2018 QCCQ 9341, 2018 QCCQ 9341

Caissy c. Thibodeau 2018 QCCQ 9341 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BONAVENTURE LOCALITÉ DE CARLETON-SUR-MER « Chambre civile » N° : 145-32-700040-187 DATE : 31 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANCE CAISSY Demanderesse c.

RENÉE THIBODEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence vendue par la défenderesse est affectée de vices cachés, la demanderesse lui réclame 6 475,95 $. [ 2 ] La réclamation se détaille comme suit : • Travaux d’urgence : 6 151,03 $; • Facture d’avocat : 324,92 $. [ 3 ] La défenderesse conteste le bien-fondé de cette réclamation invoquant que les vices allégués par la demanderesse ne sont pas cachés, ceux-ci ayant été dévoilés lors de l’inspection préachat.

CONTEXTE [ 4 ] Le 13 novembre 2015, la demanderesse acquiert la résidence de la défenderesse située à Maria, pour un montant de 140 000 $. [ 5 ] Un contrat notarié intervient entre les parties stipulant notamment la clause suivante : « Cette vente est effectuée sans aucune garantie, légale ou autre, aux risques et périls de l’acquéreur . » [ 6 ] Avant l’achat, la demanderesse mandate la compagnie Inspections JMD afin de procéder à l’inspection de la propriété convoitée. [ 7 ] Le 10 octobre 2015, l’inspecteur en bâtiments Jean-Marc Dionne procède à l’inspection et produit un rapport [1] très exhaustif quant à ses constatations.

Celui-ci contient 50 pages incluant des photos, des notes explicatives ainsi que plusieurs recommandations. [ 8 ] Après cette inspection, la demanderesse réclame que certains travaux [2] soient effectués aux frais de la défenderesse avant que la transaction n’intervienne, tels que ci-résumés : ▪ Vérification du filage et de la boîte électrique; ▪ Vérification pour s’assurer que les prises de courant sont fonctionnelles et les changer, le cas échéant; ▪ Remplacement des prises de courant non conformes près du lavabo et de l’évier; ▪ Organiser la fan au sous-sol pour réduire le bruit; ▪ Mettre valve sur la conduite d’eau de la toilette; ▪ Enlever l’électricité dans le poteau derrière l’écurie; ▪ Faire soumission auprès d’un électricien afin de descendre le panneau;

▪ Solidifier la toiture par un entrepreneur afin que cela soit conforme ainsi qu’une confirmation écrite du travail fait. [ 9 ] La défenderesse engage un électricien et un entrepreneur en construction afin d’exécuter les travaux réclamés par la demanderesse. [ 10 ] Le 15 octobre 2015, la défenderesse confirme par courriel à la demanderesse que les travaux suivants seront exécutés [3] : • Vérification du panneau d’électricité par un électricien; • Changement des fusibles dans l’écurie; • Toutes les prises intérieures/extérieures sont vérifiées et fonctionnent; • Le couvert de la fosse septique retrouvé; • L’installation de l’avertisseur de fumée; • Les sous-faces seront fixées; • Les bardeaux seront remplacés; • Les fermes de toit de l’agrandissement seront réparées; • La prise de laveuse-sécheuse sera fixée au mur; • Retirer la membrane au sol. [ 11 ] La demanderesse accepte les travaux accomplis sans vérifications supplémentaires. [ 12 ] Le ou vers le 9 septembre 2016, la demanderesse constate que le toit s’affaisse. [ 13 ] Le 14 octobre 2016, la demanderesse transmet à la défenderesse un avis de dénonciation de vices faisant état d’un problème avec les fermes de toit. [ 14 ] Le 30 octobre 2016, la défenderesse répond à la lettre du 14 octobre 2016 attestant que les travaux sont exécutés en conformité avec les demandes faites.

De plus, la maison fut acquise en toute connaissance de cause. [ 15 ] Le 31 octobre 2016, le procureur de la demanderesse envoie une mise en demeure accordant à la défenderesse un délai pour exécuter les travaux réclamés, à défaut, ceux-ci seront effectués par un entrepreneur désigné, et ce, au coût inscrit. [ 16 ] La demanderesse procède à des travaux d’urgence, au motif que le toit risque de s’effondrer. [ 17 ] Le coût des travaux réalisés par l’entrepreneur de la demanderesse s’élève à 6 151,03 $.

