2023 QCCA 1294, 2023 QCCA 1294

Investissements Laroda inc. c. Ville de Sainte-Julie 2023 QCCA 1294 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029730-215 (505-17-011036-185) DATE : 18 octobre 2023 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. LES INVESTISSEMENTS LARODA INC. APPELANTE – demanderesse c.

VILLE DE SAINTE-JULIE INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante, Les Investissements Laroda inc., se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Suzanne Courchesne) rendu le 30 août 2021, rejetant sa demande, libérant la Ville de Sainte-Julie de toute obligation découlant d’une convention et rejetant sa demande en déclaration d’abus [1] . [ 2 ] Pour les motifs de la juge Hogue, auxquels souscrivent les juges Marcotte et Moore, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE le pourvoi; [ 4 ] CONDAMNE la Ville à payer à Les Investissements Laroda inc. 287 458, 51 $ avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle calculés depuis l’introduction des procédures; [ 5 ] LE TOUT , avec les frais de justice dans les deux instances en faveur de Les Investissements Laroda inc.

GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Alex Lévesque Me Guillaume Bourbeau DUNTON, RAIVILLE Pour l’appelante Me Armand Poupart jr POUPART & POUPART AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 25 avril 2023

MOTIFS DE LA JUGE HOGUE [ 6 ] L’appelante, Les Investissements Laroda inc. (« Laroda »), détient tous les droits, titres et intérêts que possédait auparavant sa société sœur Les Promotions M.G. Larochelle inc. (« Larochelle »), une société qui œuvrait dans le domaine du développement domiciliaire et commercial. [ 7 ] Au cours des années ’90, Larochelle s’affaire au développement de divers terrains situés sur le territoire de l’intimée, la Ville de Sainte-Julie (« la Ville »). Comme l’exige le Règlement de lotissement [2] (« le Règlement ») , elle cède une

partie des terrains qu’elle développe à la Ville au

titre de ce qui est communément appelé « les frais de parc ». Ces terrains cédés à la Ville seront essentiellement utilisés par elle pour aménager un parc linéaire et une piste cyclable [3] . [ 8 ] À un certain moment, Larochelle constate que les terrains qu’elle a cédés à la Ville totalisent une superficie plus grande que la superficie de 10 % exigée par le Règlement (la « superficie excédentaire »). Elle en discute avec la Ville qui lui indique ne pas être en mesure de lui payer la valeur de cette superficie excédentaire.

La Ville lui demande plutôt d’en céder davantage afin de lui permettre de compléter certains aménagements tout en lui proposant de constituer une « banque » équivalente à la superficie excédentaire des terrains cédés. Celle-ci permettra à Larochelle, ou à une société de son groupe de s’acquitter de son obligation de céder 10 % de la superficie des prochains terrains qu’elle développera en effectuant une compensation entre ce qu’elle devra alors céder et la superficie excédentaire qui sera accumulée dans cette banque. De cette façon, Larochelle pourra développer les prochains terrains sans devoir en céder une

partie à la Ville au

titre des frais de parc, ce qui pourrait être économiquement avantageux pour elle. [ 9 ] Une

partie des terrains cédés à la Ville par Larochelle n’étant pas construisible, un talus les traversant, il est toutefois convenu entre la Ville et Larochelle que seulement la moitié de la superficie excédentaire serait incluse dans cette banque. [ 10 ] Ainsi, le 19 février 2001, la Ville et Larochelle concluent une convention qu’il est utile de reproduire intégralement : CONVENTION intervenue à Sainte-Julie, ce 19 e jour du mois de février deux mil un

(2001) ENTRE : PROMOTIONS M.G. LAROCHELLE […] Ci-après appelée « LE CÉDANT » ET LA VILLE DE SAINTE-JULIE […] Ci-après appelée « LE CESSIONNAIRE »

ARTICLE 1 – OBJET DE LA CONVENTION Le cédant et le cessionnaire désirent par la présente établir les superficies des terrains devant être cédées pour fins de parc ou de terrains de jeux, en vertu des documents et du règlement énumérés à l’article 2 de la présente convention, suite aux opérations cadastrales jusqu’à présent effectuées et à être effectuées sur les lots P-295, P-296, P-309, P-311 et P-312 du cadastre de la paroisse de Sainte-Julie, circonscription foncière de Verchères, sur le territoire du cessionnaire.

