2020 QCCA 1242, 2020 QCCA 1242

Syndic de Gagnon 2020 QCCA 1242 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009996-197 (150-11-004622-171) DATE : 29 SEPTEMBRE 2020 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. DANS L’AFFAIRE DE LA FAILLITE DE MARC GAGNON : L’ENTREPÔT CÉRAMIQUE & PLANCHER S.G. INC. APPELANTE - Intimée c.

TREMBLAY & CIE SYNDICS ET GESTIONNAIRES LTÉE, en sa qualité de syndic à la faillite de Marc Gagnon INTIMÉE – Syndic-requérante et MARC GAGNON MIS EN CAUSE – Débiteur-failli ARRÊT [ 1 ] L’appelante (« L’Entrepôt ») se pourvoit contre un jugement du 25 mars 2019 de la Cour Supérieure, district de Chicoutimi (l’honorable Carl Lachance), lequel accueille la demande de l’intimée (« Syndic ») en inopposabilité d’opérations sous-évaluées, soit une hypothèque conventionnelle, le préavis de prise en paiement et le délaissement volontaire d’un immeuble appartenant au débiteur- failli [1] (« débiteur »). *** [ 2 ] Les faits sont bien exposés dans le jugement de première instance.

Les voici résumés à grands traits. [ 3 ] Le débiteur a construit une maison qu’il n’avait malheureusement pas les moyens de posséder. Il a agi comme autoconstructeur. En décembre 2013, il achète des matériaux pour 320 000 $, ce qui représente une

partie de la somme de 450 000 $ reçue de la mine Niobec à la suite d’une expropriation. [ 4 ] En mai 2014, la maison est complétée à 86 %, selon une évaluation effectuée à cette époque. Sa valeur potentielle est alors estimée à 417 000 $. Le débiteur obtient un financement de 80 000 $ de la Caisse Desjardins (« Caisse ») le 20 juin 2014, lequel est garanti par hypothèque. Il utilise 68 458 $ sur ce prêt et rembourse les intérêts, mais pas le capital. [ 5 ] Quelques mois plus tard, le débiteur a encore besoin de fonds, soit 120 000 $. Il fait une nouvelle demande à la Caisse et essuie un refus.

Il continue tout de même les travaux, mais est incapable de payer ses créanciers auxquels il doit environ 200 000 $. Il tente de nouveau d’obtenir un prêt de 282 100 $ le 25 novembre 2015. La Caisse refuse de nouveau puisque le débiteur est incapable de rembourser ses dettes avec son revenu mensuel. [ 6 ] Un de ses créanciers est l’Entrepôt. En décembre 2015, le débiteur rencontre M. Serge Gaudreault, son président.

À ce moment, la créance de l’Entrepôt est de 5 793,50 $. [ 7 ] Le 7 janvier 2016, le débiteur accorde une hypothèque à l’Entrepôt pour garantir un crédit rotatif de 75 000 $ consenti par cette dernière. L’échéance pour le remboursement du capital et des intérêts est fixée au 1 er septembre 2016. En outre, le débiteur donne à l’Entrepôt une procuration pour le représenter auprès de la Caisse dans toutes les démarches concernant l’hypothèque que détient cette dernière. [ 8 ] L’Entrepôt tente d’obtenir un prêt de 359 753,14 $ de la Caisse le 21 mars 2016.

Le prêt serait au nom du débiteur, mais endossé par la conjointe du président de l’Entrepôt, M. Gaudreault. La Caisse refuse la demande. [ 9 ] Dès le 7 avril 2016, l’Entrepôt fait parvenir au débiteur un préavis d’exercice pour une prise en paiement. Elle invoque comme défaut qu’il n’a pas payé, à leurs échéances, les factures qui sont indiquées à l’état de compte du 6 avril 2016. Le même jour, elle inscrit

également une hypothèque légale de construction au montant de 69 389,16 $. [ 10 ] Le 8 juin 2016, le débiteur délaisse l’immeuble volontairement, mais il continue à l’habiter en payant 1 300 $ par mois à l’Entrepôt, en plus des autres frais. Il effectue aussi des travaux. [ 11 ] Le 29 juillet 2016, l’Entrepôt emprunte 180 000 $ de la Caisse et hypothèque l’immeuble pour garantir ce prêt.