Ceux-ci consistent à renforcer les fermes de toit, l’installation d’une poutre ainsi que des travaux de plâtre et de peinture. [ 18 ] La demanderesse fait une réclamation à son assureur qui refuse de l’indemniser au motif que l’infiltration d’eau est due à des vices cachés. [ 19 ] Le 21 novembre 2016, la défenderesse répond à la mise en demeure de la défenderesse en confirmant qu’elle est prête à aller sur les lieux pour faire les constations nécessaires. [ 20 ] Le 12 décembre 2016, la défenderesse reçoit une lettre du procureur de la demanderesse indiquant que les travaux sont déjà réalisés. analyse et décision [ 21 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoient que la personne qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention, et ce, selon la balance des probabilités.

Cette preuve n’a pas à être au-delà du doute raisonnable, mais bien par une simple prépondérance. En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est le plus probable et vraisemblable. [ 22 ] Qui plus est, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, et ce, afin qu’il assure à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. [ 23 ] Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , souvent appelée la garantie contre les vices cachés, qui édicte que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 24 ] Afin de répondre aux exigences de la garantie légale de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q . , le vice doit réunir les conditions

suivantes : • Être caché; • Être inconnu de l’acheteur; • Être important; • Être antérieur à la vente; • Avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 25 ] Si l’une de ces conditions n’est pas démontrée selon la balance des probabilités, le recours de la demanderesse est rejeté. [ 26 ] Le caractère d’un vice caché s’apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection de l’immeuble fait par la demanderesse, selon les critères d’un « acheteur prudent et diligent [4] . »

Il faut qu’une personne prudente et diligente n’ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. [ 27 ] D ans l’affaire Blanchard c. Guertin , le juge Rochon de la Cour d’appel souligne ce qui suit : […] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indices pouvant laisser soupçonner un vice.

Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. […] D’autre part, on ne peut conclure à un vice caché si le résultat d’un examen attentif avait amené une personne prudente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment [5] . […] [ 28 ] En ce qui concerne les obligations de l’acheteur en matière de vices cachés, l a jurisprudence nous enseigne également ce qui suit :

a) Lorsqu’un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent doit recourir à l’expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [6]

b) L’acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. [7]

c) Les indices peuvent créer le besoin d’inspections plus poussées même de la part de l’expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent. [8]

d) Un acheteur prudent et diligent doit faire un examen minutieux lorsqu’il remarque des éléments problématiques. [9]

e) La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. [10] analyse et décision [ 29 ] Avant toute chose, il y a lieu de déterminer l’effet d’une vente avec la mention « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur ». [ 30 ] Lorsque l’achat d’une maison est réalisé « sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur quant à la qualité de l’immeuble », ce sont les articles 1733 et 1474 C.c.Q . qui définissent le cadre juridique applicable : 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. 1474. Une personne ne peut exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé à autrui par une faute intentionnelle ou une faute lourde; la faute lourde est celle qui dénote une insouciance, une imprudence ou une négligence grossière.

Elle ne peut aucunement exclure ou limiter sa responsabilité pour le préjudice corporel ou moral causé à autrui. [ 31 ] Le vendeur non professionnel peut exclure et limiter sa responsabilité s’il a révélé les vices qu’il connaissait ou qu’il ne pouvait ignorer et qui affectent la qualité de l’immeuble.

Cela signifie que, dans un tel contexte, l’acquéreur achète l’immeuble dans l’état où il se trouve, avec ou sans vice, sans garantie de qualité contre un vice caché. [ 32 ] Au surplus, le vendeur non professionnel qui vend aux risques et périls de l’acheteur peut aussi exclure ou limiter sa responsabilité, même s’il ne révèle pas les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu, sous réserve toutefois des dispositions prévues à l’

article 1474 C.c.Q. et des règles générales des contrats [11] . [ 33 ] Qu’en est-il dans le cas présent? [ 34 ] Lors de l’achat, les parties sont au courant de la problématique du toit considérant qu’elles ont pris connaissance du rapport d’inspection de la maison.

[ 35 ] Suivant ce rapport, la demanderesse demande que soient effectués certains travaux. La défenderesse exécute les travaux réclamés et la vente intervient par la suite. [ 36 ] Selon la preuve, la défenderesse n’est pas une vendeuse professionnelle.

