2016 QCCQ 7622, 2016 QCCQ 7622

Belfquih c. Di Domenico 2016 QCCQ 7622 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147203-154 DATE : 19 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MUSTAPHA BELFQUIH et KHADIJA RKIB Demandeurs c.

ANTONELLO DI DOMENICO Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament du défendeur la somme de 15 000 $ alléguant l’existence de vices cachés affectant un immeuble (maison de type unifamilial) qu’ils ont acheté du défendeur en date du 13 mars 2014 au prix de 268 000 $. [ 2 ] À la demande qu’ils ont déposée à la Cour, les demandeurs décrivent comme suit les vices cachés dont ils se plaignent : «Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : le coin de sous sol du mur commence a changé de couleur avec odeur de moisissure( sous sol rénové pas loin de la date de vente) – constatation d’une infiltration à intérieur du mur du sous sol après enlèvement d’un morceau de gibloc – une grande fissure tout au long du mur jusqu’au cuisine avec décalage entre le mur – gouttière enterré dédommagé - le mur de l’extérieur est récemment peinturé avant la conclusion de la vente (tentative de correction avec crépi à l’endroit ou il y as l infiltration à l’intérieur). » (sic) [ 3 ] Le défendeur conteste la demande des demandeurs.

Ainsi, à la contestation qu’il a déposée, il plaide essentiellement qu’à sa connaissance, il n’y a pas eu d’infiltration d’eau au sous-sol de l’immeuble vendu. De plus, il affirme avoir remis aux demandeurs une copie du rapport d’inspection préachat daté du 21 décembre 2013 (pièce D-4) obtenu par un acheteur potentiel précédent qui, après avoir pris connaissance du contenu du rapport, a retiré son offre d’achat. [ 4 ] Selon le défendeur, à

titre d’acheteurs prudents et diligents, dans les circonstances, tenant compte du contenu du rapport d’inspection préachat de l’inspecteur Bobby Bourkas (pièce D-4), les demandeurs se devaient d’engager un expert en fondation avant de procéder à l’achat de l’immeuble. [ 5 ] Selon le défendeur, si les demandeurs avaient agi ainsi, les vices, qu’ils qualifient de cachés auraient en toute probabilité été découverts avant la vente les rendant par le fait même apparents et non visés par la garantie légale contre les vices cachés énoncés à l’

article 1726 C.c.Q. [ 6 ] Eu égard au témoignage rendu par les demandeurs ainsi que par le défendeur, le Tribunal conclut que, de l’intérieur de l’immeuble vendu, rien ne laissait présager l’existence d’un problème d’infiltration d’eau. [ 7 ] Cependant, le rapport d’inspection préachat de M. Bourkas remis aux demandeurs énonce ce qui suit [1] : Expert de fondation est requis. Il avait plusieurs fissures de fondations visibles qui semble d’avoir même causé des mouvements sur la briques comme celui en arrière visible dans les photos attachées à ce rapport.

Réparations sont nécessaires pour éviter des infiltrations ou même des améliorations structurelles peuvent être requises à cause des mouvements visibles. Demande l’expert de fondation de vérifier tous les murs avant de faire votre décision finale… Même si il n’avait aucune tache visible contre les murs dans le sous-sol qui indiquent des dégâts d’eau des murs de fondations, on vous conseille fortement d’engager un expert de fondation pour vérifier les murs avant d’effectuée votre décision finale. (sic) [ 8 ] Cela dit, tel que mentionné précédemment, l’action des demandeurs est fondée sur l’

article 1726 C.c.Q. qui prévoit ce qui suit :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 9 ] Or, qu’est-ce qu’un vice caché? À cet égard, dans Italia c.

Robitaille [2] , la Cour d’appel sous la plume du juge Fournier, écrit : [32] Comme le juge de première instance, au paragraphe 49 de son jugement [5] , je m'en remets aux auteurs Jobin et Cumyn pour situer

sommairement ce qu'est un vice caché : " E n règle générale, le caractère caché du vice est apprécié de façon objective, c'est-à-dire par rapport à une personne prudente et diligente. Mais il faut ajouter que le cas échéant les tribunaux prennent en compte la compétence professionnelle ou technique de l'acheteur dans le domaine; ainsi, l'acheteur expert devra détecter des indices de vice qui n'ont pas de signification pour une profane. Cette nuance, en réalité, introduit un facteur d'ordre subjectif rendant plus exigeant l'examen qui doit être effectué.

