2020 QCCQ 8557, 2020 QCCQ 8557

Immeubles Bardier inc. c. Botros 2020 QCCQ 8557 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre Civile » N° : 765-22-002974-196 DATE : 16 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE CLAUDE LAPORTE ______________________________________________________________________ IMMEUBLES BARDIER INC. Demanderesse c.

USSAMA BOTROS et NANCY GABRIEL Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les Immeubles Bardier inc. ( Immeubles ) réclame 28 973,70 $ aux défendeurs.

Ce montant correspond à la rétribution de courtier immobilier à laquelle elle prétend avoir droit à la suite de la vente de l’immeuble des défendeurs situé au […] rue A à Sorel-Tracy. [ 2 ] À l’audience le procureur d’Immeubles modifie la demande pour réclamer que le paiement des intérêts et de l’indemnité additionnelle courent à partir du 28 mars 2019, date de la vente de l’immeuble en cause. LES MOYENS DE DÉFENSE [ 3 ] Les défendeurs, dans leur défense dite « orale », articulée au paragraphe 37 du protocole de l’instance conclu entre les parties en octobre 2019, allèguent ce qui suit : « 2.

En novembre 2017, les défendeurs ont choisi de faire affaires avec la bannière DuProprio pour vendre l’Immeuble; 3. C’est le représentant de la demanderesse, Patrick Bardier (Bardier), qui a entrepris une démarche auprès des défendeurs le ou vers le 5 octobre 2018 aux fins de les aider pour la vente de l’Immeuble; 4. Lors de la rencontre avec Bardier, les défendeurs ont clairement exprimé à ce dernier qu’ils entendaient poursuivre leur démarche pour la vente de l’immeuble par DuProprio de façon concomitante avec la demanderesse, ce à quoi cette dernière ne s’est jamais objectée, bien au contraire;

Malgré les représentations des défendeurs, Bardier a requis la signature des défendeurs sur le contrat (P-2), ces derniers croyant que c’était la chose à faire dans les circonstances; 6. Bardier n’a jamais porté à l’attention des défendeurs, ni expliqué la teneur des sections 7 et 8 du contrat de courtage; 7. Le 28 mars 2019, les défendeurs ont vendu l’Immeuble à des acheteurs ayant vu ce dernier sur le site web de DuProprio; 8. Bardier a dûment été informé de la situation dès le 12 janvier 2019 et pourtant, n’a jamais mis en garde les défendeurs de quelque

manière que ce soit;

Malgré la vente par les défendeurs, la demanderesse a installé un écriteau portant la mention « vendu » devant l’Immeuble, s’arrogeant le mérite de la vente de ce dernier et ce, sans l’autorisation des défendeurs; » [ 4 ] Les défendeurs ne demandent pas que le contrat de courtage convenu entre les parties en octobre 2018 soit frappé de nullité.

LES FAITS [ 5 ] Les Immeubles Bardier Inc. est une société d’agence immobilière indépendante dont les principaux dirigeants et actionnaires sont Patrick et Jacques Bardier. [ 6 ] Le 5 octobre 2018 Patrick Bardier communique par téléphone avec le défendeur dans le but de le rencontrer pour lui proposer ses services. Le rendez-vous a lieu dans la demeure des défendeurs à Boucherville. [ 7 ] Durant la rencontre, qui dure 1 – 1 1/2 heures, il est question de la rétribution que demanderait Immeubles de même que de stratégie de vente.

Le défendeur fait comprendre à Patrick Bardier qu’il est disposé à baisser le prix déjà affiché car la maison est vide depuis un certain temps et qu’il commence à y avoir une certaine urgence. [ 8 ] Bardier est aussi informé que les vendeurs avaient pris un « abonnement » à DuProprio.

Il ajoute que Botros n’était pas disposé à signer le contrat qu’il était prêt à lui proposer cette journée-là car ce dernier, sachant que le contrat était exclusif, désirait vérifier si un « contact » obtenu par l’entremise de DuProprio démontrerait un intérêt plus concret. [ 9 ] En contre-interrogatoire il ajoutera avoir dit aux vendeurs qu’ils avaient le droit de vendre par DuProprio « mais que ça passe par moi ». [ 10 ] La semaine suivante Botros communique avec Patrick Bardier pour lui confier la vente de la maison car il n’a rien pu conclure avec son contact. [ 11 ] Le 14 octobre Patrick Bardier lui transmet le contrat de courtage (P-2) par voie électronique pour une signature électronique.