Elle n’a jamais eu de problème avec sa maison dans laquelle elle réside depuis près de 25 ans et elle l’entretient avec rigueur. [ 37 ] Après les travaux et avant la vente, la défenderesse laisse même les clés à la demanderesse afin qu’elle vienne faire des vérifications supplémentaires, si elle le désire, mais elle ne le fait pas. [ 38 ] La défenderesse est tout à fait transparente dans le processus de vente et tente de remplir la multitude de requêtes formulées par la demanderesse afin de la satisfaire. [ 39 ] La demanderesse choisit de conclure l’achat de la maison à des conditions qu’elle trouve acceptables, incluant une clause d’exonération de responsabilité au bénéfice de la défenderesse. [ 40 ] Une telle clause d’exonération de responsabilité est d’interprétation restrictive [12] .

Dans le présent dossier, l’entente des parties est claire et ne prête pas à interprétation. La demanderesse doit donc assumer seule le risque qu’elle prend [13] . [ 41 ] Le Tribunal conclut que la clause sans garantie et aux risques et périls est valide.

Le recours de la demanderesse doit donc échouer sur cette base. [ 42 ] De plus, même si le Tribunal en était venu à la conclusion que la clause n’est pas valide, le recours aurait tout de même échoué, car il ne s’agit pas dans les faits d’un vice qu’on puisse qualifier de « caché ». [ 43 ] En effet, le rapport d’inspection [14] préachat reçu par la demanderesse révèle plusieurs éléments à surveiller, notamment au niveau du toit, tels que ci-après reproduits : Rapport : page 6 de 50 « TOITURE TOIT EN PENTE 3.3 CONDITIONS 5.

Nous avons observé que des bardeaux sont légèrement endommagés ou manquants sur la toiture vers l’arrière. L’étanchéité de la surface n’est pas atteinte, mais sa détérioration s’accélèrera avec les cycles de gel et de dégel. Nous vous recommandons la consultation d’un entrepreneur licencié en recouvrement de toiture afin qu’il évalue vos options et apporte les correctifs appropriés selon les règles de l’art. […] STRUCTURE VIDE SOUS TOIT 4.17 FERMES DE TOIT 8. Sous une autre

partie de la toiture, à la jonction de l’agrandissement, le débord de toit est utilisé comme ferme de toit et affaiblit la portée du toit pour cette partie. Le support de toit est courbé et a probablement fléchi sous la pression de la neige en hiver. La solidité de cette

partie est douteuse. Nous vous recommandons la consultation d’un entrepreneur général licencié afin qu’il évalue vos options et apporte les correctifs appropriés selon les règles de l’art. […] Rapport : page 25 de 50 VIDE SOUS TOIT 4.17 FERMES DE TOIT

Nous avons observé quelques fermes de toit, ajustées de façon artisanale avec des pièces de bois, surtout vers l’avant du bâtiment. Lasolidité des fermes dans cette

partie est maintenue. Sous une autre

partie de la toiture, à la jonction de l’agrandissement, le débord de toit est utilisé comme ferme de toit et affaiblit la portéedu toit pour cette partie. Le support de toit est courbé et a probablement fléchi sous la pression de la neige en hiver. La solidité de cettepartie est douteuse. Nous vous recommandons la consultation d’un entrepreneur général licencié afin qu’il évalue vos options et apporteles correctifs appropriés selon les règles de l’art. » [44] De toute évidence, ce rapport permet clairement à la demanderesse de soupçonner de nombreuses anomalies.

Ces élémentsdevaient être pris sérieusement en considération par celle-ci. [45] La défenderesse souligne avoir exécuté l’ensemble des réparations requises par la demanderesse, et ce, à sa satisfaction, ce quiest admis par cette dernière lors de l’audition. La vente de la résidence survient après que les travaux soient terminés. Au surplus, lademanderesse n’a pas fait vérifier ceux-ci alors qu’elle en avait l’opportunité. [46] En conséquence, la demanderesse ne rencontre pas son fardeau de preuve et n’établit pas, par prépondérance de preuve, le bien-fondé de sa réclamation. Son recours doit donc échouer.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [47] REJETTE la demande; [48] LE TOUT avec les frais de justice de 187 $. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 20 août 2018 [6] St-Louis c. Morin, 2006, QCCA 1643 ; Laperrière c. Lahaie, 2007 QCCS 405 . [8] Beaudet c. Bastien, 2007 QCCQ 13454 .