ARTICLE 2 – RÈGLEMENT ET DOCUMENTS Les documents et le règlement s’appliquant à la présente convention sont les suivants :

A) Plan de compilation cadastrale préparé par Jean-Luc Léger, arpenteur-géomètre, dossier 3-10500 daté du 20 décembre 1995.

B) Plan d’aménagement urbain (zone H-506) approuvé par le Conseil municipal en date du 1 er septembre 1998 dans une résolution portant le numéro 98-501.

C) Tableau de référence (annexe 1) des présentes établissant les superficies.

D) Le règlement de lotissement numéro 701 adopté par le Conseil municipal du cessionnaire et en vigueur depuis le 24 janvier 1992.

ARTICLE 3 - SUPERFICIE À ÊTRE CÉDÉE POUR FINS DE PARC OU DE TERRAIN DE JEUX EN VERTU DU RÈGLEMENT MUNICIPAL En vertu du règlement de lotissement numéro 701, il doit être cédé, pour fins de parc ou de terrain de jeux, une superficie égale à 10% des terrains ayant fait ou devant faire l’objet d’une opération cadastrale à compter du 3 décembre 1991. La superficie applicable, telle qu’elle apparaît au document stipulé à l’article 2-A, est de 760 926,3 mètres carrés. Le cédant déclare par la présente qu’il aura à céder pour fins de parc ou de terrain de jeux une superficie de 76 092,63 mètres carrés.

ARTICLE 4 – SUPERFICIE CÉDÉE ET À ÊTRE CÉDÉE POUR DES FINS DE PARC

En vertu de l’article 4.1.2 du document stipulé à l’article 2-B. Le cédant s’engage à céder 45 615 mètres carrés dont 50% est applicable à ce protocole soit 22 807,5 mètres carrés. De plus, le cédant a déjà cédé la superficie suivante à des fins de parc : LOT 295-94 296-18 296,24 296,71 309-24 309-6 et 312-3 309-7 1062 Sous-total SUPERFICIE 3 794,3 1 887,4 2 856,8 177,3 759,1 27 871,0 41 330,6 1 394,4 79 990,9 mètres carrés Le tout pour une superficie totale de 102 798,4 mètres carrés.

ARTICLE 5 Le cessionnaire convient que le cédant s’est créé une banque de 26 705,78 mètres carrés, le tout tel qu’il appert à l’annexe 1 des présentes. [ 11 ] Au moment de la conclusion de cette convention (« la Convention »), Larochelle ne possède, sur le territoire de la Ville, aucun terrain pouvant être développé, mais une de ses filiales en possède un de 143 000 m 2 qu’elle compte développer à des fins résidentielles. Ce terrain étant situé en zone agricole, l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole (« la CPTAQ ») doit toutefois être obtenue pour pouvoir le faire.

Les diverses demandes d’autorisation présentées dans le passé ayant toutes été accordées, tant Larochelle que la Ville sont convaincues qu’il en sera de même de celle-ci. [ 12 ] Une demande pour exclure ce terrain de la zone agricole est ainsi présentée par la Ville à la CPTAQ en février 2003, mais bien qu’elle soit appuyée par la municipalité régionale de comté de Lajemmerais [4] et que la Communauté métropolitaine de Montréal ait émis un avis favorable, la CPTAQ refuse d’accorder l’autorisation demandée. Une deuxième demande d’exclusion est présentée, mais est de nouveau rejetée en novembre 2008.

En juin 2011, le Tribunal administratif du Québec confirme cette décision de la CPTAQ. [ 13 ] En juin 2015, dans une lettre qu’il transmet à la Ville, un représentant de Larochelle soutient qu’il apparaît qu’il sera impossible d’utiliser la banque et lui demande de « finaliser le dossier et de lui présenter une offre monétaire ». Aucune entente n’étant intervenue entre la Ville et Larochelle à ce sujet, Laroda introduit une demande pour jugement déclaratoire et en dommages compensatoires en décembre 2018.

LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 14 ] Le procès se tient en mars 2021 devant la Cour supérieure (l’honorable Suzanne Courchesne) et le jugement rejetant la demande de Laroda, qui fait l’objet du présent appel, est rendu le 30 août 2021. [ 15 ] Essentiellement, la juge conclut que la Convention est une transaction par laquelle les parties règlent, au moyen de concessions réciproques, un litige éventuel portant sur les frais de parcs cédés en trop par Larochelle. Elle estime que cette transaction emporte novation par changement de dette et constitue une nouvelle entente liant les parties ( art. 1660 C.c.Q . ).

Ainsi, selon elle, toute obligation que la Ville pouvait avoir envers Larochelle (ou sa successeure Laroda) de lui restituer la superficie cédée en trop est éteinte. La seule obligation imposée à la Ville par la Convention est de permettre à Larochelle d’exécuter son obligation de lui céder 10 % de la superficie des terrains qu’elle pourrait développer dans le futur en « utilisant » cette banque.

Puisqu’aucune compensation monétaire n’est prévue, elle conclut que Laroda ne peut maintenant en exiger une. [ 16 ] La juge considère ensuite le contexte entourant la conclusion de la Convention ainsi que l’intention des parties et conclut que l’obligation de la Ville est conditionnelle étant donné qu’elle ne prendra naissance que si Larochelle ou une autre société du groupe développe de nouveaux terrains, un évènement futur et objectivement incertain, puisque tributaire de la décision discrétionnaire de la CPTAQ.

Quoique la Convention ne prévoit aucun délai pour la réalisation de cette condition, l’écoulement du temps et la preuve administrée démontrent, selon elle, qu’elle est devenue impossible, et en conséquence, elle conclut que l’obligation de la Ville ne naîtra jamais et l’en libère. [ 17 ]

Malgré que l’obligation n’ait jamais pris naissance, la juge prend la peine d’analyser l’argument de prescription que la Ville avance dans l’éventualité où elle aurait conclu que l’obligation de la Ville était à terme plutôt que conditionnelle. Elle retient alors de la preuve que l’évènement futur dont aurait alors dépendu l’exigibilité de l’obligation de la Ville – le développement du terrain visé par la demande à la CPTAQ et le dépôt d’une demande d’autorisation d’opérations cadastrales – aurait dû survenir au plus tard en 2012, et, appliquant la prescription extinctive de trois ans, elle conclut que le recours aurait été prescrit puisqu’introduit en 2018.

LA POSITION DES PARTIES [ 18 ] Dans leur mémoire et à l’audience, chacune des parties réitère la position qu’elle a fait valoir en première instance. [ 19 ] Laroda soutient que l’obligation de la Ville de remettre les terrains excédentaires était soumise à un terme puisqu’elle était suspendue jusqu’à ce que Larochelle développe un nouveau terrain. C’est à ce moment, plaide-t-elle, que la Ville devait exécuter son obligation, les parties ayant toutefois convenu que cette exécution pourrait se faire par le biais du mécanisme que constitue la compensation.

L’utilisation des mots « s’est créée une banque » indique, selon elle, que l’obligation de la Ville existe déjà au moment de la signature de la Convention, ce qui signifie qu’elle n’est pas conditionnelle. [ 20 ] La Ville rétorque que la Convention est claire et n’a pas à être interprétée : elle prévoit un simple mécanisme de compensation.

Laroda ne peut, dit-elle, « ravoir son bien » que si elle procède à un nouveau développement, et de ce fait, doit lui céder de nouveaux terrains à des fins de parc, auquel cas une compensation s’effectuera entre cette nouvelle dette et la superficie excédentaire accumulée dans la banque.

Son obligation, ajoute-t-elle, est donc conditionnelle, et dans la mesure où il est maintenant clair que la condition ne se réalisera jamais, la juge a eu raison de l’en libérer. [ 21 ] La Cour, après l’audience, a demandé aux parties de lui transmettre des observations additionnelles en lien avec les trois questions suivantes : 1) La transaction envisagée par les parties n’ayant pu se réaliser sans que cette impossibilité soit imputable à la faute de l’une ou de l’autre, quelles conséquences doivent en découler? 2) S’il s’agit de remettre les parties dans l’état où elles étaient avant la transaction et sachant que les terrains cédés à la Ville ne peuvent pas être restitués à l’appelante, comment procéder à une restitution par équivalent? 3) Pourquoi la restitution par équivalent conduirait-elle à accorder à l’appelante le bénéfice qu’elle aurait réalisé si la transaction avait eu lieu? [ 22 ] Laroda a répondu en soulignant qu’elle ne poursuit pas la Ville en responsabilité civile et qu’ainsi l’existence ou non d’une faute est sans pertinence.

