2013 QCCA 887, 2013 QCCA 887

Carling Lake Resort Inc. c. Hillebrand 2013 QCCA 887 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023574-130 ( 500-11-041210-119 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: Le 15 mai 2013 L’HONORABLE CLÉMENT GASCON, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT CARLING LAKE RESORT INC. Et 9230-9723 QUÉBEC INC. Me Luc Geoffrion JOLI-COEUR LACASSE S.E.N.C.R.L

PARTIE INTIMÉE AVOCAT HILLEBRAND, JEANNETTE Me Jonathan Warin LAVERY, DE BILLY S.E.N.C.R.L. Mis en cause AVOCAT BDO CANADA LIMITED

REQUÊTE DES APPELANTES POUR SUSPENDRE L'EXÉCUTION PROVISOIRE D'UN JUGEMENT (Art. 195 L.F.I. & 550 C.P.

C) Greffière : Asma Berrak Salle: RC.18 AUDITION 9 h 34 : Suite de l'audition du 14 mai 2013. 9 h 34 : Jugement-voir page 3. 9 h 35 : Fin de l'audition.

Asma Berrak Greffière JUGEMENT [1] [ 1 ] Les appelantes présentent une requête pour suspendre l'exécution provisoire d'un jugement de la Cour supérieure, chambre commerciale, district de Montréal (l'honorable Lucie Fournier), rendu le 8 mai 2013. [ 2 ] Les appelantes ont inscrit en appel de ce jugement le 13 mai 2013. [ 3 ] Le jugement entrepris accueille la « Motion for an order declaring that the debtor be evicted from certain premises and for related orders » (la Requête) de l'intimée datée du 1er août 2012, déclare que l'appelante Carling Lake Resort Inc. n'a aucun droit d'occuper les lieux connus comme étant le Carling Lake Hotel, lui ordonne de les délaisser d'ici le 13 mai 2013, à 9 heures, et lui ordonne de payer à l'intimée la somme de 880 510,85 $, le tout avec exécution provisoire nonobstant appel. [ 4 ] Le dispositif du jugement entrepris se lit ainsi : [10] GRANTS the Motion; [11] DECLARES that Carling Lake Resort inc. (the " Debtor ") has no right to occupy the premises of the Carling Lake Hotel located in Pine Hill, Quebec (the " property ");

[12] ORDERS the Debtor to leave and vacate the Property by May 13, 2013 at 9 AM; [13] ORDERS that should the Debtor fail to leave the Property as provided above, it be evicted therefrom by way of a writ of expulsion executed by a bailiff with the assistance of police force, if need be, without any further notice or delay and without any further order of this Court; [14] ORDERS that the Debtor shall remit to Jeannette Hillebrand or her representative all the keys and access pass, alarm codes and other similar access tools for the Property, and that the Debtor shall remit the Property in good condition; [15] ORDERS the Debtor and Club de Golf Carling Lake Ltée, and any person that is aware of the present judgment, to fully collaborate with Jeannette Hillebrand and her representatives in the execution thereof, including by providing full access to the Club de Golf Carling Lake and the Carling Lake Hotel and by providing full access to all the information that is relevant for the operation of the Club de Golf Carling Lake and the Carling Lake Hotel , whatever the support used to store that information (paper, computer, or any other physical or electronic device); [16] ORDERS the immediate forced surrender of the assets listed in

Schedule "A" (the " Carling Lake Assets ") in favour of Jeannette Hillebrand; [17] ORDERS the Debtor to immediately surrender the Carling Lake Assets to Jeannette Hillebrand; [18] ORDERS that Jeannette Hillebrand shall have the immediate possession of the Carling Lake Assets for purposes of administration pursuant to Articles 2773 and following of the Civil Code of Quebec ; [19] ORDERS the Debtor to pay to Jeannette Hillebrand the amount of $880,510.85, with interest to accrue from the service of the Motion; [20] ORDERS the provisional execution of the present order notwithstanding appeal, and without necessity to provide security; [21] THE WHOLE with costs. [ 5 ] Ce jugement est rendu principalement sur la foi d'une inscription sur un acquiescement à la demande datée du 13 mars 2013.

