2011 QCCQ 7631, 2011 QCCQ 7631

Karsten c. Mailloux 2011 QCCQ 7631 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 730-32-006805-092 DATE : 27 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HANS KARSTEN

Partie demanderesse c. RICHARD MAILLOUX et FRANÇOISE FAVIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Karsten réclame de ses vendeurs la somme de 6 900 $ en raison d'infiltrations d'eau, de présence de fourmis charpentières et du mauvais fonctionnement du drain français de la propriété vendue par ces derniers. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, monsieur Mailloux allègue que le prix a été réduit de 2 000 $ suite à l'inspection pré-achat qui avait révélé ces vices apparents.

Madame Favier n'a pas contesté la réclamation et n'était pas présente lors de l'audition. [ 3 ] Monsieur Karsten réplique que la réduction de 2 000 $ a été consentie pour d'autres vices que ceux en litige et la présente poursuite porte sur des vices cachés. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Il s'agit ici de déterminer: 1) Les vices reprochés par le demandeur étaient-ils cachés ou apparents (articles 1726 et suivants C.c.Q.)? 2) Selon la réponse apportée à la première question, le demandeur a-t-il droit à des compensations?

LES FAITS [ 5 ] Le 1 er mars 2009, monsieur Karsten offre aux codéfendeurs la somme de 178 000 $ pour l'achat de leur propriété, conditionnellement à une inspection pré-achat. [ 6 ] Une contre-offre est déposée le 3 mars suivant pour une somme de 180 000 $. [ 7 ] Le 7 mars, l'inspection pré-achat est réalisée par monsieur Stéphane Simard et son rapport est déposé peu après. [ 8 ] Certains items de ce rapport engendrent une réduction du prix offert de 2 000 $, ce que les défendeurs acceptent.

Les vices ayant fait l'objet de cette réduction ne sont pas en cause dans la présente poursuite (toiture, filage électrique et pomme de douche). [ 9 ] La vente notariée intervient donc le 14 mai 2009 pour la somme de 178 000 $. La vente a lieu avec la « garantie légale » .

Le demandeur prend possession de la maison le 20 juin suivant. [ 10 ] Le 27 juin, lors d'une journée pluvieuse, il constate des infiltrations d'eau dans le garage et dans la façade avant de la maison. [ 11 ] Il convoque alors son inspecteur pré-achat, monsieur Stéphane Simard, pour qu'il vienne constater la situation. [ 12 ] Dans un rapport du 7 juillet, monsieur Simard constate, suite à l'enlèvement des panneaux de placoplâtre et de styromousse

aux endroits où se sont produites les infiltrations, la présence d'une fissure antérieurement réparée dans le mur de fondation au niveau du garage. [ 13 ] Quant à la façade, il attribue l'infiltration à la présence d'une gouttière située trop près des fondations. Enfin, il note des infiltrations d'eau à la base de la cheminée située du côté gauche des fondations sans avoir été en mesure d'identifier l'origine de cette infiltration.

Des travaux ultérieurs réalisés par le demandeur ont permis d'identifier que l'eau s'infiltrait par les trous où était branchée l'ancienne fournaise, trous recouverts également par des panneaux de styromousse. [ 14 ] Dans son rapport du 7 juillet, monsieur Simard souligne que malgré la présence des fissures notées lors de son rapport initial, il n'y avait aucun signe d'infiltrations d'eau aux endroits identifiés lors de sa visite du 7 juillet.

Monsieur Simard recommande alors à monsieur Karsten d'obtenir des soumissions pour réparer les fissures responsables de ces infiltrations d'eau. [ 15 ] Avant que ces fissures soient réparées, d'autres infiltrations sont survenues aux mêmes endroits lors de pluies subséquentes. [ 16 ] Tel que suggéré par monsieur Simard, monsieur Karsten obtient une soumission de Maçonnerie MPB pour réparer la tête de cheminée et réparer la fissure de fondation du côté garage ainsi qu'en façade pour une somme de 2 737,21 $.

Une soumission est également obtenue de Maçonnerie Smart inc. pour réparer la maçonnerie de cheminée pour une somme de 1 061,03 $. Il obtient également une soumission de Domex Excavation inc. pour la réparation de la fissure du côté droit du garage pour une de 600 $ plus taxes.

