2017 QCCQ 8765, 2017 QCCQ 8765

Commerford c. Lafleur 2017 QCCQ 8765 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032082-164 DATE : 21 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES COMMERFORD -et- LYNE PAQUETTE Demandeurs c.

SONIA LAFLEUR Défenderesse -et- ULRIC LABRECQUE -et- AIMÉ CLÉMENT -et- NORMAND BEAUCHAMP Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Jacques Commerford et madame Lyne Paquette réclament 2 495,65 $ à madame Sonia Lafleur en raison de vices cachés affectant un immeuble détenu en copropriété divise (unité de condo) qu’ils ont acheté d’elle au mois de mai 2012. [ 2 ] La réclamation vise le remboursement de leur quote-part (1/6) des dépenses engagées par le syndicat de copropriétaires pour des travaux correctifs aux cheminées des foyers de chacun des 6 condos de l’immeuble.

Contexte [ 3 ] En 2015, suite à la réception d’un avis de la municipalité, monsieur Commerford et madame Paquette, comme les propriétaires des 5 autres condos de l’immeuble, font procéder à une inspection par CMC Services d’ingénierie, laquelle démontre l’existence d’un vice important. [ 4 ] Chacune des cheminées de l’immeuble se retrouve dans un même puits technique. Par ailleurs, les cheminées présentent un vide technique vertical.

Il y a absence de panneau de gypse sur plusieurs murs à l’intérieur des vides techniques ainsi que d’une séparation coupe-feu d’au moins 45 minutes entre les étages. [ 5 ] De même les cloisons des puits mécaniques, des foyers et des cheminées ne se poursuivent pas au niveau de l’entretoit. [ 6 ] Les coûts de correction de ces vices, incluant l’expertise, s’élèvent à un peu moins de 15 000 $ et sont partagés entre les 6 propriétaires, d’où la présente réclamation de 2 495,65 $. [ 7 ] Aucune des parties défenderesses ne conteste la présence d’un vice de construction affectant l’immeuble. [ 8 ] Madame Lafleur soutient dans un premier temps que monsieur Commerford et madame Paquette n’ont pas l’intérêt juridique requis pour entreprendre les procédures.

Selon elle, le vice affecte les parties communes de l’immeuble et non pas la

partie privative

qu’elle leur a vendue. [ 9 ] De façon subsidiaire, elle demande l’intervention forcée de monsieur Ulric Labrecque, son propre vendeur.

Ce dernier soumet essentiellement les mêmes arguments qu’elle et demande également l’intervention de son vendeur, monsieur Aimé Clément. [ 10 ] Monsieur Clément, représenté par sa fille à l’audience, veut faire reposer la responsabilité sur monsieur Normand Beauchamp, administrateur et actionnaire de l’entreprise Société immobilière Lynx inc. qui lui a vendu le condo le 20 octobre 1998. [ 11 ] Finalement, monsieur Beauchamp argue que cette entreprise a été radiée au mois d’août 2006 et qu’il n’y a aucun lien de droit entre lui et monsieur Aimé Clément.

Il n’a commis aucune faute dans les circonstances et ne peut être tenu personnellement responsable d’un vice ayant pu affecter l’immeuble. Analyse et décision [ 12 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 13 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire que le bien est affecté d’un vice, que ce vice est grave, qu’il est antérieur à la vente, qu’il est inconnu de l’acheteur et qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. * * * [ 15 ] Il ne fait ici aucun doute que l’immeuble abritant les 6 condos était affecté d’un vice important et caché.

Ce vice remonte à la construction de l’immeuble, donc avant chacune des ventes impliquant les parties au présent dossier. Il a été dénoncé en temps opportun et était inconnu de toutes les parties. [ 16 ] Mais la réclamation peut-elle viser un vice à une

partie commune de l’immeuble? [ 17 ] Il apparaît donc essentiel de tout d’abord déterminer si monsieur Commerford et madame Paquette ont l’intérêt juridique nécessaire pour intenter un recours contre madame Lafleur pour des vices cachés qui affectent non pas leur fraction, mais bien les parties communes de l’immeuble. [ 18 ] À ce sujet, l’

article 1081 C.c.Q. précise que le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol.

Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties. [ 19 ] Dans un jugement rendu en 2014 [1] , la juge Chantal Sirois a procédé à une revue de la jurisprudence et à une analyse exhaustive de la question avant de conclure ainsi : [136] Force est de conclure que le courant jurisprudentiel favorable à la thèse soutenue par les demandeurs domine clairement, en conformité avec les enseignements unanimes de la Cour d’appel dans toutes les décisions précitées de cette dernière sur le sujet. [137] Cela est logique. [138] Les recours prévus par les articles 1077 et 1081 C.c.Q. ne peuvent faire perdre au copropriétaire acheteur son recours en diminution du prix de vente et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité, car c’est le copropriétaire et non le syndicat qui est propriétaire d’une quote-part de la

partie commune, puisqu’il en fait l’acquisition en même temps qu’il acquiert sa

partie privative et que lui seul peut en disposer, et non le syndicat. [139] L’

article 1081 C.c.Q. utilise le mot « peut » et non le mot « doit » lorsqu’il permet au syndicat d’intenter contre le vendeur toute action fondée sur un vice caché relative à une

partie commune sans l’autorisation des copropriétaires. [140] Le mot « peut » rend le recours contre le syndicat facultatif et non obligatoire ou exclusif, par opposition au mot « doit », qui n’est pas celui utilisé par le législateur. [141] Comme l’ont mentionné certaines des décisions précitées, le recours possible du syndicat prévu par l’

article 1081 C.c.Q. s’ajoute à celui des copropriétaires individuels pour faciliter les recours. […] [144] Par contre, en respectant les formalités prévues par la loi, le syndicat peut aussi faire effectuer les travaux et imposer une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser. […]

[146] Lorsque le syndicat a pris en charge les travaux correctifs et payé pour ces derniers, dès l’imposition d’une contribution aux copropriétaires pour se faire rembourser, chacun des copropriétaires acquiert l’intérêt pour poursuivre son vendeur en diminution du prix de vente, car nécessairement, les droits collectifs et individuels ne peuvent plus s’opposer. […] [152] Les copropriétaires individuellement ont assumé tous les frais liés aux travaux correctifs et ont en tout temps conservé l’intérêt nécessaire à exercer contre leur vendeur leur recours en diminution de prix et dommages-intérêts basé sur la garantie légale de qualité ou garantie contre les vices cachés. […] [156] Un recours possible n’exclut pas un autre recours possible, à moins d’un texte clair. […] [158] Le Tribunal conclut donc que les copropriétaires divis possèdent l’intérêt juridique requis par l’article 55 C.p.c. pour poursuivre individuellement leur vendeur en diminution du prix de vente en raison de l’existence d’un vice caché affectant même une

partie commune. Références omises [ 20 ] Déjà, en 1979, la cour d’Appel du Québec mentionnait, dans l’arrêt Belcourt Construction Co. c. Creatchman [2] : 19 L'appelante soumet que les intimés ne pouvaient intenter contre l'appelante une action fondée sur les vices de construction affectant la

partie commune d'un immeuble détenu en copropriété. Selon elle, les articles 441 v et 441 z C.C. Justifient leur conclusion par analogue au droit français en la matière dont notre droit se serait inspiré. Voici le texte de ces articles auquel j'ajouterais celui de l'article 441 y: • "Art. 441 v. Les administrateurs ont, sous réserve de pouvoirs de l'assemblée des copropriétaires, la charge de la conservation de l'immeuble, de l'entretien et de l'administration des parties communes suivant leur destination ainsi que de toutes les opérations d'intérêt commun. • Art. 441 y.

Les administrateurs ont également qualité pour agir en justice, en demande ou en défense, même contre les copropriétaires. • Art. 441 z. Les administrateurs sont responsables, en leur qualité tant à l'égard de chaque copropriétaire qu'à l'égard des tiers, des dommages causés par le défaut d'entretien ou par le vice de construction des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." 20 Il ressort de ces articles que les administrateurs ont vis-à-vis les copropriétaires certains devoirs.

Ils doivent notamment entretenir les parties communes de l'immeuble suivant leur destination et ils ont la charge de toutes les opérations d'intérêt commun. Fait donc

partie de leurs devoirs l'exécution des réparations aux parties communes qui rendent les parties exclusives impropres à l'usage des copropriétaires. Si, par suite d'un manquement à cette obligation d'entretenir ou réparer les parties communes, un propriétaire d'une

partie exclusive subit un dommage, il pourra toujours rechercher les administrateurs responsables en leur qualité d'administrateurs et le montant de la condamnation se répartira alors entre tous les copropriétaires selon les dispositions de l'article 442 C.C. 21 Mais, je ne vois rien dans ces articles qui restreint le droit individuel de chaque copropriétaire de poursuivre son vendeur pour vices cachés, soit en annulation de la vente, soit en diminution du prix. Il me semble évident que chacun des copropriétaires a, en l'espèce, l'intérêt suffisant selon l'article 55 C.P.C. pour exercer ce droit fondamental .

