2023 QCCQ 953, 2023 QCCQ 953

Lauren Brus Wilson inc. c. 9356-4037 Québec inc. 2023 QCCQ 953 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-700339-227 DATE : 8 février 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ LAUREN BRUS WILSON INC.

Partie demanderesse c. 9356-4037 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La firme de courtage immobilier Lauren Brus Wilson inc. (LBW) réclame à son ex-cliente, 9356-4037 Québec inc. (Kyo), le paiement de sa rétribution suite à la vente d’un terrain [1] . [ 2 ] Le 12 octobre 2022, un jugement par défaut de contester est rendu par la greffière spéciale qui condamne Kyo à payer la rétribution réclamée par LBW. Kyo se pourvoit en rétractation de ce jugement.

LBW conteste le pourvoi. [ 3 ] Quant au fond du dossier, Kyo refuse de payer parce que la vente intervient après la terminaison du contrat de courtage. Kyo prétend que la clause 7.1 du contrat de courtage, qui protège le droit à la rétribution du courtier pendant un certain temps suivant la fin du contrat, ne s’applique pas parce que les parties l’ont « annulé » avant son expiration.

Kyo ajoute qu’en tout état de cause, LBW n’a pas droit à sa rétribution parce que les acheteurs n’auraient pas été « intéressés » au sens de cette clause par la courtière immobilière, Mme Brus Wilson, pendant que le contrat de courtage était en vigueur. [ 4 ] Le Tribunal doit d’abord décider du pourvoi en rétractation de jugement. S’il l’accueille et rétracte le jugement rendu par défaut, le Tribunal devra déterminer la nature et les conséquences de la terminaison du contrat de courtage sur le droit à la rétribution. I.

Le droit à la rétractation de jugement [ 5 ] L’article 346 du Code de procédure civile prévoit que la

partie condamnée par défaut de contester peut, si elle a été empêchée de se défendre par fraude, par surprise ou par une autre cause jugée suffisante, obtenir la rétractation du jugement qui l’a condamnée. [ 6 ] Le principe de l’irrévocabilité des jugements doit, en cas de condamnation par défaut, céder le pas à celui, fondamental, qui commande de corriger les erreurs lorsqu’il est possible de le faire. Le droit d’être entendu doit primer dans ces circonstances [2] . [ 7 ] Lorsque la preuve révèle que la

partie condamnée par défaut entendait contester le recours et avait posé des gestes en ce sens, et que l’absence de contestation au dossier de la Cour résulte de l’erreur de son avocat, son droit d’être entendu doit être respecté [3] . [ 8 ] Le défaut d’un avocat d’exécuter le mandat reçu de sa cliente en temps utile constitue une cause suffisante de rétractation de jugement [4] . [ 9 ] En l’espèce, lorsque LBW entreprend son recours, elle sait que Kyo refuse de payer la rétribution et Kyo a fait connaître ses arguments au soutien de son refus. [ 10 ] Dès le 6 juillet 2022, date de la notification de la demande introductive d’instance, Kyo la transmet par courriel à son avocat et le mandate pour contester le recours.

Vingt jours plus tard [5] , après discussion entre l’avocat et la représentante de Kyo, Mme Manon Bernier, le texte d’une contestation détaillée est convenu et l’avocat le transmet pour signature au secrétaire de Kyo, M. Christian Groulx, alors en congé de maladie. [ 11 ] En raison d’une négligence de l’avocat, ce dernier confirme à tort à Mme Bernier que la contestation est déposée au dossier de la Cour. [ 12 ] L’absence de contestation de Kyo, ayant donné lieu au jugement par défaut, résulte de l’erreur de l’avocat de Kyo, sans négligence de la part de cette dernière.

Dans ces circonstances, et conformément aux principes de droit exposés précédemment, le pourvoi en rétractation de jugement est accueilli.

II. Le droit à la rétribution [ 13 ] LBW prétend avoir droit à sa rétribution malgré la terminaison du contrat de courtage, en vertu de la clause 7.1 de ce même contrat. [ 14 ] De son côté, Kyo soutient que « l’annulation » du contrat de courtage anéantit le contrat, incluant cette clause 7.1 qui ne peut survivre à l’annulation. Subsidiairement, les acheteurs n’ont pas été « intéressés » par la courtière pendant le contrat.

a) Les faits pertinents retenus par le Tribunal [ 15 ] Le 3 février 2021, les parties concluent un contrat de courtage exclusif pour le terrain n o 44, qui fait

partie d’un vaste secteur boisé comprenant plusieurs terrains à vendre par Kyo. [ 16 ] Ce contrat de courtage se termine le 31 décembre 2021. La clause 2.1 prévoit qu’il peut être résilié. [ 17 ] Le contrat de courtage comprend la clause 7.1 relative à la rétribution du courtier. Cette clause est standard, et conforme à l’

article 27 de la

Loi sur le courtage immobilier [6] .

