2010 QCCQ 11669, 2010 QCCQ 11669

Bastien c. Roy 2010 QCCQ 11669 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-147135-084 DATE : Le 10 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEPHTE BASTIEN Demandeur c.

MICHEL ROY Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 18 septembre 2007, Monsieur Jephte Bastien (« Bastien ») acquiert du défendeur monsieur Michel Roy (« Roy ») la propriété portant les numéros civiques [1] rue A et [2] rue B, Longueuil, pour la somme de 300 000 $, le tout tel qu'il appert d'une copie de l'acte de vente P-1 .

Le contrat prévoit que le vendeur exclut la garantie légale. [ 2 ] Le 2 février 2008, les locataires du deuxième étage de l'immeuble rapportent que de l'eau se serait infiltrée par la toiture de leur appartement, causant des dommages au plafond et au mur du salon, de la cuisine et de la chambre. [ 3 ] Bastien soutient que les dommages occasionnés à sa propriété résultent d'un vice caché qui était connu de Roy avant la vente. [ 4 ] Il réclame à Roy la diminution du prix de vente d'un montant équivalent à ce qu'il en coûterait pour refaire la toiture soit 16 931,25 $ ainsi que le paiement pour réparer les structures intérieures affectées ayant coûté 17 199,90 $ ainsi que 5 000 $ de dommages pour ennuis et inconvénients pour un total de 39 131,14 $. [ 5 ] Bastien allègue que Roy ne peut exclure la garantie légale puisqu'il agissait à

titre de vendeur professionnel. [ 6 ] À tout événement, Bastien ajoute que le préjudice qu'il a subit découle directement du dol de Roy qui a fait défaut de l'informer de la présence de vice affectant la propriété, qu'il a camouflé toute trace d'infiltration d'eau, et qu'en conséquence de ces manœuvres dolosives, la clause excluant la garantie légale devrait être annulée. [ 7 ] Roy refuse de payer au motif que la vente a été faite sans garantie légale aux risques et périls de l'acheteur. [ 8 ] Roy nie être vendeur professionnel. [ 9 ] De plus, Roy nie avoir caché de l'information à l'acheteur lors de la vente et il nie également avoir fait des réparations dans le but de camoufler des dommages causés par l'eau. [ 10 ] Roy ajoute que le toit est toujours sous la garantie de l'installateur, que les travaux réclamés donnent une plus value à l'immeuble et qu'ils sont de toute façon grossièrement exagérés.

Questions en litige 1. Roy agissait-il à

titre de vendeur professionnel lors de la vente de sa propriété ? 2. La clause du contrat de vente excluant la garantie légale est-elle valide ? 3. Est-ce que Bastien a été victime de manœuvres dolosives émanant de Roy susceptible d'invalider la clause excluant la garantie légale ? Le droit applicable [ 11 ] Bastien invoque l'

article 1733 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

« Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité, s'il n'a pas révélé les vices qu'ils connaissaient ou ne pouvaient ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. » Les faits [ 12 ] Le 1 er juillet 2007, Bastien visite l'immeuble de Roy pour la première fois.

Il est alors accompagné de son agent d'immeuble qui est un ami de longue date. [ 13 ] Le 22 juillet 2007, Bastien fait une offre d'achat P-2 laquelle prévoit que cette offre demeure conditionnelle à ce que l'acheteur puisse faire inspecter l'immeuble dans les sept jours suivant l'acceptation de la promesse d'achat. [ 14 ] Le 24 juillet 2007, Roy soumet une contre-proposition D-2 qui prévoit, entre autre, que : - l'acheteur aura 48 heures pour visiter le loyer du haut et s'en déclarer satisfait ; - la vente est faite sans garantie légale ; [ 15 ] Roy témoigne qu'il a lui-même acheté cette propriété 18 mois plus tôt soit en février 2006 sans garantie légale et comme il n'avait pu terminer la rénovation du [2] rue B, il demanda d'ajouter cette condition à la contre-proposition du 24 juillet 2007. [ 16 ] Le 25 juillet 2007, Bastien accepte la contre-proposition qui prévoit qu'il se déclare satisfait de l'état du deuxième étage, tel qu'il appert du formulaire « Modification et avis de résiliation de condition MO95O47 » ( P-2 ). [ 17 ] Bastien témoigne qu'il n'a pas fait visiter l'immeuble par un expert avant de conclure la vente.