Il précise que le contrat P-2 est un contrat « standard ». Le prix de vente demandé a été établi à 390 000,00 $ avec un pourcentage de commission fixé à 7%. [ 12 ] Le contrat de courtage P-2 contient, entre autre, les clauses suivantes: «2.1 Le VENDEUR retient en exclusivité les services de l'AGENCE ou du COURTIER pour mettre en marché l'immeuble ci-après décrit et agir en vue de réaliser une entente visant la vente de celui-ci.

Le présent contrat expire à 23 h 59, le 31 octobre 2019. […] 7.1 Le VENDEUR versera à l'AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : sept pour cent (7%) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas prévu en 4 ou advenant toute opération sur le capital- actions du VENDEUR; 1.

Sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l’acheteur, si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente, ou; […] 8.2 Le VENDEUR s'engage, pendant la durée de ce contrat, à ne pas, directement ou indirectement : 1. offrir l'IMMEUBLE en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une autre personne que l'AGENCE ou le COURTIER; 2. devenir

partie à une entente visant la vente, l'échange ou la location de l'IMMEUBLE sans l'intermédiaire de l'AGENCE ou du COURTIER. » (soulignement ajouté) [ 13 ] Le contrat est signé le 14 octobre par Patrick Bardier et les 14 et 15 octobre par les défendeurs. [ 14 ] Patrick Bardier témoigne que, par la suite, la propriété a été affichée sur Centris et dans les journaux et qu’il y a eu quelque 6 ou 7 visites de la propriété.

Il ajoute ne pas avoir été tenu au courant des démarches entreprises par Botros. [ 15 ] Le défendeur lui apprend en mars, par texto, qu’il avait vendu la propriété. [ 16 ] Patrick Bardier lui transmet ensuite une facture représentant 7 % du prix de vente (360 000,00 $), soit 25 200,00 $. C’est ce montant (plus taxes) qu’Immeubles réclame maintenant. [ 17 ] Jacques Bardier, le père de Patrick Bardier, rapporte avoir fait visiter la propriété à des clients potentiels le 6 février 2019. Il a été surpris d’y voir le défendeur.

Ce dernier l’informe qu’il était sur place en raison d’une défectuosité du système de chauffage. [ 18 ] Ussama Botros est médecin anesthésiste de profession. Il habite à Boucherville depuis le mois de décembre 2017, ayant

auparavant vécu pendant quelque cinq ans à Sorel-Tracy. [ 19 ] En février 2017 il décide de mettre en vente une propriété située à Laval et engage comme courtier les Immeubles M&W Inc. pour un mandat de 11 mois.

Ce contrat est un contrat exclusif presque en tous points similaire à celui qu’il signera avec Bardier en octobre 2018. [ 20 ] Ayant été informé par la courtière de M & W Inc. qu’il pouvait également utiliser les services de DuProprio, il a été convenu le 13 novembre 2017 de l’ajout suivant à ce contrat : « Clause 8.4 du BCD 68709 le vendeur peut offrir l’immeuble en vente par lui-même. » [ 21 ] Le 31 mars 2017 il confie également la vente de sa propriété de Sorel-Tracy à la même courtière avec un contrat très similaire.

Le 13 novembre 2017 l’amendement suivant est également apporté au contrat : « Clause 8.2 de CCV 35477 le vendeur peut offrir l’immeuble en vente par lui-même. » [ 22 ] Aucun de ces deux contrats ne mentionne qu’en cas de vente par le vendeur lui-même aucune commission ne sera payée au courtier.