Elle paie alors certaines dettes, soit l’hypothèque de 68 851,08 $, des taxes et des frais de notaire. [ 12 ] Le 26 août 2016, l’Entrepôt consent une nouvelle hypothèque à la Caisse sur l’immeuble pour garantir une marge de crédit de l’entreprise de 300 000 $. [ 13 ] Le 3 octobre 2016, le débiteur fait cession de ses biens. [ 14 ] Le juge de première instance accueille la demande du syndic en se fondant à la fois sur l’

article 96 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité (« LFI ») et sur les articles 1631 et ss du Code civil du Québec . *** [ 15 ] L’Entrepôt fait valoir trois moyens d’appel. [ 16 ] Elle plaide d’abord que le juge a erré en concluant que l’acte d’hypothèque, le préavis d’exercice et l’acte de délaissement volontaire seraient des opérations sous-évaluées au sens de l’

article 96 LFI . Sa créance hypothécaire a été valablement consentie et elle se qualifie donc comme créancière garantie au sens de l’

article 2 LFI . La LFI n’est pas un empêchement d’exercer un recours hypothécaire. Quant à la prise en paiement, elle découle de l’exercice légitime de son droit hypothécaire. L’

article 96 LFI ne s’applique donc pas à elle en raison de son statut de créancière garantie. [ 17 ] Subsidiairement, elle soutient qu’aucune présomption ne s’applique entre des personnes qui n’ont pas de lien au sens de l’article 4 LFI et que l’intention de frauder n’a pas été prouvée. [ 18 ] Ce moyen d’appel doit être rejeté. [ 19 ] L’Entrepôt n’a pas fait un exercice légitime d’un droit hypothécaire. Le juge de première instance n’a pas erré en examinant ensemble l’acte d’hypothèque, le préavis d’exercice et le délaissement volontaire pour déterminer s’il y avait des opérations sous- évaluées au sens de l’

article 96 LFI . [ 20 ] Même en considérant que l’hypothèque conventionnelle pourrait être valide, le juge conclut que le préavis de prise en paiement doit être considéré comme nul et fait sans droit puisqu’il n’y avait pas de défaut d’invoqué dans le document préparé par le notaire. Le juge mentionne ceci : [132] Cet acte juridique doit être considéré comme nul et fait sans droit en raison de l’absence du défaut invoqué dans le document préparé par le notaire. [133] L’

article 2758 du Code civil du Québec indique l’obligation de dénoncer le défaut au débiteur comme suit : 2758. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit, le cas échéant, du débiteur ou d’un tiers, de remédier à ce défaut.

Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l’expiration du délai imparti. [134] Selon la preuve, le seul défaut invoqué n’existait pas en raison du fait que la créance de l’intimée n’atteignait pas la limite de 75 000 $ inscrite à l’hypothèque. [135] En conséquence, le débiteur conservait en sa faveur le bénéfice du terme fixé au 1er septembre 2016 dans le contrat hypothécaire. [136] Les deux défauts invoqués à l’instruction ne peuvent valoir pour valider le préavis d’exercice. [137] D’une part, le défaut de paiement des taxes était connu et accepté par l’intimée au moment de constituer l’hypothèque. [138] D’autre part, la publication de l’hypothèque légale de construction visait seulement à donner priorité à l’intimée sur l’hypothèque de la Caisse Desjardins. [139] L’intimée ne pouvait mettre en défaut son débiteur par une hypothèque légale inscrite par elle-même. [ 21 ] En ce qui concerne l’hypothèque légale, la Cour est d’avis que l’Entrepôt ne peut l’opposer pour empêcher l’application de l’

article 96 LFI . En effet, comme le souligne le syndic, elle n’a jamais eu l’intention de s’en prévaloir et ne s’en est pas prévalue. [ 22 ] En vertu de l’

article 96 LFI , le juge devait déterminer si le débiteur a conclu une opération sous-évaluée, laquelle est inopposable au syndic.