Il dira avoir visité l'immeuble à cinq ou six reprises, soit en compagnie de sa conjointe ou de son père. [ 18 ] Bastien aurait appris chez le notaire seulement qu'il achetait cette propriété sans garantie légale. Ce dernier aurait simplement signé les documents d'offre et contre-offre alors que son agent s'occupait de les remplir plus tard.

Bastien était très occupé à ce moment. [ 19 ] Bastien admet que « c'est son erreur » d'avoir fait confiance à cet agent et il dira d'ailleurs que cet agent n'est plus son ami aujourd'hui. [ 20 ] En fait, Bastien précise qu'il était rassuré lors de l'achat parce qu'il savait que le toit avait été refait le 1 er avril 2004 par l'entrepreneur Toiture J.D. Boisvert. « Pour moi, si un toit est refait en 2004, j'ai pas de soucis.

Je pense que j'ai fait une bonne affaire. » [ 21 ] Quoiqu'il en soit, le 18 septembre 2007 Bastien signe l'acte de vente notarié P-1 . [ 22 ] Suite à l'achat, Bastien emménage à l'étage du milieu au [1] rue A. [ 23 ] Au mois de février 2008, monsieur Raphaël Constantino (« Constantino »), qui occupe l'appartement au deuxième étage du [2] rue B l'informe que le plafond du salon est gonflé et qu'en appuyant son pouce, il a fait un trou dans le plâtre. [ 24 ] Bastien témoigne qu'il a appelé Toiture J.D.

Boisvert qui, après avoir vérifié la toiture, aurait conclut que le toit ne présente pas de défauts. [ 25 ] Bastien retient donc les services d'un expert indépendant, monsieur Stéphane Bossus (« Bossus »), qui, après inspection, complète un rapport en date du 15 février 2008 ( P-3 ). [ 26 ] Selon Bossus, qui a témoigné lors de l'audience, la toiture aurait deux problèmes : 1. un problème d'infiltration d'eau provenant de la toiture parce que les couronnements de toit ne sont pas recouverts d'aluminium et que la membrane n'est pas étanche ; 2. un problème de condensation due à l'absence de vide sous le toit et au défaut d'évents qui n'assurent pas une circulation d'air adéquate. [ 27 ] R.

Gauthier, entrepreneur couvreur évalue à 15 000 $ les coûts de réfection de la toiture selon les critères et recommandations de Bossus. [ 28 ] Le 5 mars 2008, Bastien dénonce à Roy la présence d'un vice caché ayant causé des dommages à la propriété après l'achat. [ 29 ] Le 2 mai 2008, Bastien, par l'entremise de son procureur, met Roy en demeure de payer 34 131,14 $ en diminution du prix de vente.

Bastien souligne que Roy connaissait l'existence du vice affectant sa propriété. [ 30 ] Bastien témoigne lors de l'audience, qu'il n'a rien vu lors de sa visite de l'appartement [2] rue B, parce que Roy avait réparé en surface les endroits endommagés par l'eau ce qui n'a par ailleurs pas été déclaré par Roy avant l'achat. [ 31 ] Bastien soutient qu'il aurait acheté ou pas mais dans tous les cas, il n'aurait pas payé ce prix. [ 32 ] Bastien précise que lors de ses visites du [2] rue B, monsieur Constantino était présent, mais il n'a pas discuté de l'état de l'immeuble avec ce dernier. Il ne l'a pas interrogé.