Or, en l'absence d'un texte clair et précis ayant pour effet d'en priver le copropriétaire, je ne vois pas qu'on puisse par simple inférence conclure que les administrateurs pourraient, à l'exclusion des copropriétaires, exercer un recours en annulation de la vente ou en diminution de son prix alors qu'ils ne soit aucunement parties la vente.

Le recours récursoire auquel fait allusion l'article 441 z n'a trait qu'aux dommages résultant du défaut d'entretien ou du vice de construction mais je doute fort qu'il puisse avoir pour objet une action en annulation de la vente elle-même entre le vendeur et le copropriétaire ou une action en diminution de son prix. Mandataires des copropriétaires, ils le sont dans les seules limites que leur attribue la loi mais non au-delà. Au surplus, c'est une règle d'interprétation que "les lois ne sont pas présumées déroger au droit commun.

Autrement dit, le législateur n'est pas censé vouloir mettre de côté les principes généraux du droit à moins qu'il ne l'indique" (M. le juge Louis-Philippe Pigeon Rédaction et Interprétation des lois). Soulignés ajoutés [ 21 ] Monsieur Commerford et madame Paquette ont donc l’intérêt juridique requis pour exercer contre madame Lafleur un recours fondé sur la garantie de qualité en raison de vices cachés affectant les parties communes d’un immeuble en copropriété qu’elle a acheté d’elle.

Il en va de même en ce qui a trait aux ventes antérieures. [ 22 ] En application des dispositions des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec , le Tribunal conclut que madame Lafleur est responsable face à ses acheteurs du vice affectant l’immeuble. Elle devra donc leur payer la somme réclamée à

titre de diminution du prix de vente. [ 23 ] Il en va ainsi pour monsieur Ulric Labrecque qui lui-même est responsable du même montant face à madame Lafleur. [ 24 ] Le même principe s’applique en ce qui a trait à monsieur Aimé Clément, lequel est responsable face à son propre acheteur, monsieur Ulric Labrecque.

[ 25 ] Finalement, Monsieur Clément prétend qu'en tant qu’administrateur de la personne morale aujourd’hui dissoute qui lui a vendu l’immeuble, monsieur Normand Beauchamp est responsable autant qu'elle des dommages qui lui sont causés par le vice. Pour les motifs qui suivent, le Tribunal n'est pas d'accord. [ 26 ] Le Code civil du Québec édicte expressément que les personnes morales ont la personnalité juridique [3] et qu'elles sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n'engagent qu'elles-mêmes, sauf les exceptions prévues par la loi [4] . Une de ces exceptions se retrouve à l'

article 317 C.c.Q. qui se lit ainsi: 317.

La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. [ 27 ] La bonne foi se présume toujours [5] et il n'y a en l'espèce aucune preuve démontrant que la personnalité juridique distincte de la personne morale ait été invoquée pour « masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public ». [ 28 ] Le Tribunal est d’avis qu’il n’y a aucun lien de droit entre monsieur Clément et monsieur Beauchamp.

Par ailleurs, la preuve ne démontre pas que monsieur Leblanc ait commis quelque abus de droit que ce soit permettant la levée du voile corporatif. [ 29 ] La responsabilité personnelle de monsieur Beauchamp n'est donc pas retenue et le recours contre lui est rejeté. [ 30 ] POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] ACCUEILLE la demande; [ 32 ] CONDAMNE Sonia Lafleur à payer à Jacques Commerford et Lyne Paquette la somme de 2 495,65 $ avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la date de la demande soit le 19 janvier 2016 ainsi que les frais judiciaires de 100 $; [ 33 ] CONDAMNE Ulric Labrecque à indemniser Sonia Lafleur de toute somme que cette dernière sera appelée à verser en vertu du présent jugement avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 19 janvier 2016, sans frais. [ 34 ] CONDAMNE Aimé Clément à indemniser Ulric Labrecque de toute somme que ce dernier aura à payer en vertu du présent jugement avec intérêts au taux légal de 5% l’an plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 19 janvier 2016, sans frais. [ 35 ] REJETTE la demande contre Normand Beauchamp, avec les frais de justice. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 29 MAI 2017 [1] Lalonde c. 9232-6941 Québec Inc. , 2014 QCCQ 87 [2] [1979] C.A. 595 ; Voir aussi Radermaker c. Pelletier , 2014 QCCQ 4613