2021 QCCQ 7925, 2021 QCCQ 7925

4392566 Canada inc. c. Distributions Triple A inc. 2021 QCCQ 7925 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-159395-187 DATE : 26 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4392566 CANADA INC. Demanderesse c.

LES DISTRIBUTIONS TRIPLE A INC. et JOCELYN LAMARCHE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 4392566 Canada inc. (4392566) réclame 11 534,26 $ représentant essentiellement du loyer impayé et des dommages à la suite du départ de la défenderesse, les Distributions Triple A inc. (Distributions Triple A), des locaux loués. 1.

MISE EN CONTEXTE [ 2 ] Le 1 er juillet 2017, Distributions Triple A (la locataire) loue les locaux 202 et 203 compris dans un immeuble rue Beaubien à Montréal (l’immeuble) pour une période d’un an, du 1 er juillet 2017 au 30 juin 2018, moyennant un loyer mensuel de 2 500,00 $ plus taxes (le bail). [ 3 ] Le dirigeant de Distributions Triple A, Jocelyn Lamarche, s’est solidairement engagé avec la locataire à exécuter toutes les obligations prévues au bail. [ 4 ] Distributions Triple A loue plus tard le local 200 dans le même immeuble moyennant 914,05 $ par mois, taxes comprises. [ 5 ] Distributions Triple A a quitté les locaux 202 et 203 à la fin du bail vers la fin juin 2018. [ 6 ] Le représentant de 4392566, Brian Panchyshyn, affirme que Distributions Triple A a cessé d’occuper le local 200 à la même époque sans payer le loyer de mai et juin 2018. [ 7 ] Selon 4392566, les locaux ont été laissés dans un mauvais état et elle a dû elle-même faire les réparations, ce qui a retardé la location à un nouveau locataire. [ 8 ] La réclamation de 4392566 se répartit plus particulièrement comme ceci : 1.

Loyer de mai et juin 2018 à l’égard du local 200 1 828,10 $ 2. Coût de réparation et nettoyage 4 627,74 $ 3. Perte de revenu pendant les réparations 2 874,38 $ 4. Excès de consommation d’électricité 1 411,05 $ 5. Inspection par un électricien d’une composante électrique 271,80 $ 6. Changement de serrures et clés 521,19 $ TOTAL 11 534,26 $ 2. ANALYSE [ 9 ] À

titre de demandeur, 4392566 a le fardeau d’établir par une preuve prépondérante les faits qui soutiennent ses prétentions. [ 10 ] Dans ce contexte, il lui revient d’établir, selon le standard mentionné précédemment, les conditions du bail afférentes au local

200, de même que la faute de Distributions Triple A lui ayant occasionné une perte et les pertes occasionnées par cette faute. 2.1. LES LOYERS IMPAYÉS [ 11 ] Le local 200 est loué conformément à un bail verbal. [ 12 ] Selon M.

Panchyshyn, Distributions Triple A aurait loué le local 200 pour une période de six mois, du 1 er janvier 2018 au 30 juin 2018, moyennant un loyer mensuel de 914,05 $ taxes incluses. [ 13 ] Selon le même témoignage, Distributions Triple A aurait continué d’occuper le local 200 jusqu’à la mi-juin 2018 sans payer le loyer. [ 14 ] Dans un courriel du 13 mars 2018, Distributions Triple A avise 4392566 qu’elle cessera son occupation du local 200 à compter du 1 er mai 2018. [ 15 ] Dans sa contestation, Distributions Triple A affirme que le local 200 a été loué pour « une durée limitée de 4 mois » jusqu’en avril 2018. [ 16 ] Lors de l’audience, M.

Lamarche reprend cette version sauf qu’il précise qu’il s’agissait d’une location au mois qui s’est terminée en avril 2018 et que l’occupation s’est terminée à la même date. [ 17 ] Dans son courriel du 5 juin 2018, 4392566 reconnaît avoir été avisée par Distributions Triple A qu’elle allait « quitter les lieux le 1 er mai 2018 ». [ 18 ] Il n’est aucunement question d’un départ prématuré, ce qui serait le cas d’un bail à terme fixe de six mois. [ 19 ] La correspondance au dossier est donc plus compatible avec la version de M.

