2016 QCCQ 814, 2016 QCCQ 814

Dionne c. Allard 2016 QCCQ 814 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033466-153 DATE : Le 26 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LISE DIONNE

Partie demanderesse c. LOUIS-PIERRE ALLARD

Partie défenderesse ET STÉPHANE TOUCHETTE

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 14 732 $ en diminution du prix de vente et dommages-intérêts au défendeur à la suite de l’achat d’une résidence le 13 juin 2014.

Dès le 24 septembre 2014, lors de travaux, elle a découvert la présence de moisissures importantes entre le revêtement et les murs de béton du sous-sol en raison de la présence de contamination fongique. [ 2 ] Le défendeur reconnaît avoir constaté la présence de moisissures après la réception de la mise en demeure.

Étant donné qu’il a habité la résidence pendant seulement trois ans, il allègue que c’est l’appelé qui doit supporter la responsabilité de la condamnation si condamnation il y a étant donné que cette contamination doit remonter à plusieurs années et qu’il a été propriétaire de l’immeuble pendant seulement trois ans. [ 3 ] L’appelé nie responsabilité. Il déclare n’avoir jamais eu connaissance de la présence de contamination et ne pas avoir effectué de travaux de rénovation au sous-sol. [ 4 ] Pour statuer sur le présent litige, il y a lieu d’appliquer l’

article 1726 C.c.Q. , qui se lit ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 5 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes: • Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente;

• Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien; • L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 6 ] Le seul expert entendu au cours de l’audience fut Nathalie Bourassa, microbiologiste, dont les services ont été retenus par la demanderesse. [ 7 ] Cet extrait de son rapport d’expertise, à la page 23, résume l’essentiel de ses constatations : 5.4 Interprétation globale Les observations, les mesures et résultats des prélèvements effectués le 24 septembre 2014 au […] Boucherville, Québec indiquent un problème de prolifération fongique au sous-sol.

En effet, lors de la visite, des surfaces affectées par la croissance de moisissures visible (sic) sont (sic) été observées notamment au haut des murs de béton. Il est probable que cette situation ait été causée par un phénomène de condensation. En effet, l’humidité présente au sous-sol peut condenser sur le béton froid ce qui crée un milieu humide favorable à la croissance de moisissures. Dans le cas qui nous occupe, il est possible que de l’humidité se soit retrouvé (sic) dans la cavité murale en raison d’un manque au niveau du drainage.

Étant donné l’importance des surfaces affectée (sic), il est probable que cette situation se retrouve également dans la chambre arrière gauche, qui n’a pas été dégarnie. Les analyses d’air indiquent une contamination fongique.

Des travaux de décontamination sont requis. [ 8 ] Elle écrit et témoigne aussi que la présence de contamination constitue un vice, puisque cela est nocif pour la santé des occupants de la résidence. [ 9 ] Elle témoigne aussi que la présence de prolifération fongique au sous-sol dans cet immeuble remonte à plus de cinq ans selon ses constatations et son expérience. [ 10 ] Par cette preuve non contredite par aucun expert en défense, la demanderesse a prouvé l’existence d’un vice caché. [ 11 ] Cependant, étant donné que la demanderesse n’a pas prouvé la connaissance du problème par le défendeur et par la

partie appelée, elle aura droit seulement à une diminution du prix de vente et non à des dommages-intérêts en surplus [1] . [ 12 ] Elle aura donc droit à ses frais d’expert pour constat et rapport de 665,71 $, aux coûts de la décontamination de 6 553,58 $ qui ne sont pas exagérés de l’avis de son expert, ainsi qu’au coût des matériaux de base pour la reconstruction soit 3 507,49 $, pour un total de 10 726,78 $. [ 13 ] Étant donné que le problème remonte à plus de cinq ans, ultimement, c’est la

partie appelée qui devra supporter la responsabilité finale de la condamnation vis-à-vis le défendeur. [ 14 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 15 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 16 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 10 726,78 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 23 octobre 2014, plus les frais judiciaires de 918,59 $, (dont 200 $ pour le timbre judiciaire et 718,59 $ pour les frais de témoignage de l’expert incluant les taxes applicables); [ 17 ] CONDAMNE la

partie appelée à indemniser la

partie défenderesse de la présente condamnation en capital, intérêts et frais. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 11 janvier 2016