Cette inscription prend elle-même appui sur un « Acquiescence in the Whole of the Demand » daté du 21 août 2012, lequel prévoit que l'appelante Carling Lake Resort Inc. acquiesce à la totalité de la Requête. [ 6 ] Cette inscription était initialement présentable le 18 mars 2013. Après trois remises, la première juge a entendu l'affaire les 6 et 7 mai 2013. [ 7 ] Selon ce que me rapportent les avocats, le débat en première instance a porté essentiellement sur les conditions d'application d'une entente datée du 21 août 2012 intitulée « Addendum to the Offer To Purchase ».

Cet Addendum inclut, entre autres, une clause qui renvoie à la signature de l'acquiescement inconditionnel déjà mentionné. [ 8 ] Après analyse d'un affidavit déposé par l'intimée, de la preuve documentaire et du témoignage d'un représentant des appelantes, la première juge a conclu que les conditions afférentes au dépôt au dossier de cet acquiescement inconditionnel étaient satisfaites.

En conséquence, il y avait lieu, sur la foi de la preuve, d'accorder la Requête selon les conclusions déjà énoncées. [ 9 ] Je souligne à cet effet que, d'une part, la Requête prévoyait un délai de deux jours pour l'éviction des lieux de l'appelante Carling Lake Resort Inc. et que, d'autre part, une clause de l'Addendum (qui inclut l'acquiescement inconditionnel) prévoyait un délai de trois jours avant cette éviction. [ 10 ] Ce portrait de la situation brossé, je précise que les appelantes ont tenu à procéder immédiatement sur leur requête en suspension de l'exécution provisoire.

Elle l'ont fait sans avoir en leur possession la transcription de l'audience tenue devant la première juge, ni les motifs que la juge a, selon ce que m'indiquent les avocats, prononcés oralement le 8 mai 2013, avant de signer le projet de jugement préparé par les avocats de l'intimée, avec quelques modifications. [ 11 ] Pour les appelantes, l'urgence de la situation suffirait en l'espèce à justifier la suspension de l'exécution provisoire décrétée, et ce, en raison du préjudice sérieux qu'elles subissent de l'éviction immédiate des lieux et de l'impact direct qui en découle sur l'exercice de leur droit d'appel. [ 12 ] Les principes applicables sont connus. [ 13 ] En matière de suspension d'exécution provisoire, le fardeau des appelantes est lourd.

Dans l'octroi d'une exécution provisoire, le juge d'instance bénéficie d'une large discrétion. La suspension ne s'accorde qu'en cas de mauvais exercice de cette discrétion. Au stade de l'appel, le jugement jouit d'une présomption de validité.

Les appelantes qui s'en plaignent doivent en démontrer la faiblesse apparente [2] . [ 14 ] En outre, au-delà de la faiblesse apparente du jugement attaqué, les appelantes doivent aussi établir le risque d'un préjudice sérieux si l'exécution provisoire est maintenue, ainsi qu'une prépondérance des inconvénients qui penche en leur faveur [3] . [ 15 ] En l'espèce, je suis d'avis que les appelantes n'établissent pas cette faiblesse apparente du jugement entrepris. [ 16 ] Avant de conclure à l'application de l'acquiescement inconditionnel à la demande signé par l'appelante Carling Lake Resort Inc., la juge a analysé la preuve documentaire, le témoignage rendu devant elle et l'affidavit déposé.

De son analyse de la preuve factuelle, elle a conclu que, dans le contexte du dossier, la condition applicable au dépôt de l'acquiescement était satisfaite. [ 17 ] Un juge d'appel doit être respectueux de la discrétion du juge d'instance en matière d'ordonnance d'exécution provisoire. Cela est d'autant plus vrai lorsque l'exercice de cette discrétion est tributaire d'une situation qui commande de la part du juge d'instance

l'évaluation d'une preuve factuelle et d'un témoignage tenu devant lui [4] . [ 18 ] Aussi, pour me convaincre de la faiblesse apparente du jugement, les appelantes avaient le fardeau d'établir que, sur ce point décisif, la juge avait vraisemblablement commis une erreur manifeste et déterminante.