La preuve au procès est muette à ce sujet. [ 23 ] En ce qui a trait à la rencontre avec Patrick Bardier à Boucherville il se souvient l’avoir informé qu’ils allaient continuer à afficher avec DuProprio, ce à quoi Bardier lui aurait répondu qu’il n’y avait pas de problème. [ 24 ] Il ajoute avoir dit à Bardier qu’il « faut mettre une clause comme quoi on peut vendre nous-même » : Bardier lui aurait alors répondu que cela n’était pas nécessaire.

Il ajoute que Bardier lui aurait dit qu’il comprenait « qu’on ne paie pas de commission si on vend par DuProprio ». [ 25 ] Botros rapporte qu’une autre rencontre a été tenue avec Patrick Bardier avant la signature du contrat P-2.

C’est durant cette rencontre qu’il aurait lui-même suggéré d’augmenter le montant de la commission de 5 % à 7 % pour « motiver d’avantage les courtiers ». [ 26 ] La vente de la propriété de Sorel-Tracy a été conclue avec une autre personne que celle que Botros avait décrite plus tôt comme un « contact ». [ 27 ] Le contrat de vente notarié du 28 mars stipule ceci quant à la déclaration relative à l’avant-contrat (page 4) : « Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat en date du 6 février 2019 , accepté par le vendeur le même jour.

Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. » (soulignement ajouté) QUESTIONS EN LITIGE [ 28 ] La seule question en litige se divise elle-même en quatre sous-questions :

a) Le contrat conclu entre les parties est-il valide?

b) Le contrat a-t-il été amendé?

c) Quelle est la nature du contrat conclu entre la demanderesse et les défendeurs?

d) Le fait que la vente ait été conclue par le défendeur lui-même constitue-t-il une fin de non-recevoir à la réclamation de la rétribution? [ 29 ] Comme le contrat P-2 ne souffre d’aucune ambiguïté le Tribunal estime qu’aucune question ne se pose quant à son interprétation. ANALYSE ET DÉCISION

a) Le contrat conclu entre les parties est-il valide? [ 30 ] Le Tribunal juge utile de poser cette première question même si les défendeurs n’ont pas demandé au Tribunal d’annuler le contrat P-2 : les défendeurs, en effet, semblent reprocher aux représentants de la demanderesse de les avoir induits en erreur [1] . [ 31 ] Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que le contrat P-2 est, à tous égards, valide et qu’il lie les parties. En effet :

e) Les défendeurs sont des individus particulièrement sophistiqués, instruits et versés en matière contractuelle;

f) Ils ont admis à l’audience être familiers avec les contrats de courtage immobilier;

g) Les défendeurs avaient conclu des contrats presque identiques avec une autre agence immobilière dans les mois précédents la conclusion du contrat P-2;

h) Les défendeurs connaissaient bien les clauses 7 et 8 du contrat P-2. La preuve en est qu’ils avaient même fait ajouter dans les deux (2) contrats avec M & W Inc. une clause qui leur réservait le droit de vendre eux-mêmes la propriété;

i) Les défendeurs ont rencontré Patrick Bardier pendant 1heure 1-1/2 heures pour discuter de sa rétribution, des tenants et aboutissants de son travail de courtier, de sa stratégie, etc.. Ce dernier ne leur a pas demandé de signer sur le champ le contrat P-2;

j) Une autre rencontre préliminaire aurait eu lieu, selon ce que rapporte le défendeur, avec Patrick Bardier, et c’est Botros qui lui aurait alors suggéré d’augmenter le pourcentage de la commission;

k) Le projet de contrat (P-2) a été transmis par voie électronique aux défendeurs et ces derniers l’ont signé tel quel et ils l’ont retourné à la demanderesse, sans ajouts et sans commentaires, le lendemain de sa réception;