Les tribunaux considèrent aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l'examen, la nature et l'âge du bien, la pratique habituelle dans le domaine concerné ainsi que le prix convenu - un faible prix étant un indice qui doit inciter l'acheteur à une plus grande vigilance. L 'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons .

Enfin, du camouflage, des représentations trompeuses du vendeur, voire sa réticence, qui heurtent la bonne foi, peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et conduire les tribunaux à juger caché un vice qui, autrement, serait apparent. Le principe de la bonne foi soulève aussi la question difficile de savoir si le vendeur a l'obligation de divulguer le vice qu'il connaît." (Transcrit tel quel, référence omise) … [35] En présence d'un tel indice, une inspection supplémentaire en toute logique s'impose.

L'acheteur qui voit une structure de bois pourri doit nécessairement s'interroger sur l'origine de cette pourriture. Il doit pousser son examen des lieux, ouvrir le plancher et ainsi découvrir le second vice. S'il achète sans le faire, c'est qu'il ignore un indice apparent et manque à son obligation de prudence. [ 10 ] De plus, l’auteur Jeffrey Edwards, maintenant juge à la Cour du Québec, écrit ce qui suit [3] : 381.

Le code civil du Québec confirme la norme de l’acheteur raisonnable en définissant le vice apparent comme celui qui peut être constaté « par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Il n’y a pourtant pas lieu de parler d’innovation, car le législateur n’a fait que codifier la solution retenue par la jurisprudence depuis 1980. La formulation particulière de la norme est toutefois malheureuse et risque d’engendrer de nouvelles difficultés. Le texte énonce à la fois la norme d’appréciation du caractère occulte et l’élimination de l’obligation préalable d’inspection par un expert.

Il paraît tenir pour acquis que la norme de l’acheteur raisonnable est toujours conciliable avec l’aide obligatoire d’un expert. En général, le principe est exact. Cependant, dans certaines circonstances, l’acheteur ne peut satisfaire à la norme de l’acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d’un acheteur profane désireux d’acquérir un ordinateur d’un certain âge, d’une grande complexité et à un prix élevé, c’est-à-dire plusieurs millions de dollars, d’un vendeur ordinaire; ou encore celui d’un acheteur profane d’un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n’a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d’un vice. Dans les deux hypothèses, l’acheteur agissant seul n’a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d’un acheteur « prudent et diligent ». S’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente.

L’erreur de formulation dans le texte actuel a donc trait à l’idée que l’acheteur raisonnable ne doit jamais obtenir l’aide d’un expert.

Or, parfois, dans un contexte exceptionnel, afin même de satisfaire à la norme d’un acheteur raisonnable, l’acheteur se doit d’obtenir une aide spécialisée. 381.1 Lorsque l’acheteur décide, suivant les circonstances, de faire appel à un expert, soit généralement un inspecteur pré-achat dans le domaine immobilier, et que celui-ci ne décèle pas un vice ou un problème qu’il aurait dû apercevoir ou n’informe pas de manière appropriée son client des risques ou conséquences afférants, selon les règles de l’art applicables, un tel inspecteur engage sa responsabilité professionnelle.

Si l’inspecteur pré-achat recommande une expertise spécialisée ou des travaux d’examen spécialisés, l’acheteur doit, afin de conserver son droit de qualifier le vice d’occulte, se conformer à cette recommandation, à moins d’établir qu’une telle expertise ou de tels travaux n’auraient pas permis de découvrir le vice ou que d’autres circonstances pouvaient justifier sa décision de ne pas avoir suivi la recommandation ou de ne pas avoir approfondi son enquête, tels les propos rassurants du vendeur ou de son représentant.

Notons cependant que, lorsque l’acheteur n’est pas tenu, selon les circonstances, de faire appel à un inspecteur pré-achat, l’erreur de celui-ci de ne pas avoir décelé un vice, selon les normes applicables, n’emporte pas exonération du vendeur. En effet, il n’y a plus alors de lien causal entre l’erreur de l’inspecteur et la défense du vendeur. Le vice reste donc occulte pour l’acheteur et la condition du caractère non apparent est satisfaite. Il n’y a rien qui s’oppose à des responsabilités indépendantes de l’inspecteur pré-achat et du vendeur lorsque les deux sont redevables de fautes respectives.

La situation juridique est la même lorsque l’acheteur, n’étant pas juridiquement tenu de requérir les services d’un inspecteur, ne décèle pas un vice que seul un inspecteur professionnel aurait décelé. Entre l’acheteur et le vendeur, le vice est alors occulte. [ 11 ] Ceci dit, en l’espèce, les mentions qui concernent les fissures affectant la fondation de l’immeuble acheté contenues au rapport d’inspection de M.