Il est utile d’en citer l’extrait pertinent : Le vendeur versera à l’ agence ou au courtier , dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : […] 3. si une vente a lieu dans les 180 jours dans le cas de la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y inclus un immeuble détenu en copropriété ou si une vente a lieu dans les 365 jours dans les autres cas, et ce, suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’ immeuble pendant la durée du contrat , sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’ immeuble , ou; 4. […] [Soulignement ajouté par le Tribunal] [ 18 ] En parallèle à ce contrat de courtage, les parties en concluent plusieurs autres pour d’autres terrains du même secteur, mis en vente par Kyo. [ 19 ] Au mois d’août suivant, Kyo décide de poursuivre elle-même la vente des terrains.

Mme Manon Bernier, responsable de la gestion de la relation avec le courtier, l’annonce à Mme Brus Wilson. [ 20 ] Le 12 août 2021, les parties signent un formulaire standard de modification au contrat de courtage par lequel elles déclarent que « tous les contrats de vente sont annulés ». Il est manifeste que les parties voulaient mettre fin aux contrats de courtage (et non aux contrats de vente ) qui les liaient pour les terrains énumérés au formulaire. [ 21 ] De façon concomitante, Mme Brus Wilson et Mme Bernier conviennent que la clause 7.1 survit à la terminaison des contrats de courtage.

En effet, dans un courriel du 31 août 2021, Mme Bernier écrit à Mme Brus Wilson : « Comme nous avions discuté lors de l’annulation du contrat, seulement les clients ayant communiqué avec toi avant la fin du contrat devaient apparaitrent ( sic ) à ta liste », la liste en question signifiant la liste des noms des clients potentiels qui avaient communiqué avec Mme Brus Wilson pendant la durée du contrat. [ 22 ] Dans sa contestation écrite, Kyo ne nie pas l’existence de cette entente quant à la rétribution potentielle de LBW.

Elle plaide plutôt l’inapplicabilité de la clause 7.1 en raison du fait que les acheteurs du terrain n’ont pas été « intéressés » au terrain n o 44, au sens de la clause 7.1. C’est essentiellement ce qu’explique dans un courriel, M. Christian Groulx, secrétaire de Kyo, en réponse à la demande de paiement de LBW. [ 23 ] Ceci étant, l’argument de l’effet d’anéantissement du contrat par son annulation n’est pas bien fondé. Il est manifeste que malgré l’utilisation du mot « annulation », les parties l’ont résilié, et ce, partiellement.

b) Le droit applicable à la résiliation [ 24 ] Lorsqu’il est question de l’application de l’

article 27 de la

Loi sur le courtage immobilier et de la clause 7.1 d’un contrat de courtage immobilier exclusif, la jurisprudence abonde. Son analyse requiert un examen minutieux des faits dans chaque cas. Il convient de distinguer généralement trois situations courantes : - lorsque le vendeur décide de retirer la propriété du marché de la vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; - lorsque le contrat de courtage est résilié unilatéralement par le vendeur sans accord du courtier, ou que la résiliation est fautive, ce qui n’est pas le cas en l’espèce; - lorsque les parties mettent fin au contrat de courtage d’un commun accord.

Dans ce cas, qui correspond à la présente affaire, le droit à la rétribution du courtage exclusif standard ne survit généralement pas [7] . [ 25 ] Mais tout n’est pas si simple. Les faits de chaque cas doivent être minutieusement examinés.

[ 26 ] Par exemple, dans les affaires Compagnie Trust Royal c. Pelletier [8] et Vanier c. Fattore [9] , les parties avaient convenu de mettre fin au contrat de courtage d’un commun accord pour l’un, « sans frais » et pour l’autre, sans qu’il ne soit question de rétribution. Le droit à la rétribution a été jugé caduc. [ 27 ] Dans Société immobilière MCM inc. c. Marcotte [10] , il est question d’une mise hors marché de l’immeuble.

Il n’est plus question de le vendre et la rétribution n’est plus possible. [ 28 ] Dans certains cas, la question de l’effet de la résiliation du contrat de courtage sur la rétribution n’est pas discutée [11] . [ 29 ] Dans d’autres affaires, le contrat de courtage est non seulement exclusif, mais irrévocable, ce qui change la donne [12] . [ 30 ] Finalement, d’autres litiges mettent en lumière des stratagèmes pour priver le courtier de sa rétribution, ce qui ouvre une autre voie à l’analyse [13] . [ 31 ] Il arrive qu’en mettant fin au contrat de courtage d’un commun accord, les parties, en réalité, n’y mettent fin que partiellement.

