2015 QCCQ 8692, 2015 QCCQ 8692

9158-6222 Québec inc. c. Himbeault 2015 QCCQ 8692 JG2338 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-22-009157-143 DATE : 10 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9158-6222 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. JEAN-CLAUDE HIMBEAULT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation, telle qu’amendée à l’audience, qui se chiffre au montant de 10 813,62$, représentant des loyers impayés. [ 2 ] La défense soulève essentiellement une question de prescription.

LES FAITS [ 3 ] Le 15 juin 2006, un bail commercial est signé entre Jean-Claude Himbeault et 9158-6222 Québec Inc. (9158-6222) pour la location d’un local situé sur la rue Maden à Salaberry-de-Valleyfield, pour un montant mensuel de 700,00$ plus taxes. Bien que ce document ait été signé le 15 juin 2006, il y est indiqué que le bail entre en vigueur le 1 er mars 2006 et se termine le 28 février 2009.

Il appert de la preuve présentée que monsieur Himbeault a pu occuper les locaux au cours du mois de mars 2006, et que le premier mois de loyer qu’il devait payer était celui d’avril 2006. [ 4 ] Un an après la signature du bail, le loyer est augmenté par accord verbal à la somme mensuelle de 750,00$ plus taxes, à cause de rénovations qui ont été effectuées à l’immeuble par 9158-6222. [ 5 ] L’état de compte produit comme pièce P-6 démontre que monsieur Himbeault n’a que rarement payé les loyers à échéance. Par exemple, les loyers des mois d’avril et mai 2006 sont payés le 30 juin suivant.

Ceux de juin et juillet sont payés le 2 octobre 2006, alors que ceux des mois d’août et septembre sont payés le 3 novembre. Quant aux loyers d’octobre et novembre 2006, ils sont acquittés le 5 décembre 2006. [ 6 ] Le commerce de monsieur Himbeault, soit la vente et l’installation de clôtures, est de nature saisonnière. Les deux actionnaires de 9158-6222 ont expliqué au Tribunal qu’ils comprenaient cette situation, l’un d'eux oeuvrant dans le domaine de la vente et de l’installation de piscines et l’autre, dans le domaine de la construction.

C’est pourquoi ils ne se sont jamais formalisés du fait que les loyers étaient payés en retard. Il semble également qu’une relation cordiale s’était établie entre les actionnaires de 9158-6222 et monsieur Himbeault, puisque tous avaient leurs locaux d’affaires dans le même édifice. [ 7 ] Le 26 octobre 2012, monsieur Himbeault transmet un avis à 9158-6222 l'informant qu’à compter du 1 er janvier suivant, il quittera le local.

Monsieur Himbeault a en effet relocalisé son entreprise sur le boulevard Mgr Langlois à Salaberry-de-Valleyfield. [ 8 ] À compter de la deuxième année d’occupation des lieux par monsieur Himbeault, 9158-6222 lui octroie un contrat de déneigement. Ainsi, lorsque monsieur Himbeault transmet sa facture pour les frais de déneigement de l’année qui vient de s’écouler, ce montant est appliqué au paiement des loyers. [ 9 ] Un paiement de 6 575,77$ est transmis à 9158-6222 le 3 août 2012, lequel couvre le versement des taxes d’affaires pour toutes

les années où monsieur Himbeault a occupé les lieux. Le détail apparaît à la pièce D-3.

La transmission de ce chèque semble faire suite à un appel de monsieur Lalonde qui, selon son propre témoignage, était peu impliqué dans la perception des loyers, sauf pour cette seule occasion où il est intervenu plus formellement. [ 10 ] Les quatre derniers mois de loyer, soit de septembre à décembre 2012, ont été payés à l’échéance, et les chèques portaient une indication relative à l’imputation du paiement qui était fait pour le mois de loyer correspondant (pièces D-5 à D-8). [ 11 ] Selon le témoignage de messieurs Marcoux et Lalonde, actionnaires de 9158-6222, un état de compte était distribué annuellement à tous les locataires lorsque le montant de la taxe d’affaires était déterminé.

Selon monsieur Marcoux, il remettait en main propre cet état de compte à tous les locataires, auquel était joint si nécessaire, un autre état faisant mention des loyers dus. [ 12 ] Monsieur Marcoux indique avoir également discuté à de nombreuses reprises avec monsieur Himbeault du fait que les loyers étaient en retard, mais plus particulièrement après que celui-ci eut annoncé son intention de quitter les lieux.

Monsieur Marcoux a en effet indiqué qu’il n’était pas inquiet de la perception des loyers tant que monsieur Himbeault était son locataire, mais qu’il voulait clarifier cette question avant son départ. [ 13 ] Il indique par ailleurs qu’après le départ de monsieur Himbeault, la question des loyers a encore été discutée. [ 14 ] Dans leur témoignage, monsieur Himbeault ainsi que sa conjointe, madame Loiselle, qui s’occupait de la comptabilité de l’entreprise, jurent n’avoir jamais entendu parler de loyers en retard, et avoir toujours été convaincus qu’à la fin de chaque année, le loyer était à jour.