Bourkas étaient, dans l’opinion du Tribunal, suffisamment alarmantes pour que les demandeurs, en tant qu’acheteurs prudents et diligents, fassent appel à un expert dans le domaine afin d’obtenir son opinion quant à l’existence de vices cachés pouvant affecter la fondation.

[ 12 ] À cet égard, le Tribunal signale que les demandeurs ont, après la vente, effectivement retenu les services d’un expert en fondations à savoir M. Roupen Tonikian, ingénieur, auprès de Dantès Expert Conseil. [ 13 ] Au rapport de M. Tonikian, obtenu en septembre 2014 (pièce P-3), il est mentionné ce qui suit : 1.1 CONTEXTE L’inspection générale du bâtiment a noté la présence d’une fissure importante sur le mur de fondation et des infiltrations d’eau dans le coin SUD-OUEST du bâtiment.

Une investigation supplémentaire par un spécialiste en fondations a été recommandée afin de déterminer avec plus d’exactitude l’ampleur de ce problème. Dans cette optique, vous nous avez mandatés afin de déterminer la ou les causes à l’origine de la fissure et de déterminer les travaux correctifs nécessaires. 2.0 EXAMEN Au sous-sol, une

partie de la finition murale sur la façade SUD du bâtiment a été défaite par les propriétaires suite à des signes d’infiltration d’eau. Nous avons noté la présence d’une fissure importante sur le mur de fondation. La fissure commence dans le coin SUD-OUEST du bâtiment et s’étend en montant le long de la façade SUD du bâtiment tel que le montre les photos 1 et 2 ci-dessous. 3.0 CAUSES La fissure observée sur le mur de fondation est causée par les poussées latérales dues à un sol saturé d’eau qui gèle et gonfle. Le sol s’agit du remblai du mur de fondations.

La présence d’eau est due à un mauvais drainage autour du mur de fondation et provient des sources suivantes : [ 14 ] Les demandeurs ont aussi retenu les services de Bâtiment Expert Montréal et ce en date du 19 août 2014. Au rapport de M.

Eugène Mihov, inspecteur en bâtiment (pièce P-7), il est mentionné ce qui suit : Recommandations : Code 1 Un spécialiste en fondations doit être consulté afin de déterminer si la fissure importante peut trahir un problème de stabilité à long terme et évaluer la nature et l’étendue des correctifs requis (plaques d’acier ancrées dans le béton, muret additionnel de béton armé ancré dans la fondation existante ou autre). De plus, les fissures doivent être colmatées car elles représentent un risque important d’infiltration d’eau au sous-sol.

Il est préférable de procéder aux réparations des fissures avec des produits flexibles, car si la fondation bouge encore légèrement, le produit suivra le mouvement en demeurant étanche à l’eau. Il est préférable d’utiliser des produits à base d’uréthane pour l’injection. Contrairement à l’époxy, l’uréthane conserve une élasticité relative capable de maintenir l’étanchéité de la fissure. Remplacer tout élément affecté par la pourriture ou la moisissure. La pourriture témoigne de l’état de détérioration avancée des éléments structuraux et peut être dommageable pour la santé des occupants.

Pour les réparations, consulter un spécialiste offrant une garantie sur les travaux à effectuer. [ 15 ] Dans l’opinion du Tribunal, si les demandeurs avaient retenu les services d’experts avant la conclusion de la vente, ces derniers les auraient, en toute probabilité, éclairés sur les risques d’avoir à procéder, tôt ou tard, à des réparations de la fondation. Les demandeurs auraient pu, alors, s’ils l’avaient souhaité, pousser leur investigation plus avant. Dans ces circonstances, les vices dont ils se plaignent ne sauraient constituer des vices cachés mais bien des vices apparents au sens de l’

article 1726 C.c.Q. Ceci étant, la garantie légale prévue à la Loi ne peut s’appliquer en l’espèce. [ 16 ] Enfin, le Tribunal souligne que la preuve a révélé que le défendeur a, avant la vente comme après celle-ci, agi de bonne foi et n’a caché aux demandeurs aucune information pertinente. [ 17 ] Considérant ce qui précède, la demande des demandeurs est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des demandeurs; CONDAMNENT les demandeurs à payer au défendeur la somme de 190 $ en remboursement de ses frais de justice limités aux droits payés lors du dépôt de sa contestation. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 29 juin 2015