Lorsque l’opération a été effectuée avec une personne sans lien de dépendance avec le débiteur, comme c’est le cas en l’espèce, trois conditions doivent être réunies : 1) l’opération doit avoir eu lieu dans l’année précédant l’ouverture de la faillite 2) le débiteur était insolvable au moment de l’opération ou l’est devenu en raison de celle-ci et 3) le débiteur avait l’intention de frauder ou de frustrer un créancier ou d’en retarder le désintéressement. [ 23 ] La seule condition contestée par l’Entrepôt est la troisième, celle concernant l’intention de frauder.

Elle soutient que cette intention du débiteur n’a pas été prouvée de manière prépondérante. Le juge, au paragraphe 106, mentionne qu’« Il semble y avoir une complicité entre le débiteur et l’intimée pour frustrer les créanciers. » Selon l’Entrepôt, ce doute du juge est présent tout au long du

jugement. [ 24 ] La Cour ne partage pas ce point de vue. Les conclusions du juge sur l’intention de frauder du débiteur trouvent amplement appui dans la preuve. En effet, le débiteur était incapable de payer ses créanciers au moment où il a consenti l’hypothèque à l’Entrepôt, en janvier 2016 et lorsqu’il a délaissé l’immeuble, le 8 juin 2016. En outre, il n’a fait aucune tentative pour vendre sa résidence après réception du préavis d’exercice, le 7 avril 2016, ce qui aurait permis de les rembourser. Il souhaitait à tout prix garder sa maison.

Il était par ailleurs évident que l’effet du délaissement volontaire serait d’augmenter l’état d’insolvabilité du débiteur et que cela ferait en sorte de mettre à la disposition d’Entrepôt un actif d’une valeur nette qui surpassait grandement sa créance. [ 25 ] Quant au préavis d’exercice, il n’invoquait qu’un seul défaut, soit le fait de ne pas avoir payé à leurs échéances les factures apparaissant à l’état de compte du 6 avril 2016. Or, les montants indiqués étaient inférieurs à la limite de crédit de 75 000 $ octroyée au débiteur par l’Entrepôt et le délai pour les payer n’expirait que le 2 septembre 2016.

Le débiteur n’était donc pas en défaut selon les termes de celui-ci ( art.2758 C.c.Q . ), mais il a tout de même délaissé l’immeuble, dont l’équité aurait permis de payer ses dettes. [ 26 ] Enfin, l’Entrepôt a fait valoir, par son représentant, M. Serge Gaudreault, que son intention était d’aider le débiteur à se sortir de cette mauvaise situation financière et de payer les créanciers. Or, la preuve indique que M. Gaudreault ne connaissait pas le débiteur avant décembre 2015 et ce dernier ne lui devait alors que 5 793,50 $.

Pourtant, dès le 7 janvier 2016, une hypothèque pour garantir un crédit rotatif de 75 000 $ est consentie à l’Entrepôt et une procuration est signée pour que cette dernière puisse faire les démarches afin de tenter d’obtenir du financement de la Caisse. [ 27 ] Au final, le débiteur a pu continuer à habiter sa maison, mais les autres créanciers n’ont pas été payés. L’Entrepôt est devenue propriétaire d’un immeuble sur lequel il y avait une importante équité et elle s’en est servie pour financer son entreprise.

Elle a contracté un emprunt hypothécaire de 180 000 $ le 29 juillet 2016, lequel a servi à payer la première hypothèque de la Caisse, de même que quelques autres dettes et a consenti une autre hypothèque de 300 000 $, le 26 août 2016, pour garantir sa marge de crédit. [ 28 ] Les conclusions du juge sur l’intention frauduleuse tant du débiteur que de l’Entrepôt reposent sur la preuve et cette dernière ne démontre pas d’erreur révisable sur cette question. [ 29 ] Vu la conclusion de la Cour sur ce moyen d’appel, il n’est pas nécessaire de trancher les deux autres questions soulevées par l’Entrepôt.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 30 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. M e William Noonan M e Frédéric Desgagné Hickson Noonan Avocats de l’appelante M e Maxime Néron Cain Lamarre Avocats de l’intimée Date d’audience : 25 septembre 2020