Il obtient enfin une soumission de Les Goudrons du Québec au montant de 900 $ plus taxes pour la réparation de l'infiltration d'eau sur la fondation de la façade. [ 17 ] Le 14 août 2009, il obtient également une soumission de 515 $ plus taxes de Totale Extermination pour l'extermination des fourmis charpentières trouvées dans la propriété. [ 18 ] Le 24 août 2009, il transmet une dénonciation aux défendeurs concernant les infiltrations d'eau décrites ci-dessus. [ 19 ] Monsieur Mailloux se rend sur place et, dans une lettre du 10 septembre 2009, il nie toute responsabilité, ajoutant qu'une réduction de prix de 2 000 $ avait été consentie concernant les réclamations présentées. [ 20 ] Monsieur Karsten réplique le 22 septembre avec une mise en demeure réclamant 4 268,93 $ pour les vices relevés.

Cette mise en demeure étant demeurée lettre morte, il dépose sa réclamation à la Cour du Québec, Division des petites créances, au début novembre 2009. [ 21 ] À la fin du mois de novembre, il fait procéder par Domex Excavation inc. à la réparation de la fissure du côté droit du garage pour une somme de 677,25 $. [ 22 ] De même, le 15 juin 2010, il débourse la somme de 959,49 $ à Total Extermination pour faire exterminer les fourmis charpentières trouvées sur place.

Un deuxième traitement, sans frais, a été nécessaire pour obtenir les résultats escomptés. [ 23 ] De même, le 26 avril 2010, monsieur Karsten amende sa réclamation pour y ajouter une somme de 2 500 $ en raison d'un bris et d'un blocage constatés dans le drain français par une inspection par caméra réalisée au mois de février, portant la réclamation à 6 900 $.

LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES [ 24 ] La « garantie légale » que l'on retrouve dans la plupart du contrat de vente comprend la « garantie légale de qualité » d'un bien, mieux connue la garantie contre les « vices cachés » . [ 25 ] Pour déterminer si cette garantie s'applique et comment elle peut s'appliquer dans la présente affaire, il y a lieu d'examiner les principes qui la caractérisent.

A) Les conditions d'application de la garantie [ 26 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 27 ] Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes [1] : 1 o le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix » .

Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, empêcher un acheteur raisonnable de se servir du bien acheté pour l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltration d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela élimine de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies qui ne privent pas l'acheteur de l'utilisation de ce bien [2] .

Est également écarté le vice causé par la perte d'usage « normale » , c'est-à-dire provoquée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [3] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile).

Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu [4] .

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer. 2 o le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe » ) avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente.

Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même. La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3 o le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché » .

C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque. La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4 o le vice doit être caché (« occulte ») Par « caché » , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente. L'intensité de cet examen peut variée: on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent et diligent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [5] . La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas .

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties [6] et tout autre élément qui particularise le litige. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agit d'un profane.

De même, l'examen d'une maison âgée de 50 ans devra être plus poussé que celui d'une maison presque neuve. En matière de vice caché, il n'est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice reproché; le plus souvent, il l'ignore, ce qui en confirme souvent l'aspect « occulte » . Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, sa responsabilité sera plus grande car il est tenu à des dommages plus étendus (article 1728 c.c.Q.): 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. 5 o la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). La règle du délai raisonnable ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

B) Les indices [ 28 ] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation. Il doit se renseigner sur la cause des problèmes avant d'acheter au risque de voir son recours rejeté [7] . [ 29 ] Ainsi, des indices tels un mur déformé, la présence d'une pompe au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, des traces d'efflorescence, des fissures, un taux d'humidité très élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations et peuvent requérir des inspections plus poussées, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [8] .

[ 30 ] Dans certains cas, ce sont les manquements de l'inspecteur pré-achat à constater des problèmes révélés par des indices qui ont rendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [9] . [ 31 ] En décembre 2006, dans St-Louis c. Morin [10] , la Cour d'appel annule la vente d'une maison parce qu'il n'était pas possible de déceler les désordres dans l'entretoit vu que la trappe d'accès avait été camouflée.

Cependant, la Cour fait cette mise au point sur la question des indices (paragraphe 39): « En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie.

S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera. »

C) Les représentations du vendeur [ 32 ] D'autre part, la jurisprudence a aussi établi qu'un vice révélé par des indices pouvait quand même être considéré comme vice « caché » si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [11] . [ 33 ] Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel rendu dans Proulx-Robertson c. Collins [12] , Monsieur le juge Lebel écrivait (à la page 157): « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache .

Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d' honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité . Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent. » [ 34 ] La Cour d'appel s'était prononcée dans le même sens dans Placements Jacpar inc. c. Benzakour [13] : « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, ces fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste .

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. » [ 35 ] Ce raisonnement s'applique non seulement dans les situations où le vendeur camoufle le problème existant mais aussi dans celles où il amoindrit son importance réelle de manière à rassurer indûment l'acheteur ou l'induire en erreur [14] . [ 36 ] En résumé, le vendeur a l'obligation de donner « l'heure juste » . [ 37 ] Par exemple, les tribunaux ont qualifié de vices cachés des problèmes ayant fait l'objet, de manière dolosive ou fausse [15] , de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées: dénonciation de légères infiltrations d'eau au printemps alors qu'il s'agit d'infiltrations importantes et généralisées [16] , explications biaisées sur la cause du bombement d'un mur et sur des infiltrations d'eau [17] , explications inexactes et rassurantes minimisant le problème d'infiltrations d'eau [18] , omission de fournir l'ensemble des informations utiles sur le problème d'infiltrations [19] , omission de parler d'un problème de fissures qui réapparaissent annuellement [20] , indices cachés par des vignes, du crépi et un balcon [21] , informations inadéquates sur la quantité d'eau [22] , etc.

D) Les compensations payables à l'acheteur [ 38 ] Concernant la détermination des compensations exigibles par l'acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération. [ 39 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [23] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [ 40 ] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique. Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 41 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité [24] .

[ 42 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés » . ANALYSE ET DÉCISION [ 43 ] Concernant les trois endroits où des infiltrations d'eau ont été constatées par le demandeur, on constate dans le rapport de l'inspecteur pré-achat Stéphane Simard que celui-ci avait relevé à l'extérieur de légères fissures au côté droit centre et à l'arrière centre des fondations qu'il recommande de sceller afin d'éviter des infiltrations d'eau (section 213). À la

section 403 portant sur l'inspection des fondations de l'intérieur, monsieur Simard note l'absence de signes visibles d'infiltrations d'eau.

Il ajoute: « aucune infiltration d'eau selon le propriétaire » [ 44 ] Monsieur Mailloux confirme lors de son témoignage avoir mentionné qu'il n'y avait pas eu d'infiltrations d'eau pendant les cinq ans qu'il a habité cette maison. [ 45 ] Cela serait fort surprenant puisque monsieur Karsten a subi de telles infiltrations dès sa prise de possession, et ce, à chaque fois que sont survenues des pluies le moindrement abondantes par la suite. [ 46 ] Il est également à souligner que certaines de ces fissures avaient déjà fait l'objet de réparations artisanales par le passé.

La preuve n'établit pas qu'elles ont été faites. [ 47 ] Par conséquent, s'il est vrai que des fissures avaient été relevées lors de l'inspection pré-achat et que monsieur Simard recommandait de les colmater tôt ou tard pour prévenir de telles infiltrations dans l'avenir, monsieur Karsten était en droit de s'attendre à ne pas avoir à le faire à court ou à moyen terme vu les représentations faites par monsieur Mailloux qu'il n'y avait pas d'infiltrations. Des fissures qui ne causent pas d'infiltrations d'eau ne créent pas de déficit d'usage.

À l'inverse, celles qui en causent entraînent un tel déficit. [ 48 ] En tenant compte du fait que certaines fissures auraient dû être réparées tôt ou tard par monsieur Karsten, le Tribunal lui alloue la somme de 1 677,25 $ représentant la part devant être assumée par les défendeurs. [ 49 ] Le Tribunal lui alloue également le remboursement des frais d'extermination de 959,49 $ pour la présence de fourmis charpentières. [ 50 ] Quant au drain français, il est vraisemblable que celui-ci a été endommagé lors des travaux d'aménagement paysager réalisés par monsieur Mailloux.

Étant donné que le drain français avait atteint une bonne

partie de sa vie utile, le Tribunal alloue une somme de 750 $ à cet égard. [ 51 ] Ces trois montants forment un total de 3 386,74 $ dont les défendeurs sont responsables envers le demandeur. [ 52 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 53 ] CONDAMNE solidairement monsieur Richard Mailloux et madame Françoise Favier à payer au demandeur Hans Karsten la somme de 3 386,74 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 22 septembre 2009, plus les frais judiciaires au montant de 159 $, les frais de mise en demeure au montant de 18,14 $ et les frais de présence à la Cour de monsieur Stéphane Simard au montant de 151,50 $ __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 20 mai 2011