Lamarche. [ 20 ] Par ailleurs, la preuve de la date du départ de Distributions Triple A repose essentiellement sur le témoignage de M. Panchyshyn, contredit par M. Lamarche. [ 21 ] Dans un courriel du 5 juin 2018, Maurice Panchyshyn indique que le local est toujours occupé par Distributions Triple A, ce que s’empresse de nier M. Lamarche dans sa réponse écrite du 20 juin 2018 en confirmant la libération des lieux le 30 avril 2018. [ 22 ] 4392566 n’a pas établi par une preuve prépondérante l’existence d’une créance constituée des loyers de mai et juin 2018 à l’égard du local 200. 2.2.

REMISE EN ÉTAT DES LIEUX [ 23 ] M.

Panchyshyn affirme que les locaux ont dû être réparés après le départ de Distributions Triple A vu l’état dans lequel ils ont été laissés. [ 24 ] Les travaux qui ont été faits à la demande de 4392566 visent essentiellement ceci : - Réparer des murs endommagés par l’enlèvement de pièces d’équipement comme un climatiseur ou des séparateurs de pièces ; - Réparer les ouvertures pratiquées dans les murs pour laisser passer des conduits de ventilation et réparer les murs endommagés autour d’une fenêtre ; - Prendre les dispositions requises pour enlever ou remettre à leur place des conduits et fils électriques laissés pendants à l’extérieur des murs ; - Remplacer les tuiles manquantes du plafond suspendu ; - Nettoyer les locaux et jeter les débris. [ 25 ] Selon M.

Lamarche, Distributions Triple A a elle-même fait faire les réparations et nettoyer les locaux avant son départ, sauf pour les fils électriques et les tuiles du plafond suspendu. [ 26 ] Il affirme que les photos produites ont été prises pendant les travaux menés par Distributions Triple A. [ 27 ] Or, dans un courriel du 5 juin 2018, 4392566 demandait ceci : Selon votre engagement nous attendons que vous placez le bureau I.T. en état originale avant votre départ ; et le laissez dans la propriété que vous l’avez réçu..

Les déchets de matériaux de constructions doit être sorti par vous des-que vous quitter les lieux. (sic) [ 28 ] Il est donc surprenant que M. Lamarche n’ait pas pensé prendre des photos de l’état des lieux au départ de Distributions Triple A. [ 29 ] Or, Lucas Tomalty, le dirigeant de 8199060 Canada inc., affirme que sa société a fait les réparations dont il a été question précédemment. [ 30 ] Par ailleurs, Jean-Michel Grignon, un ami de M. Panchyshyn, confirme que Distributions Triple A a laissé les lieux dans l’état montré sur les photos prises par M. Panchyshyn.

[ 31 ] Le Tribunal retient la version de M.

Panchyshyn, laquelle est corroborée par plusieurs éléments de preuve documentaire et le témoignage de deux autres personnes. [ 32 ] Le Tribunal conclut donc que Distributions Triple A n’a pas laissé les locaux « en bonne condition et en bon état de réparation » selon l’engagement qu’elle a pris conformément à l’article 22.1 du bail. [ 33 ] Le prix payé pour les réparations s’élève à 3 904,55 $ taxes incluses. [ 34 ] Cette preuve n’est pas contredite. [ 35 ] Puisque Distributions Triple A est avisée de remettre les locaux en bonne condition, mais qu’elle ne s’est pas exécutée, 4392566, qui a fait faire les réparations à sa place, est justifiée de réclamer 15 % du coût des travaux conformément à la clause 14.1 du bail, soit 585,68 $ (3 904,55 $ x 15 %). [ 36 ] La créance à cet égard est donc établie à concurrence de 4 490,23 $. 3.

PERTE DE REVENUS [ 37 ] 4392566 réclame 2 874,38 $ correspondant à la perte de revenu pendant la période de réparation après le départ de Distributions Triple A, soit un mois de loyer pour les locaux 202 et 203. [ 38 ] Or, selon M. Panchyshyn, les locaux n’ont pas été loués avant la vente de l’immeuble en 2019. [ 39 ] La preuve n’établit donc pas que la location a été d’une quelconque façon retardée. [ 40 ] Bien que les travaux auraient pu être parachevés en moins de temps, 4392566 n’a de toute façon pas prouvé une perte causée par la faute de Distributions Triple A. [ 41 ] Cette

partie de la réclamation est mal fondée. 4.

