la Cour d’appel réfère aux propos de l’honorable Turgeon, confirmés par la Cour suprême dans Gingras, où il rappelle que la remise ou la renonciation tacite s’induit de certains actes posés par le créancier.

Ces actes doivent être de nature à impliquer nécessairement la volonté de renoncer à son droit. Ils doivent présenter un caractère non équivoque, de façon qu’il soit impossible de les interpréter dans un autre sens que celui d’une renonciation. Il faut rappeler que la renonciation ne se présume pas et qu’elle doit toujours être interprétée de façon étroite. [19] Dans le cas présent, les faits dont on voudrait induire cette renonciation ne font pas voir une volonté manifeste d'abandonner la commission. Ils ne sont pas contraires à son maintien ni inconciliables avec elle. Ils sont à tout le moins équivoques.

Non seulement est-il possible de les interpréter dans un autre sens que celui de la renonciation à la commission réclamée, mais la balance des probabilités penche fortement du côté du maintien de cette commission. » [ 21 ] Dans la présente instance, rien n’indique que la demanderesse a renoncé de façon non équivoque aux droits qui découlent du jugement de la Régie du logement.

Au contraire, l’ensemble de la preuve démontre que la demanderesse n’a jamais eu l’intention de renouveler le bail de la défenderesse et encore moins de renoncer aux droits qui découlent du jugement de la Régie du logement daté du 9 mars 2017. [ 22 ] En conséquence, les motifs sur lesquels la défenderesse appuie la présente demande sont rejetés. Pour ces motifs, le tribunal : Rejette la demande en opposition à l’avis d’exécution d’une ordonnance d’expulsion; Le tout avec frais de justice. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Me François Turcot structures métropolitaines (smi) inc.

Avocat en demande (partie intimé

e) fturcot@bwalk.com Me Julien Delangie Narang & associés Avocat en défense (partie requérante) j.delangie@naranglaw.com

Date d’audience : 4 juillet 2017