Elle réitère plutôt que l’obligation de la Ville est soumise à un terme, qu’il y a lieu de le fixer et qu’elle ne demande que l’exécution forcée de son obligation par la Ville. L’exécution en nature de cette obligation n’étant cependant pas possible, elle demande que l’exécution se fasse par équivalent, un équivalent qu’elle estime à la valeur actuelle de 26 705,77 m 2 de terrain constructible, soit la superficie excédentaire contenue à la banque.

Elle ajoute que la Convention ne contient aucune clause résolutoire et qu’il n’a jamais été question qu’elle renonce à la valeur des terrains cédés en trop. [ 23 ] La Ville, pour sa part, insiste sur le fait que Laroda ne demande pas la résolution de la transaction. Elle plaide que Larochelle a pris un risque d’affaires en signant la Convention puisqu’elle n’avait aucune certitude de pouvoir utiliser la banque.

Rien ne peut lui être reproché puisqu’elle n’a assumé aucune obligation, outre celle de permettre à Larochelle ou à une société de son groupe d’utiliser la superficie excédentaire contenue à la banque pour exécuter une éventuelle obligation de lui céder 10 % des nouveaux terrains qu’elle pourrait développer. Elle n’est d’ailleurs pas en défaut aux termes de la Convention puisque Laroda n’a jamais développé de tels terrains. *** [ 24 ] Qu’en est-il?

L’INTENTION DES PARTIES [ 25 ] L’entente intervenue n’étant pas claire, il faut d’abord la replacer dans son contexte, cerner l’intention des parties puis identifier leurs obligations respectives [5] . Cette entente, on l’a vu, crée une banque de terrains, mais elle est silencieuse quant à l’usage auquel cette banque est destinée.

En fait, ses termes nous éclairent très peu sur ce qu’était la véritable intention des parties et il faut tenter de la comprendre autrement. [ 26 ] À cette fin, je rappelle d’abord qu’une ville a l’obligation de remettre le trop-perçu lorsqu’un développeur, obligé de lui céder des terrains au

titre des « frais de parc », lui en cède par erreur une superficie excédant celle requise. Si elle ne peut le faire en nature, elle a l’obligation de le faire par équivalent [6] . [ 27 ] Les parties reconnaissent toutes deux que la Convention constitue une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q . puisqu’elle a été conclue afin de prévenir une contestation portant sur les terrains cédés en trop par Larochelle. À ce titre, comme l’écrit la juge d’instance, la Convention comporte nécessairement des concessions réciproques de leur part [7] et elle régit dorénavant leurs droits et obligations [8] .

Cela étant, j’estime que la juge a tort et commet une erreur de droit en retenant que de ce fait la Convention emporte novation et éteint l’obligation que la Ville pouvait avoir envers Larochelle de lui restituer ce qu’elle avait perçu en trop. [ 28 ] Il est vrai que sa conclusion semble trouver appui sur un passage de l’arrêt rendu par la Cour suprême dans Banque Nationale de Paris [9] : La convention qui visait à régler de façon définitive le différend entre les parties est une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q. Celle-ci a opéré novation de leurs obligations respectives antérieures. [ 29 ] Je suis toutefois d’avis que ces propos de la Cour suprême n’ont pas la portée qu’on peut leur donner de prime abord et qu’ils doivent être compris à la lumière du contexte qui prévalait dans l’affaire qui était alors devant elle, qu’il y a donc lieu de rappeler.

[ 30 ] Dans cette affaire, la banque poursuivait la défenderesse sur la base d’un cautionnement hypothécaire de 215 000 $ que celle-ci lui avait consenti pour garantir les dettes de son mari et de deux sociétés. Après avoir refusé une offre de règlement formulée par la défenderesse, la banque lui a présenté une contre-offre. Celle-ci prévoyait que la défenderesse verserait à la banque un total de 131 500 $ et comportait diverses conditions, toutes assorties d’un délai pour y satisfaire.

