2013 QCCQ 9256, 2013 QCCQ 9256

Boisclair c. Al-Naamani 2013 QCCQ 9256 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-125010-100 DATE : 7 AOÛT 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE COMEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE BOISCLAIR -et- GISÈLE BEAUCAGE […] , Dollard-des-Ormeaux (Québec) […] Demandeurs c.

FADI AL-NAAMANI […] , Pierrefonds (Québec) […] -et- LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES FAIRVIEW HEIGHTS 4728, rue Lake, Dollard-des-Ormeaux (Québec) H9G 1G8 Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs une somme de 6 012,28 $ à la suite des infiltrations d'eau survenues dans le sous-sol de l'unité de condo que leur a vendue M. Fadi Al-Naamani, laquelle se détaille comme suit :

- expertise de l'expert - reconstruction de la margelle - remise en place du patio - frais judiciaire [sic] - provision témoignage d'expert - provision desinfection [sic] SOUS-TOTAL - dommages et interets [sic] TOTAL 1 068,37 $ 1 377,08 $ 903,00 $ 159,00 $ 804,83 $ 200,00 $ 4 512,28 $ 1 500,00 $ 6 012,28 $ [ 2 ] Les défendeurs plaident que la demande n'est pas fondée et qu'au surplus, la somme réclamée est injustifiée et grossièrement exagérée. LA PREUVE [ 3 ] Par contrat notarié, signé le 15 mai 2009, les demandeurs achètent de M.

Fadi Al-Naamani un immeuble, de type cottage attaché détenu en copropriété, portant le numéro civique […]à Dollard-des-Ormeaux, immeuble qui avait fait l'objet au mois de mars précédent d'une inspection préachat. [ 4 ] Les 11 et 13 juillet 2009, à l'occasion de pluies abondantes, l'eau s'infiltre dans le sous-sol de l'immeuble des demandeurs qui, le 16 juillet, adressent à M.

Al-Namani une dénonciation et mise en demeure. [ 5 ] Monsieur Simpson, employé d'entretien du Syndicat des copropriétaires, qui avait été informé de ces infiltrations, se rend chez les demandeurs afin de constater la situation. [ 6 ] Après examen, celui-ci conclut que les infiltrations résultent du drainage inadéquat de la margelle, ayant pour effet de permettre l'accumulation importante d'eau de pluie qui pénètre alors par la fenêtre du sous-sol.

Certains autres copropriétaires avaient déjà, dans le passé, éprouvé un problème semblable qu'il avait pu lui-même corriger en ajoutant de la pierre concassée au fond de la margelle et en remuant la terre compactée pour favoriser un meilleur écoulement de l'eau.

Ces copropriétaires avaient assumé le coût desdits travaux d'au plus 300 $. [ 7 ] Dans une lettre adressée aux demandeurs le 23 juillet 2009, le Syndicat des copropriétaires confirme cette conclusion, soit que les infiltrations résultent d'un drainage inadéquat au niveau de la margelle, problème accentué par la pente inversée du patio arrière. [ 8 ] Suite à sa visite de l'immeuble, au mois juillet, puis par la suite à l'occasion des diverses discussions et communications avec les demandeurs, M.

Al-Naamani, ingénieur de formation, précise qu'il est peu probable que les fondations ou le drain français soient à la source des infiltrations, puisque dans ce dernier cas, les immeubles voisins auraient également été affectés, étant desservis par le même drain. Il croit plutôt que les pluies abondantes survenues ont entraîné une accumulation anormale d'eau dans la margelle, précisant que le sol au fond de celle-ci s'était vraisemblablement compacté au fil des ans, rendant le drainage moins efficace.

Il souligne également que la pente inversée de la cour arrière et la présence du cabanon ont possiblement aggravé la situation. [ 9 ] Sans aucune admission mais dans le but d'en venir à une entente à l'amiable avec les demandeurs, il propose pour corriger le problème de faire exécuter, à ses frais, les mêmes travaux que ceux déjà réalisés par les autres copropriétaires, proposition catégoriquement refusée par les demandeurs. [ 10 ] Ces derniers décident plutôt de faire procéder aux travaux recommandés par l'expert dont ils retiennent les services au mois de juillet, M.