[ 33 ] Bastien précise également qu'il n'a jamais parlé à Roy. Toutes les communications sont faites par l'intermédiaire des agents. [ 34 ] À l'expiration du bail en juillet 2008, les locataires Constantino quittent l'appartement du [2] rue B et Bastien y emménage. Il fait quelques travaux de rénovation et constate que dans la chambre la peinture n'adhère pas.

Il remarque des trucs noirs sur le mur, qu'il identifie être des champignons. [ 35 ] Constantino qui a vécu dans l'appartement du [2] rue B avec sa mère pendant six ans, donc de 2002 à 2008, témoigne que malgré la réfection de la toiture en 2004 des infiltrations d'eau seraient survenues à répétition dans la cuisine, salle à manger et le salon. [ 36 ] Plus spécifiquement, Constantino témoigne qu'il aurait avisé Roy que le plâtre autour de la fenêtre du salon était imbibée d'eau.

Roy a refait le plâtre et Constantino se serait chargé lui-même de repeindre par-dessus. [ 37 ] Constantino aurait montré à Roy des joints boursouflés dans la chambre. Roy aurait dit à Constantino que selon lui le propriétaire précédent avait mal réparé le dégât d'eau. [ 38 ] Constantino invoque une autre visite de Roy mais cette fois c'est sa mère qui montre à ce dernier le plafond de la cuisine. [ 39 ] Selon Constantino, le plâtre était si friable que l'on pouvait rentrer sa main entre le joint du plafond et le mur où l'on voyait des moisissures.

Constantino ajoute que Roy a enlevé le ruban de joint et ne serait jamais venu le remplacer, le tout tel qu'on le voit sur la photo numéro 20 prise par Bossus. [ 40 ] Lors de la visite de Bastien en juillet 2007, Constantino témoigne qu'il a répondu aux questions de Bastien mais que comme Roy avait demandé de ne pas trop parler pour ne pas compromettre la vente, il a compris qu'il ne devait pas révéler ces informations. [ 41 ] Roy témoigne qu'il a acheté l'immeuble le 1 er février 2006. La vente fut consentie sans garantie légale.

C'est le propriétaire précédant qui a donc fait refaire la toiture en 2004 par Toiture J.G. Boisvert suite à une infiltration d'eau. [ 42 ] Roy se décrit comme homme à tout faire, car s'étant blessé au dos il y a huit ans, il ne peut plus travailler à temps plein comme entrepreneur en rénovation. [ 43 ] Roy témoigne qu'il a acheté cet immeuble essentiellement pour se créer un fond de pension.

Il a rénové lui-même les appartements du bas. [ 44 ] D'après P-1 , Roy est désigné entrepreneur mais il précise qu'il ne détient pas de licence d'entrepreneur. [ 45 ] En 1995, Roy a eu une entreprise de rénovation mais il aurait fait radier cette inscription en 1996. [ 46 ] Roy ajoute qu'il ne s'occupe pas d'acheter et de vendre des immeubles pour vivre.

Il réitère qu'il fait un peu de tout tel, étendre de la terre, peinturer, conduire des camions, etc. … [ 47 ] Quant Roy a visité l'immeuble avant de l'acheter en février 2006, madame Sylvie Constantino (« madame Constantino ») l'aurait informé que le toit avait coulé un an auparavant et que le propriétaire Tang avait fait refaire la toiture et réparer les dommages dans l'appartement. [ 48 ] Après l'achat, Roy confirme qu'il est contacté par Constantino qui faisait de la peinture dans son appartement.

Ce dernier voulait lui faire remarquer que le plâtre était très mouillé sous la fenêtre. [ 49 ] Roy pense que l'eau entrait par la fenêtre lorsqu'il vente.