Cette contre-offre a été acceptée, mais un premier délai imposé pour la fourniture de documents étant trop serré, les avocats des parties ont convenu verbalement de l’étendre. Or, l’avocat représentant la Banque a retiré la contre-offre avant que ce nouveau délai soit expiré et la Banque a poursuivi les procédures entreprises contre la défenderesse. Celle-ci lui a opposé l’existence d’une transaction, dont la Banque a contesté l’existence. [ 31 ] La Cour supérieure a reconnu l’existence de la transaction et a ordonné à la Banque de recevoir le paiement prévu à l’entente.

La Cour, saisie d’un appel, a confirmé la validité de la transaction intervenue, mais, en raison de son défaut d’avoir consigné les sommes dues, a ordonné à la défenderesse de verser, en sus du paiement prévu, les intérêts au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle. [ 32 ] Seule la question des intérêts et de l’indemnité additionnelle était en litige devant la Cour suprême et c’est dans ce contexte, où clairement les parties avaient conclu une transaction comportant toutes les modalités d’une nouvelle entente, que la Cour suprême, au tout début de son analyse, a affirmé que la transaction avait opéré novation des obligations antérieures des parties.

Ainsi, à mon avis, on ne doit pas comprendre de ses propos qu’une transaction emporte toujours novation des obligations antérieures des parties, une opinion d’ailleurs partagée par plusieurs auteurs [10] et illustrée par la jurisprudence de la Cour [11] . [ 33 ] En fait, sous la seule réserve de l’ordre public, les parties qui concluent une transaction sont libres d’y prévoir ce qu’elles veulent. Elles peuvent ainsi éteindre complètement une seule ou l’ensemble de leurs obligations antérieures, les remplacer par d’autres ou, simplement, établir de nouvelles modalités pour leur exécution.

Certes, les termes de la transaction qui sont incompatibles avec la situation juridique antérieure doivent prévaloir, mais l’extinction des obligations existantes ne découle pas nécessairement du seul fait qu’une transaction est conclue. Encore faut-il que ce soit là l’intention des parties. [ 34 ] En l’espèce, rien ne permet de conclure que les parties avaient comme objectif d’éteindre l’obligation de la Ville de remettre à Larochelle ce qu’elle avait perçu en trop.

Rien dans les termes de la transaction ne le suggère et la preuve démontre plutôt que les parties ne voulaient que retarder le moment où l’exécution de cette obligation serait exigible. Je m’explique. [ 35 ] Des témoins entendus, seul le représentant de Larochelle, M.

Éric Larochelle, a participé aux discussions ayant mené à la conclusion de la Convention, et ainsi, son témoignage est le seul qui permet de comprendre quelle était alors l’intention des parties. [ 36 ] Or, essentiellement, il affirme que la Ville ne pouvait remettre à Larochelle les terrains excédentaires déjà cédés, ceux-ci ayant déjà été aménagés à des fins d’utilité publique, mais soutient, du même souffle, que Larochelle n’a jamais accepté de renoncer à son droit de récupérer ce qu’elle avait payé en trop.

Il qualifie d’ailleurs la création de la banque de terrains de « financement » de la Ville par Larochelle, ce qui, dans les circonstances, permet de comprendre que l’intention des parties était de retarder le moment où la ville devrait « remettre » le trop-perçu à Larochelle. [ 37 ] De plus, la Ville disant ne pas être alors en mesure de payer à Larochelle la valeur de la superficie excédentaire versée et l’adoption d’un règlement d’emprunt à cette fin n’étant pas envisageable, c’est elle qui a eu l’idée de créer cette banque superficiaire, qu’elle désignait initialement sous le vocable de « réserve de terrains », mais qui a plutôt été décrite comme une « banque de terrains » à la demande de Larochelle. [ 38 ] Selon Éric Larochelle, trois cas de figure pouvaient permettre l’utilisation de la banque : 1) un terrain appartenant à une des sociétés du groupe était développé après que la CPTAQ l’eut exclu de la zone agricole, 2) Larochelle acquérait un terrain zoné blanc, donc pas situé en zone agricole, et le développait, et, 3) la Ville lui cédait un terrain zoné blanc acquis par expropriation ou autrement. [ 39 ] Il ajoute qu’à l’époque, tant Larochelle que la Ville étaient convaincues que l’autorisation demandée à la CPTAQ serait accordée, comme cela avait été le cas dans le passé pour toutes les autres demandes semblables présentées.

