2013 QCCQ 9257, 2013 QCCQ 9257

Solarium de Paris inc. c. Doxigest inc. 2013 QCCQ 9257 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-127143-115 DATE : 26 JUILLET 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE COMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOLARIUM DE PARIS INC. 2275, boul. des Entreprises, Terrebonne (Québec) J6X 4J9 Demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

DOXIGEST INC. 425, Place Jacques-Cartier, bureau 400, Montréal (Québec) H2Y 3B1 Défenderesse/demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse (ci-après : « Solarium ») demande la remise du dépôt de garantie de 6 000 $ versé à la défenderesse (ci-après : « Doxigest ») dans le cadre d'une convention de location d'un espace commercial. [ 2 ] « Doxigest » conteste la réclamation et plaide qu'elle n'est pas fondée.

Elle allègue que puisque « Solarium » n'a pas exécuté toutes les conditions, conventions et obligations selon les termes du bail, elle est non seulement en droit de conserver, en totalité, le dépôt de sécurité mais elle demande que « Solarium » soit au surplus condamnée à lui payer une somme additionnelle de 2 170,80 $, compte tenu des déboursés qu'elle a dû encourir pour le remplacement des fenêtres du local et pour la réparation du système de climatisation et de chauffage.

LA PREUVE [ 3 ] « Doxigest » est propriétaire d'un immeuble commercial à Ville Saint-Laurent. [ 4 ] Par convention signée le 11 juin 2005, « Doxigest » loue à 9074-2586 Québec inc. un espace situé dans cet immeuble et portant le numéro civique 3870 Côte Vertu. [ 5 ] Quelques mois plus tard, 9074-2586 Québec inc. cède le bail à « Solarium » avec le consentement de « Doxigest ».

Les parties procèdent à la signature d'une convention de cession selon laquelle « Solarium », à compter du 1 er septembre 2006, est considérée comme la locataire du local, cette convention comportant entre autres les dispositions suivantes : « 2.06 Le Cessionnaire accepte les Lieux Loués dans leur état actuel « tel quel » et reconnaît que le Locateur ne fera aucuns travaux dans les Lieux Loués. [sic] III.

DÉPÔT DE SÉCURITÉ Le Cédant cède et transporte au Cessionnaire, qui accepte, tous ses droits et obligations quant au dépôt de garantie stipulé à l'article 42.1 du Bail, au montant de six mille dollars ($6,000.00), […] » [ 6 ] Dans les semaines précédant l'expiration du bail, « Solarium » fait procéder à la vérification du système de climatisation et de chauffage par l'entreprise spécialisée Konsultec inc., dont elle retient les services depuis plusieurs années, selon les diverses factures déposées. [ 7 ] Le 26 janvier 2010, le technicien de Konsultec inc. remplace ainsi le contacteur du système.

Après avoir procédé à un test, il inscrit sur la feuille de travail qu'il complète la mention suivante : « le système fonctionne bien ». [ 8 ] À l'expiration du bail, soit le 28 février 2010, « Solarium » quitte les lieux. Selon son représentant, les lieux se trouvent alors dans le même état dans lequel ils étaient lorsque « Solarium » en a pris possession.

[ 9 ] Selon une offre de location signée le 19 juillet 2010, un nouveau locataire occupe le local à compter du 30 juillet 2010. [ 10 ] L'offre de location stipule que « Doxigest » doit procéder, à ses frais, au remplacement des fenêtres thermos du local et que le système de climatisation et chauffage existant doit être en bon état de fonctionnement. [ 11 ] Sans que « Solarium » n'en soit jamais verbalement ou par écrit avisée, « Doxigest » fait procéder, aux mois d'août, septembre et octobre 2010 au remplacement des fenêtres thermos et à des réparations du système de climatisation et de chauffage dans le local. [ 12 ] Au mois de septembre 2010, « Doxigest » transmet à « Solarium » les factures suivantes : - une facture du 15 septembre 2010 de 2 881,70 $, pour la fourniture et l'installation, en date du 11 août, de huit fenêtres thermos et des frais d'administration de 15%; - une facture du 21 septembre 2010 de 726,92$, pour la réparation et l'entretien du système de climatisation effectués le 18 août et les frais d'administration de 15%. [ 13 ] Sur réception de ces factures, « Solarium» retient les services d'un avocat qui, le 5 novembre 2010, confirme dans une lettre à Doxigest inc. que sa réclamation n'est pas fondée et que sa cliente réclame le remboursement du dépôt de garantie de 6 000 $. [ 14 ] « Doxigest » fait par la suite parvenir à « Solarium » deux nouvelles factures, soit : - une facture du 10 novembre 2010 de 2 980,35 $, pour la fourniture et l'installation effectuée le 18 octobre de 10 fenêtres thermos et les frais d'administration de 15%; - une facture du 15 novembre 2010 de 1 588,83 $, pour des réparations effectuées au système de chauffage à la suite d'un appel de service au mois d'octobre et les frais d'administration de 15%. [ 15 ] Le 13 décembre 2010, « Solarium » fait signifier à « Doxigest » une requête introductive d'instance, initiée devant la Chambre civile de la Cour du Québec, dans laquelle elle réclame la remise du dépôt de garantie. [ 16 ] « Doxigest » demande le transfert du dossier à la Division des petites créances et dépose sa contestation écrite et demande reconventionnelle.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 17 ] « Doxigest » soutient que la réclamation de « Solarium » n'est pas fondée puisque cette dernière est en défaut d'exécuter les conditions, conventions et obligations auxquelles elle était tenue suivant les conventions de location et de cession, référant plus particulièrement aux dispositions suivantes : « 9.4 Pendant la durée du présent bail ou avant son entrée en vigueur, le Locataire devra en tout temps et à ses frais réparer et entretenir les Lieux Loués, et ainsi réparer et entretenir sans restriction tout l'équipement et les appareils relatifs au chauffage, à la ventilation, à la climatisation, à la plomberie et à l'électricité se trouvant sur les Lieux Loués ainsi que les améliorations existantes ou à faire.