René Vincent, de la firme CIEBQ Experts-Conseils. [ 11 ] Dans le rapport remis aux demandeurs, M. Vincent confirme que l'eau de pluie s'est effectivement infiltrée par la fenêtre du sous-sol à la suite d'une accumulation importante d'eau dans la margelle qui ne pouvait normalement s'égoutter. [ 12 ] Ayant toutefois remarqué dans le sous-sol la présence à divers endroits de cernes d'eau, ce qui avait déjà été noté au rapport d'inspection préachat, M.

Vincent suspecte qu'il pourrait y avoir un problème au niveau du drain français. [ 13 ] Il recommande ainsi aux demandeurs de non seulement corriger le drainage de la margelle mais également d'excaver jusqu'au drain français afin d'en permettre la vérification, d'y raccorder un conduit vertical de drainage prolongé jusqu'au niveau du sol et de procéder au remblai avec un matériel drainant. [ 14 ] Le 7 octobre 2009, les demandeurs adressent à M. Al-Naamani une mise en demeure dans laquelle ils l'enjoignent de procéder, à ses frais, à tous les travaux décrits au rapport de M.

Vincent et au remboursement des frais d'expertise encourus. M. Al-Naamani réitère sa position quant à cette demande qu'il estime exagérée et injustifiée. [ 15 ] Au mois de novembre 2009, M. Simpson procède à un nouveau test d'eau au niveau de la margelle du sous-sol de l'immeuble des demandeurs. À cette occasion, il remarque la présence importante de feuilles et de débris qu'il retire. Lorsqu'il remue la terre, il aperçoit un drain au fond de la margelle. Après l'avoir nettoyé, l'eau s'égoutte d'abord normalement avant que le drain ne soit à nouveau obstrué par la terre et les débris.

[ 16 ] Entre les mois de décembre 2009 et l'été 2010, les demandeurs font compléter par un entrepreneur les travaux suivants : - le déplacement du cabanon; - l'enlèvement des dalles de ciment du patio existant; - le re-nivellement de la pente du patio pour faire en sorte que l'eau de pluie s'égoutte vers l'extérieur et non vers l'immeuble; - l'excavation arrière de l'immeuble afin de vérifier l'état du drain français; - la mise en place d'un drain vertical raccordé au drain et prolongé jusqu'au niveau du sol; - l'ajout de pierre concassée dans la margelle et le remblai; - la remise en place du cabanon. [ 17 ] À l'audience, l'entrepreneur affirme qu'aucun problème n'a été décelé au niveau du drain français, ce qui confirme la prétention des défendeurs à ce chapitre.

Il corrobore également le témoignage de M. Simpson quant à la présence d'un drain dans la margelle et reconnaît que le problème de drainage aurait pu être adéquatement corrigé par des travaux de moindre importance et moins coûteux. [ 18 ] À la suite de l'exécution de ces travaux, les demandeurs confirment qu'aucune nouvelle infiltration n'est survenue. [ 19 ] Le 14 septembre 2010, les demandeurs déposent leur réclamation contre le défendeur, M. Al-Naamani, qu'ils amendent par la suite afin d'y adjoindre le Syndicat de copropriétaires à

titre de co-défendeur. ANALYSE ET DISCUSSION - la réclamation contre M. Al-Naamani [ 20 ] Le recours des demandeurs contre M. Al-Naamani se fonde sur l'obligation de garantie du vendeur, alléguant que l'immeuble qu'il leur a vendu était affecté d'un vice caché, tel que défini à l'

article 1726 du Code civil du Québec : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 21 ] Selon les dispositions du premier alinéa de l'