Il n’était pas même envisagé que cette autorisation puisse être refusée et seul un changement de politique, survenu à peu près au même moment explique le refus de la CPTAQ. [ 40 ] Il ajoute que le seul avantage que lui conférait la banque de terrains était de pouvoir bénéficier de la plus-value que prendraient éventuellement les terrains à développer sur le territoire de la Ville alors que le risque qu’il prenait était qu’au contraire ils perdent de la valeur : Bien nous au fait quand on a fait le deal du départ du vingt-six mille mètres carrés (26 000m2) de parcs, si on… si ça se développe tout de suite, c’était ça qui était prévu, bien on aurait bénéficié… le seul avantage que j’avais c’était de bénéficier du plus-value que le terrain valait.

Moi mon deal d’affaires c’était ça, c’était ça ma récompense au bout de la ligne.

Autant le risque que j’ai pris, si ça l’aurait diminué, le marché aurait diminué, bien j’aurais… j’aurais perdu en faisant cette banque-là, mais ça c’était une décision d’affaires que j’ai pris puis que j’étais prêt à risquer. [ 41 ] L’ensemble de son témoignage, qui n’est pas contredit je le rappelle, et que la juge de première instance n’a pas vraiment considéré vu sa prémisse voulant que la conclusion d’une transaction emporte novation, démontre que les parties n’avaient pas l’intention d’éteindre l’obligation qu’avait la Ville de remettre à Larochelle ce qu’elle avait perçu en trop. [ 42 ] Je rappelle en effet que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être claire [12] .

Or, ici, rien dans le texte de la Convention ne suggère une telle renonciation de la part de Larochelle et, Éric Larochelle, la seule personne ayant pu témoigner de l’intention des parties affirme que cela n’était aucunement au menu.

Ainsi, rien ne permet de conclure que les parties ont voulu éteindre l’obligation de la Ville de remettre à Larochelle le trop-perçu, au contraire. [ 43 ] Je retiens plutôt de l’ensemble du témoignage d’Éric Larochelle, qui est parfaitement compatible avec les termes de la transaction et de la résolution municipale autorisant sa conclusion, que les parties ont plutôt voulu reporter l’exigibilité de l’obligation qu’avait la Ville de remettre la superficie perçue en trop à un moment où Larochelle aurait de nouveau l’obligation de lui céder des terrains à des fins de parc, permettant alors aux parties de procéder par compensation plutôt que de forcer la Ville à emprunter les sommes nécessaires pour exécuter son obligation par équivalent.

[ 44 ] Les parties étant convaincues que Larochelle procéderait à de nouveaux ensembles résidentiels, et ne percevant pas cet évènement comme étant incertain, je retiens également qu’elles voulaient soumettre l’obligation de la Ville à un terme non déterminé plutôt qu’à une condition. Il est en effet établi que l’incertitude objective d’un évènement ne suffit pas pour faire de cet évènement une condition et qu’il faut également que les parties elles-mêmes ne l’aient pas tenu pour certain [13] .

LA PRESCRIPTION [ 45 ] Cela étant, après avoir conclu qu’il s’agissait d’une condition, la juge d’instance a déterminé que s’il devait s’agir d’un terme, le recours serait prescrit, puisque l’évènement envisagé aurait dû survenir au plus tard en 2012, soit plus de trois ans avant que le recours soit entrepris par Laroda. Pour ce faire, elle a considéré que le dézonage du terrain appartenant à Larochelle aurait dû être accordé environ cinq ans suivant la date de la Convention, soit en 2006.