Il devra en outre les maintenir en bon état comme un propriétaire consciencieux le ferait tout en tenant compte de la détérioration due à l'usure normale. Le Locataire s'engage à veiller à cet entretien, à effectuer ces réparations et ces remplacements et à peindre et décorer les Lieux Loués lorsque nécessaire ou lorsque le Locateur le lui demandera.

Le Locataire fera effectuer à ses frais toutes les réparations majeures ou mineures, y compris les grosse réparations, (sauf ies réparations de structure, à moins qu'ils ne soient endommagés par le Locataire) ainsi que les réparations et le remplacement de l'équipement et des appareils de chauffage, de ventilation, de climatisation, de plomberie et les appareils électriques sur le Lieux Loués. [ sic ] […] 9.6 Le Locataire devra, lorsque nécessaire – qu'il ait reçu ou non un avis du Locateur – faire faire à ces frais l'entretien, les réparations, les remplacements ou la décoration qui sont à sa charge en vertu des dispositions du paragraphe 9.4 par des entrepreneurs ou des hommes de métiers approuvés par écrit par le Locateur.

Au cas où le Locataire ne se conformerait pas à la demande du Locateur d'effectuer les réparations, les remplacements ou l'entretien dans le délai fixé, ce dernier aura alors le droit de faire faire ces travaux et d'en ajouter le coût au prochain versement de loyer, somme qui pourra être perçue de la même façon que pour des arrérages de loyer. [ sic ] Les améliorations ainsi effectuées ne pourront être enlevées ni avant ni après l'expiration du présent bail sans le consentement du Locateur. […] 10.2 A moins de dispositions à l'effet contraire contenues aux présentes, le Locataire sera responsable de toutes les réparations y compris le bris de vitrines et la dégradation de la façade.

Le Locataire devra notifier promptement par écrit au Locateur tout accident, tout endommagement ou toute défectuosité des conduites d'eau, des tuyaux de vapeur, de l'équipement de chauffage ou de climatisation, de l'éclairage et des fils électriques, et de tout autre service dans quelque

partie des Lieux que ce soit. […] 10.8 Si le Locateur juge nécessaire d'effectuer des réparations ou de faire quoi que ce soit qu'il appartient au Locataire de faire en vertu de ce bail, le Locataire paiera au locateur comme redevance pour avoir ainsi dirigé les travaux ou rempli les obligations du Locataire, un montant à

titre de loyer additionnel égal à quinze pour cent (15%) du coût de ces obligations, réparations ou de tout autre travail effectué directement par le Locateur ou sous sa surveillance; ce montant sera ajouté au coût des travaux et le Locateur pourra l'exiger du Locataire comme s'il s'agissait d'arrérages de loyer.

[…] 33.1 En vertu des présentes, chaque fois qu'une des circonstances suivantes (ci-après appelées " cas de défaut " ) se produit, le Locataire est en défaut et enfreint les dispositions du présent bail, notamment : […]

i) s'il est en défaut de se conformer à quelqu'une autres conventions, conditions, et dispositions du présent bail et que tel défaut continue pendant quinze (15) jours après qu'il en ait été avisé par écrit par le Locateur. […] […] 42.1 Afin de garantir l'exécution des obligations du Locataire telles qu'énoncées dans ce Bail, le Locataire dépose la somme de six mille dollars (6 000.00$) sous forme de chèque certifié. Le Locataire autorise formellement le Locateur d'appliquer cette somme au loyer ou à tout autre paiement du au Locateur suite à l'expiration dudit Bail.