EXCÈS DE CONSOMMATION D’ÉLECTRICITÉ [ 42 ] 4392566 réclame 1 411,05 $ représentant le coût de la consommation d’électricité excédentaire entre juillet 2017 et juillet 2018. [ 43 ] La réclamation représente la différence entre le coût d’électricité pour l’année 2016-2017 et celui pour l’année 2017-2018. [ 44 ] Le bail prévoit seulement que les coûts d’énergie et d’électricité sont inclus dans le loyer sans être limités par exemple à ceux assumés lors d’une année de référence. [ 45 ] L’installation de nouvelles machines ou de nouveaux équipements n’est pas interdite conformément au bail, sauf si notamment en raison du poids, une telle installation pourrait endommager l’immeuble (article 11.3 du bail). [ 46 ] Par ailleurs, le bail ne permet pas au locateur d’augmenter le loyer en cas d’installation de nouveaux équipements pouvant faire accroître la consommation d’électricité. [ 47 ] La réclamation pour excès d’électricité est donc sans fondement. [ 48 ] De plus, selon M.

Panchyshyn, il y a deux compteurs d’électricité afférents à l’étage des locaux occupés par Distributions Triple A et un locataire différent occupe une autre

partie du même étage. [ 49 ] Il n’est donc pas possible de relier l’augmentation du coût d’électricité entièrement à la consommation par Distributions Triple A. [ 50 ] Cette

partie de la réclamation est donc mal fondée puisque la responsabilité de Distributions Triple A d’assumer cette dépense n’est pas établie. 5.

CERTIFICAT PAR UN ÉLECTRICIEN DE TRAVAUX EN ÉLECTRICITÉ [ 51 ] Certains travaux en électricité ont été faits par quelqu’un qui n’est pas électricien. [ 52 ] 4392566 requiert donc que ces travaux soient certifiés par un électricien. [ 53 ] Un tel certificat est remis par Distributions Triple A, lequel indique notamment « je peux dire que maitenent les prises installer son conforme au code électrique du Québec ». (sic) [ 54 ] Or, 4392566 n’a pas confiance en ce certificat et demande à un autre électricien de vérifier les travaux. [ 55 ] 4392566 réclame donc le coût du travail par cet autre électricien qui s’élève à 271,80 $. [ 56 ] Or, selon ce qui est indiqué sur le certificat obtenu par Distributions Triple A, l’auteur est entrepreneur-électricien.

[ 57 ] Il n’y a aucune preuve établissant que ce certificat n’est pas valable parce que préparé par une personne qui n’a pas les qualifications requises. [ 58 ] Il n’est donc pas établi par prépondérance de preuves que Distributions Triple A est responsable du paiement de la facture de l’électricien de 4392566. 6. CLÉS ET CHANGEMENT DE SERRURES [ 59 ] M. Panchyshyn affirme que Distributions Triple A n’a pas remis à son départ les 15 clés reçues au début du bail. [ 60 ] 4392566 fait changer les serrures et achète 14 nouvelles clés pour un coût total de 521,19 $ qu’elle réclame à Distributions Triple A. [ 61 ] M. Panchyshyn est contredit par une

annexe au bail, laquelle prévoit que cinq clés ont été remises à Distributions Triple A. [ 62 ] Le même document indique que des frais de 20,00 $ seront payés en cas de perte. [ 63 ] Le changement des serrures après le départ d’un locataire n’est pas inusité et peut bénéficier au futur locataire. [ 64 ] Pour sa part, M.

Lamarche affirme avoir laissé toutes les clés en sa possession à l’entrée du bureau principal. [ 65 ] 4392566 n’a pas établi par une preuve prépondérante avoir subi une perte à cet égard causée par la faute de Distributions Triple A. [ 66 ] Considérant le résultat mitigé, il y a lieu d’accueillir partiellement la demande sans frais de justice. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 67 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse 4 490,23 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 juillet 2018, date de notification des lettres de mise en demeure. [ 68 ] LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Dates d’audience : 22 février et 4 mai 2021