Le dernier appel relatif aux démarches d’exclusion ayant eu lieu en 2011 et un plan métropolitain d’aménagement et de développement restreignant encore davantage les possibilités de développement en zone agricole ayant été adoptés en 2012, elle a appliqué l’

article 1510 C.c.Q. et retenu que cette année était celle où Larochelle aurait dû déposer une demande d’approbation d’opérations cadastrales, donc celle où l’obligation de la Ville est devenue exigible. [ 46 ] Quoiqu’elle se soit livrée à une analyse minutieuse de la preuve pour parvenir à cette conclusion, j’estime que ce faisant elle a néanmoins commis de nouveau une erreur révisable. [ 47 ] On l’a vu, Éric Larochelle, dont le témoignage à cet égard n’est pas contredit, fait état de trois cas de figure pouvant entraîner l’usage de la banque de terrains : 1) le développement d’un terrain appartenant à une des sociétés du groupe Larochelle après que la CPTAQ l’eut exclu de la zone agricole, 2) l’acquisition par Larochelle d’un terrain zoné blanc, suivi de son développement 3) la cession par la Ville à Larochelle d’un terrain zoné blanc qu’elle aurait acquis par expropriation ou autrement. [ 48 ] Ainsi, quoique les parties aient tenu pour certaine la survenance de l’un ou l’autre de ces cas de figure et partant, le développement d’un nouveau terrain, le moment où cela devait survenir n’était pas déterminé.

Certes, elles croyaient que la demande de dézonage serait accordée par la CPTAQ, ce qui aurait vraisemblablement entraîné le dépôt d’une demande d’approbation d’opérations cadastrales au plus tard en 2012 comme l’a déterminé la juge, mais on ne peut en conclure que Larochelle pouvait exiger que la Ville exécute son obligation une fois cette autorisation refusée, le terme, faut-il le souligner, étant ici stipulé à son bénéfice.

Il demeurait en effet possible que l’un ou l’autre des deux autres cas de figure se produise : la Ville aurait pu céder un terrain pour que Larochelle le développe ou encore Larochelle aurait pu en acquérir un d’un tiers. [ 49 ] La juge ne pouvait donc, à mon avis, conclure que l’obligation de la Ville devenait exigible dès lors que la CPTAQ a refusé la permission demandée de retirer de la zone agricole le terrain que Larochelle souhaitait développer, puisque, ce faisant, elle fait tout simplement abstraction des deux autres cas de figure susceptibles de se réaliser.

À ce moment, juridiquement, la Ville bénéficiait toujours du terme stipulé en sa faveur. [ 50 ] D’ailleurs, je souligne que la preuve administrée, bien que peu précise, suggère que les parties ont continué par la suite à discuter de la banque de terrains et ont cherché des façons d’en permettre l’usage. [ 51 ] Quoique, généralement, les articles 1510 C.c.Q . et 1512 C.c.Q . soient mutuellement exclusifs [14] , je suis d’avis que la situation de l’espèce, qui est très particulière, permet d’appliquer simultanément ces deux dispositions.

Quoique les parties aient considéré comme certain le développement futur de terrains, qui est l’évènement qui, pour elles, constituait le terme auquel était assujettie l’obligation de la Ville, le moment où ce développement devait se faire n’était pas déterminé. De ce fait, aucune d’elles ne pouvait savoir à quel moment elle serait justifiée de considérer qu’aucun des cas de figure pouvant permettre un nouveau développement de terrains ne surviendrait.

Elles ne pouvaient donc pas savoir à quel moment l’obligation de la Ville de restituer le trop-perçu, qui était jusqu’alors suspendue, pourrait être considérée comme étant devenue exigible. [ 52 ] Dans de telles circonstances, j’estime qu’il était nécessaire, comme l’a fait Laroda, que l’une des parties s’adresse au tribunal pour faire fixer le terme. Cette mesure est à mon avis nécessaire, puisqu’elle permet à l’autre

partie d’être informée de la position de sa cocontractante et de sa demande qui est susceptible de transformer les droits de chacune. En fixant un terme, le tribunal rend en effet exigible l’obligation, jusqu’alors suspendue, ce qui, en contrepartie, permet à la prescription extinctive de commencer à courir. [ 53 ] Dans de telles circonstances, je suis également d’avis que le tribunal ne peut fixer le terme à un moment qui précède l’introduction des procédures, puisque, ce faisant, il risquerait de faire perdre des droits à l’une des parties sans que celle-ci ait pu prendre les mesures nécessaires à leur protection. On ne peut d’ailleurs reprocher à une

partie de ne pas avoir réclamé en justice l’exécution d’une obligation qu’elle ne savait pas être exigible.