Pourvu que toues les conditions, conventions et obligations du Locataire en vertu du Bail auront été exécutées, le Locateur remettra au Locataire la somme du Dépôt au complet trente (30) jours suivant la date d'expiration dudit Bail. [ sic ] [ 18 ] Le Tribunal retient de la preuve soumise les éléments pertinents suivants. [ 19 ] Selon le témoignage non contredit du représentant de « Solarium », les fenêtres du local étaient, au moment où celle-ci a pris possession des lieux dans le même état que lors de la terminaison du bail.

De même, le système de climatisation et de chauffage du local était en bon état de fonctionnement, situation par ailleurs confirmée par la feuille de travail du technicien de Konsultec inc. [ 20 ] Durant toute la période où « Solarium » a occupé les lieux, soit de septembre 2006 à février 2010, « Doxigest » n'a jamais demandé à cette dernière de procéder à quelque réparation ou au remplacement des fenêtres. [ 21 ]

Malgré que « Doxigest » ait procédé à une inspection des lieux après le départ de « Solarium », elle n'a jamais informé cette dernière de quelque problème concernant les fenêtres du local ou le système de climatisation et de chauffage ou de la nécessité d'effectuer des réparations. [ 22 ] Ce n'est qu'au mois de juillet 2010, soit plusieurs mois après que « Solarium » ait quitté les lieux et à la suite de la signature de l'offre de location, que «Doxigest » décide de remplacer les fenêtres thermos et de faire procéder à des réparations du système de climatisation et chauffage. [ 23 ] « Doxigest » a produit copie des factures reçues des deux entreprises dont elle avait retenu les services mais elle n'a pas fait témoigner les personnes qui ont complété les travaux. [ 24 ] Aucune preuve précise n'a été soumise à l'effet que le remplacement des fenêtres était justifié ou nécessaire ou que le problème de condensation constaté ne résultait pas d'une détérioration par ailleurs due à un usage normal compte tenu de l'âge de l'immeuble. [ 25 ] Aucune explication convaincante n'a été apportée quant au fait que le remplacement des fenêtres a été réalisé en deux étapes, à environ deux mois d'intervalle. [ 26 ] De même, au mois d'août 2010, il a été procédé au remplacement d'un filtre, d'une courroie, d'un relais et également du contacteur du système de climatisation et chauffage, alors que cette même pièce avait pourtant été remplacée par Konsultec inc., au mois de janvier précédent.

Là encore, aucune preuve précise n'a été soumise pour expliquer la nécessité d'une telle réparation ou la cause du problème. [ 27 ] Compte tenu de l'ensemble des circonstances, le Tribunal conclut que « Doxigest » n'a pas démontré, par une preuve prépondérante, l'inexécution par « Solarium » de ses obligations contractuelles selon la convention de bail et la convention de cession. [ 28 ] Au surplus, ayant fait procéder aux réparations sans jamais avoir préalablement transmis à « Solarium » quelque avis ou mise en demeure que ce soit, la réclamation de « Doxigest » ne saurait de toute façon être accueillie. [ 29 ] En effet, en matière contractuelle, le législateur impose au créancier l'obligation de mettre son débiteur en demeure avant de pouvoir exercer contre lui les recours prévus par la loi en cas d'inexécution d'une obligation contractuelle ou en cas d'une faute contractuelle, cette mise en demeure devant être transmise par écrit, tel que le précise l'

article 1595 du Code civil du Québec : « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. » [ 30 ] Une telle obligation se fonde sur le principe de bonne foi dans l'exécution des contrats, principe codifié à l'

article 1375 C.c.Q.

Cette obligation vise la protection du débiteur contractuel, lequel doit en effet être en mesure de connaître la violation contractuelle qui lui est reprochée, de pouvoir évaluer si effectivement elle est ou non en défaut, et le cas échéant, de lui permettre de corriger la situation. [ 31 ] Dans le présent dossier, « Doxigest » n'a jamais informé « Solarium » qu'elle la considérait en défaut d'exécuter quelque obligation contractuelle, ni en cours de bail ni même après son expiration. [ 32 ] Le Tribunal conclut qu'il y a lieu d'accueillir la réclamation de « Solarium » de 6 000 $ en remboursement du dépôt de garantie et de rejeter la demande reconventionnelle de « Doxigest ». [ 33 ] Selon les dispositions de l'article 987 du Code de procédure civile du Québec , le Tribunal doit par ailleurs décider des frais.

Les

frais judiciaires encourus avant le transfert du dossier à la Division des petites créances comprennent le coût du timbre judiciaire de 135 $ et les frais de signification de la Requête introductive d'instance de 30,45 $, pour une somme totale de 165,45 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation de Solarium de Paris inc. , contre Doxigest inc. ; CONDAMNE Doxigest inc. à payer à Solarium de Paris inc. la somme de 6 000 $ avec l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la demeure, le 5 novembre 2010, et les frais judiciaires de 165,45 $; REJETTE la demande reconventionnelle de Doxigest inc. , sans frais. __________________________________ LOUISE COMEAU, J.C.Q. Date d’audience : 30 avril 2013