Il décrit qu'il s'agit d'une vieille fenêtre qui devait être changée. [ 50 ] Quant aux joints dans la chambre (photos numéros 11 et 12), lesquels ont été refaits après que la toiture fut changée, Roy croit effectivement que la réparation a été mal faite. [ 51 ] Roy nie catégoriquement avoir demandé à Constantino de ne pas parler à Bastien : « Je suis tombé à terre lorsque j'ai entendu le témoignage de Constantino. » [ 52 ] Dans la cuisine (photo numéro 20), Roy témoigne qu'il a constaté en mars 2006 que le joint dans le coin vis-à-vis la cheminée extérieure est mouillé. Il appelle Toiture J.D.

Boisvert qui a recouvert le bord de la cheminée par un contre-solin en tôle ce qui, selon l'entrepreneur, devait régler le problème d'infiltration d'eau. [ 53 ] Lors de la réouverture d'enquête, le Tribunal a autorisé la production d'une lettre du 28 février 2006 de madame Constantino à Roy qui énumère certains problèmes dont : « un problème d'infiltration d'eau suite aux grosses pluies d'avant Noël 2005 ». [ 54 ] Cette lettre prouverait, selon Bastien, que Roy était au courant d'un problème d'infiltration d'eau par la toiture dès février 2006, qu'il n'a par ailleurs pas divulgué lors de la vente. [ 55 ] L'auteur de la lettre, madame Constantino témoigne que Roy a visité son appartement et qu'elle lui a alors montré les dommages causés par une infiltration d'eau dans sa cuisine mais que Roy n'aurait pas fait de suivi. [ 56 ] Madame Constantino témoigne qu'elle n'a pas eu connaissance que Toiture J.D.

Boisvert serait venue faire des réparations sur la toiture suite à la visite de Roy. [ 57 ] Madame Constantino n'aurait pas vu non plus que Roy a enlevé le ruban à joint dans la cuisine. Alors qu'on lui montre les photos numéros 20 et 21, où l'on voit que le plâtre est enlevé dans le coin, madame Constantino n'est pas plus en mesure de se rappeler si c'est Roy qui a enlevé le ruban.

[ 58 ] En réouverture d'enquête, Roy témoigne que c'est lui qui a enlevé le ruban à joint en présence de madame Constantino tel qu'on le voit sur la photo 20. Cette dernière lui aurait même prêté une petite échelle. [ 59 ] Roy réitère qu'il a effectivement constaté que le joint était humide lorsqu'il a enlevé le ruban et c'est d'ailleurs pourquoi il a appelé Toiture J.D. Boisvert qui a fait une réparation environ un mois après.

Il précise qu'il s'agit de l'endroit dont il a parlé lors de son témoignage principal, soit le coin sous la cheminée extérieure. [ 60 ] Roy ajoute que lorsque Bastien a visité l'appartement du [2] rue B, le ruban à joint n'avait toujours pas été remplacé parce que madame Constantino n'a jamais rappelé pour qu'il refasse le plafond.

D'ailleurs, les locataires n'ont jamais formulé aucune autre plainte par la suite. [ 61 ] Ainsi Roy témoigne qu'il maintient, tel qu'allégué au paragraphe 26 de la défense, que pendant les 19 mois au cours desquels il fût propriétaire, il n'a pas eu connaissance de dommages à la toiture, ajoutant par ailleurs : « À part du coin que j'ai enlevé en février 2006 et que la source d'infiltration d'eau fût réparé par l'entrepreneur Toiture J.D. Boisvert. » Discussion et décision [ 62 ] Invoquant l'

article 1733 du Code civil du Québec , le procureur de Bastien soutient que Roy ne peut exclure sa responsabilité puisqu'il a agit à

titre de vendeur professionnel lors de la transaction. Qu'est-ce qu'un vendeur professionnel ? [ 63 ] Selon la jurisprudence, le terme vendeur professionnel doit s'entendre de la personne qui a pour occupation habituelle la vente des biens [1] . [ 64 ] La Cour d'appel a décidé que ne détient pas le statut de vendeur professionnel le vendeur qui vendait de temps à autre un immeuble dans le contexte où il désire simplement s'en départir, parce qu'il ne s'agit pas d'une opération commerciale usuelle pour le vendeur [2] . [ 65 ] Pour le Tribunal, Roy n'est pas un vendeur professionnel.