Madame Loiselle indique même qu’elle n’avait pas d’informations pouvant l’aider à savoir quel montant était dû. Elle indique avoir reçu un état de compte en 2011, mais n’avoir pas compris les chiffres qui y apparaissaient. Monsieur Marcoux l’aurait alors référée à la comptable de 9158-6222 qui n’aurait pas eu le temps de répondre à ses interrogations et ne l’aurait jamais rappelée.

Madame Loiselle assure avoir été laissée dans le noir quant au montant dû, disant même qu’elle était obligée de deviner le montant qui était dû au locateur. [ 15 ] Bref, monsieur Himbeault allègue avoir payé tous les loyers dus, mais plaide également que si tel n’est pas le cas, la réclamation est prescrite pour tous les mois de loyers dus avant le mois de septembre 2011, la requête introductive d’instance ayant été déposée le 30 septembre 2014. 9158-6222 a transmis une mise en demeure formelle le 10 avril 2014. [ 16 ] 9158-6222 allègue que les nombreuses promesses de paiement faites par monsieur Himbeault, qui leur aurait mentionné à plusieurs reprises : « Ne t’inquiète pas, tu ne perdras pas un cent », constituent des reconnaissances de dette qui ont interrompu la prescription. [ 17 ] Il serait utile, en début d’analyse, de voir à quel moment les loyers ont commencé à présenter un retard significatif. [ 18 ] On constate de l’état de compte, pièce P-6, qu’à la fin de l’année 2006 , les loyers dus pour l’année étaient entièrement acquittés au 29 décembre 2006. [ 19 ] De même, on constate que les loyers sont payés de façon régulière pour l’année 2007 , en sept versements, de sorte que le loyer du mois de décembre 2007 a été payé en même temps celui du mois de novembre en date du 14 décembre 2007. [ 20 ] L’année 2008 s’avère plus problématique.

Les loyers des quatre mois de janvier à avril 2008 sont payés par un chèque de 3 402,70$ transmis le 12 août 2008. À cette même date, la moitié de la facture de déneigement de 1 253,45$ transmise par monsieur Himbeault pour l’année 2007-2008 est appliquée aux loyers dus. Cette somme de 1 253,45$ couvre le loyer du mois de mai, et il reste un solde de 398,83$, représentant la moitié d’un mois de loyer.

Deux autres mois de loyer sont payés le 17 octobre 2008, ce qui représente donc les mois de juin et juillet 2008. [ 21 ] Le prochain paiement est effectué le 12 mars 2009, pour un montant de 1 410,93$, ce qui couvre presque deux mois de loyer. Si on y applique le solde précédent de 398,83$, on peut dire que ce versement du mois de mars 2009 a couvert les loyers des mois d’août et septembre 2008. [ 22 ] Le paiement suivant est cependant effectué uniquement le 4 septembre 2009, au montant de 2 550,00$.

Il couvre essentiellement les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2008. [ 23 ] Pour faciliter l'illustration de l'évolution des paiements de loyer, le Tribunal retient des mois de loyer entiers, laissant de côté les soldes ou surplus. [ 24 ] À cette même date du 4 septembre 2009, le montant du contrat de déneigement de monsieur Himbeault pour l’année 2008-2009 au montant de 2 821,87$ est appliqué au loyer en retard.

C'est ici que les premiers loyers de l'année 2009 sont payés, puisque cette somme couvre les mois de janvier à mars 2009. [ 25 ] Lorsque le prochain versement est effectué en février 2010, les loyers accusent presque un an de retard. Ce paiement de 4 091$ représente environ cinq mois de loyer. À cette date de février 2010, ce sont donc les loyers des mois d'avril à août 2009 qui sont payés. [ 26 ] Un autre versement de 1 700$ est effectué le 1 er juin 2010, représentant deux autres mois de loyer, soit septembre et octobre 2009. [ 27 ] Il s'écoule encore huit mois avant qu'un autre paiement ne soit fait.

Une somme de 3 000$ est versée le 7 février 2011 et à cette même date, on applique aussi la valeur des services de déneigement de 3 160,50$. Ce montant global de 6 160,50$ représente sept mois de loyer, couvant donc les mois de novembre 2009 à mai 2010. [ 28 ] Encore un an se passe avant qu'un autre paiement ne soit transmis, au montant de 4 010$ le 10 février 2012, soit cinq mois de loyer. Ce sont donc les mois de juin à octobre 2010 qui sont alors acquittés.

[ 29 ] Le paiement suivant de 3 400$ est effectué le 15 juin 2012; la situation est alors différente, puisque M. Himbeault indique sur son chèque que ce paiement doit être imputé aux quatre derniers mois de loyer, soit février à mai 2012. [ 30 ] De la même façon, le chèque de 2 500$ du 27 août (encaissé le 20 septembre 2012) indique qu'il s'applique aux loyers des mois de juin à août 2012. Il en est de même des chèques pour chacun des quatre derniers mois de loyer, qui contiennent une imputation de paiement aux loyers courants. [ 31 ] 9158-6222 déduit le 3 août 2012 la valeur des travaux de M.