Cela étant, cette règle n’est pas contraire à la raison d’être de la prescription extinctive, puisqu’aucune des parties n’est forcée d’attendre et de vivre dans l’incertitude, tant l’une que l’autre peut décider de s’adresser au tribunal pour faire fixer le terme. [ 54 ] Le terme, dans de telles circonstances, ne devant pas être fixé avant l’introduction de la demande, il en découle que la demande de Larochelle ne peut être prescrite et qu’il faut maintenant déterminer ce qu’elle a le droit d’obtenir de la Ville.

L’EXÉCUTION PAR ÉQUIVALENT [ 55 ] L’obligation de la Ville, qui était suspendue jusqu’à l’arrivée du terme, est celle de rembourser à Larochelle ce qu’elle a perçu en trop. Les terrains ayant été aménagés à des fins publiques, les parties reconnaissent que la Ville ne peut exécuter son obligation en nature et qu’elle doit donc le faire par équivalent.

[ 56 ] Elles divergent toutefois d’opinion quant à la façon de déterminer cet équivalent. Larochelle soutient qu’il s’agit de la valeur actuelle de terrains semblables, que l’évaluateur retenu par elle établit à 6 596 000 $ en date du 23 mars 2021. La Ville, pour sa part, plaide que pour exécuter son obligation par équivalent, elle doit verser à Larochelle la valeur qu’avaient les terrains au moment où elle les a reçus.

Certes, la preuve ne permet pas de déterminer le moment exact où ces terrains ont été versés en trop à la Ville, mais ils l’ont nécessairement été au plus tard en 2001, puisque c’est à cette date que les parties ont conclu la transaction. Elle propose donc que la valeur apparaissant au rôle d’évaluation de 2001 soit la valeur retenue. [ 57 ] À mon avis, la Ville a raison. [ 58 ] Le dossier en l’espèce se présente d’une manière fort singulière. D’une part, il n’est pas possible, comme nous l’avons vu, de fixer le moment où la Ville aurait dû restituer les terrains perçus en trop.

D’autre part, les parties ont uniquement prévu la restitution des terrains excédentaires en nature par compensation sans aménager de mécanisme alternatif d’indemnisation ou de restitution par équivalent si, comme c’est le cas, le mode principal s’avérait impossible. Devant cet état de fait et dans la mesure où l’obligation initiale de la Ville était de remettre un trop-perçu de terrains, il convient d’appliquer les règles de la restitution des prestations. [ 59 ] L’

article 1700 C.c.Q. édicte : 1700. La restitution des prestations se fait en nature, mais si elle ne peut se faire ainsi en raison d’une impossibilité ou d’un inconvénient sérieux, elle se fait par équivalent. L’équivalence s’apprécie au moment où le débiteur a reçu ce qu’il doit restituer. 1700. Restitution of prestations is made in kind, but, if this is impossible or cannot be done without serious inconvenience, it may be made by equivalence.

Equivalence is assessed as at the time when the debtor received what he is liable to restore [ 60 ] Il faut donc se placer au moment où Larochelle a cédé les terrains pour déterminer la valeur de ce que la Ville a reçu en trop, et partant, la somme qu’elle doit verser à Larochelle pour maintenant exécuter par équivalent son obligation de remettre ce trop-perçu. [ 61 ] Les évaluateurs entendus n’ayant pas estimé la valeur marchande des terrains à l’époque où ils ont été cédés, le rôle municipal pour l’année 2001 constitue la seule preuve permettant de l’établir et la valeur d’un terrain vacant y est établie à 1 $ le pied carré.

La banque de terrains étant constituée de 26 705,78 mètres carrés (287 458,51 pieds carré

s) il en découle que la valeur des terrains reçus en trop par la Ville doit être fixée à 287 458,51 $. [ 62 ] Ainsi, les terrains reçus en trop ne pouvant être remis, la Ville doit exécuter son obligation par équivalent et remettre à Laroda, qui est aux droits de Larochelle, 287 458,51 $, soit la valeur, à l’époque où la Ville les a reçus, de 26 705,78 m 2 de terrains vacants. [ 63 ] Je suggère donc à la Cour d’accueillir le pourvoi et de condamner la Ville à payer à Laroda 287 458,51 $, avec les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle calculés depuis l’introduction des procédures. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.