Roy, qui fait un peu tous les métiers depuis qu'il est en période d'invalidité a acheté un triplex, l'a rénové et l'a revendu. La vente d'immeuble n'est pas l'occupation habituelle de Roy. [ 66 ] C'est donc le deuxième alinéa de l'

article 1733 du Code civil du Québec qui trouve ici application, c'est-à-dire, que le vendeur peut exclure sa responsabilité lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 67 ] Selon l'

article 1733 du Code civil du Québec , il est tout à fait accepté qu'un vendeur non professionnel vende sans offrir de garantie légale.

De telles stipulations sont en principe valides, en vertu de la liberté contractuelle [3] . [ 68 ] En effet, pour l'auteur Jobin, depuis la réforme du Code civil , le législateur autorise expressément la clause de vente aux risques et périls de l'acheteur quand le vendeur n'est pas un professionnel et permet ici une certaine dérogation aux principes de la bonne foi. [ 69 ] Pour l'auteur Jobin, le simple silence dolosif, contrairement aux mensonges, aux manœuvres et à la réticence (demi-vérité), est toléré. [ 70 ] Commentant la décision Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc [4] . , Jobin souligne que selon lui le vendeur profane n'a pas de devoir de divulgation de sorte que son simple silence ne saurait être dolosif précisant cependant que malgré une vente aux risques et périls de l'acheteur, le vendeur demeure toujours responsable de ses faits personnels, de son dol, par mensonge ou manœuvre dolosive, ainsi que sa faute lourde ou intentionnelle. [ 71 ] Ainsi, l'auteur Jobin conclut que l'acheteur ne saurait invoquer l'erreur pour contourner la clause d'exclusion de garantie légale lorsque le vendeur ignorait le vice ou le sachant a gardé le silence alors qu'il n'était pas tenu de le dénoncer. [ 72 ] C'est également ce que la Cour d'appel nous rappelle dans Théberge c.

Durette [5] .

Est-ce que Roy a menti ou usé de manœuvres dolosives susceptibles d'annuler la clause prévoyant l'exclusion de la garantie légale ? [ 73 ] Selon Bastien, la lettre du 28 février 2006 de madame Constantino démontre que Roy était au courant que la toiture coulait malgré la réfection en 2004 par l'ancien propriétaire, ce qu'il n'a pas révélé lors de la vente associant ce silence à un dol. [ 74 ] D'abord, pour le Tribunal, ce n'est pas ce que la preuve révèle. [ 75 ] Avant la réouverture d'enquête, Roy a témoigné qu'il avait été contacté par Constantino parce que ce dernier avait remarqué que le mur autour de la fenêtre du salon était mouillé.

Roy a témoigné avoir changé le plâtre autour de la fenêtre. [ 76 ] Plus tard, c'est madame Constantino qui invite Roy à constater que le coin du plafond de la cuisine est mouillé. Cette fois, Roy communique avec Toiture J.D. Boisvert qui recouvre le solin d'aluminium pour assurer l'étanchéité de cette

partie du toit. [ 77 ] Roy a rapporté ces événements lors de son témoignage en chef. Il est vrai qu'il ne les a cependant pas révélés lors de la vente. [ 78 ] Pour le Tribunal, Roy croyait de bonne foi que les problèmes portés à son attention par les locataires étaient des problèmes mineurs que les réparations locales ont corrigés. [ 79 ] Roy a témoigné que pour lui ce ne pouvait être des manifestations d'un problème de toiture puisqu'elle avait été changée en

2004. [ 80 ] Roy n'a pas fait le lien, si lien il y a, que les dommages rapportés par les locataires pouvaient être causés par une mauvaise étanchéité de la toiture. [ 81 ] Ainsi, le Tribunal croit Roy lorsqu'il témoigne que pendant les 19 mois au cours desquels il fut propriétaire il n'a pas eu connaissance de dommages à la toiture à part du coin qu'il a enlevé en février 2006 et que la source d'infiltration d'eau fut réparée par l'entrepreneur Toiture J.D. Boisvert. [ 82 ] De plus, d'après la preuve, ces réparations ont été effectuées bien avant de vendre à Bastien.

