2021 QCCA 94, 2021 QCCA 94

Moraitis c. Liu 2021 QCCA 94 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-028732-196 ( 505-17-010493-189 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 11 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.Q. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT NICKOLAOS MORAITIS Me JEAN-FRANÇOIS VIENS ( Fortier D'Amour Goyette ) (par visioconférence)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT QUAN ZHI LIU Me DANNY ABLACATOFF ( Vanna Vong Avocats ) (par visioconférence) En appel d’un jugement rendu le 1 er novembre 2019 par l’honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure , district de Longueuil . DESCRIPTION : Requête en rejet d'appel (Article 365 C.p.c .) Requête de l’intimée pour prolonger le délai pour le dépôt de son mémoire (Article 373, al. 3 C.p.c .) Greffier-audiencier : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 14 h 26 Début de l’audience. Identification des avocats. 14 h 26 Me Alacatoff n’a rien à ajouter à sa requête. 14 h 28 Argumentation de Me Viens. 14 h 57 Réplique de Me Ablacatoff. 15 h 05 Suspension. 15 h 11 Reprise. 15 h 11 Par la Cour : arrêt – voir page 3. Robert Osadchuck, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] Le jugement de première instance condamne l’appelant à payer 152 742 $ à l’intimée, à

titre de loyers impayés, moins une somme de 21 000 $ déjà détenue en fidéicommis par le procureur de l’intimée , le tout avec intérêt et indemnité additionnelle ainsi que 75 857 $ pour le remboursement des taxes foncières de l’immeuble, sans intérêts. [ 2 ] La demande reconventionnelle de 435 000 $ en pertes de revenus et autres dépenses que l’appelant soutenait avoir assumées en lieu et place de l’intimée, est accueillie pour 5 355,28 $ seulement. [ 3 ] L’appelant demande d’infirmer sa condamnation en dommages-intérêts, d’accueillir sa demande reconventionnelle de 17 788,03 $ pour le remboursement de certains travaux et frais qu’il a encourus et pour le paiement de dommages punitifs.

Il recherche également la condamnation de l’intimée au paiement des frais de justice tant en première instance qu’en appel. [ 4 ] S’autorisant de l’article 365 C.p.c. , l’intimée demande le rejet de cet appel, qu’elle estime voué à l’échec. [ 5 ] Il y a lieu de faire droit à cette demande. [ 6 ] Après avoir présenté la preuve, le juge conclut que l’intimée et l’appelant ont considéré le document intitulé « Offer to lease » qu’ils ont signé, comme un bail les liant [1] .

Il écarte ensuite le témoignage de l’appelant, qu’il estime non crédible, notamment parce qu’il a caché à l’intimée le fait qu’il recevait des loyers de sous-locataires [2] et qu’il a soutenu un argument absurde, soit celui que le paiement de ses loyers ne devait débuter qu’en 2041, lorsque l’intimée aurait acquitté toutes les sommes dues à la ville pour payer des constats d’infraction pour des non-conformités de l’immeuble [3] . [ 7 ] De plus, selon le juge, l’intimée a respecté ses obligations aux termes du bail en concluant une entente avec la ville pour le règlement de ses constats d’infraction.

Il estime également que la plupart des réparations devaient être effectuées et assumées par l’appelant et non par l’intimée. Enfin, il décide que le défaut de l’intimée de réparer le système d’alarme et de faire approuver des plans par la ville pour les mesures de correction identifiées dans les constats d’infraction, n’a pas pour effet d’empêcher l’exécution des autres obligations prévues au bail [4] . Conséquemment, le juge conclut que l’appelant est en défaut de payer son loyer depuis le 1 er avril 2017 [5] .

Il fait donc droit à la demande d’exécution provisoire du jugement, estimant que la résiliation du bail entraîne l’expulsion immédiate justifiée de l’appelant (paragr. 51). Finalement, même s’il estime que la demande reconventionnelle est grandement exagérée, il ne la déclare pas abusive (paragr. 52). [ 8 ] Devant la Cour, l’appelant soutient que par ses interventions nombreuses et agressives, le juge aurait enfreint la règle audi alteram partem . Ce faisant, il plaide un moyen qu’il aurait dû faire valoir lors du procès et non pour la première fois en appel.

Cela dit, malgré ces interventions, la déclaration d’appel ou les explications données par son avocat ne permet de conclure que le juge aurait ici manqué au droit de l’appelant d’être entendu. [ 9 ] Quant à l’interprétation des obligations contractuelles des parties aux termes du bail et à l’appréciation des faits survenus subséquemment à sa signature, la déclaration d’appel est vague et n’identifie pas la ou les erreurs manifestes et déterminantes qu’aurait commises le juge et qui entacheraient son jugement. [ 10 ] Comme le soulève l’intimée, l’appelant tente de refaire le procès, sans toutefois identifier d’erreurs qui pourraient justifier l’intervention de la Cour.

Son appel ne mérite conséquemment pas qu’une étude plus poussée en soit faite. N’ayant aucune chance raisonnable de succès, l’article 365 C.p.c. permet d’y mettre fin dès maintenant. [ 11 ] Dans ce contexte, la requête pour prolonger le délai de dépôt du mémoire de l’intimée devient sans objet. POUR CES MOTIFS, LA COUR :

[ 12 ] ACCUEILLE la requête en rejet d’appel, avec les frais de justice; [ 13 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice; [ 14 ] REJETTE, faute d’objet, la requête de l’intimée pour prolonger le délai de dépôt de son mémoire, sans frais de justice. MANON SAVARD, J.C.Q. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.