En choisissant de procéder comme elles l'ont fait, sans dépôt d'une transcription et sans le détail des motifs de la première juge, les appelantes ne se déchargent certes pas de ce lourd fardeau qui est le leur. [ 19 ] Du reste, l'ordonnance d'exécution provisoire nonobstant appel rendue par la juge s'appuie sur les allégations de la Requête qui y renvoient précisément, sur les termes de l'acquiescement inconditionnel à la totalité de la Requête et sur l'article 547 al. 1

d) C.p.c. qui prévoit qu'il y a exécution provisoire malgré l'appel dans le cas d'expulsion des lieux lorsqu'il n'y a pas de bail ou que le bail est expiré, résilié ou annulé. [ 20 ] Or, il est acquis au débat que les appelantes n'occupent pas les lieux sur la foi d'un bail. De plus, questionné à l'audience sur la source du droit d'occupation des lieux par ses clientes devant ce constat et le fait que l'Addendum du 21 août 2012 et l'offre d'achat à laquelle il réfère sont maintenant désuets, l'avocat des appelantes n'est pas en mesure d'en étayer le fondement juridique. [ 21 ] Je souligne à ce

chapitre que l'intimée est la propriétaire des lieux. [ 22 ] En matière d'éviction des lieux d'une

partie qui n'a ni de bail ni de droit d'occupation vraisemblable, l'exécution provisoire du jugement est la règle et sa suspension, l'exception. Le fardeau des appelantes est, dans ces circonstances, d'autant plus relevé. [ 23 ] À l'audience devant moi, l'avocat des appelantes insiste sur les très courts délais prévus au jugement pour l'éviction de ses clientes. Cela n'est pas très convaincant dans le contexte particulier de ce dossier. [ 24 ] En effet, la Requête sur laquelle la juge statue date du 1 er août 2012 et l'Addendum d'où émane l'acquiescement, du 21 août 2012.

Chacun de ces documents prévoit des délais d'éviction de la teneur de ceux imposés par la juge. De plus, l'inscription sur la base de laquelle l'affaire a procédé les 6 et 7 mai date du 13 mars 2013. [ 25 ] Bref, contrairement à ce qu'elles laissent entendre, les appelantes ont eu amplement le temps de voir venir la menace qui se réalise et, le cas échéant, de s'ajuster en conséquence.

Je n'y vois pas là de motif justifiant en soi la demande de suspension qu'elles présentent. [ 26 ] À l'audience toujours, l'avocat des appelantes évoque certaines décisions qui appuieraient sa prétention voulant que, sans la suspension de l'exécution provisoire, le pourvoi serait inutile et illusoire.

À ses yeux, ce seul élément, en raison de la lourdeur et du caractère irréparable du préjudice subi, suffirait à justifier la suspension demandée [5] . [ 27 ] J'estime cet argument guère plus convaincant dans un contexte où, à la différence de certaines de ces décisions, les appelantes ne bénéficient ici d'aucun bail ni de fondement juridique à l'appui du droit d'occupation des lieux qu'elles revendiquent. D'ailleurs, suivre les appelantes dans cet argument serait, en quelque sorte, faire fi de ce que le législateur a justement édicté à l'article 547 al. 1

d) C.p.c . en matière d'ordonnance d'expulsion des lieux dans une situation analogue à celle qui prévaut ici. [ 28 ] J'ajouterai qu'en l'espèce, le préjudice sérieux et important dont se revendiquent les appelantes est fortement tempéré par le préjudice tout aussi important que subit l'intimée, à

titre de propriétaire, du fait de l'occupation sans droit des appelantes de lieux qui, en définitive, ne leur appartiennent pas. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 29 ] REJETTE la requête pour suspendre l'exécution provisoire, avec dépens CLÉMENT GASCON, J.C.A.