Pour le Tribunal, il n'y a aucune indication qui permette de conclure que Roy a effectué ces réparations dans le but de camoufler des manifestations d'un vice caché.

Ces réparations ont été faites pour corriger ce que Roy croyait être deux problèmes mineurs. [ 83 ] Ainsi, le Tribunal est d'opinion basé sur la jurisprudence et la doctrine que Roy n'avait pas à révéler qu'il avait fait ces réparations ni que la toiture présentait un vice parce qu'il l'ignorait. [ 84 ] De plus, pour réussir un recours basé sur l'erreur, encore faut-il que l'acheteur n'ait pas lui-même agit de façon négligente ou téméraire. [ 85 ] C'est ce que mentionne la Cour d'appel dans Théberge c.

Durette [6] : « Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur pour ainsi dire, par exemple, en se fermant les yeux en agissant de façon négligente ou téméraire. » [ 86 ] Pour le Tribunal, Bastien a été négligent et a contribué à s'induire lui-même en erreur.

Il n'a pas lu les conditions de la contre- proposition et n'a pas jugé bon de faire expertiser l'immeuble avant l'achat. [ 87 ] Les stipulations de non-garantie, si tant est qu'il les ait lues, auraient dû inciter Bastien à faire preuve de prudence en faisant examiner les lieux de façon plus approfondie. [ 88 ] Finalement, est-ce que Roy a usé de manœuvres dolosives en incitant son locataire à taire de l'information concernant les dommages survenus dans son appartement. [ 89 ] Constantino a témoigné que Roy lui aurait demandé de ne pas trop parler lorsque Bastien visiterait l'immeuble.

Ainsi, il aurait répondu aux questions de Bastien mais aurait évité de parler des réparations que Roy avaient faites. [ 90 ] Le Tribunal note que le témoignage de Constantino ne concorde pas avec celui de Bastien. [ 91 ] En effet, Bastien a témoigné qu'il n'a pas posé de questions à Constantino lors de sa visite du [2] rue B.

Constantino n'a donc pas pu répondre des demi-vérités ou délibérément cacher de l'information s'il n'a même pas été sollicité par Bastien. [ 92 ] De plus, le Tribunal a bien noté la réaction spontanée de Roy lorsqu'il a entendu cette affirmation de Constantino et la sincérité avec laquelle il a nié ce témoignage.

Au demeurant, Roy a toujours répondu aux questions sans détour et sans hésitation, avec l'attitude de quelqu'un qui n'a rien à cacher. [ 93 ] Le Tribunal écarte donc le témoignage de Constantino. [ 94 ] Ainsi, pour le Tribunal, Roy n'a pas menti, ni n'a été l'auteur de manœuvres dolosives dans le but de tromper l'acheteur.

Bastien n'a pas réussi à démontrer qu'il y eut erreur provoquée par le dol allégué de Roy. [ 95 ] Par conséquent, Roy n'a aucune obligation de garantir Bastien pour les dommages causés par un vice caché, si vice caché il y a, compte tenu que la vente fut consentie en excluant la garantie légale du vendeur. [ 96 ] Le Tribunal ne fait donc pas droit à la réclamation de Bastien. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action du demandeur ; AVEC DÉPENS . __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Procureur du demandeur : Me Ryan Allan 425, rue St-Sulpice

Montréal (Québec) H2Y 2V7 Procureur de la défenderesse : Me Catia Larose DE CHANTAL, D'AMOUR, FORTIER 1730, boul. Marie-Victorin Bureau 101 Longueuil (Québec) J4G 1A5 Dates d’audience : 25 juin 2009, 27 janvier 2010 et 6 mai 2010