l) Les défendeurs n’ont pas jugé utile de faire les changements qu’ils avaient apportés aux deux autres contrats de courtage peu de temps avant. [ 32 ] Il est clair que les défendeurs, qui ne sont pas des néophytes, ont conclu l’entente P-2 avec la demanderesse en toute connaissance de cause, sans pression et sans fausses représentations. [ 33 ] L’argument selon lequel les défendeurs ont été induits en erreur s’avère un argument ex post facto sans aucun fondement. [ 34 ] Dans un autre registre le Tribunal ne peut garder sous silence le fait que les défendeurs ont manqué de transparence à l’égard des représentants de la demanderesse alors que leur propriété a été vendue à leur insu et que cette vente (convenue le 6 février – voir para. [27]) n’a été révélée que très tardivement. [ 35 ] Leur prétention voulant qu’ils aient requis qu’il soit ajouté au contrat P-2 qu’ils avaient le droit de vendre leur maison par l’intermédiaire de DuProprio, ou par eux-mêmes, démontre qu’ils connaissaient bien ce genre de contrat (ou, plutôt, qu’ils croyaient bien le connaître). [ 36 ] Par ailleurs, il est significatif de constater que les défendeurs ont signé le contrat P-2 tel quel, sans exiger l’ajout de la clause qu’ils avaient pourtant spécifiquement demandé d’insérer dans les deux contrats conclus avec M & W Inc.. [ 37 ] Mais, plus important encore : si tant est qu’il fallait conclure qu’une telle clause aurait dû être inscrite au contrat – ce que le Tribunal ne décide pas, bien au contraire – cela n’aurait strictement rien changé à la donne, et ce, pour les motifs élaborés plus loin aux paragraphes [48] à [51].

b) Le contrat a-t-il été amendé? [ 38 ] De façon liminaire le Tribunal souligne que les défendeurs n’ont jamais plaidé ce moyen de défense sauf verbalement à l’audience. Le Tribunal rappelle de même qu’à cet égard le fardeau de la preuve repose entièrement sur les épaules des défendeurs : 2803 C.c.Q. : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée . (soulignement ajouté) [ 39 ] La preuve d’un contrat dont la valeur excède 1 500,00 $ ne peut se faire verbalement (2862 C.c.Q. ) et il en est de même de la preuve d’une modification à un tel contrat : 2863 C.c.Q. : Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes , à moins qu’il n’y ait un commencement de preuve. (soulignement ajouté) [ 40 ] La preuve testimoniale est cependant possible lorsqu’il existe un « commencement de preuve » comme le prévoit l’article 2863 C.c.Q. in fine .

[ 41 ] Le « commencement de preuve » est traité comme suit à l’

article 2865 C.c.Q. : Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la

partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué. [ 42 ] Le Tribunal réitère ici que les défendeurs ont signé le contrat que la demanderesse leur a fait parvenir, tel quel, sans modification, ajout ou protestation : ce faisant, ils acceptaient le contrat qui leur a été proposé. [ 43 ] Rien dans la preuve offerte ne constitue un commencement de preuve permettant au Tribunal de conclure dans le sens proposé par les défendeurs. [ 44 ] Le Tribunal conclut en conséquence que le contrat P-2 n’a pas été amendé et, par voie de conséquence, qu’on ne peut y lire que les défendeurs se sont réservés le droit de vendre eux-mêmes leur propriété, le Tribunal ajoutant ici la même réserve que celle exprimée plus haut au paragraphe [37]. [ 45 ] De même, le contrat n’a pas non plus été amendé pour qu’il soit convenu qu’aucune commission ne serait payée à la demanderesse si la propriété était vendue par les défendeurs eux-mêmes.

c) Quelle est la nature du contrat P-2? [ 46 ] Comme son

titre l’indique on ne peut plus clairement, le contrat P-2 est un contrat de courtage exclusif . [ 47 ] Les principales obligations et devoirs des parties sont élaborés aux paragraphes 7 (Rétribution), 8 (Déclarations et obligations du vendeur) et 9 (Obligations de l’Agence ou du Courtier), dont l’article 7.1 qui traite du paiement de la rétribution au courtier (voir plus haut le paragraphe [12]). [ 48 ] Voici comment le juge Henri Richard [2] de la Cour du Québec résume les effets d’un contrat de courtage exclusif : « Lorsque les parties à un contrat de courtage immobilier y stipulent l’exclusivité, la vente de l’immeuble en cause pendant la durée du contrat donne droit à la rétribution à l’agence ou au courtier, qu’elle ait été accomplie avec ou sans sa participation .

La pratique contractuelle ne semble plus exiger qu’une vente intervienne pendant la durée du contrat exclusif.