La légalité d’une telle entente est reconnue par la jurisprudence [14] . [ 32 ] En l’espèce, c’est ce que font les parties. À compter du 12 août 2021, Kyo s’occupe désormais elle-même de la vente des terrains du secteur qu’elle développe, dont le terrain n o 44. Kyo convient avec LBW qu’elle paiera sa rétribution si le terrain n o 44 est vendu à des personnes avec qui Mme Brus Wilson a été « en communication » (selon le vocabulaire utilisé dans les courriels échangé

s) pendant la durée du contrat, ou ont été « intéressées » (selon la clause contractuelle) par elle au terrain. [ 33 ] C’est là que se situe le véritable nœud du litige.

c) La personne « intéressée » [ 34 ] Comme pour la question précédente, celle de déterminer si les acheteurs sont des « personnes intéressées » au sens de la clause 7.1 du contrat est largement tributaire des faits de chaque dossier. [ 35 ] Voici ce que le Tribunal retient de la preuve. [ 36 ] Les acheteurs du terrain n o 44, Mme Paule Morin et M. Éric Ashby, habitent aux États-Unis au printemps 2021.

Ils projettent d’acheter un terrain pour y construire une résidence en Estrie et s’adressent à Mme Patricia Boudreau, une courtière immobilière avec qui ils ont déjà fait affaire. [ 37 ] Ils s’intéressent à quelques développements immobiliers, dont celui de Kyo. Mme Boudreau leur communique certaines informations générales relatives à ce développement immobilier.

Ils conviennent d’organiser des visites avec Mme Morin au mois d’août suivant. [ 38 ] Le 5 août, soit quelques jours avant la terminaison du contrat de courtage, Mme Boudreau demande des informations et de la documentation sur le développement immobilier de Kyo à Mme Brus Wilson qui les lui transmet. [ 39 ] Quatre jours plus tard, le 9 août, Mme Boudreau visite divers développements immobiliers avec Mme Morin, dont les terrains de Kyo, sans toutefois cibler le terrain n o 44. Selon Mme Boudreau, il s’agit d’une phase de repérage pour retenir quelques secteurs en vue d’une future visite en compagnie de M.

Ashby, quelque temps plus tard. [ 40 ] Le 1 er septembre suivant, soit après la terminaison du contrat de courtage, Mme Morin et M. Ashby visitent ensemble quelques terrains du développement immobilier de Kyo, dont le terrain n o 44 particulièrement. [ 41 ] À cette même date, Mme Morin et M. Ashby rencontrent la directrice des ventes de Kyo, Mme Janick Bouchard Duval, avec qui ils revisitent le terrain n o 44 deux jours plus tard, le 3 septembre.

S’ensuivent plusieurs démarches et pourparlers avec les représentants de Kyo qui mènent à l’achat du terrain n o 44 avant l’expiration du délai de 180 jours prévu à la clause 7.1 du contrat de courtage. [ 42 ] Le Tribunal accorde une crédibilité importante à Mme Boudreau, seule témoin non intéressée dans cette affaire. Mme Morin et M.

Ashby n’ont pas témoigné devant le Tribunal ni n’ont fourni de déclaration écrite pour valoir témoignage. [ 43 ] La clause 7.1 prévoit que la rétribution est due si une vente se conclut avec « une personne qui a été intéressée à l’ immeuble pendant la durée du contrat ». [ 44 ] Considérant les faits de la présente affaire, Mme Morin et M. Ashby sont-ils des personnes qui ont été intéressées au terrain n o 44 pendant la durée du contrat? Le Tribunal estime que non. [ 45 ] Pendant la durée du contrat de courtage, Mme Morin et M.

Ashby sont généralement intéressés au développement immobilier Kyo, au « secteur » comme en parlent les témoins, tout comme ils le sont relativement à d’autres développements immobiliers ailleurs en Estrie. Leur intérêt se porte sur le terrain n o 44 après la résiliation du contrat de courtage. [ 46 ] Les auteurs et la jurisprudence interprètent cette condition du droit à la rétribution en exigeant que la personne ait été intéressée par une démarche, des gestes ou actions du courtier. Les auteurs et la jurisprudence font appel à la notion de « cause efficiente de la vente » [15] .

Une visite exploratoire et incomplète ne suffit pas pour remplir cette condition du droit à la rétribution [16] . [ 47 ] Puisque Mme Morin et M. Ashby, les acheteurs du terrain n o 44, n’ont pas été intéressés à ce dernier pendant la durée du

contrat de courtage par des démarches, gestes ou actions concrets de Mme Brus Wilson, LBW n’a pas droit à la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] ACCUEILLE le pourvoi en rétractation de jugement; [ 49 ] RÉTRACTE le jugement de la greffière spéciale du 12 octobre 2022; [ 50 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 51 ] CONDAMNE Laurent Brus Wilson inc. aux frais de justice de la demande de rétractation de 325 $ et ceux de la contestation de 325 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q.

Date d’audience : 17 janvier 2023 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.