article 2803 [1] C.c.Q. , ils leur incombent d'établir, par une preuve prépondérante, le bien-fondé de cette prétention. [ 22 ] Il n'est pas contesté que les infiltrations survenues ne résultaient pas d'une déficience de la structure de l'immeuble ou du drain français mais qu'elles ont plutôt été causées par un drainage inadéquat de la margelle lors de pluies très abondantes. [ 23 ] Le Tribunal peut-il conclure que ce problème constitue un vice caché au sens de l'

article 1726 C.c.Q. ? [ 24 ] Le Tribunal retient de la preuve soumise les éléments pertinents suivants : - les demandeurs affirment que le Syndicat avait déjà informé M. Al-Naamani du problème de drainage de la margelle mais leur prétention à ce

chapitre est catégoriquement contredite par les défendeurs; - compte tenu de la pente inversée du patio et du terrain arrière, l'eau de pluie s'écoulait en direction de l'immeuble plutôt que vers l'extérieur; cette situation était non seulement tout à fait apparente, mais le Syndicat l'avait même expressément dénoncée dans la lettre qu'il adressait, le 7 mai 2009, soit quelques jours avant la signature de l'acte de vente, au notaire instrumentant des demandeurs, précisant même que la cour arrière devait être re-nivelée; - dans cette même lettre, le Syndicat soulignait en outre que lors de l'inspection de l'immeuble complétée en vue de la vente, il avait été constaté que la margelle devait être nettoyée, ce qui ne saurait être évidemment considéré comme un vice caché. - les demandeurs, à la suite de l'achat de l'immeuble, ont installé un cabanon sur le patio arrière devant la fenêtre du sous-sol et la margelle; selon les photographies produites, l'installation du cabanon à cet endroit pouvait certainement favoriser une accumulation plus importante d'eau à l'intérieur de la margelle en cas de pluie; - monsieur Simpson et l'entrepreneur qui a complété les travaux, confirment tous deux qu'il y avait bel et bien un drain vertical dans la margelle; - d'autres copropriétaires du complexe immobilier avaient, dans le passé, connu les mêmes problèmes qu'ils avaient aisément fait corriger, à leur frais, par des travaux de moindre importance, ne nécessitant pas une excavation importante.

[ 25 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas établi, par une preuve prépondérante, ni que l'immeuble que leur a vendu M. Al-Namani était affecté d'un vice caché, ni que le vice allégué constituait un vice sérieux au sens de l'

article 1726 C.c.Q. [ 26 ] Au surplus, le Tribunal estime que les demandeurs ont fait exécuter des travaux dépassant largement ce qui était nécessaire afin de corriger le seul problème de drainage puisque leur expert suspectait à l'époque un problème plus sérieux au niveau du drain français. [ 27 ] La réclamation des demandeurs contre M.

Al-Naamani est donc rejetée. - la réclamation contre le Syndicat [ 28 ] Pour que leur réclamation contre le Syndicat des copropriétaires soit accueillie, les demandeurs doivent établir, par une preuve prépondérante, que celui-ci a fait défaut d'exécuter les obligations légales ou contractuelles qui lui incombent suivant la déclaration de copropriété. [ 29 ] Or, selon la déclaration de copropriété, non seulement les fenêtres mais également les cours arrières sont des parties communes à usage restreint dont l'entretien et la réparation sont à la charge des copropriétaires qui les utilisent et non du Syndicat, ce qui est également prévu à l'

article 1064 C.c.Q. , qui édicte : « 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent . » (Soulignements du Tribunal) [ 30 ] Les demandeurs n'ayant pas démontré l'inexécution par le Syndicat de quelque obligation à leur endroit, leur réclamation contre celui-ci doit également être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs, Claude Boisclair et Gisèle Beaucage , contre les défendeurs Fadi Al-Naamani et Le Syndicat des copropriétaires Fairview Heights ; LE TOUT SANS FRAIS . __________________________________ LOUISE COMEAU, J.C.Q. Dates d’audiences : 21 janvier, 12 février et 16 avril 2013 [1] « 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.