Il suffit que des négociations ou une promesse d’achat qui mènent à une vente se soient produites pendant la durée du contrat exclusif pour donner droit à la rétribution à l’agence ou au courtier. » (soulignement ajouté) [ 49 ] La Cour d’appel, dans l’affaire Chambre Immobilière du Grand Montréal [3] , s’est penchée avec force détails sur ce genre de contrat, plus particulièrement lorsque le vendeur se réservait le droit d’offrir et de vendre lui-même la propriété : [70] Un contrat de courtage immobilier ne cesse pas d'être un contrat de courtage exclusif au sens de la Loi et de ses règlements d'application si le vendeur se réserve le droit d'offrir et de vendre lui-même l'immeuble par l'ajout d'une clause ou le retrait des mots « par lui-même ou » à la clause 9.1 du Formulaire.

Conclure que la modification apportée au Formulaire (contrat de courtage exclusif) pour faire en sorte que le vendeur se réserve le droit de vendre lui-même l'immeuble transforme ce contrat en un contrat de courtage non exclusif conduirait à une incohérence évidente, sinon à un illogisme. Ce serait dénaturer le contrat de courtage non exclusif. (soulignement ajouté)

d) Le fait que la vente ait été conclue par le défendeur lui-même constitue-t-il une fin de non-recevoir à la réclamation de la rétribution? [ 50 ] C’est la nature même d’un contrat exclusif que le courtier ait droit à sa rétribution quelle que soit la personne qui, dans les faits, « déniche » l’acheteur .

Le paragraphe 7.1 et du contrat est sans ambages, en particulier son sous-paragraphe 1 : 1. Sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l’acheteur, si une entente visant à vendre l’IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’AGENCE ou du COURTIER et que toutes les

conditions de celle-ci ont été remplies, sauf la signature de l’acte de vente, ou; (soulignement ajouté) [ 51 ] Le juge Henri Richard [4] , dans l’ouvrage précité, précisera d’ailleurs sur cette question : « Lorsqu’un propriétaire-vendeur se réserve le droit de vendre lui-même la propriété visée à un contrat de courtage exclusif, il devra être clairement établi qu’aucune rétribution n’est payable s’il vend à des acheteurs qu’il intéresse , à défaut de quoi une rétribution sera payable, en vertu des clauses et la nature d’une contrat de courtage exclusif. » (soulignement ajouté) [ 52 ] Rien n’empêche les parties de stipuler qu’aucune rétribution ne sera payée au courtier dans certains cas : rien de tel n’a été convenu au contrat P-2. [ 53 ] En l’instance une entente visant à vendre l’immeuble a été acceptée pendant la durée du contrat P-2 : conformément à ce qui est prévu à l’article 7.1 sous-paragraphe 1 du contrat P-2 la somme réclamée par la demanderesse à

titre de rétribution est conséquemment due et exigible. * * * * [ 54 ] Le recours, tel qu’intenté, s’avère bien fondé. Comme il s’agit d’une demande basée sur un contrat, la demanderesse a droit au paiement des intérêts et de l’indemnité additionnelle à partir du 28 mars 2019, date du contrat de vente : c’est en effet à cette date que la demanderesse aurait été payée si les défendeurs avaient respecté leurs obligations contractuelles.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 55 ] ACCUEILLE la demande telle qu’amendée; [ 56 ] CONDAMNE les défendeurs Ussama Botros et Nancy Gabriel à payer à la demanderesse Immeubles Bardier Inc. la somme de 28 973,70 $ plus intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , et ce, depuis le 28 mars 2019. [ 57 ] LE TOUT AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ CLAUDE LAPORTE, J.C.Q. Me Nicolas Koltoukis Procureur de la demanderesse Me Manon Cloutier Procureure des défendeurs [1] Paragraphe [6] de leur défense et argumentaire de leur procureure à l’audience. [2] HENRI RICHARD, Le Courtage Immobilier au Québec, 3 ème édition, Éditions Yvon Blais, 2010, page 236.

[3] Chambre immobilière du Grand Montréal c. Association des courtiers et agents immobiliers du Québec 2007 QCCA 363 . [4] Voir note (2), page 237.