Himbeault aux loyers dus. Cette déduction de 3 388,32$ couvre les quatre mois de novembre et décembre 2010, janvier et février 2011. ANALYSE ET DÉCISION : [ 32 ] À première vue, il est vrai que 9158-6222 a attendu plus de trois ans après l'échéance des loyers des mois de mars à septembre 2011 pour intenter son action, d'où la nécessité d'examiner s'il y a eu interruption de la prescription par une reconnaissance de dette provenant de M.

Himbeault, sous la forme d'une promesse de paiement. [ 33 ] La reconnaissance de dette n'obéit à aucune forme particulière, elle peut être tant verbale qu'écrite, pourvu qu'elle soit claire et non équivoque. [ 34 ] À ce sujet, les témoignages sont diamétralement opposés. Monsieur Marcoux indique qu'il a parlé à plusieurs reprises de la question des loyers en retard à M. Himbeault, et que celui-ci lui a fait plusieurs promesses de paiement. Deux de ces conversations seraient susceptibles d'avoir interrompu la prescription. La première aurait eu lieu après l'envoi par M.

Himbeault de sa lettre du 26 octobre 2012, par laquelle il les informait qu'à partir du 1 er janvier 2013, il quitterait le local loué. Monsieur Lalonde indique que dans le cadre de la conversation qui a suivi la réception de cette lettre, M. Himbeault l'aurait informé qu'il déménageait son entreprise, lui disant de ne pas s'inquiéter, qu'il réglerait les sommes dues. [ 35 ] La seconde de ces conversations aurait eu lieu en avril 2013, alors que M. Lalonde serait allé rencontrer M.

Himbeault dans ses nouveaux locaux pour lui rappeler les sommes dues et le fait qu'il devait aller vider l'enclos qu'il utilisait comme local d'entreposage. Il lui aurait alors mentionné qu'il commencerait à le payer incessamment. [ 36 ] De son côté, M. Himbeault n'a aucun souvenir de ces conversations, et prétend même avoir cru que les loyers étaient à jour. [ 37 ] Le Tribunal n'accorde aucune crédibilité au témoignage de M. Himbeault, pas plus qu'à celui de sa conjointe Mme Loiselle.

Le Tribunal ne peut comprendre comment une personne qui opérait une entreprise ne peut être consciente des retards de loyer, surtout lorsqu'elle n'effectue que quelques versements par année.

Ces versements ont beau totaliser parfois plusieurs milliers de dollars, il n'en reste pas moins qu'une simple règle mathématique permet de comprendre qu'un loyer mensuel de 750$, sans même calculer les taxes, coûte 9 000$ par année. [ 38 ] Il n'est pas possible non plus d'accepter le témoignage de Mme Loiselle qui dit ne pas avoir compris l'état de compte, et qui justifie son absence de paiement par le fait que la comptable de 9158-6222 a omis de la rappeler. Le débiteur de ces sommes était M.

Himbeault, c'était donc à lui ou à sa représentante d'aller obtenir l'information requise s'il ne comprenait pas la réclamation. [ 39 ] Ni M. Himbeault ni Mme Loiselle ne pouvaient ignorer qu'ils avaient accumulé plus d'un an de retard dans le paiement des loyers, et ne pouvaient croire que les paiements plus réguliers des derniers mois avaient régularisé la situation.

L'affirmation voulant que Mme Loiselle devait deviner le montant des loyers dus n'est pas non plus acceptable, puisque le seul changement qui affectait le loyer était la variation des taux de T.P.S. et de T.V.Q., qui sont des informations publiques et facilement accessibles. Il n'y a ensuite qu'à y soustraire le montant de la facture annuelle des travaux de déneigement et les versements effectués. [ 40 ] La version de M. Lalonde quant au fait qu'il a obtenu des promesses de paiement dans les mois précédant le départ de M.

Himbeault, et après que celui-ci ait quitté, est plus compatible avec la façon dont les représentants de 9158-6222 ont géré toute la situation des loyers avec M. Himbeault. Peu de propriétaires auraient été aussi patients avec un locataire, et la seule explication logique qui peut justifier une telle souplesse dans la réception des paiements de loyer est la confiance et les bonnes relations qu'ils ont toujours entretenues avec leur locataire. [1] [ 41 ] Dans ce contexte, les promesses de paiement faites par M. Himbeault à M.

Lalonde étaient, selon la preuve prépondérante retenue par le Tribunal, suffisantes pour constituer une reconnaissance de dette au sens de l'

article 2898 C.c.Q. et interrompre la prescription. [ 42 ] L'action doit donc être accueillie pour le montant réclamé, tel qu'amendé, de 10 813,62$. PAR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE l’action; CONDAMNE le défendeur, Jean-Claude HIMBEAULT, à payer à la demanderesse, 9158-6222 QUÉBEC INC., la somme de 10 813,62$, en plus des intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. , à compter du 10 avril 2014, date de la mise en demeure;

LE TOUT avec dépens. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Anne-Marie Hébert LANGLOIS KRONSTROM DESJARDINS S.E.NC. Procureurs de la demanderesse Me Aïsha Diallo VACHON MARTIN BESNER Procureurs du défendeur